REURB en Brasil: modalidades, derechos de los ocupantes y función de la CRF

¿Necesita regularizar un núcleo urbano informal? Conozca nuestra actuación como abogado de REURB en São Paulo, desde el diagnóstico hasta la fase registral.

En Brasil existen parcelaciones, conjuntos de viviendas y barrios cuyos ocupantes viven desde hace años en unidades que no fueron debidamente inscritas. Aunque las casas y calles existan físicamente, esas unidades pueden carecer de una matrícula individual o de una titulación adecuada. Es una manifestación de la informalidad del suelo urbano, que exige examinar tanto la documentación como las condiciones urbanísticas y ambientales.

La Ley 13.465/2017 ofrece una vía para determinados núcleos: la REURB —Regularização Fundiária Urbana—. Es un procedimiento de regularización territorial tramitado por el municipio, que puede solicitarse individual o colectivamente. No se distingue de la usucapión por una oposición absoluta entre “colectiva” e “individual”: también existe usucapión colectiva. Aquí explicamos las modalidades, los derechos atribuibles y la función de la CRF en la titulación registral.

¿Qué es REURB?

La REURB es el conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientales y sociales destinadas a regularizar núcleos urbanos informales y reconocer derechos a sus ocupantes, conforme al art. 9 de la Ley 13.465/2017. El núcleo urbano informal puede ser clandestino, irregular o carecer de titulación por otras razones, aunque haya cumplido requisitos anteriores. La noción de núcleo consolidado tiene requisitos específicos y no debe confundirse con toda informalidad.

El objetivo es doble: incorporar estas áreas al ordenamiento de la ciudad (con infraestructura, parámetros urbanísticos y ambientales) y dar seguridad jurídica a los ocupantes mediante el instrumento adecuado. Puede reconocerse un derecho de propiedad u otro derecho según sus requisitos. El municipio tramita la regularización y expide la Certidão de Regularização Fundiária (CRF), cuya inscripción en el Registro de Imóveis permite abrir las matrículas individuales y registrar los derechos correspondientes. La CRF no elimina por sí sola toda obligación pendiente del proyecto.

¿Cuál es la diferencia entre REURB-S y REURB-E?

La ley prevé dos modalidades, según la clasificación del núcleo:

• REURB-S (de interés social): comprende núcleos ocupados predominantemente por población de bajos ingresos. La ley atribuye el proyecto y la infraestructura esencial necesaria al municipio o al Distrito Federal, y permite que los legitimados los promuevan a sus expensas. Los gastos deben analizarse conforme a esas responsabilidades públicas y las de los demás interesados. Existe gratuidad de determinados actos registrales enumerados en el art. 13, § 1, no una exención universal de todo tributo, gasto técnico u honorario privado.

• REURB-E (de interés específico): comprende los demás casos admitidos por la ley. La regularización debe ser, como regla, contratada y financiada por los potenciales beneficiarios o solicitantes privados, con las particularidades de las áreas públicas. Debe verificarse qué queda a cargo de cada interesado en el proyecto aprobado.

La autoridad que clasifica el núcleo es el Municipio, conforme al art. 30. Esa clasificación influye en la distribución de responsabilidades y costos y las gratuidades aplicables. No es una elección libre de cada ocupante ni garantiza un resultado de titulación.

¿Quién puede solicitar la REURB?

La iniciativa no está reservada al ayuntamiento. El art. 14 de la Ley 13.465/2017 identifica a los legitimados, entre ellos:

• La Unión, los estados, el Distrito Federal y los municipios, directamente o por entidades de su administración indirecta.

• Los propios beneficiarios, individual o colectivamente, incluso mediante asociaciones, cooperativas y otras organizaciones admitidas por la ley.

• Los propietarios, parceladores o promotores.

• La Defensoria Pública, en nombre de beneficiarios necesitados, y el Ministério Público.

En la práctica, los Municipios tienen competencias para tramitar, aprobar y expedir la CRF. La iniciativa de los residentes y asociaciones permite solicitar e impulsar el procedimiento. Que una persona pueda solicitarlo no significa que pueda aprobarlo por sí misma o ignorar la situación del núcleo.

