Doação de imóvel: como funciona, impostos e cuidados?

Doar um imóvel é uma decisão importante — seja para ajudar um filho, antecipar a herança ou organizar o patrimônio da família. Mas, por trás de um gesto que parece simples, há regras tributárias e sucessórias que, se ignoradas, geram imposto a mais, anulação do ato ou conflito entre herdeiros. Fazer a doação do jeito certo é o que garante que ela cumpra o seu objetivo sem deixar problemas.

Neste guia, você vai entender como funciona a doação de imóvel, qual imposto incide (e por que é o ITCMD, e não o ITBI), os cuidados com o cônjuge e com a legítima dos herdeiros, e os custos envolvidos — tudo à luz do Código Civil e da legislação de São Paulo.

Como funciona a doação de um imóvel?

A doação é o contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere gratuitamente um bem do seu patrimônio para outra (art. 538 do Código Civil). Quando o bem é um imóvel, a doação segue três etapas:

• 1. Escritura pública: a doação de imóvel exige escritura pública, lavrada no cartório de notas (art. 541 do Código Civil).

• 2. ITCMD: recolhe-se o imposto estadual sobre a doação (em São Paulo, antes da escritura).

• 3. Registro: a escritura é registrada na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis — e é o registro que efetiva a transferência (art. 1.245).

Atenção a este último ponto: sem o registro, a doação não se completa — o imóvel continua, juridicamente, em nome do doador. É um erro comum lavrar a escritura e esquecer de registrar. A doação de imóvel é instrumento muito usado em planejamento patrimonial e sucessório, justamente por permitir antecipar a transmissão de bens em vida.

Qual imposto incide: ITBI ou ITCMD?

Esta é uma dúvida frequente — e a resposta tem impacto no custo. Incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é estadual, e não o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é municipal e recai sobre transmissões onerosas, como a compra e venda.

A lógica é simples: como a doação é gratuita (não há pagamento), o tributo aplicável é o ITCMD. Em São Paulo, a alíquota do ITCMD é de 4% sobre o valor do bem doado (Lei estadual 10.705/2000). O recolhimento do ITCMD é condição para lavrar a escritura e registrar a doação. Confundir os dois impostos — ou aplicar o ITBI a uma doação — leva a erro no recolhimento. Há, em certas situações, isenções previstas na legislação estadual, que valem ser verificadas caso a caso.

Doar para um filho: os cuidados com a legítima

Doar um imóvel a um filho é absolutamente possível — mas exige planejamento, por causa de duas regras sucessórias:

• Adiantamento da legítima (art. 544): a doação de pais para filhos é considerada adiantamento da herança. Em regra, esse valor deve ser trazido à conferência (colação) no inventário futuro, para igualar os herdeiros — salvo dispensa expressa, que deve sair da parte disponível.

• Proteção da legítima: a doação não pode invadir a legítima dos demais herdeiros necessários (a metade do patrimônio reservada a eles). A parte que exceder o que o doador poderia dispor é inoficiosa e nula nesse excesso.

Na prática, isso significa que doar um imóvel valioso a um dos filhos, sem cuidado, pode gerar conflito com os outros herdeiros no futuro — e até a anulação parcial da doação. Por isso, a doação a um filho deve ser pensada dentro do planejamento sucessório da família, com as cláusulas e dispensas adequadas. Tratamos do adiantamento de legítima em detalhe em artigo específico do nosso blog.

Quem é casado precisa da autorização do cônjuge?

Em regra, sim — quando o bem é comum. Para dispor gratuitamente de bens comuns, a lei exige o consentimento do cônjuge, conforme o regime de bens (art. 1.647, I, do Código Civil), salvo no regime de separação absoluta.

Doar um imóvel comum sem a autorização do cônjuge pode tornar o ato anulável — abrindo caminho para que o cônjuge o questione. Por isso, antes de doar, é essencial verificar o regime de bens e colher as anuências necessárias. É mais um ponto em que a análise jurídica prévia evita que a doação seja desfeita depois.

Exemplo prático: a doação do apartamento de Seu Joaquim

Seu Joaquim, viúvo e com três filhos, quis doar um apartamento em São Paulo para o filho mais novo, que morava com ele. Fez tudo “por conta própria”: um contrato particular, sem escritura, e sem se preocupar com imposto ou com os outros filhos. Anos depois, no inventário, surgiu o conflito — e a “doação” mostrou-se frágil.

Com orientação desde o início, o caminho teria sido outro. Primeiro, a doação de imóvel exige escritura pública e registro — o contrato particular não transferia a propriedade. Segundo, era preciso recolher o ITCMD (4% em SP). Terceiro, e mais importante: como a doação a um filho é adiantamento de legítima, seria essencial planejar — avaliando se o valor cabia na parte disponível, se convinha dispensar a colação e como equilibrar com os outros dois filhos para evitar a briga. Feita assim, a doação teria cumprido o desejo de Seu Joaquim sem gerar litígio entre os irmãos. A diferença entre um gesto bem planejado e um problema futuro está nos detalhes jurídicos.

