Estrutura Societária – Os 5 Tipos Mais Comuns
Estrutura societária é a forma de organizar documentalmente seu negócio em relação aos sócios, clientes, fornecedores, parceiros e governo.
No Brasil, a legislação societária é bem complexa, existindo diversos tipos empresariais diferentes, tais como sociedade limitada, sociedade simples, sociedade anônima, sociedade para propósito específico, sociedade por conta de participação, dentre muitos outros.
Por isso, antes de iniciar qualquer negócio, é fundamental definir qual a estrutura societária escolhida.
No texto de hoje te ajudaremos a definir qual a ideal para o seu negócio.
A importância de escolher a estrutura societária correta
A estrutura societária é a forma contratual que define as regras, direitos e deveres da sua empresa.
Assim, é a modalidade como sua empresa vai se apresentar para todas as pessoas, sejam funcionários, parceiros, clientes e órgãos governamentais.
Ademais, a estrutura societária também definirá sua organização tributária, os impostos que sua empresa irá pagar e as alíquotas cobradas.
Portanto, é essencial que você defina com bastante cautela o tipo societário, uma vez que definirá diversos direitos e deveres do seu negócio.
É importante separar, todavia, que a estrutura societária não se confunde com a modalidade de tributação (simples nacional, lucro real ou lucro presumido).
Isto porque, embora existam hipóteses de organização tributária ligadas a estrutura societária, todas as vertentes devem ser discutidas com um advogado especialista no tema ou um contador.
Afinal, para atingir a melhor lucratividade possível é essencial estudar todos os pontos da organização empresarial.
Feito esta observação, chegou a hora de falarmos das estruturas societárias mais comuns.
1 – Sociedade Limitada – A estrutura societária mais utilizada
Este é, sem dúvida, o tipo societário mais comum no Brasil.
A Sociedade Limitada é utilizada para associação de duas ou mais pessoas e tem esse nome pois a responsabilidade dos sócios é limitada a sua participação social na empresa.
Embora o seu nome sugira limitações, na Sociedade Limitada só existe limitação quanto ao patrimônio dos sócios, na medida em que pode ser utilizada para praticamente todas as empresas constituídas por dois ou mais sócios, respeitando, obviamente, as necessidades de cada negócio.
Aliás, os sócios podem ser tanto pessoa física quanto pessoa jurídica, razão pela qual torna esta estrutura societária tão comum.
Por fim, é obrigatório que seja definido a forma de administração (podendo ser representada por um ou mais sócios) e a razão social absolutamente sempre finalizará com a sigla “LTDA”.
2 – Sociedade Anônima
A Sociedade Anônima, conhecida pela sigla S/A ao final, também é bastante conhecida no Brasil.
Entretanto, sua utilização é mais restrita, sendo recomendada para empresas e negócios de grande porte, uma vez que sua abordagem jurídica é bastante complexa.
Nesta estrutura societária o capital não está vinculado ao nome dos sócios, mas sim em ações. Este tipo societário deve possuir, no mínimo, 7 acionistas.
Ademais, a Sociedade Anônima pode ser de capital aberto ou fechado. A de capital aberto significa, na prática, que suas ações podem ser negociadas no leilão da bolsa de valores, de modo em que o valor das ações é definido pelo mercado. Já a de capital fechado, por óbvio, significa o inverso, que não há possibilidade de negociação das ações na bolsa de valores.
Importante salientar, contudo, que a empresa de capital fechado pode se tornar uma empresa de capital aberto, realizando um IPO, ou seja, um leilão público das ações.
Por isso, para estruturação de uma Sociedade Anônima é imprescindível a assessoria de advogados especialistas no tema, evitando que qualquer erro seja cometido e traga graves prejuízos ao negócio.
3 – Sociedade de Propósito Específico
A Sociedade de Propósito Específico, conhecida como SPE, é uma espécie de modalidade comum em alguns negócios específicos, como por exemplo a construção civil.
Nesta estrutura social o objeto é limitado ao que a atividade irá exercer, como o próprio nome já diz, se encerrando após seu propósito específico.
Embora pareça estranho, a SPE é uma estrutura social muito utilizada em grandes negócios, como construção civil, construção de hidrelétricas e também nas recentes parcerias público privadas.
4 – Sociedade em Conta de Participação
A Sociedade em Conta de Participação, conhecida como SCP, é uma estrutura societária que versa pela desburocratização.
Este tipo de sociedade é utilizado, geralmente, para operações comerciais, não exigindo grandes formalizações, uma vez que o contrato só afeta os sócios.
Ademais, é uma estrutura societária com interesse específico e, habitualmente, tem um prazo já definido para se finalizar.
