Immobilienregularisierung in Brasilien: welcher Weg behebt welchen Titelmangel?

Ein nicht registrierter Vertrag, eine undokumentierte Bebauung oder ein ungeregelter Nachlass können Verkauf, Hypothek oder Nutzung einer Immobilie erschweren. Ähnliche Probleme können unterschiedliche Ursachen haben. Bevor Sie ein Verfahren wählen, klären Sie, wie die Immobilie erworben wurde, wer sie besitzt und welche Dokumente und Genehmigungen existieren. Bei einer Übertragung unter Lebenden durch Urkunde oder ein anderes geeignetes Instrument überträgt die Registrierung das Eigentum nach Art. 1.245 des Zivilgesetzbuchs; Erbschaft und Originärerwerb folgen eigenen Regeln.

Dieser Leitfaden erklärt die verfügbaren Wege, den jeweils erforderlichen Nachweis und die Punkte, die ein Verfahren unterbrechen können. Fehlende Papiere allein begründen kein Regularisierungsrecht.

Beginn mit der matrícula

Beginnen Sie mit einer aktuellen matrícula-Bescheinigung des für den Belegenheitsort zuständigen Grundbuchamts. Sie beschreibt die Immobilie, nennt den eingetragenen Eigentümer und verzeichnet eingetragene Rechtshandlungen und Vermerke. Nicht jede Immobilie hat bereits eine eigene matrícula: Eine ältere Abschrift, ein übergeordneter Gesamteintrag oder weitere Grundbuchrecherchen können im Spiel sein.

Vergleichen Sie den Eintrag mit Verträgen, kommunalen Dokumenten, der Vermessung und dem tatsächlichen Besitz. Welches Recht hat der Besitzende? Stimmen Fläche und Gebäude? Gibt es Hypotheken, Pfändungen, Nießbräuche oder Verfügungsbeschränkungen? Das Kontinuitätsprinzip verlangt bei abgeleiteten Übertragungen eine Titelkette; Erbauseinandersetzung, frühere Übertragung oder Individualisierung können daher vorgeschaltet sein. Originärerwerb, einschließlich Ersitzung, folgt anderen Regeln. Unsere Diagnose zur Immobilienregularisierung hilft, eine erste Einordnung zu organisieren; sie ersetzt keine Dokumentenprüfung.

Ersitzung (usucapião)

Usucapião ist ein originärer Erwerbsmodus durch qualifizierten Besitz über die gesetzliche Frist. Sie kann eine lückenhafte Übertragungskette beheben, doch das Fehlen einer Urkunde allein genügt nicht. Öffentliches Eigentum kann nicht erschlossen werden.

Die Prüfung umfasst ununterbrochenen, widerspruchslosen Besitz als Eigentümer und die Voraussetzungen der jeweiligen Kategorie. Ein Mietverhältnis, eine Leihe oder bloße Duldung wird nicht allein durch die Zeit zu eigentümerischem Besitz; ein Wechsel seines rechtlichen Charakters erfordert Nachweis. Auch die Verbindung aufeinanderfolgender Besitzzeiten hängt von gesetzlichen Bedingungen ab. Art. 1.244 macht zudem die gesetzlichen Hindernis-, Hemmungs- und Unterbrechungsregeln für die Frist erheblich.

• Außerordentlich (Zivilgesetzbuch, Art. 1.238): 15 Jahre, ohne Titel oder guten Glauben — verkürzt auf 10 Jahre, wenn der Besitzer dort wohnt oder produktive Arbeiten verrichtet hat.

• Ordentlich (Art. 1.242): 10 Jahre, mit geeignetem Titel und gutem Glauben. Die 5-Jahres-Frist erfordert einen entgeltlichen Erwerb aufgrund einer später gelöschten Eintragung, zusammen mit Wohnsitz auf der Immobilie oder Investitionen von sozialem und wirtschaftlichem Interesse.

