A ação de despejo é regulamentada pela Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, que trata sobre a relação de aluguel de imóveis, seja residencial ou comercial.
Sobre o tema pairam diversas dúvidas, como por exemplo se pode tirar o inquilino com urgência apenas pelo fato de não pagar aluguel ou se o inquilino pode simplesmente pagar todo aluguel atrasado e não sair do imóvel.
Outra dúvida corriqueira é sobre o tempo que as partes estipularam no contrato de aluguel e como funciona. Conhecido no mundo jurídico como denúncia cheia ou a denúncia vazia.
Dessa forma, preparamos o texto para acabar com as dúvidas sobre a Lei do Inquilinato e principalmente a famosa ação de despejo!
Ação de despejo – entenda o que é
A ação de despejo está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta as hipóteses do despejo.
Logo no começo da Lei, é disposto que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, caso o inquilino não saia de forma amigável, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a ação de despejo.
No procedimento judicial é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado, portanto já no início da ação ele ser obrigado a desocupar o imóvel.
Entretanto, esta hipótese necessita de algumas observações, como faremos mais à frente e, na maioria dos casos, o locador precisa prestar caução e realizar o depósito judicial no processo de valor referente a três meses de aluguel.
Hipóteses de liminar
Não são todas as hipóteses na ação de despejo que aceitam a liminar, a lei dispõe em 9 incisos, mas vamos colocar as mais conhecidas:
- A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de qualquer garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
- A morte do inquilino, sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas;
- Caso o locador tenha notificado o inquilino para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias e ele não tenha apresentado, à fim de manter a segurança do contrato;
- O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.
Dessa forma, é possível pedir a liminar e o inquilino será obrigado a desocupar o imóvel logo no início do processo, contudo, é necessário que o motivo da desocupação esteja previsto na Lei expressamente, conforme tópicos acima.
Aliás, muitas pessoas acreditam que com a falta de pagamento do aluguel será ajuizada a ação de despejo com pedido de liminar para desocupação, mas se não cumprir os requisitos a liminar não será deferida.
Por oportuno, também é importante destacar que caso a liminar seja deferida e posteriormente o locador perca o processo, deverá pagar multa, normalmente estipulada no valor de 3 (três) locações.
Ação de despejo por falta de pagamento
A Lei do Inquilinato dispõe que é obrigação do inquilino em pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado pelas partes.
Portanto, caso o inquilino não cumpra com sua obrigação, é possível que o locador desfaça a locação, inclusive está previsto nas hipóteses em que a locação poderá ser desfeita, no artigo 9º da Lei:
- Por mútuo acordo;
- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Nesse sentido, a causa mais corriqueira da ação de despejo é de fato pela falta de pagamento.
Inclusive, é possível o locador pleitear pela rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, na mesma ação de despejo, desde que cite também o fiador para responder ao pedido de cobrança, devendo também, apresentar cálculo discriminando o valor do débito.
No entanto, a lei também dispõe que é possível que inquilino e fiador evitem a rescisão da locação, caso realize o pagamento no prazo de 15 dias do débito atualizado, mediante depósito judicial.
Portanto, a lei autoriza, caso seja do interesse do inquilino, permanecer no imóvel, desde que realizado o pagamento que o locador estipulou.
Entretanto, é importante ressaltar que como todo processo, será discutível se o inquilino de fato permanecerá ou não, de modo em que vai depender do entendimento do juiz, mas em regras gerais é possível manter a locação.
Denúncia cheia e denúncia vazia
Quando ouvimos sobre o termo denúncia cheia e denúncia vazia parece complexo, mas na verdade basta vincular com a justificativa. Explicamos:
Quando a denúncia for cheia significa que precisa de justificativa para o locador dar fim ao contrato de aluguel, enquanto a denúncia vazia o locador não precisa de justificativa.
O melhor exemplo da denúncia cheia é a falta de pagamento, quando a inadimplência é o motivo para a rescisão do contrato.
Já a denúncia vazia ocorre quando se encerra o prazo da locação estipulado no contrato, desde que superior a trinta meses.
Isto porque, o contrato de locação, quando findar o prazo estipulado nele, mas o inquilino se manter no imóvel, passará a vigorar por tempo indeterminado.
Nesta hipótese, o locador poderá pleitear a devolução do bem sem nenhuma justificativa, tratando-se da “denúncia vazia”, uma vez que o prazo do contrato já se encerrou.
Portanto, findado o prazo estipulado no contrato de locação, o locador poderá ajuizar a ação de despejo por denúncia vazia.
Hipóteses de denúncia cheia
Se o prazo do contrato de locação for inferior a 30 meses, o despejo por denúncia vazia só poderá ocorrer após 5 (cinco) anos de contrato, ou através de alguma justificativa abaixo:
- nos casos do artigo 9º, da Lei de Inquilinato (no segundo subtítulo);
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Dessa forma, caso o contrato seja escrito ou verbal e com prazo inferior a trinta meses, o imóvel poderá ser retomado apenas com uma das justificativas acima.
Portanto, a ação de despejo deve ser proposta sempre que o locador tiver interesse em desocupar o imóvel, devendo atentar-se para a hipótese precisa de denúncia cheia ou denúncia vazia.
Ação Renovatória – Locação Comercial
Nas locações comerciais é incomum o despejo por denúncia vazia, uma vez que a Lei protege o ponto comercial e permite a renovação do contrato através de medida judicial.
Entretanto, importante consignar, existe prazo específico para fazê-la e, se este prazo for perdido, o ponto comercial também será.
O prazo para distribuir a Ação Renovatória é entre um ano a seis meses do final do contrato, não pode, por exemplo, ser distribuída faltando 13 meses ou mais para o encerramento do contrato, tampouco faltando 5 meses ou menos.
Portanto, quem tem ponto comercial deve ficar muito atento a este prazo e, caso não entre em acordo com o proprietário para renovação do contrato de locação antes disso, deverá ajuizar Ação Renovatória.
Nesta medida, será realizada uma perícia judicial para estipular o valor do aluguel e, após isso, o juiz determinará a renovação do contrato de aluguel, geralmente fixando o valor do aluguel dentro do que for designado pela perícia.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.