¿Cómo se tramita y qué contiene la CRF?

La REURB sigue las fases del art. 28 de la Ley 13.465/2017: la solicitud y la decisión de inicio; la tramitación administrativa, con participación de titulares de derechos y colindantes; la elaboración del proyecto; el saneamiento del expediente y la aprobación municipal; y, por último, la expedición de la CRF y su registro en el Registro de Imóveis.

La Certidão de Regularização Fundiária (CRF) es un documento expedido al concluir la fase administrativa. Recoge el proyecto aprobado y los compromisos de ejecución de las medidas de regularización urbanística, ambiental y jurídica. Cuando se emplea la legitimação fundiária o legitimação de posse, incorpora la lista de ocupantes y los derechos atribuidos. Al presentarla al Registro de la Propiedad, puede tramitarse la apertura de matrículas de las unidades regularizadas y la inscripción de los derechos correspondientes. La legitimação fundiária es una forma originaria de adquirir propiedad, reservada, entre otros requisitos, a núcleos consolidados existentes el 22 de diciembre de 2016. Ese límite temporal no se aplica automáticamente a todos los instrumentos de REURB. La legitimação de posse reconoce posesión y no se aplica a bienes públicos; su conversión en propiedad sigue condiciones propias. Tampoco debe confundirse la CRF con la prueba de que ya se ejecutó toda la infraestructura prevista en el cronograma.

Ejemplo hipotético: la parcelación Jardim Esperança

Imaginemos Jardim Esperança, una parcelación de São Paulo donde unas ochenta familias viven desde hace más de quince años, pero cuyo fraccionamiento nunca fue registrado. Los residentes, entre ellos Joaquim, tienen documentación insuficiente de sus unidades. Eso puede dificultar ventas o sucesiones, aunque los derechos posesorios y hereditarios existentes deben analizarse por separado.

Si reúne los requisitos y está ocupada predominantemente por población de bajos ingresos, el municipio podría clasificarla como REURB-S. A solicitud de los legitimados, incluida la asociación de residentes, se tramitarían el expediente y el proyecto de regularización con las intervenciones y estudios exigibles. Si se aprueba, la autoridad expediría la CRF para su inscripción en el Registro de Imóveis y apertura de una matrícula individual por unidad. El derecho que reciba Joaquim dependerá del instrumento y de sus requisitos. Este ejemplo no corresponde a un resultado acreditado del despacho ni promete titulación, financiación o venta.

Los errores más comunes (y caros)

• Confundir REURB con usucapión. Son instrumentos distintos. La REURB puede solicitarse individual o colectivamente y la usucapión también tiene modalidad colectiva; no basta esa distinción para escoger la vía.

• Esperar sin acompañar el procedimiento. Residentes y asociaciones pueden solicitar información, reunir documentos e impulsar las actuaciones que les correspondan.

• Ignorar la clasificación (S o E). La clasificación influye en costos y gratuidades; debe comprobarse su fundamento y el alcance de las responsabilidades.

• Desatender la organización de los interesados. Coordinar documentos y representantes puede facilitar el proyecto, pero no reemplaza las decisiones de las autoridades ni asegura rapidez.

• Omitir las cuestiones ambientales y urbanísticas. Deben analizarse áreas protegidas, infraestructura y riesgos. Puede ser necesario ejecutar medidas específicas, y habrá situaciones no regularizables.

Lista de comprobaciones para iniciar o acompañar una REURB

• Compruebe si el área reúne las características de un núcleo urbano informal y cuáles son sus condiciones de consolidación, titulación y viabilidad.

• Reúna documentos de posesión y ocupación, contratos y demás información sobre la situación de las unidades.

• Analice la modalidad que podría corresponder y los legitimados para solicitar el procedimiento, sin anticipar la decisión municipal.

• Coordine los documentos con la asociación de residentes o con los demás interesados, según la organización existente.

• Consulte al Municipio y acompañe las fases del proceso.