• Städtisch besonders (Verfassung, Art. 183; Zivilgesetzbuch, Art. 1.240): bis zu 250 m², 5 Jahre Besitz zum eigenen oder familiären Wohnen, ohne andere städtische oder ländliche Immobilie. Diese Begünstigung kann für dieselbe Person nur einmal anerkannt werden.

• Ländlich besonders (Verfassung, Art. 191; Zivilgesetzbuch, Art. 1.239): bis zu 50 Hektar, 5 Jahre ohne Widerspruch, durch eigene oder familiäre Arbeit nutzbar gemacht, mit Wohnsitz dort und ohne andere städtische oder ländliche Immobilie.

• Familie (Art. 1.240-A): 2 Jahre direkter, ausschließlicher, widerspruchsloser Besitz einer städtischen Immobilie bis zu 250 m², im Miteigentum mit einem früheren Ehegatten oder Partner, der das Heim verlassen hat, und als Wohnung des Besitzers oder der Familie genutzt. Keine andere Immobilie darf besteuert werden; die Begünstigung gibt es nur einmal. Das bloße Verlassen der Wohnung begründet allein noch nicht das erforderliche Abandonnement.

• Kollektiv (Städtestatut, Art. 10): eine informelle städtische Siedlung, die seit mehr als 5 Jahren ohne Widerspruch besteht, wobei die Gesamtfläche geteilt durch die Zahl der Besitzenden weniger als 250 m² pro Besitzendem ergibt und diese keine andere städtische oder ländliche Immobilie besitzen. Die heutige Fassung unterscheidet sich von den früheren Erfordernissen geringen Einkommens und nicht identifizierbarer Parzellen.

Art. 216-A des Gesetzes 6.015/1973 erlaubt die außergerichtliche Anerkennung mit Anwalt, notariellem Besitznachweis, Bescheinigungen und den erforderlichen technischen und Besitzdokumenten. Eine fehlende erforderliche Unterschrift eines Eigentümers oder Nachbarn kann durch Benachrichtigung ersetzt werden; Schweigen gilt unter den gesetzlichen Voraussetzungen als Zustimmung. Nicht jeder Widerspruch beendet das Verfahren: Der Urkundsbeamte prüft, ob es begründet ist, und folgt dem vorgeschriebenen Prozess. Die verwaltungsbehördliche Beweisaufnahme kann unzureichende dokumentarische Besitznachweise beheben; ein begründeter Widerspruch kann zum Gericht führen. Verfahrensregeln stehen in der CNJ-Verfügung 149/2023. Unser Usucapião-Check gibt eine erste Orientierung.

Zwangsübertragung (adjudicação compulsória)

Hat ein Käufer gezahlt, der Verkäufer aber die endgültige Übertragungsurkunde nicht gestellt, kann die Zwangsübertragung die Übertragungspflicht aus Vertrag und Art. 1.417 und 1.418 des Zivilgesetzbuchs durchsetzen. Die Pflichten der Parteien und ein noch ausübbares Rücktrittsrecht sind zu prüfen. Ist der Verkäufer verstorben oder unauffindbar, müssen die gesetzlich erforderlichen Parteien ermittelt und benachrichtigt werden.

Die Übertragung ist ein abgeleiteter Erwerb. Man sollte nicht annehmen, dass sie Belastungen tilgt: Jede ist auf Fortbestand und etwaige Eintragungshindernisse zu prüfen.

Gesetz 14.382/2022 fügte Art. 216-B in Gesetz 6.015/1973 ein. Das außergerichtliche Verfahren läuft beim Grundbuchamt der Immobilie mit Anwalt, Geschäfts- und Abtretungsdokumenten, Erfüllungsnachweis und notariellem Protokoll. Nach CNJ-Verfügung 150/2023 hat der Antragsgegner 15 Werktage zur Antwort. Wird Widerspruch erhoben, wird der Antragsteller gehört und der Urkundsbeamte entscheidet zuerst; die Anfechtung folgt dann der vorgeschriebenen gerichtlichen Überprüfung des Widerspruchs. Unstimmigkeit schickt nicht automatisch die ganze Sache vor Gericht. Eine Verfügungsbeschränkung verhindert den Beginn nicht, muss aber für die Bewilligung durch die Endentscheidung aufgehoben werden. Vorherige Registrierung des Kaufvorvertrags ist nicht erforderlich nach STJ-Präzedenzfall 239 und Art. 216-B, Absatz 2; alle übrigen Voraussetzungen bleiben anwendbar.

