Condomínio pode proibir Airbnb? Convenção, curta estadia e Tema 1443

Anunciar um imóvel em plataforma digital não define sozinho se existe locação residencial por temporada, contrato atípico de curta estadia ou hospedagem. Para proprietário, síndico ou gestora, a pergunta “condomínio pode proibir Airbnb?” exige comparar o negócio efetivamente realizado com a convenção e com as deliberações pertinentes. O estado atual dos julgamentos também precisa ser separado dos documentos do imóvel.

Por que a natureza da estadia vem antes da plataforma?

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O limite de 90 dias da locação para temporada não converte qualquer reserva curta em locação residencial. A finalidade e as condições do art. 48 precisam estar presentes. Quando o imóvel é mobiliado nessa relação, o parágrafo único exige descrição dos móveis e utensílios e de seu estado. O meio de divulgação não substitui essa classificação.

Também não é adequado chamar todo anúncio em plataforma de atividade hoteleira. No julgamento de 2026 descrito a seguir, o STJ trabalhou com contratos atípicos de curta estadia, distinguindo-os de ambas as categorias.

O que foi decidido no REsp 2.121.055/MG?

A Segunda Seção julgou o recurso em 07/05/2026; o acórdão foi publicado no DJEN em 29/06/2026. O caso examinou disponibilização frequente e habitual do imóvel por poucas diárias, em condomínio com destinação residencial. O recurso foi desprovido, por maioria, mantendo-se a vedação à utilização pretendida nas condições examinadas.

A fundamentação considera que a exploração reiterada ou profissionalizada em contratos atípicos de curta estadia descaracteriza a destinação residencial e exige aprovação de dois terços dos condôminos para a mudança. O acórdão também registra que a plataforma utilizada não define a classificação jurídica.

É um julgamento concreto da Segunda Seção, relevante à avaliação do risco. Não equivale à tese repetitiva do Tema 1443, que tem objeto próprio e ainda está pendente. A aplicação a outro imóvel exige comparar os fatos e os documentos; não basta encontrar a palavra “Airbnb” no anúncio.

Qual é a situação do Tema Repetitivo 1443?

Na consulta oficial de 30/10/2026, a situação é Afetado. A questão submetida trata de saber se a cláusula de destinação residencial da convenção é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período em plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. Os campos de julgamento, publicação do acórdão de mérito e trânsito estão sem preenchimento na ficha consultada.

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A afetação determinou a suspensão do processamento dos processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a mesma questão jurídica. Essa suspensão não autoriza reservas, não altera a convenção e não valida uma multa específica. A repercussão em um processo concreto precisa ser examinada conforme seu objeto e as determinações judiciais aplicáveis.

O que verificar na convenção, nas atas e no quórum?

Leia a versão vigente da convenção, os instrumentos de alteração, o regimento e as atas pertinentes. Identifique a destinação das unidades, as restrições expressas, os procedimentos de acesso e as deliberações sobre estadias. Um comunicado do síndico pode informar uma regra, mas não substitui o documento que demonstra sua origem e alcance.

O art. 1.351 do Código Civil prevê aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção e mudança de destinação do edifício ou da unidade. Antes de usar esse quórum como resposta para qualquer deliberação, é necessário definir o que efetivamente se está alterando, o conteúdo da cláusula e a natureza da operação.

Examine convocação, pauta, representações, votos e redação final aprovada. A avaliação de sanção requer ainda sua base, o fato atribuído e o procedimento utilizado. A suspensão do repetitivo não resolve esses elementos nem substitui a análise das regras próprias do condomínio.

Como proprietário e gestora podem organizar a decisão?

• Obter convenção, alterações, regimento, atas e notificações antes de assumir compromissos de exploração.

• Descrever a operação pretendida: frequência, duração, serviços, forma de acesso e uso das áreas comuns.

• Comparar o anúncio e os contratos com o que de fato será executado.

• Identificar restrições, deliberações ou discussão judicial que possam afetar a disponibilidade do imóvel.

• Definir no contrato da gestora quem verifica documentos, comunica impedimentos e trata reservas atingidas por uma controvérsia.

O contrato de administração de imóveis deve organizar poderes, comunicação e repasses, sem prometer que a gestão comercial torna a utilização permitida. O artigo sobre contrato com administradora de condomínio trata das tarefas administrativas, que também não substituem a competência dos órgãos condominiais.

Como preparar a análise de uma restrição ou multa?

Preserve anúncio, contratos, reservas e comunicações, junto da documentação condominial e da descrição do uso. Separe as questões: classificação da estadia, compatibilidade com a destinação, validade da deliberação, ocorrência imputada e procedimento de sanção. Cada uma pode exigir prova diferente.

Quem pretende contestar ou aplicar uma restrição deve examinar o fundamento documental e o estado dos precedentes. A ficha do Tema 1443 deve ser novamente conferida quando houver decisão a tomar: a informação datada deste guia não congela a evolução do julgamento.

Perguntas frequentes

O STJ já julgou o mérito do Tema 1443?

Na consulta oficial de 30/10/2026, o Tema 1443 permanece afetado, sem julgamento de mérito indicado na ficha. A afetação e a suspensão de processos não equivalem a uma tese final.

Qualquer reserva de até 90 dias é locação por temporada?

Não. A locação para temporada exige a residência temporária nas condições do art. 48 da Lei de Locações. A duração e a plataforma, sozinhas, não definem a natureza da operação.

A suspensão dos processos permite continuar recebendo reservas?

Ela não funciona como autorização para operar nem altera a convenção. A repercussão sobre a relação e sobre eventual processo concreto depende do objeto e das determinações aplicáveis.

Dois terços dos presentes bastam para qualquer mudança?

O art. 1.351 trata de dois terços dos votos dos condôminos para alteração da convenção e mudança de destinação. A matéria deliberada, a convocação e a apuração dos votos precisam ser examinadas.

Fontes e alcance deste guia

Fontes oficiais e primárias consultadas para esta edição, com referência em 30 de outubro de 2026. A aplicação das regras depende da atividade, dos documentos e das circunstâncias da relação.

• Código Civil, texto atualizado — Código Civil, arts. 1.336, IV, e 1.351: destinação e quórum legal.

• REsp 2.121.055/MG, acórdão — STJ, caso concreto julgado em 07/05/2026, publicado em 29/06/2026: contratos atípicos de curta estadia.

• ProAfR no REsp 2.272.537/SC — STJ, acórdão de afetação de 26/05/2026, publicado em 01/06/2026; não decide o mérito.

• Ficha oficial Tema Repetitivo 1443 — Ficha oficial do Tema 1443, reconsultada em 30/10/2026: situação Afetado.

• Lei de Locações, texto atualizado: temporada — Lei de Locações, arts. 48 a 50: locação residencial para temporada.

Documentos para uma análise do caso

Reúna convenção e alterações, regimento, atas, convocação e votos pertinentes, anúncios, contratos, descrição da operação, notificações e documentos de eventual processo. A análise deve identificar a natureza da estadia e o fundamento da restrição.

A atuação em direito condominial considera as obrigações, os registros disponíveis e as alternativas aplicáveis ao caso concreto.