Aliás, é uma estrutura societária bastante utilizada para investimentos em negócios em específico, onde o sócio investidor não tem interesse em aparecer na empresa, nem mesmo assumir os riscos do negócio, mas tão somente se beneficiar de eventual lucro.
5 – Sociedade Cooperativa
Quase todo mundo conhece alguma cooperativa, muito comuns no setor de logística e agropecuário, são sociedades bastante utilizadas no Brasil.
Este modelo, na prática, é a junção de prestadores de um serviço comum que, democraticamente, se organizam na forma de uma sociedade, para prestar serviços em conjunto, obtendo melhor resultado nas negociações e também vantagem de preço.
Aqui, a responsabilidade dos sócios é ilimitada para determinados assuntos e determinada para outros, de acordo com a estrutura societária em específico.
Estrutura societária – Empresas Individuais
Como sabemos, existem diversas hipóteses de empresas individuais, que não necessariamente são sociedades, uma vez que não se trata da junção de duas ou mais pessoas, para assim ser nomeada.
Há de se destacar, aqui, as Empresas Individuais (MEI, ME e EPP), que embora tenham tributação específica, não há separação entre os bens da pessoa física e pessoa jurídica.
Existe, também, a modalidade Eireli, onde existe uma estrutura empresarial e a responsabilidade do sócio é limitada, ou seja, há diferenciação entre seus bens e os da empresa.
Embora seja necessário melhor estudo, aprofundando qual o negócio em específico, por exemplo, geralmente a modalidade Eireli leva vantagem, na medida em que os bens são separados e a responsabilidade do sócio é limitada.
Entretanto, é sempre fundamental a conversa com um especialista, para entender melhor qual a melhor estrutura societária para cada caso.
Caso tenha dúvidas ou precise de ajuda com estas ou outras estruturas societárias, entre em contato conosco por aqui ou através do botão de WhatsApp ao lado.
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Condomínio – 5 Atos Totalmente Proibidos
Sabemos que a convivência no condomínio nem sempre é fácil, seja porque o vizinho faz muito barulho ou porque o síndico deixa de prestar contas e se abstém de suas responsabilidades.
Dessa forma, é essencial antes de comprar ou alugar um apartamento verificar a convenção de condomínio, para que não tenha futura dor de cabeça.
Existem condomínios, por exemplo, que não aceitam cachorros de grande porte e essa informação consta no regimento interno, que foi votado pelos próprios moradores.
Pensando nisso, no texto de hoje separamos 5 proibições em um condomínio.
1 – Realizar obras que comprometa a segurança do condomínio
Essa primeira proibição está ligada principalmente com a segurança das edificações, porque o morador não pode simplesmente realizar uma obra qualquer, sem a presença de um profissional técnico que ateste a segurança.
Imagine a situação em que seu vizinho de cima resolva colocar uma jacuzzi na sacada, sem qualquer autorização ou laudo de profissional habilitado atestando a segurança da reforma. Aliás, o condomínio não foi informado e também não autorizou.
Logo, é presumível que esta construção poderá comprometer seu apartamento e toda estrutura do prédio, por isso é proibido o morador realizar obras deste tipo.
Inclusive, em algumas convenções de condomínio existe a regra de que o síndico precisa ter conhecimento de qualquer obra a ser realizada dentro do apartamento.
Assim, embora essa norma pareça um pouco invasiva, o objetivo é de proteger todos os moradores.
2 – Deixar de pagar as despesas do condomínio
Deixar de pagar as despesas de condomínio pode fazer você perder seu imóvel, por isso essa, embora pareça óbvia, é segunda proibição. Não deixar de pagar.
A dívida de condomínio é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e, em caso de inadimplência, o próprio imóvel pode ser penhorado, sendo inaplicável qualquer exceção.
Vejam que, tal previsão é amparada pela Lei 8.009, de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como no Código de Processo Civil, que dispõe que a propriedade mesmo sendo considerada bem de família não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem.
Portanto, o apartamento que possuí dívida de condomínio pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família.
Outra questão importante é quando o imóvel é alugado e o inquilino deixa acumular a dívida de condomínio, nesses casos o proprietário do imóvel também é responsável pelo pagamento e pode ter seu imóvel penhorado se não quitar o débito, sem prejuízo a futura responsabilização do inquilino.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n.º 1.829.663.
Deste modo, o proprietário deve sempre ficar atento, mesmo que o imóvel esteja alugado.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre sua impenhorabilidade.
Assim, nos termos da Lei 8.009, de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, mesmo que existam dívidas contraídas pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, esta propriedade não será penhorada, pois é utilizada para moradia da família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia. É o caso da dívida de condomínio.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não faça o pagamento do débito, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
Portanto, a dívida de condomínio entra na exceção do bem de família, de modo em que o imóvel pode ser penhorado para quitar a dívida.