Urkunde, Registrierung und Übertragungssteuer

Die öffentliche Urkunde beurkundet das Geschäft vor dem Notar; die Registrierung überträgt das Eigentum bei einer Übertragung unter Lebenden durch ein geeignetes Instrument. Sie verdrängt weder Erbschaft noch Originärerwerb. Art. 108 verlangt grundsätzlich eine öffentliche Urkunde für Geschäfte über dingliche Rechte an Immobilien über 30 Mindestlöhnen, sofern kein Gesetz anderes bestimmt. Bestimmte private Urkunden haben gleiche Rechtskraft; bloße Zweckmäßigkeit ist keine Ausnahme.

Art. 205 setzt keine allgemeine 30-Tage-Frist für die Vorlage einer Urkunde. Nach Einreichung sichert die prenotação die Priorität. Ihre Wirkungen enden grundsätzlich nach 20 Werktagen, wenn der Akt unvollständig bleibt, weil der Antragsteller gesetzliche Anforderungen nicht erfüllt hat. Sonderfristen und Verlängerungen existieren, auch in Regularisierungsverfahren. Das ist kein Versprechen, dass die ganze Sache in 20 Tagen endet.

ITBI hängt vom Geschäft und vom Kommunalrecht ab; ein Grundbuchakt allein löst sie nicht aus. STJ-Thema 1.113 lehnte die automatische Übernahme des IPTU-Werts und einseitiger Referenzwerte ab und schützte die Vermutung des erklärten Werts sowie ein ordnungsgemäßes Bewertungsverfahren. Die aktuelle Analyse muss auch CTN-Art. 38 in der Fassung des Komplementärgesetzes 227/2026 einbeziehen: Barwert, technische Schätzkriterien, deren Offenlegung und das Recht des Steuerpflichtigen, die Bewertung im vorgeschriebenen Verfahren anzufechten. Zeitpunkt des Steuertatbestands und anwendbare Regeln sind maßgeblich. Weder eine Bewertung zum Vertragspreis noch eine Erstattung kann versprochen werden.

Berichtigungen und Gebäudeeintragung

Eröffnung einer matrícula, Berichtigung und averbação sind unterschiedliche Akte. Die Eröffnung kann einer älteren Abschrift oder der Individualisierung einer Parzelle oder Einheit folgen; Titel und technische Dokumente hängen von Herkunft und Umständen der Immobilie ab, nicht von einer universellen Neuanfertigung des Plans.

Die Berichtigung korrigiert den Eintrag. Art. 213, I, des Gesetzes 6.015/1973 erfasst etwa Abschreibfehler, Straßennamensänderungen und Koordinaten, die den Umgriff nicht ändern. Das Einfügen oder Ändern eines Grenzmaßes nach Ziffer II erfordert technische Unterlagen und die vorgeschriebene Behandlung der Nachbarn. Ein Nachbar, der nicht unterschrieben hat, wird benachrichtigt und hat in der Regel 15 Werktage zum Widerspruch; Schweigen gilt als Zustimmung. Ein begründeter Widerspruch folgt Absatz 6 und erlaubt Einigung und gerichtliche Prüfung, falls ungelöst; ein Titelstreit kann ein gesondertes Verfahren erfordern. Die Berichtigung kann nicht dazu dienen, fremdes Land einzuziehen.

