Doação de imóvel: como funciona, impostos e cuidados?

Doar um imóvel é uma decisão importante — seja para ajudar um filho, antecipar a herança ou organizar o patrimônio da família. Mas, por trás de um gesto que parece simples, há regras tributárias e sucessórias que, se ignoradas, geram imposto a mais, anulação do ato ou conflito entre herdeiros. Fazer a doação do jeito certo ajuda a adequá-la ao seu objetivo e reduzir riscos.

Neste guia, você vai entender como funciona a doação de imóvel, qual imposto incide (e por que é o ITCMD, e não o ITBI), os cuidados com o cônjuge e com a legítima dos herdeiros, e os custos envolvidos — tudo à luz do Código Civil e da legislação de São Paulo.

Como funciona a doação de um imóvel?

A doação é o contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere gratuitamente um bem do seu patrimônio para outra (art. 538 do Código Civil). Quando o bem é um imóvel, a doação segue três etapas:

• 1. Título adequado: o art. 541 admite escritura pública ou instrumento particular. Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, o art. 108 exige escritura pública, salvo exceção legal. Confirme também titularidade, capacidade e aceitação.

• 2. ITCMD: recolhe-se o imposto estadual sobre a doação (em São Paulo, antes da escritura).

• 3. Registro: a escritura é registrada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis — e é o registro que efetiva a transferência (art. 1.245).

Atenção a este último ponto: sem o registro, a transferência da propriedade não se completa — o imóvel continua, juridicamente, em nome do doador. É um erro comum lavrar a escritura e esquecer de registrar. A doação de imóvel é instrumento muito usado em planejamento patrimonial e sucessório, justamente por permitir antecipar a transmissão de bens em vida.

Qual imposto incide: ITBI ou ITCMD?

Esta é uma dúvida frequente — e a resposta tem impacto no custo. Incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual, e não o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é municipal e recai sobre transmissões onerosas, como a compra e venda.

Para comparar com outra forma de transmissão, estime o custo do inventário. A ferramenta calcula esse procedimento sucessório, não o custo de uma doação.

Como a doação é gratuita, o tributo aplicável é o ITCMD. Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre a base aplicável (Lei estadual 10.705/2000). Confira o valor, a fração doada, doações acumuláveis e possíveis isenções; a isenção não elimina necessariamente declarações e comprovantes. O imposto devido é recolhido antes do ato ou contrato. Operações mistas exigem análise própria. Some escritura, registro, certidões e assessoria contratada ao orçamento e avalie eventual imposto de renda.

Doar para um filho: os cuidados com a legítima

Doar um imóvel a um filho é absolutamente possível — mas exige planejamento, por causa de duas regras sucessórias:

• Adiantamento da legítima (art. 544): a doação de pais para filhos é considerada adiantamento da herança. Em regra, esse valor deve ser trazido à conferência (colação) no inventário futuro, para igualar os herdeiros — salvo dispensa expressa, que deve sair da parte disponível.

• Proteção da legítima: a doação não pode invadir a legítima dos demais herdeiros necessários (a metade do patrimônio reservada a eles). A parte que exceder o que o doador poderia dispor é inoficiosa e nula nesse excesso.

Na prática, isso significa que doar um imóvel valioso a um dos filhos, sem cuidado, pode gerar conflito com os outros herdeiros no futuro — e até a anulação parcial da doação. Por isso, a doação a um filho deve ser pensada dentro do planejamento sucessório da família, com as cláusulas e dispensas adequadas. Tratamos do adiantamento de legítima em detalhe em artigo específico do nosso blog.

Quem é casado precisa da autorização do cônjuge?

Em regra, o art. 1.647, I, do Código Civil exige autorização do cônjuge para dispor de imóveis, ressalvada a separação absoluta e as demais regras aplicáveis. A exigência não se restringe aos bens comuns: pode atingir um imóvel particular do doador. O inciso IV também trata de doações não remuneratórias de bens comuns ou que possam integrar futura meação.

Quando exigida, a autorização pode ser suprida judicialmente nas hipóteses do art. 1.648. Sua falta, sem suprimento, pode tornar o ato anulável (art. 1.649). Em imóvel comum, há também o direito de propriedade do outro cônjuge: consentimento não se confunde com doação da própria quota. Confira matrícula, certidão de casamento e pacto antenupcial antes de assinar.

Exemplo prático: a doação do apartamento de Seu Joaquim

Imagine, em um exemplo hipotético, que Seu Joaquim, viúvo e com três filhos, pretenda doar um apartamento em São Paulo ao caçula que mora com ele. Ele assina um contrato particular sem analisar valor, imposto ou efeitos sobre a herança. Essa conduta pode gerar discussões sobre a forma do título, a transferência e os direitos dos demais filhos.

