非诉时效取得：不动产登记处办理步骤

长期住在登记尚未记入自己名下的房产中，可能给出售、融资、抵押或继承处理带来困难。但未登记并不表示一切权利都不存在，占有权利也可能依法处分或进入遗产清册。时效取得适用于满足相应占有期限及其他条件的情况，不能只凭居住多年就认定所有权。

非诉时效取得把相关申请交由不动产登记处审查。本指南按步骤说明公证记录、测绘、通知、公告及登记，并结合圣保罗的假设案例，解释适用条件、文件和时间因素。

非诉时效取得的法律依据是什么？

时效取得是一种所有权原始取得方式：申请人因以所有权人意思持续、平和且无异议地占有，并满足相应类型的条件而取得权利，不是从原登记业主处受让该项所有权。应核查占有来源、期限和特别条件；公有不动产不能通过这种方式取得。

2015年 CPC 第1.071条在第6.015/1973号《公共登记法》中增设第216-A条，随法典于2016年生效，建立一般性的非诉申请途径。CNJ 第65/2017号规范的内容后来整合进第149/2023号规范所设全国规则体系。第13.465/2017号法律完善通知后沉默视为同意等规则，第14.382/2022号法律区分有理由与无理由异议。司法途径始终保留，不能把非诉申请视为起诉的必经前置程序。

在登记处办理，通常经过哪些步骤？

在律师初步审查适用类型、占有条件和登记情况后，程序通常包括以下环节；准备工作可以相互配合，并非机械地逐项排队：

常见问题：在巴西申请时效取得，必须有律师吗？ 非诉申请同样需要法律代理；符合条件时可由公共法律援助机构 Defensoria Pública 提供协助。

可使用时效取得资格初筛获取初步指引；结果不能替代对文件的法律审查。

• 1. 制作占有事实公证记录：向公证处提供文件、声明和其他证据，由公证员记录占有时间及特征，必要时进行现场核查。Ata notarial 是证明材料，不是所有权确认书。

• 2. 准备测绘图和不动产描述书：由具备资格的工程师或建筑师等专业人员编制，附 ART 或 RRT 技术责任记录，并按规则取得有关权利人签字；未签字者可依法通知。符合规定的已登记独立单元等情形，可以免交相应技术材料。

• 3. 由律师提交申请：将申请书、公证记录、技术材料、有关法院及登记证明、身份和占有证据等，提交至不动产所在地有管辖权的不动产登记处。

• 4. 登记审查及通知：登记官审查申请，并依法通知未签字的本宗及相邻不动产有关登记权利人。第216-A条第2款规定15日表态期限，有效通知后的沉默视为同意；这不免除对实体条件的审查。找不到或地址不明者须按第13款等规定办理公告通知。

• 5. 通知有关公共实体：依法通知联邦、州、联邦区及市等有关公共实体，并给予法定表态期限。公共实体未表态，不会使公有土地变成可以时效取得的私产。

• 6. 发布第三人公告：由登记处依法公告，供潜在利害关系第三人知悉申请并在规定期限内提出意见。这与找不到特定通知对象时的公告送达，应分别依法处理。

• 7. 审查完成后登记：法定期限届满、补查事项完成且材料符合要求时，登记官登记该项取得；需要时才新开登记簿（matrícula）。有理由的异议依第216-A条第10款转交法院，由申请人补正起诉材料；无理由异议不予受理，并保留法定登记疑义审查途径。

什么时候适合选择非诉途径？

当占有、边界与权利情况清楚，证据充足，且没有需要法院解决的实质争议时，非诉途径值得评估，但不能保证一定优于诉讼。由于时效取得属于原始取得，其取得登记不征收 ITBI 不动产转让税；这并不免除公证、登记、专业技术及律师费用，也不代表其他税费或义务一概消失。

公寓等独立单元有特定简化规则：对依法设立的建筑物区分所有独立单元或正规分割地块，符合全国规范条件并援引其登记描述时，可免交测绘图和描述书。第216-A条第11、12款关于通知 síndico（共管物业代表）的规则，简化的是相邻权利人程序，不自动免除本单元登记业主的同意或法定通知。出现有理由异议时，应按第10款处理；仅缺签字或未回复，不当然等于实质争议。

假设案例：Tavares 夫妇的公寓

假设 Tavares 夫妇 已在圣保罗东区一套公寓居住12年，当时通过未登记的私人合同（contrato de gaveta）向原住户购买，现在无法联系卖方。公寓已有独立登记簿，夫妇保留多年水电账单、IPTU 和收据。本例用于说明程序，不是真实成功案例。