Averbação vermerkt Änderungen wie Bebauung, Abriss oder Namensänderung. Nießbrauch, Dienstbarkeiten und Pfändungen sollten nicht alle als Vermerke bezeichnet werden: Die Begründung dinglicher Rechte und Vollstreckungsbeschränkungen folgt den gesetzlich vorgeschriebenen Grundbuchakten. Die Gebäudeeintragung erfordert die Prüfung kommunaler, technischer und steuerlicher Unterlagen. Art. 247-A erübrigt ein Habite-se nur für den speziellen Fall eines städtischen, eingeschossigen Einfamilienhauses, das vor mehr als 5 Jahren in einem überwiegend einkommensschwachen Gebiet fertiggestellt wurde. Die Ausnahme heilt nicht jeden Bauordnungsverstoß und garantiert keine Bankfinanzierung.

Für ländliche Immobilien setzte Dekret 12.689/2025 den 21. Oktober 2029 als allgemeine Frist für die georeferenzierte Identifikation bei den in Art. 10 des Dekrets 4.449/2002 genannten Akten fest. Besondere Konstellationen erfordern weiterhin Prüfung: Art. 2 des Dekrets 5.570/2005 verlangt die Identifikation in ländlichen Gerichtsverfahren ab seiner Veröffentlichung, unabhängig von der Fläche. Eine INCRA-Bescheinigung beweist kein Eigentum, und weder CCIR noch CAR ersetzen einen gültigen Titel.

Erbauseinandersetzung: Immobilie eines verstorbenen Eigentümers

Das Erbe geht mit dem Tod über, während Erbauseinandersetzung und Teilung die Erbfolge ordnen und das Instrument zur Aktualisierung des Eintrags liefern. Es gibt kein absolutes Verbot früherer Geschäfte: Eine Veräußerung aus dem Nachlass kann gerichtliche Genehmigung nach Art. 619 CPC oder die Einhaltung von Art. 11-A der CNJ-Resolution 35 erfordern. Die CPC setzt 2 Monate für die Eröffnung der Auseinandersetzung. Daneben verhängt São Paulo eine 10%-ITCMD-Strafe, wenn die Auseinandersetzung nicht binnen 60 Tagen beantragt wird, erhöht auf 20% nach 180 Tagen; diese Strafen werden nicht addiert. Der Steuersatz des Bundesstaats beträgt 4%, vorbehaltlich Befreiungen. Steuerzahlungsfristen sind eine eigene Frage.

Die Art. 12-A und 12-B der CNJ-Resolution 35/2007 erlauben die außergerichtliche Erbauseinandersetzung unter Beteiligung Minderjähriger oder nicht voll Geschäftsfähiger unter Schutzvorkehrungen: ungeteilter Anteil an jedem Vermögenswert, keine Verfügung über diese Rechte und ein zustimmendes Gutachten der Staatsanwaltschaft (Ministério Público), neben weiteren Voraussetzungen. Ein Testament erfordert ausdrückliche Ermächtigung in einer rechtskräftigen Nachlassgerichtsentscheidung und die Einhaltung der übrigen Bedingungen; die Anerkennung eines Kindes oder eine andere unumkehrbare Erklärung kann diesen Weg versperren. Die Regeln der Staatsanwaltschaft von São Paulo verlangen zudem gerichtliche Kontrolle über die Bewegung des Geldes der nicht geschäftsfähigen Person und gegebenenfalls die Annahme der Erbschaft durch Vormund oder Kurator. CNJ-Resolution 695/2026 änderte den Nachweis der ITCMD-Zahlung beim notariellen Akt; sie erließ weder Steuer noch staatliche Fristen. Die Befreiung vom notariellen Zahlungsnachweis verdrängt weder São Paulos Vorauszahlungsregel noch ihre gesetzlichen Ausnahmen.

Eine irreguläre Nachlassimmobilie kann vertragliche Erwerbsrechte oder Besitzrechte betreffen. Ersitzung folgt nicht automatisch aus der Erbschaft: Kontinuität oder Zusammenrechnung des Besitzes und die jeweiligen Voraussetzungen sind zu beweisen. Siehe unseren Leitfaden zur Erbauseinandersetzung. Wurde die Steuer nicht vorab gezahlt, muss der Notar die Steuerbehörde binnen 5 Tagen oder der im Steuerrecht gesetzten Frist benachrichtigen.