A análise deve verificar se o valor exige escritura pública, eventual exceção legal, o ITCMD e o registro: o contrato, por si só, não transfere a propriedade. Também é preciso avaliar a legítima, a colação, eventual dispensa dentro da parte disponível e a reserva de recursos para a subsistência do doador. Planejar ajuda a identificar riscos, mas não garante ausência de litígio. O exemplo é ilustrativo e não relata resultado obtido pelo escritório.

Os erros mais comuns (e caros)

• Usar contrato particular sem conferir a forma legal. Escritura pública é a regra acima do limite do art. 108, salvo exceção; a transferência sempre depende do registro do título adequado.

• Esquecer de registrar. Sem registro, a doação não se completa — o imóvel segue no nome do doador.

• Confundir ITBI e ITCMD. Na doação, o imposto é o ITCMD (em SP, 4%).

• Ignorar a legítima e a colação. Doar a um filho sem planejar pode gerar conflito e, se houver excesso, nulidade parcial.

• Verificar consentimento só em bens comuns. A autorização também pode ser exigida para imóvel particular. Não presuma, ainda, que a doação possa ser revogada livremente se os planos mudarem.

Checklist: para doar um imóvel com segurança

• Verifique o regime de bens e colha o consentimento do cônjuge, se necessário.

• Avalie as implicações sucessórias (adiantamento de legítima, colação).

• Recolha o ITCMD (em SP, 4%) e verifique eventual isenção.

• Formalize o título adequado, com escritura pública quando exigida; defina condições e eventual reserva de usufruto.

• Registre a escritura na matrícula do imóvel.

• Estruture a doação dentro do planejamento patrimonial, confira ônus e restrições e preserve os documentos para a futura sucessão.

Perguntas frequentes sobre doação de imóvel

Como funciona a doação de um imóvel?

A doação é contrato gratuito (art. 538). Exige forma válida, capacidade e aceitação aplicáveis. O art. 541 admite forma pública ou particular, mas o art. 108 exige escritura pública para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, salvo exceção legal. Devem ser tratados ITCMD e registro: a propriedade entre vivos se transfere pelo registro, e não apenas pela assinatura.

Qual imposto incide na doação de imóvel: ITBI ou ITCMD?

Na transmissão gratuita, incide o ITCMD estadual, salvo isenção, e não o ITBI das transmissões onerosas. Em São Paulo, a alíquota prevista é de 4% sobre a base aplicável. Confira valor, fração doada, doações acumuláveis, declarações e isenções. O imposto devido é pago antes do ato ou contrato; isenção não dispensa necessariamente obrigações documentais.

Posso doar um imóvel para um dos meus filhos?

Pode, respeitando a subsistência do doador e os direitos dos herdeiros necessários. A doação de ascendente a descendente é, em regra, adiantamento da herança e pode exigir colação. Sua dispensa deve sair da parte disponível e seguir as regras legais; não afasta a legítima dos demais.

Quem é casado precisa da autorização do cônjuge para doar?

Pode ser necessária mesmo para imóvel particular. O art. 1.647, I, não restringe a autorização a bens comuns, embora ressalve a separação absoluta. Confira regime, titularidade e demais regras, inclusive eventual suprimento judicial. Nos bens comuns, também há o direito de propriedade do outro cônjuge.

Quanto custa doar um imóvel em São Paulo?

O orçamento pode incluir ITCMD, escritura, registro, certidões e assessoria contratada. A alíquota paulista é de 4%, mas base, fração transmitida e isenções devem ser verificadas. Os emolumentos seguem as tabelas e o ato; avalie também eventual imposto de renda.

Preciso de advogado para doar um imóvel?

Não é requisito geral de toda escritura de doação. A revisão jurídica é recomendável para avaliar impostos, registro, consentimentos e direitos sucessórios. Representação, incapacidade ou conflito de interesses podem exigir providências adicionais. A assessoria não garante ausência de disputas.

Doar bem é planejar bem

A doação de imóvel é uma ferramenta de planejamento patrimonial e sucessório — desde que se compreendam os direitos transmitidos e seus limites. Título, ITCMD, registro, consentimentos e respeito à legítima devem ser tratados em conjunto. Isso reduz riscos, mas não garante ausência de conflitos futuros.

Além dos impostos e das regras sucessórias, verifique a subsistência do doador: o art. 548 considera nula a doação de todos os bens sem reserva de patrimônio ou renda suficiente para viver. A dispensa de colação deve observar os arts. 2.005 e 2.006 e a parte disponível; não representa renúncia genérica dos outros herdeiros à sucessão futura.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em Direito Sucessório e patrimonial — estruturando doações de imóveis com segurança, cuidando do ITCMD e das implicações sucessórias, dentro de um planejamento que protege a família. Se você pensa em doar um imóvel, vale planejar antes de assinar.

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