Seu imóvel é irregular. Qual é o caminho dele?
Quem descobre que o imóvel não está no seu nome sabe o problema e não sabe a saída. São saídas diferentes, com leis diferentes: usucapião, adjudicação compulsória, inventário, retificação de registro, averbação de construção, Reurb ou escritura e registro. Veja qual é a mais provável no seu caso.
Matrícula é o registro do imóvel no Registro de Imóveis — não é IPTU nem contrato.
Só para titulares registrais.
Quase ninguém sabe responder isso. Três caminhos resolvem a dúvida:
- Certidão atualizada da matrícula, no Registro de Imóveis: a origem da cadeia dominial mostra se o imóvel saiu de gleba pública.
- Consulta ao Município: o cadastro indica se o terreno é público ou integra programa habitacional ou núcleo urbano informal.
- Duas hipóteses que passam despercebidas: as terras devolutas, atribuídas à União (art. 20, II) e aos Estados (art. 26, IV); e os terrenos de marinha e acrescidos, bens da União (art. 20, VII).
Isso decide o resultado: o art. 183, § 3º, e o art. 191, parágrafo único, vedam a usucapião de imóveis públicos. Dá para seguir sem responder — o ponto entrará como a confirmar.
O caminho apontado precisa
ser conferido na matrícula.
A certidão de matrícula atualizada confirma ou derruba qualquer diagnóstico feito por respostas. Envie o seu resultado pelo WhatsApp para uma triagem inicial; a proposta de honorários é apresentada por escrito após a análise dos documentos.
A regra, o artigo e a data da revisão.
As travas vêm da Constituição: o art. 183, § 3º, e o parágrafo único do art. 191 vedam a usucapião de imóveis públicos. E a posse de quem paga aluguel ou ocupa por favor não conta: os arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil exigem posse exercida como sua.
Os prazos que a ferramenta usa
Extraordinária: quinze anos, independentemente de título e boa-fé, reduzidos a dez com moradia habitual ou obras de caráter produtivo — art. 1.238 e parágrafo único. Ordinária: dez anos, com justo título e boa-fé — art. 1.242. Especial urbana: cinco anos, até 250 m², moradia e nenhum outro imóvel — art. 183 da Constituição, art. 1.240 do Código Civil e art. 9º da Lei 10.257/2001. Especial rural: cinco anos, até cinquenta hectares tornados produtivos, com moradia — art. 191 da Constituição e art. 1.239. Familiar: dois anos sobre imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge que abandonou o lar — art. 1.240-A (Lei 12.424/2011). A soma da posse dos antecessores está no art. 1.243.
Quando o caminho não é usucapião
Havendo contrato e recusa do vendedor, o encaminhamento é a adjudicação compulsória: o art. 1.418 do Código Civil autoriza exigir a escritura e, na recusa, requerer ao juiz a adjudicação; o art. 216-B da Lei 6.015/73, incluído pela Lei 14.382/2022, permite fazê-la no registro de imóveis, com notificação de quinze dias, certidões, ITBI e advogado; a ordem das duas vias segue o motivo da falta de escritura. Falecido o titular, o passo prévio é o inventário (CC, art. 1.784; CPC, arts. 610 e 611). Em núcleo urbano informal, a via é a Reurb da Lei 13.465/2017. Já titular da matrícula, a correção é registral: retificação pelos arts. 212 e 213 e averbação da edificação pelo art. 167, II, 4, da Lei 6.015/73.
Dúvidas sobre regularizar um imóvel.
Qual é a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?
A adjudicação parte de um contrato: o art. 1.418 do Código Civil permite exigir a escritura definitiva e, na recusa, requerer ao juiz a adjudicação. A usucapião parte do tempo de posse e dispensa contrato (arts. 1.238 a 1.244). A adjudicação serve quando o vendedor existe e a cadeia de registros está íntegra; a usucapião, quando ele sumiu ou o imóvel nunca teve matrícula.
Meu contrato de gaveta nunca foi registrado. Isso impede a adjudicação compulsória?
Não. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça enuncia que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O registro previsto no art. 1.417 do Código Civil gera direito real oponível a terceiros, mas a sua falta não retira do comprador a pretensão de exigir a escritura.
Preciso de advogado para regularizar o imóvel?
Depende do caminho. A Lei 6.015/73 exige, no próprio texto, requerente representado por advogado no reconhecimento extrajudicial de usucapião (art. 216-A) e na adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216-B, § 1º). Já a Reurb é procedimento administrativo do Município: o art. 14, II, da Lei 13.465/2017 dá legitimidade aos próprios beneficiários, diretamente.
Quanto custa regularizar um imóvel?
Varia com o caminho. Há despesas de terceiros — ata notarial, planta e memorial assinados por profissional habilitado, certidões, emolumentos de registro, ITBI e custas judiciais — e honorários advocatícios, definidos caso a caso e apresentados por escrito após a análise dos documentos.
Vocês atendem fora de São Paulo?
As leis usadas aqui são federais e valem em todo o país: o encaminhamento serve para qualquer estado. O escritório fica na Avenida Paulista e atende clientes de outras localidades de forma remota, por videoconferência e com documentos digitais; atos presenciais no cartório do imóvel ou no juízo podem envolver advogado correspondente.