REURB: informelle städtische Siedlungen

Gesetz 13.465/2017 regelt REURB, bindet informelle städtische Siedlungen in die Raumplanung ein und vergibt qualifizierte Titel nach städtebaulicher, umweltbezogener, sozialer und grundbuchrechtlicher Prüfung. Siedlungen mit städtischem Charakter auf als ländlich eingestuftem Boden können ebenfalls qualifizieren, vorbehaltlich der gesetzlichen Bedingungen. Reurb-S erfasst überwiegend einkommensschwache Siedlungen, die durch kommunalen Akt erklärt werden; das Bundesgesetz setzt keinen universellen Prozentsatz. Art. 13, Absatz 1, macht bestimmte Grundbuchakte gebührenfrei, darunter die erste Vermerkung eines Wohngebäudes bis 70 m² unter den gesetzlichen Bedingungen. Das ist keine Befreiung von jeder Ausgabe. Reurb-E erfasst die übrigen Fälle. Die Einordnung verteilt Infrastruktur- und Gebührenverantwortung; Reurb-S erfordert weiterhin Planungs- und Umweltprüfung.

Legitimação fundiária ist Originärerwerb innerhalb von REURB für Siedlungen mit nachgewiesenem Bestand bis 22. Dezember 2016, vorbehaltlich der übrigen Bedingungen, einschließlich der für Begünstigte geltenden. Dieses Datum beschränkt nicht jedes REURB-Verfahren. Legitimação de posse anerkennt den Besitz und seine Merkmale; sie gilt nicht für öffentliches Eigentum. Die Umwandlung nach 5 Jahren ab Registrierung hängt von Art. 183 der Verfassung ab. Andere Ersitzungskategorien erfordern Antrag und Erfüllung ihrer jeweiligen Voraussetzungen.

Nach Art. 33 erstellt und finanziert in der Regel die Gemeinde oder der Bundesdistrikt das Reurb-S-Projekt und die wesentliche Infrastruktur, vorbehaltlich der gesetzlich zulässigen Beteiligung antragsberechtigter Personen. Bei Reurb-E tragen Begünstigte oder private Antragsteller in der Regel die Kosten; bei öffentlichem Boden gibt es Sonderfälle kommunalen Vorgehens mit späterem Ausgleich. Die CRF-Bescheinigung, die Projektregistrierung und der Abschluss der Arbeiten sind eigenständige Meilensteine.

Parzellierung und informelle Erschließungen

Gesetz 6.766/1979 unterscheidet loteamento, das Straßen eröffnet oder bestehende erweitert, ändert oder vergrößert, vom desmembramento, das das bestehende Netz ohne diese Eingriffe nutzt. Beide erfordern gesetzliche und kommunale Compliance; bestehende Straßen garantieren weder geringere Kosten noch schnellere Genehmigung. Die alte Bundesquote von 35% öffentlicher Fläche ist nicht mehr die allgemeine Regel: Seit Gesetz 9.785/1999 sind die relevanten öffentlichen Flächen proportional zur Bevölkerungsdichte der kommunalen Planung. Das Bundesminimum bleibt 125 m² und 5 Meter Front, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen für bestimmte Urbanisierungs- oder Sozialwohnungsprojekte.

Eine genehmigte Erschließung mit fehlender Registrierung oder Infrastruktur ist etwas anderes als eine ohne Genehmigung errichtete. Prüfen Sie Lizenzen, Arbeiten, Besiedlung, Umweltauflagen und rechtliche Machbarkeit. REURB ist nicht die automatische Heilung jeder rechtswidrigen Erschließung. Gesetz 6.766/1979 verbietet den Verkauf oder das Verkaufsversprechen einer Parzelle in einer nicht registrierten Parzellierung.