律师须先审查12年占有是否满足适用类型，例如经常居住条件下可能适用第1.238条的10年规则，而不是仅凭年数认定获权。若适合非诉申请，可安排公证记录，核查是否符合免交测绘材料条件，并依法通知共管物业代表及本单元有关权利人。确实找不到通知对象时，再按法定条件公告。只有全部要求经审查满足后，登记官才可登记取得；不能保证几个月完成。该项原始取得登记不征 ITBI，但仍需核算其他费用。

常见且代价较高的错误

• 认为只要占有就够了：须证明适用类型的期限、占有性质和其他条件；缺少可靠证据可能导致补正或申请被拒。

• 测绘或描述与实际不符：面积、边界和登记关系存在差异，需要依法澄清。缺少签字可以依法通知，不能直接把它当成无法申请的理由。

• 不评估实质争议：有理由的异议需要依法转交法院；无理由异议与单纯不配合不能混同。应及时判断争议性质，避免选择不适合的处理路径。

• 遗漏有关权利人或送达不规范：应准确识别本宗及相邻不动产的通知对象，保留送达与公告材料，并审查法定简化规则。

• 误以为时效取得同时解决建筑手续：缺少 habite-se 竣工使用许可或建筑物登记记载，属于需要另行核查的事项，不能仅凭所有权取得视为已经合规。

核查清单：怎样准备完整的非诉申请？

• 按时间整理占有证据，如合同、收据、IPTU、水电账单及照片，说明来源、用途和连续性。

• 识别适用的时效取得类型，核查所需期限和全部特别条件，而不是只问“住了几年”。

• 安排占有事实公证记录，以及依法需要的测绘图、描述书和 ART／RRT；有关签字不足时准备法定通知。

• 取得与不动产及申请人有关的法院、登记等证明，核查诉讼、权利负担和材料有效性。

• 检查现有登记簿（matrícula）及描述是否对应申请范围，并评估独立单元等情况下免交技术材料的条件。

• 从初步评估起由不动产律师参与。律师代理是法律要求，但专业参与不意味着登记或诉讼结果得到保证。

非诉时效取得：常见问题

什么是非诉时效取得？

这是由律师代理，向不动产登记处申请确认并登记基于合格占有取得的所有权的程序。主要依据为 CPC 第1.071条增设的《公共登记法》第216-A条，以及现行 CNJ 全国规范。登记官须审查证据、通知及其他条件；无人异议不意味着自动获准，新开登记簿也不是每案都需要。

需要哪些文件？

通常包括占有事实公证记录、测绘图及描述书与 ART／RRT、有关法院和不动产证明、身份及占有证据，以及律师提交的申请。有关权利人可签字同意，也可依法接受通知；符合规则的独立单元等情形可免交技术材料。确切清单取决于适用类型、登记情况和现行规范。

非诉时效取得需要多久？

没有统一完成期限，不能保证几个月办结或一定比诉讼快。证据准备、测绘、通知公告、补查和异议都会影响时间。第216-A条第2款规定有关权利人依法获通知后有15日表态，沉默视为同意；这一单项期限不是整个程序的完成期限。

邻居、登记业主或公共实体提出异议，怎么办？

依第216-A条第10款，有理由的异议会导致材料转交有管辖权的法院，由申请人补正申请以适应普通诉讼程序；无理由异议可由登记官不予受理，利害关系人仍可依法请求登记疑义审查。缺少签字或有效通知后沉默，不等于提出有理由的异议。

圣保罗的公寓可以申请非诉时效取得吗？

可以，但须满足相应占有条件。依法设立并已有登记描述的独立单元，符合全国规范时可免交测绘图和描述书。通知共管物业代表的规则主要简化相邻权利人程序，不会自动免除本单元登记业主的同意或通知。仍应由有管辖权的登记处审查具体文件。

非诉时效取得必须有律师吗？

是。申请须由律师代理，符合条件时也可由 Defensoria Pública 提供法律援助，负责分析取得类型、组织证据、提交申请并处理通知、补正及异议。公证员记录事实，登记官审查登记，两者不能替代律师代理。文件准备越清晰，越有助于处理申请，但不构成成功保证。

先判断可行性，再选择登记或诉讼路径

对符合条件的长期占有，非诉时效取得提供了一个法院以外的选择。它是否合适，应综合证据、争议、通知难度及费用判断，不能以“无争议就一定最快”或“可以不交 ITBI”作为唯一理由。

证据充分、技术描述准确和通知规范，是准备工作的重点。有理由异议须依法处理；即使没有争议，也可以依法选择司法途径，并不存在必须先向登记处申请的普遍要求。

Falchet e Marques Sociedade de Advogados 位于圣保罗 Avenida Paulista，代理非诉和司法时效取得。我们评估案件并组织法律文件，协调公证、专业测绘及通知，跟进取得登记；公证和测绘分别由相应专业主体完成。

通过 WhatsApp 联系团队：+55 11 95901-1854 可提供占有和登记资料，以便评估是否适合非诉途径。