• Solicite asesoramiento de un abogado de Derecho Inmobiliario para evaluar títulos, instrumentos de regularización y responsabilidades.

Preguntas frecuentes sobre REURB

¿Qué es la REURB?

Es la Regularização Fundiária Urbana de la Ley 13.465/2017: un conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientales y sociales para regularizar núcleos urbanos informales y reconocer derechos a sus ocupantes. La inscripción de la CRF permite individualizar unidades y registrar los derechos atribuidos, pero la REURB no entrega necesariamente propiedad inmediata a todo ocupante.

¿Cuál es la diferencia entre REURB-S y REURB-E?

Reurb-S se dirige a núcleos ocupados predominantemente por población de bajos ingresos, según la clasificación municipal. La ley distribuye responsabilidades públicas del proyecto e infraestructura y establece gratuidad para actos registrales específicos. Reurb-E comprende los demás casos y, como regla, es contratada y financiada por sus potenciales beneficiarios o solicitantes privados. Deben verificarse las particularidades legales; no hay exención universal de todo gasto o tributo.

¿Quién puede solicitarla?

El art. 14 admite a los entes públicos y sus entidades, los beneficiarios individual o colectivamente, las organizaciones allí previstas, los propietarios, parceladores y promotores, la Defensoria Pública en nombre de beneficiarios necesitados y el Ministério Público. La legitimación para solicitar no transfiere al particular la competencia municipal para tramitar, aprobar y expedir la CRF.

¿Qué es la CRF?

La Certidão de Regularização Fundiária es el documento municipal expedido al concluir la fase administrativa. Comprende el proyecto aprobado, los compromisos de ejecución y, en los casos previstos, la relación de ocupantes y derechos atribuidos. Su inscripción permite abrir las matrículas y registrar esos derechos. No demuestra necesariamente que toda obra de infraestructura ya se haya ejecutado ni convierte cualquier derecho posesorio en propiedad.

¿Cómo se tramita una REURB en São Paulo?

Un legitimado solicita el procedimiento y la autoridad municipal decide su inicio y clasificación. Se realizan la tramitación, la participación de interesados, los estudios y el proyecto, el saneamiento y la decisión administrativa. Si procede, se expide la CRF y se solicita su inscripción en el Registro de Imóveis. Deben observarse la Ley 13.465/2017, su reglamentación y las reglas locales aplicables. La aprobación no corresponde a una asociación por el solo hecho de haber solicitado el trámite.

¿Qué aporta un abogado en la REURB?

El abogado analiza títulos e instrumentos jurídicos, identifica legitimados y responsabilidades y orienta la documentación y las actuaciones ante el municipio y el registro. Coordina esas necesidades con los profesionales técnicos, sin sustituir sus atribuciones ni prometer aprobación. Puede asesorar a residentes, asociaciones, propietarios o parceladores, respetando los intereses y posibles conflictos del encargo. No toda solicitud de REURB exige contratar a un abogado particular.

Titulación y regularización requieren un proyecto viable

La REURB permite abordar conjuntamente cuestiones territoriales y de titulación de un núcleo informal. Su utilidad depende de la viabilidad jurídica, urbanística y ambiental, del proyecto y de los requisitos del derecho que se pretende reconocer. No toda ocupación es regularizable ni toda matrícula garantiza acceso a crédito.

La preparación exige organización entre los interesados y orientación jurídica coordinada con los responsables técnicos. Definir quién solicita, quién financia y qué se ejecutará es tan importante como acompañar la fase registral.

En Falchet e Marques Sociedade de Advogados, despacho en São Paulo (Av. Paulista), actuamos en REURB y regularización de inmuebles. Orientamos a residentes, asociaciones, parceladores y propietarios sobre títulos, responsabilidades y actuaciones ante las autoridades competentes. Si el núcleo presenta informalidad, el primer paso es examinar sus documentos y condiciones.

Hable con nuestro equipo por WhatsApp: +55 11 95901-1854 y explique la situación del núcleo para iniciar el análisis.