3 – Impedir uso das áreas comuns em razão da dívida de condomínio
Essa terceira proibição é a mais polêmica e bem dividida no entendimento da jurisprudência.
Isso porque, alguns condomínios proíbem os devedores de utilizar a área comum do prédio, como por exemplo piscina, academia e churrasqueira.
Porém, o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n.º 1.699.022, entendeu que não se pode proibir o morador inadimplente de utilizar a área comum do prédio.
De acordo com a decisão, o Código Civil prevê a possibilidade de multa em caso de inadimplência, de modo em que tal proibição se trata de medida coercitiva excessiva.
Entretanto, alguns condomínios utilizam-se de convenções para justificar tal medida, mesmo que não aceita pelo Superior Tribunal de Justiça. A existência desta previsão interna não a torna legal.
Portanto, de acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, não se pode impedir uso das áreas comuns em razão de dívida de condomínio.
4 – Síndico não prestar contas
Síndico é a pessoa responsável por administrar o condomínio, não necessariamente será um morador, pode ser alguém de fora e contratado especificamente para o cargo. O prazo de sua administração não será superior a dois anos, podendo renovar-se.
Feito essa explicação inicial, é importante destacar que está previsto no Código Civil, que é de competência do síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigida.
Portanto, não existe a possibilidade do síndico se negar a prestar contas, pois é obrigatório por força de lei e qualquer morador pode exigir quando quiser, não precisa aguardar um ano.
No entanto, não é incomum a situação em que o síndico se nega a prestar contas, sob a justificativa que é responsabilidade dele a administração do prédio, pois foi escolhido para tal função.
O que fazer se o síndico não prestar contas?
O primeiro passo é sempre tentar a conversa de forma amigável, informar que é dever dele a prestação de contas, que inclusive está previsto no Código Civil.
No entanto, caso não funcione, qualquer morador pode enviar uma notificação extrajudicial ao síndico, ou seja, fazer uma carta, colocar o motivo pelo qual ele é obrigado a prestação de contas e oferecer um prazo para entregar o relatório. É recomendado contratar um advogado para isso, mas não é obrigatório.
Em seguida, se a notificação extrajudicial não funcionar, é possível convocar uma assembleia, que deve ter o comparecimento mínimo de 25% dos moradores.
Para tanto, é necessário realizar um comunicado e fixá-lo em local público e de fácil acesso no condomínio, como elevadores, áreas sociais, portaria, etc.
No comunicado deve obrigatoriamente colocar o local, data e horário da realização da assembleia, o assunto que irá tratar e principalmente comunicar todos os moradores para que compareçam.
Feito a assembleia e respeitando os critérios acima, é possível destituir o síndico que não está cumprindo com o dever de prestar contas, caso haja voto da maioria absoluta dos membros.
Outrossim, é importante sempre que os moradores que compareceram assinem ata confirmando que estavam presentes e votaram, a fim de evitar qualquer nulidade.
Por fim, caso a assembleia não aconteça com 25% dos moradores, é possível que qualquer condômino busque o Poder Judiciário para que convoque uma assembleia, a fim de aprovar ou não as contas do síndico.
Lembrando, não cabe ao juiz aprovar as contas do síndico, este é um ato exclusivo dos condôminos, cabe ao Poder Judiciário apenas determinar a convocação da assembleia.
Portanto, se o síndico se recusar a prestar contas, saiba que você está amparado pela Lei e existem mecanismos para obrigá-lo.
5 – Alterar a cor da fachada dos apartamentos
Por mais que você ache horrível a fachada do seu condomínio, deveria ter pensado nisso antes de comprar ou alugar o apartamento, porque você é proibido de alterar a cor da fachada.
Essa vedação é expressa pelo Código Civil. Aliás, já pensou um condomínio com cada fachada pintada de uma cor diferente?
Além de desvalorizar o imóvel, com certeza os arquitetos e engenheiros entrariam em colapso!
Portanto, nesse quesito você não possuí liberdade, é proibido alterar a cor da fachada do seu condomínio.
Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre condomínio. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Recuperação de Crédito – 4 Formas de Cobrança
A recuperação de crédito pode ser a solução para problemas de caixa de muitas empresas. Isto porque, com o aumento da inadimplência, muitos negócios passam por dificuldades financeiras e buscam soluções definitivas.
Entretanto, o que se observa na prática é que a maioria das empresas possui grande dificuldade nesta área, perdendo boa parte do que poderia lucrar.
Ademais, em razão disso, existem negócios que já incluem a taxa de inadimplência no valor final do produto. Contudo, isto tende a deixar seu produto mais caro e perder espaço na concorrência.
