农村租赁（arrendamento）和农业合伙（parceria）是《土地法》（第4.504/1964号法律）和第59.566/1966号法令下的独立制度——不同于城市租赁。租赁是以租金出让农村不动产；合伙是地主与经营者之间分享产出、共担风险。两者在改良物、期限和保护方面各有规则。
租赁不是城市租赁——合伙也不是租赁。
农村制度自成体系：《土地法》和第59.566/1966号法令以《城市租赁法》没有的规则规范租赁与合伙。租赁是以租金出让——地主获得固定收益。合伙是分享产出与风险——收益浮动、风险共担。选择不同，税务、风险与保护也不同。
改良物是敏感点：耕种、建设或改良土地的合伙人或承租人对必要和有益改良物享有补偿权——合同必须预先约定每项改良的归属。合同缺位会产生农村最典型的纠纷。
农村承租人对续约和购买该不动产享有优先权（第59.566/1966号法令）——合同不能排除的法定保护。忽视优先权的地主，其出售或新出租可能被质疑。
农村地产承载特定义务：ITR、社会功能和生产率规则。第三人无权源占用——无证占有——涉及农村合规化和农村时效取得，这两个主题各有专页。
我们如何推进案件
- 选择制度租赁还是合伙——取决于期望的风险与收益分配。
- 起草合同期限、调整、改良物、ITR与优先权——按《土地法》规则起草。
- 预设退出解除、返还与改良物补偿——事先设计好合同终点。
- 争议发生时解决凭农村制度的书证进行抗辩或追偿。
首次沟通可以准备哪些材料
有助于加快初步审查的文件
农村合同源于地契、经营活动和拟采用的制度——这些文件决定条款。
- 农村不动产地契与登记
- CAR——农村环境登记
- 地主与合伙人的身份文件
- 拟开展经营活动的说明
- 现有改良物清单
- ITR及税务证明
- 在先合同（如有）
- 当前占有与使用文件
本所在审查案件后、采取任何措施前提供书面费用方案。本页仅供一般信息参考，符合巴西律师协会（OAB）第205/2021号规定，不能替代对具体案件的法律评估。
客户在 Google 上的反馈
“从一开始，我就得到了非常周到的接待。团队细心，并会解释每一个步骤。”
Amanda M. · Google“非常优秀、专业能力很强的团队。我尤其认可他们的专业素养、服务和诚信。”
Rita G. · Google“很有礼貌，也很耐心，回答始终清晰准确。我愿意推荐他们。”
Thais T. · Google以上为客户在 Google 发布的真实评价的中文译文。
该业务领域负责人
Falchet e Marques 创始合伙人（OAB/SP 428.777）。圣保罗天主教大学房地产法硕士、坎皮纳斯天主教大学继承法硕士，负责房地产、家事及继承业务。直截了当，不用法律术语。
认识 Letícia Marques关于占有诉讼的常见疑问
租赁与农业合伙有何区别？
租赁中地主以租金出让不动产——固定收益、承租人承担风险。合伙中双方分享产出、共担风险——收益浮动、共同分配。选择会改变税负、责任和改良物制度。
农村承租人享有优先权吗？
享有——在合同续约和购买该不动产时（第59.566/1966号法令）。地主不尊重优先权而出售或出租给第三人的，该交易可能被质疑。
合伙人所作的改良物有补偿吗？
必要和有益改良物有——奢侈改良物取决于合同。农村合同必须预定每项改良的归属；缺位会产生关于留在土地上的东西和应付补偿的典型纠纷。
农村租赁适用《城市租赁法》吗？
不适用——适用《土地法》（第4.504/1964号法律）和第59.566/1966号法令，在期限、优先权和改良物上有专门规则。城市租赁是另一制度。
农村地产闲置会怎样？
农村地产负有社会功能——闲置会触发《土地法》规则，极端情况下可被征收用于土地改革。适当经营并留存经营文件是保护手段。
农村合同需要登记吗？
建议在不动产登记处登记以对抗第三人——特定情形下为强制。未登记使合同对不知情的买受人失去保障。