Besitz zurückgewinnen oder erlangen

Reintegração de posse schützt, wer die Immobilie besaß und entzogen wurde (Art. 560 CPC). Imissão na posse erlaubt einem Besitzberechtigten, ihn erstmals zu erlangen, wie bei einem Käufer oder Ersteher. Ein Mietverhältnis kann eine Räumungsklage statt einer Besitzklage erfordern. Die richtige Klage hängt von Titel, früherem Besitz, Besiedlung und Vertragsverhältnissen ab.

Die Jahr-und-Tag-Regel in Art. 558 CPC betrifft das besondere Besitzverfahren nach Störung oder Entzug; sie ist keine allgemeine Frist für die imissão. Spätere Klagen bleiben im ordentlichen Verfahren besitzlicher Natur, und einstweilige Anordnungen bleiben unter den allgemeinen Voraussetzungen verfügbar. Entschädigung für Verbesserungen und ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht hängen von Gutgläubigkeit, dem anwendbaren Rechtsregime und wirksamen Vertragsbedingungen ab.

Kauf in der Versteigerung

Unterscheiden Sie vor dem Gebot gerichtliche und außergerichtliche Versteigerungen und prüfen Sie Grundbucheintrag, Versteigerungsbedingungen, Verfahren und Besitzstand. Übertragungsinstrument und Weg zum Besitz variieren. Bei gerichtlicher Versteigerung verhindern Art. 130, einziger Absatz, CTN und STJ-Thema 1.134, dass frühere Grundsteuern allein durch eine Klausel der Versteigerungsbedingungen auf den Ersteher übertragen werden, vorbehaltlich der zeitlichen Grenzen des Präzedenzfalls. Immobilienbezogene Ansprüche, einschließlich propter-rem-Schulden, erfordern ebenfalls Analyse unter Art. 908, Absatz 1, CPC. Übertragen Sie diese Schlussfolgerung nicht automatisch auf außergerichtliche Verkäufe. Art. 903 regelt die Stabilität und die Anfechtung gerichtlicher Verkäufe: Ein anhängiges Rechtsmittel allein macht die Versteigerung nicht rückgängig. Erwerbssteuern, Ausgaben und Besitz sind einzuplanen. Siehe Rechtsbeistand bei Versteigerungsimmobilien.

Hinweise für ausländische Eigentümer

Ausländische Personen und Gesellschaften können grundsätzlich städtische Immobilien erwerben, vorbehaltlich Identifikation, Geschäftsfähigkeit und besonderer Beschränkungen. Personen benötigen in der Regel einen CPF; Gesellschaften die entsprechende CNPJ-Registrierung und Vertretungsdokumente. Eigentum allein verleiht keinen Aufenthaltsstatus. Ländliche Immobilien erfordern eine gesonderte Analyse nach Gesetz 5.709/1971, gegebenenfalls einschließlich ausländisch kontrollierter brasilianischer Gesellschaften, Flächengrenzen und Genehmigungen; Grenzgebiete haben zusätzliche Regeln der nationalen Sicherheit.

Eine im Ausland errichtete Vollmacht muss die erforderliche Form und die besonderen Befugnisse erfüllen. Je nach Herkunft und verfügbaren Ausnahmen können Apostille oder konsularische Legalisation, beeidigte Übersetzung und Registrierung ausländischer Urkunden erforderlich sein. Ein qualifizierendes brasilianisches Konsulatsinstrument folgt einem eigenen Weg. Prüfen Sie diese Anforderungen vor der Unterzeichnung, statt anzunehmen, dass immer ein Legitimationsverfahren gilt.

Kosten und Dauer

Ein Budget hängt vom Weg und den offenen Punkten ab: staatliche Notariats- und Grundbuchgebühren, technische Unterlagen und Berufshaftungsnachweise, Bescheinigungen, anwendbare Steuern und Anwaltshonorar. Selbst Berichtigungen und Gebäudevermerke können Fachleute und Kosten jenseits der Grundbuchgebühren einbeziehen. Unser Honorar wird nach Dokumentenprüfung schriftlich festgelegt.