Por isso, hoje falaremos sobre formas eficazes de recuperação de crédito e como uma assessoria jurídica pode te auxiliar nisso.
A importância do contrato na recuperação de crédito
Veja, antes de falarmos de recuperação de crédito, é importante definir a organização da sua empresa e garantir que você terá eficácia na cobrança.
Por isso, a menos que você seja uma padaria, mercado, açougue, posto de gasolina, ou seja, negócios em que o pagamento é efetivado na hora, ter um contrato com seu cliente é fundamental.
Assim, vamos usar como exemplo um escritório de arquitetura, ela faz o projeto e aplica na residência do seu cliente, mas cobra sua consultoria parcelada. Todavia, não formalizou nenhum contrato ou fez um modelo simples, sem todas as previsões.
Entretanto, o cliente deste escritório pagou duas das dez parcelas e, após encerramento da obra, deixou de realizar o pagamento. Por inexistir uma forma eficaz de cobrança, este escritório poderá negativar o cliente no SPC, eventualmente ingressar com ação de cobrança. Porém, por se tratar de um caso sem um bom contrato, a ação poderá demorar algum tempo e o crédito sequer ser recuperado.
Esta situação parece muito difícil de se consertar, contudo, um pequeno ajuste torna tudo mais rápido e eficaz.
O segredo, para este caso em específico, é fazer um contrato mais bem elaborado acompanhado de um título de crédito (nota promissória, confissão de dívida, cheque, etc).
Assim, no lugar de ingressar com uma ação de cobrança que levará alguns anos, o credor poderá executar diretamente o devedor, de modo em que o juiz determinará o imediato pagamento da dívida, pois títulos de crédito gozam de presunção absoluta da dívida.
Portanto, a organização contratual e realizar um negócio seguro facilita demais na cobrança da dívida ao final.
Feito esta observação, passamos às quatro formas eficazes de recuperação de crédito.
1 – Negativação nos órgãos de recuperação de crédito
Se existisse uma receita da recuperação de crédito, com certeza a negativação em órgãos como SPC e Serasa seria a primeira etapa.
Embora a maioria das empresas já faça isso, se você ainda não trabalha desta forma, trata-se de uma maneira bastante eficaz de cobrar clientes inadimplentes.
Isto porque, com a negativação nos órgãos de recuperação de crédito as pessoas tendem a ter limitações para obter crédito no mercado, desde um simples cartão de crédito até financiamentos bancários.
Por isso, elas darão preferência para pagar as dívidas que lhe causam estes transtornos, lembrando que o prazo máximo para duração da negativação é de 5 (cinco) anos contados da data da inadimplência.
Se você ainda não realiza o cadastro de inadimplentes de sua empresa nos órgãos de recuperação de crédito, é bom começar a fazer o quanto antes.
2 – Protesto em cartório
Esta segunda etapa depende da existência de um contrato e título de crédito. Portanto, só poderá fazer quem cumpre com as dicas que demos no início deste texto.
O cartório de protesto de títulos surgiu como uma ferramenta de recuperação de crédito, sendo mais abrangente que o simples protesto do título.
Ademais, em alguns Estados, como São Paulo, não tem custo para a empresa, sendo o pagamento de responsabilidade do cliente inadimplente, o que facilita a utilização.
Por se tratar de um órgão oficial, que inclusive notifica o cliente inadimplente, a taxa de recuperação é bastante razoável.
Outrossim, com o título protestado no cartório, é possível ingressar com a execução, dando ainda mais força para a ação.
Portanto, se você já é organizado contratualmente e possui títulos de crédito, protestá-los em cartório pode ser uma ferramenta pouco de baixo custo e bastante eficaz na recuperação de crédito.
3 – Notificação extrajudicial
A notificação extrajudicial é uma etapa anterior ao processo judicial, feita através de advogado e costuma ser bastante eficaz.
Isto porque, trata-se de um aviso formal lhe garantindo prazo para pagamento antes de que ingresse com ação judicial e promova a penhora dos bens do devedor.
Convenhamos, pois, ninguém quer ser processado, receber oficial de justiça e correr risco de ter bens penhorados.
Ademais, por se tratar de documento formal e assinado por advogado, os inadimplentes geralmente observam a proporção que a dívida está tomando e tendem a buscar acordos.
4 – Ação de Execução
Na recuperação de crédito, nada é mais eficaz do que a Ação de Execução.
Trata-se de medida prevista no Código de Processo Civil, uma ação rápida e eficaz, onde o devedor não possui muita defesa, é intimado para realizar o pagamento e, caso não faça, terá seus bens bloqueados, tais como contas bancárias, carros, móveis, imóveis (desde que não seja bem de família), créditos. Enfim, poderá ter praticamente todos os seus bens ou créditos penhorados.
