Avocat en expropriation à São Paulo
Défense du propriétaire : juste indemnisation, contestation de la prise de possession provisoire, rescision pour prix dérisoire, droit de préférence et rétrocession. En présentiel sur l’Avenida Paulista ou à distance.
5,0 · 18 avis GoogleL’expropriation prend la propriété pour nécessité publique moyennant une juste indemnisation en argent (CF, art. 5, XXIV). Le vrai litige porte sur combien elle vaut — et la loi donne des remèdes propres : contestation de la valeur, prise de possession provisoire (imissão), action en rescision pour prix dérisoire et droit de préférence lorsque l’expropriant n’affecte pas le bien à la fin déclarée.
Les fronts de la défense de l’exproprié.
- Contester l’indemnisationLa valeur offerte est presque toujours inférieure au juste montant : expertise technique indépendante, rapport de valeur de marché et les éléments qui relèvent l’indemnité.
- Possession provisoire (imissão)L’entité expropriante peut prendre possession avant la décision finale — la défense conteste les conditions et vérifie l’exactitude du dépôt.
- Rescision pour prix dérisoireLorsque l’indemnité versée est dérisoire : demande d’annulation ou de complément — le remède spécifique contre la valeur écrasée.
- Droit de préférence et rétrocessionLe bien exproprié non affecté à la fin publique déclarée peut être récupéré par l’exproprié — treubianidade et préférence.
- Expropriation indirecteIngérence de l’État qui rend l’usage impossible sans expropriation formelle : l’indemnisation due pour la prise de fait.
- Intérêts et actualisation monétaireIndemnité actualisée depuis l’imissão ou la décision — la différence de date de l’indice monétaire change la valeur finale.
- Améliorations et accessoiresAméliorations, fruits et partie non atteinte du bien — tout ce qui entre dans l’indemnisation complète.
La juste indemnisation n’est pas l’offre — c’est la valeur de marché prouvée.
L’expropriant offre une valeur ; le propriétaire a droit à une juste indemnisation — la différence entre les deux est le litige. L’expertise officielle applique typiquement des critères qui écrasent le prix ; le rapport privé de valeur de marché, intégrant améliorations et vocation du bien, est ce qui corrige l’offre.
La possession provisoire est le moment qui concentre le risque : une fois accordée, l’expropriant prend le bien avant que la valeur finale ne soit décidée — et l’indemnité reste consignée. La défense conteste les conditions de l’imissão et vérifie l’exactitude du dépôt, car c’est lui qui est provisoirement perçu.
L’action en rescision pour prix dérisoire est le remède spécifique de l’exproprié lésé : lorsque l’indemnité versée est dérisoire au regard de la valeur réelle, l’exproprié peut demander l’annulation de l’expropriation ou un complément de valeur. C’est une action propre, avec délais et preuves spécifiques.
Le droit de préférence et la rétrocession protègent contre le détournement de finalité : un bien exproprié pour une fin publique donnée qui n’y a pas été affecté peut être récupéré par l’exproprié — la treubianidade. C’est la garantie que l’expropriation ne devient pas un mécanisme de transfert patrimonial.
Comment nous conduisons le dossier.
- Évaluer l’offreRapport officiel, valeur réelle de marché et écart entre les deux — l’ampleur du litige.
- Contester l’imissão ou la valeurDéfense à l’étape de la possession provisoire et demande de juste indemnisation avec rapport indépendant.
- Poursuivre l’indemnisation complèteAméliorations, fruits, partie non atteinte et actualisation monétaire correcte.
- Mobiliser les remèdes résiduelsRescision pour prix dérisoire, préférence et rétrocession lorsque la fin publique ne se réalise pas.
Quoi apporter au premier échange.
Documents qui accélèrent l’analyse
Le titre de propriété, les expertises et l’historique du bien soutiennent la preuve de la valeur réelle.
- Titre de propriété actualisé
- Déclaration d’utilité publique ou décret
- Rapport d’expertise de l’expropriant
- Documents des améliorations et accessoires
- Historique d’acquisition et investissements
- Expertise privée de valeur de marché
- Documents de la possession provisoire
- Éléments sur l’usage prévu et l’usage effectif
Analyse du dossier et proposition écrite avant toute étape. Contenu informatif, au sens de la Règle 205/2021 de l’Ordre des avocats du Brésil (OAB) — ne remplace pas l’évaluation du cas concret.
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Qui dirige ce domaine.
Associée fondatrice de Falchet e Marques (OAB/SP 428.777). Diplômée de troisième cycle en droit immobilier (PUC/SP) et en droit des successions (PUC-Campinas), elle dirige la pratique immobilière, familiale et successorale. Directe, sans jargon.
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Questions courantes.
Qu’est-ce que la possession provisoire (imissão) ?
C’est la prise de possession du bien par l’expropriant avant la décision finale sur la valeur — accordée moyennant le dépôt de la valeur offerte. Le propriétaire peut lever le dépôt et continuer à discuter la juste valeur en justice.
L’indemnité offerte est-elle toujours la valeur de marché ?
Non — l’offre officielle est en général inférieure. « Juste » signifie la valeur de marché prouvée : une expertise technique tenant compte des améliorations, de la vocation et du potentiel. L’écart entre l’offre et la valeur réelle est ce que la contestation cherche à récupérer.
L’expropriation peut-elle être annulée si l’indemnité est trop basse ?
Par l’action en rescision pour prix dérisoire — lorsque l’indemnité est dérisoire au regard de la valeur réelle, l’exproprié peut demander l’annulation de l’expropriation ou un complément. C’est un remède spécifique, avec ses propres conditions.
Et si le bien exproprié n’est pas affecté à la fin déclarée ?
L’exproprié a un droit de préférence pour récupérer le bien — la rétrocession — lorsque la fin publique déclarée ne se réalise pas ou est détournée. C’est la protection contre l’expropriation devenue transfert patrimonial.
L’indemnité porte-t-elle intérêts et actualisation ?
Oui — actualisée depuis la date d’indice correcte (imissão ou décision, selon le cas) plus les intérêts moratoires. La différence de date d’indice peut modifier significativement le montant final perçu.
Les améliorations entrent-elles dans l’indemnité ?
Oui — l’indemnisation couvre le bien avec améliorations, fruits et accessoires. Une expertise qui ignore ce qui a été construit ou investi écrase la valeur — et c’est ce que le rapport privé corrige.
L’offre de l’expropriant reflète-t-elle la valeur réelle du bien ?
Envoyez la déclaration et l’expertise officielle : nous évaluons l’écart avec la valeur de marché et les remèdes disponibles, avec une proposition écrite.