Es gibt keine verlässliche Regel, dass Grundbuchfälle Monate und Prozesse Jahre dauern. Benachrichtigungen, Anforderungen, Sachverständigenbeweise, Genehmigungen und Streitigkeiten beeinflussen die Dauer. Eine brauchbare Schätzung identifiziert verfügbare Dokumente, fehlende Schritte und externe Abhängigkeiten, statt ein festes Abschlussdatum zu versprechen.

Häufige Fehler

• Einen privaten Vertrag wie einen eingetragenen Titel behandeln. Beim Verkauf unter Lebenden ersetzen Unterzeichnung und Zahlung nicht die Registrierung; prüfen Sie das Recht des Verkäufers und frühere Übertragungen.

• Bauen, ohne Genehmigungen und Grundbuch zu prüfen. Kommunale Compliance und Gebäudevermerk sind verschieden; keines garantiert allein die Finanzierung.

• Die Nachlassprüfung aufschieben. Die zweimonatige Verfahrensfrist und São Paulos 60-Tage-Strafregel sind von Steuerzahlungsfristen zu unterscheiden.

• Einen Weg nach seinem Namen wählen. Ersitzung und Zwangsübertragung haben unterschiedlichen Nachweis und Wirkungen; eine fehlende Urkunde entscheidet die Wahl nicht.

• Eine Vermessung ohne die Grundbuchunterlagen beauftragen. Der Vermesser muss die physischen Gegebenheiten mit der eingetragenen Beschreibung und den Verfahrensanforderungen vergleichen.

• Grundbuchanforderungen ignorieren. Untätigkeit kann die Einreichungspriorität beenden, vorbehaltlich gesetzlicher Verlängerungen. Fechten Sie eine bestrittene Anforderung im vorgesehenen Verfahren an.

Häufige Fragen

Klare Dokumentation für informierte Immobilienentscheidungen

Zu wissen, wer die Immobilie übertragen kann, welche Belastungen bestehen und was ungelöst bleibt, hilft, Risiken vor einem Geschäft einzuschätzen. Bei Falchet e Marques Sociedade de Advogados in São Paulo behandeln wir Ersitzung, Zwangsübertragung, Berichtigung und Gebäudevermerke, REURB und Nachlässe mit Immobilien, einschließlich Eigentümern im Ausland. Die Prüfung beginnt mit dem Grundbucheintrag und den verfügbaren Dokumenten; Umfang und Honorar werden schriftlich dargelegt.

Sprechen Sie mit unserem Team auf WhatsApp: +55 11 95901-1854 — und erfahren Sie, welcher Weg zu Ihrem Fall passt.

Rechtsquellen für die redaktionelle Aktualisierung vom 7. September 2026: Brasilianisches Zivilgesetzbuch, Art. 108, 1.238 bis 1.242, 1.245 und 1.418; Bundesverfassung, Art. 183 und 191; Gesetz 6.015/1973, Art. 205, 213, 216-A und 216-B; Gesetz 14.382/2022; Gesetz 13.465/2017, Art. 9, 13, 23 und 26; Gesetz 6.766/1979, Art. 4 (in der Fassung des Gesetzes 9.785/1999); Gesetz 10.267/2001; Gesetz 5.709/1971; Zivilprozessordnung, Art. 558; Staatsgesetz São Paulo 10.705/2000, Art. 16 und 21; CNJ-Resolution 571/2024; CNJ-Verfügungen 149/2023 und 150/2023; STJ-Präzedenzfall 239; STJ-Thema 1.113 (REsp 1.937.821). Portale: planalto.gov.br, atos.cnj.jus.br, stj.jus.br, legislacao.fazenda.sp.gov.br. CTN-Art. 38 und 130, in der durch Komplementärgesetz 227/2026 betroffenen Fassung; Dekrete 5.570/2005 und 12.689/2025; Art. 619, 903 und 908 CPC; STJ-Thema 1.134; MPSP-Resolution 2.051/2025.