Entretanto, como falamos, para ingressar diretamente com a Ação de Execução é necessário possuir um título de crédito.
Caso contrário, será necessário ingressar com uma Ação de Cobrança, que embora eficaz, tem um procedimento bastante demorado e poderá prejudicar sua recuperação de crédito.
Assim, a cobrança de clientes inadimplentes passa, inicialmente, por uma reorganização contratual do negócio para que a venda seja mais eficaz e garanta seu devido pagamento no final.
Isto porque, a Ação de Execução é bastante eficaz na recuperação de crédito, é muito difícil não penhorar valores ou bens, a menos que, de fato, a pessoa nada tenha.
Portanto, se nenhuma das etapas anteriores deu certo, esta provavelmente dará, tendo um índice de recuperação de crédito bastante alto.
Caso tenha dúvidas ou precise de ajuda, entre em contato conosco por aqui ou através do botão de WhatsApp ao lado, iremos auxiliar a sua empresa na recuperação de créditos.
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Usucapião – Esta pode ser a única forma de regularizar seu imóvel
Sempre quando falamos sobre usucapião as pessoas relacionam a palavra com invasão de propriedade, porém essa ideia é totalmente equivocada.
Ao longo dos anos, a usucapião se tornou mais uma forma de regularizar propriedades, mesmo possuindo um direcionamento específico. Essa medida foi possível por conta da modalidade de usucapião extrajudicial, feita através de Cartório.
Assim, em muitos casos, regularizar a documentação de um imóvel através da usucapião é a única forma de torná-lo legal e permitir sua venda.
Portanto, no texto de hoje falamos sobre quando a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel.
O que é usucapião?
De forma resumida, a usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial (sem um juiz) ou judicial (através do Poder Judiciário).
Quando a usucapião for na modalidade extrajudicial, é necessário buscar um Cartório de Notas para que o escrevente elabore ata notarial, constando as informações de acordo com o Provimento 65/2017, do Conselho Nacional de Justiça.
Assim, de acordo com este Provimento, o interessado deve descrever a modalidade da usucapião pretendida, qual valor atribuído ao imóvel de acordo com o IPTU, como adquiriu o imóvel, tempo que está na posse, as características da propriedade, entre outros requisitos.
Com a ata pronta, é necessário protocolar o requerimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, onde está localizado o imóvel.
Porém, não é garantido que o Tabelião atestará que aquele imóvel é seu, por isso é extremamente importante ter uma ata completa, com o máximo de informações e documentos possíveis.
Por exemplo, utilizamos certidão da Prefeitura atestando quanto tempo a pessoa está com o nome vinculado ao IPTU do imóvel, a fim de facilitar o trabalho dos Escreventes.
Já a modalidade de usucapião judicial, depende basicamente da decisão do juiz, porém o processo pode ser muito mais demorado e custoso.
No entanto, se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade, o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Ademais, se a usucapião tiver envolvimento com menores, deverá ser feito obrigatoriamente na forma judicial.
Se quiser saber mais a respeito da diferença da usucapião judicial e extrajudicial, fizemos um texto bem completo explicando.
Usucapião como única forma de regularizar o imóvel
Agora que você já sabe mais sobre a usucapião, chegou o momento de falarmos do principal objetivo do texto. Quando a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel?
Antigamente as pessoas adquiriam imóveis e não se preocupavam muito com a escritura e matrícula, ou seja, adquiriam através de contratos muitas vezes sem firma reconhecida, não faziam escritura pública desta venda e, algumas vezes, nem sequer assinavam contrato algum.
Nesse sentido, é importante frisar que o contrato particular firmado entre o comprador e o vendedor não basta para que você seja o proprietário de fato do imóvel, é necessário formalizar uma escritura pública transmitida pelo vendedor no Cartório de Notas. Entenda neste texto
Assim, depois da escritura pública precisa averbar esse documento na matrícula, que é onde consta todas as informações do imóvel.
Então, a usucapião pode ser um instrumento utilizado a fim de regularizar o imóvel para aquelas pessoas que não formalizaram a compra e venda, para quem adquiriu a propriedade através de uma cessão de direitos hereditários, aqueles que adquiriram o imóvel através de um contrato particular, sem qualquer reconhecimento de firma ou até mesmo para quem possui o contrato sem assinatura.
Aliás, os exemplos acima são meramente demonstrativos, uma vez que existem dezenas de propriedades que não podem ser regularizadas por diversos motivos, dependendo da usucapião para tanto.
Portanto, esses são alguns dos exemplos que a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel. Todavia, é importante consignar que a usucapião não deve ser usada para todos os casos, pois também existe a Ação de Adjudicação Compulsória.