Os erros mais comuns (e caros)

• Doar imóvel por contrato particular. A doação de imóvel exige escritura pública e registro.

• Esquecer de registrar. Sem registro, a doação não se completa — o imóvel segue no nome do doador.

• Confundir ITBI e ITCMD. Na doação, o imposto é o ITCMD (em SP, 4%).

• Ignorar a legítima e a colação. Doar a um filho sem planejar gera conflito e nulidade parcial.

• Doar bem comum sem o cônjuge. Pode tornar o ato anulável.

Checklist: para doar um imóvel com segurança

• Verifique o regime de bens e colha o consentimento do cônjuge, se necessário.

• Avalie as implicações sucessórias (adiantamento de legítima, colação).

• Recolha o ITCMD (em SP, 4%) e verifique eventual isenção.

• Lavre a escritura pública no cartório de notas.

• Registre a escritura na matrícula do imóvel.

• Estruture a doação com um advogado dentro do planejamento patrimonial.

Perguntas frequentes sobre doação de imóvel

Como funciona a doação de um imóvel?

A doação de imóvel é o contrato pelo qual o proprietário transfere o bem, gratuitamente, a outra pessoa (art. 538 do Código Civil). Para imóveis, exige escritura pública no cartório de notas (art. 541), o recolhimento do ITCMD (imposto estadual sobre doação) e o registro na matrícula, que efetiva a transferência (art. 1.245). Sem o registro, a doação não se completa. É instrumento muito usado em planejamento patrimonial e sucessório.

Qual imposto incide na doação de imóvel: ITBI ou ITCMD?

Incide o ITCMD, imposto estadual sobre transmissão causa mortis e doação — e não o ITBI, que é municipal e recai sobre transmissões onerosas (compra e venda). Como a doação é gratuita, o tributo é o ITCMD. Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor do bem doado (Lei estadual 10.705/2000). O recolhimento do ITCMD é condição para lavrar a escritura e registrar a doação.

Posso doar um imóvel para um dos meus filhos?

Pode, mas com atenção a duas regras. A doação de pais para filhos é considerada adiantamento da legítima (art. 544 do Código Civil) e, em regra, deve ser trazida à conferência (colação) no inventário, salvo dispensa expressa que saia da parte disponível. Além disso, a doação não pode invadir a legítima dos demais herdeiros necessários. Por isso, doar a um filho exige planejamento para não gerar conflito futuro.

Quem é casado precisa da autorização do cônjuge para doar?

Em regra, sim, quando o bem é comum. Para dispor gratuitamente de bens comuns, exige-se o consentimento do cônjuge, conforme o regime de bens (art. 1.647, I, do Código Civil), salvo no regime de separação absoluta. Doar um imóvel comum sem a autorização do cônjuge pode tornar o ato anulável. Por isso, é essencial verificar o regime de bens e colher as anuências necessárias antes de doar.

Quanto custa doar um imóvel em São Paulo?

O principal custo é o ITCMD (em São Paulo, 4% sobre o valor do bem — Lei 10.705/2000), somado aos emolumentos da escritura no cartório de notas e às custas de registro na matrícula. Há, em certas situações, hipóteses de isenção previstas na legislação estadual. Um advogado de Direito Imobiliário e Sucessório em São Paulo dimensiona esses custos e verifica eventual isenção antes da doação.

Preciso de advogado para doar um imóvel?

É altamente recomendável. A doação de imóvel envolve escritura, ITCMD, registro, consentimento do cônjuge e implicações sucessórias (adiantamento de legítima, colação). Um erro pode gerar tributação indevida, anulação ou conflito entre herdeiros. Um advogado da Falchet e Marques, em São Paulo, estrutura a doação de forma segura, com as cláusulas adequadas e dentro do planejamento patrimonial da família.

Doar bem é planejar bem

A doação de imóvel é uma ferramenta poderosa de planejamento patrimonial e sucessório — desde que feita com método. Escritura, ITCMD, registro, consentimento do cônjuge e respeito à legítima são etapas que, bem conduzidas, garantem que a doação transfira o bem com segurança e sem gerar conflitos futuros entre os herdeiros.

Os pontos mais sensíveis — o imposto correto e as regras sucessórias — são justamente os que mais geram erro quando a doação é feita sem orientação. Planejar antes de doar evita tributação indevida, anulação e disputas de família.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos em Direito Sucessório e patrimonial — estruturando doações de imóveis com segurança, cuidando do ITCMD e das implicações sucessórias, dentro de um planejamento que protege a família. Se você pensa em doar um imóvel, vale planejar antes de assinar.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — e faça sua doação de imóvel com segurança jurídica.