Desta forma, é preciso que um advogado especialista análise toda documentação, a fim de indicar o melhor caminho, pois a usucapião pode ser uma forma de regularizar o imóvel.
O que é a ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Porém, para ajuizar a ação de adjudicação compulsória é necessário comprovar que existe um contrato particular (promessa de compra e venda), formalizado através de instrumento público ou particular (assinado) e que nenhuma das partes tenham pactuado o arrependimento com relação a promessa de compra e venda.
Os exemplos que mais vemos na prática onde seria cabível a ação de adjudicação compulsória:
- Quando o vendedor se recusa transmitir o imóvel através de escritura pública, mesmo com o comprador cumprido com o pagamento, seja por qualquer justificativa;
- Na hipótese em que o vendedor falece sem ter transferido o imóvel;
- Quando o comprador não localiza o vendedor para que seja feito a transferência.
Se quiser saber mais a respeito, fizemos um texto explicando apenas a adjudicação compulsória.
Dessa forma, é preciso contar com apoio de um profissional especialista no tema, a fim de orientar a melhor forma de regularização de sua propriedade, pois tudo depende do caso concreto, mas a usucapião pode ser sua única forma de regularizar o imóvel.
Se ainda estiver com alguma dúvida ou precise de ajuda com algum assunto do seu imóvel, temos um time multidisciplinar preparado para te atender! Entre em contato conosco.
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Testamento – Conheça 6 Regras Ilegais
O testamento é um documento onde você decide em vida como ficará a divisão dos seus bens quando vier a óbito. Portanto, determina quem serão seus herdeiros e com o que cada um ficará.
Porém, você não pode simplesmente dispor de seus bens da forma que bem entender.
Isso porque, nosso Código Civil é claro quando trata sobre a parte que você pode dispor em testamento quando possui herdeiros necessários, como por exemplo filhos.
Assim, no texto de hoje vamos dispor sobre 6 regras ilegais no testamento, para que não corra risco de ter o seu anulado.
Quem pode fazer um testamento?
Antes de tratarmos sobre 6 regras ilegais no testamento, é importante ressaltar quem pode fazer um.
Toda pessoa que for capaz e tiver pleno discernimento pode dispor por testamento, seja a totalidade dos bens ou de parte deles.
Portanto, a pessoa precisa estar lúcida no momento de fazer o testamento, caso contrário poderá ser impugnado pelos herdeiros.
Outra informação importante é que é permitido aos maiores de dezesseis anos fazer testamento, de modo em que não precisa ter dezoito anos para este ato.
Passamos agora as 6 regras ilegais no testamento.
1 – Deixar os bens apenas para um filho
Você não pode em testamento deixar seus bens apenas para um filho. Portanto, não pode ter qualquer diferenciação entre os filhos, pois são considerados herdeiros necessários, de modo em que possuem direito ao que chamamos no mundo jurídico de legítima.
Os herdeiros necessários são os descendentes (filhos), ascendentes (pais) e o cônjuge (esposa/marido).
Portanto, se você tiver um desses parentes ainda vivo, a metade dos seus bens é chamada de legítima, de modo em que não poderá dispor dessa parte em testamento, correndo risco de ser impugnado e até declarado nulo.
E caso tenha interesse em fazer a divisão da sua totalidade de bens, deve ser feita de forma igual para todos os herdeiros necessários, sem qualquer diferenciação entre eles!
Desta forma, ninguém pode em testamento deixar os bens apenas para um filho, pois privilegiará ele em detrimento de outro, o que é proibido pelo artigo 1.846, do Código Civil.
2 – Dispor além do que é legal
Essa segunda regra está inteiramente ligada com o que falamos acima, a legítima.
Para ficar melhor de entender, vamos utilizar um exemplo:
João tem 2 filhos vivos, Caio e Marcos. Porém, João não se relaciona muito bem com Caio e quer deixar através de testamento 100% de seus bens para Marcos.
João não pode fazer isso, porque por mais que não goste de Caio, ele tem direito a no mínimo 25% dos bens, garantido pelo Código Civil, que é herança necessária.
Assim, 75% poderia ficar com o Marcos, porque se trata de 50% do que João pode dispor + 25% que é a herança necessária, a parte da legítima.
Entretanto, este ponto ainda não é totalmente pacífico, na medida em que a Constituição Federal proíbe aos pais que realizem distinção entre os filhos, ou seja, eventual herança deixada exclusivamente a um deles poderia ir contra este mandamento.
Ademais, alguns doutrinadores criticam o fato de existir a herança necessária no Código Civil, pois entendem que o testador deve ser livre para dispor 100% de seus bens a quem quiser.
Então, entra em discussão o Princípio da Liberdade e o Princípio da Intervenção Estatal, pois é discutível até que ponto o Estado pode intervir em como você pode dividir seus bens.
Em contrapartida, outros juristas defendem que é uma proteção patrimonial para os herdeiros necessários não ficarem desamparados perante a uma divisão desigual.
Portanto, para não complicar muito, você não pode dispor além do que é permitido na lei!
3 – Não tornar o testamento público
Independentemente de qual testamento você escolher, seja a modalidade público, cerrado ou particular, é necessário dar publicidade ao ato, através de testemunhas.
Na modalidade de testamento público é necessária que o tabelião do Cartório de Notas leia o instrumento em voz alta perante o testador e as duas testemunhas.
Ademais, as testemunhas também precisam assinar o instrumento, a fim de torná-lo público.
Em contrapartida, na modalidade de testamento cerrado é preciso que o testador entregue o testamento escrito ao tabelião perante duas testemunhas, que o tabelião faça o instrumento na frente das testemunhas e leia em voz alta.
Por fim, as testemunhas também precisam assinar o instrumento.
Enquanto a modalidade de testamento particular, é preciso que ao menos três testemunhas participem do ato, assinando e tendo sua firma reconhecida por autenticidade.
Se o testamento particular for escrito pelo próprio punho ou realizado por computador, é preciso que seja lido e assinado na presença de três testemunhas.
Portanto, o testamento é um ato público e caso falte uma testemunha o instrumento poderá ser impugnado.
4 – Não constar que o testamento foi lido em voz alta
Essa quarta ilegalidade também está completamente ligada ao ponto acima, que é sobre tornar o testamento público.
É extremamente importante constar que o testamento foi lido para que ele seja considerado válido.
Pois, caso não conste essa informação, surgirá a dúvida se as testemunhas ouviram o teor do que assinaram e se de fato aquela foi a vontade do testador.
Portanto, para garantir maior efetividade, precisa constar no testamento que ele foi lido perante as testemunhas e o testador.
5 – Testemunhas como herdeiros do testamento
A quinta ilegalidade é querer deixar bens para as pessoas que assinaram como testemunhas do testamento.
As pessoas que foram testemunhas do testamento não podem receber absolutamente nada do instrumento.
Inclusive esta é uma medida prevista no Código Civil, que visa proteger o testador de pessoas que tentam se aproveitar.
Por isso, no momento de fazer o testamento não pode chamar pessoas que pretende destinar algum bem, sob pena de ser declarado nulo.
6 – Favorecer pessoa incerta
O testador não pode favorecer uma pessoa incerta através do testamento, de modo em que os legatários que são os beneficiários do testamento, devem ser qualificados.
Porém, caso o testador se refira a pessoa incerta no instrumento, mas mencione que duas ou mais pessoas possam identificá-la, essa pessoa mesmo que incerta e identificável poderá fazer parte do testamento.
Sabemos que existem diversas peculiaridades a respeito do testamento, tentamos abordar as principais ilegalidades, porém quando falamos em sobre o tema existem diversas questões a se observar.
Se quiser saber mais a respeito do testamento e principalmente as suas vantagens, escrevemos um texto só sobre isso.
Por fim, caso tenha necessidade e precise de ajuda para assuntos sucessórios, temos uma equipe pronta para te ajudar! Entre em contato conosco.
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Locação Comercial – 4 Dicas Para Não Sofrer Despejo
A locação comercial é uma ótima opção para empresários, seja porque não possuem dinheiro no momento para comprar o imóvel e investir no negócio ou por opção de investimento não entender necessária a compra de um imóvel.
Entretanto, no momento de optar pela locação comercial é fundamental contar com um advogado para lhe auxiliar na elaboração do contrato e orientação do negócio.
Aliás, é importante ressaltar que existem diversas questões diferentes de uma locação residencial, além de que depois de fidelizar os clientes e o negócio, ninguém quer ser obrigado a sair local, ainda mais ser despejado.
Assim, no texto de hoje separamos 4 dicas para evitar o despejo na locação comercial!
Ação de despejo – entenda o que é
Antes de falarmos das 4 dicas para evitar o despejo na locação comercial, é importante entender o que é o despejo.
A ação de despejo está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta as hipóteses do despejo.
Assim, logo no começo da norma é disposto que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.
Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a ação de despejo.
No procedimento judicial, é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado. Portanto, já no início da ação poderá ser obrigado a desocupar o imóvel.
Se quiser saber mais a respeito da ação, temos um artigo explicando as hipóteses de despejo.
Agora, vamos as dicas para evitar o despejo na locação comercial.
1 – Pagar em dia o aluguel
Essa dica pode parecer um pouco óbvia, porém muitos empresários que locam imóveis dão prioridades à outras despesas, deixando o aluguel como uma das últimas opções.
No entanto, essa atitude de não pagar o aluguel em dia de forma corriqueira pode fazer com que o locador ajuíze uma ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis atrasados.
Já pensou que situação chata?
Você com o negócio a todo vapor, com os clientes fixos, que conhecem seu trabalho e principalmente o local, precisar se retirar do imóvel por conta de falta de pagamento em dia.
Aliás, você pode até pagar o débito judicial, mas aí terão juros, multa, correção, honorários advocatícios, ou seja, o valor será muito maior.
Uma dica importante para os locadores é sempre contar com um contrato de locação comercial bem redigido, estipulando as obrigações de cada parte e penalidades caso não as cumpra.
Pois, com o comportamento de sempre pagar o aluguel atrasado gera uma quebra de confiança contratual, já que o inquilino está agindo de forma contrária ao contrato de locação.
Portanto, é essencial pagar o aluguel da locação comercial em dia a fim de evitar futuro prejuízo e resguardar seu negócio!
2 – Pagar os acessórios da locação comercial
Você sabe o que são os acessórios da locação comercial?
Tudo que está ligado ao imóvel é considerado um acessório, por exemplo o IPTU, condomínio, conta de água, luz, gás, ou seja, qualquer conta vinculada ao imóvel é considerado como acessório.
Portanto, não é porque você paga o aluguel em dia que não tem a obrigação de pagar o IPTU ou outras contas vinculadas.
Pelo contrário, toda obrigação advinda do imóvel deve ser cumprida em dia, sob pena de sofrer uma ação de despejo!
No entanto, nem sempre você será obrigado a cumprir com as obrigações acessórias, porque elas estarão previstas no contrato de locação comercial, constando o que o inquilino deve arcar ou não.
Assim, caso você não pague nenhum acessório referente a locação comercial, ou atrase algum, poderá sofrer ação de despejo!
3 – Ter conhecimento da data final do contrato de locação comercial
Essa terceira dica é a mais importante caso você tenha interesse em continuar com o negócio no imóvel locado: ter conhecimento da data final do contrato de locação!
Isso porque, conforme explicaremos na quarta dica, caso você queira continuar com o negócio no local, é preciso ajuizar uma ação que chamamos de renovatória.
Dessa forma, se o contrato de locação comercial finalizar, sem que você tenha renovado o contrato, este perderá sua validade, independentemente de notificação ou aviso.
Após isso, caso passe 30 dias depois do prazo final da locação comercial e o inquilino não se opor nem nada, a locação será prorrogada nas mesmas condições ajustadas anteriormente.
Porém, como se tornou um contrato de locação comercial indeterminado, sem prazo para finalizar, o inquilino pode a qualquer momento, dar 30 dias para desocupação.
Assim, caso você tenha um negócio fidelizado naquele local, poderá perder diversos clientes até que encontre um novo ponto comercial, simplesmente por não ter verificado corretamente a data de vencimento do contrato.
Quando você tem conhecimento e controle da finalização da locação comercial, você pode seguir com a próxima dica.
4 – Ação renovatória
A quarta e última dica está ligada com o que falamos no tópico anterior, pois você precisa ter o controle absoluto da data final do contrato de locação, para que negocie com o locador sobre a renovação do contrato de locação e caso não entrem em acordo, ajuizar a ação renovatória.
Você sabia que existe um prazo para distribuir a ação renovatória?
O prazo para distribuir a ação é entre um ano a seis meses do final do contrato, não pode, por exemplo, ser distribuída faltando 13 meses ou mais para o encerramento do contrato, tampouco faltando 5 meses ou menos. Frisa-se, um dia faz diferença para a ação renovatória.
Portanto, quem tem ponto comercial deve ficar muito atento a este prazo e, caso não entre em acordo com o proprietário para renovação do contrato de locação, deverá ajuizar ação renovatória.
Neste caso, será realizada uma perícia judicial para estipular o valor do aluguel e, após isso, o juiz determinará a renovação do contrato de locação comercial, geralmente fixando o valor do aluguel dentro do que for designado pela perícia.
De acordo com a Lei do Inquilinato, existem requisitos a serem cumpridos para a Ação Renovatória, são eles:
- contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
- locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Sabemos que é um tema complexo e com muitas peculiaridades, portanto, se precisar de ajuda ou tiver dúvidas a respeito de contrato de locação comercial e ação renovatória, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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Herdeiros – Entenda Quem Pode Receber a Herança
Os herdeiros são pessoas que recebem a herança, na sua totalidade ou parcialmente, seja por força da lei, quando se trata dos herdeiros necessários, ou por algum testamento.
Porém, você sabia que existe uma ordem sobre os herdeiros? Aliás, e se eu falar que 50% dos bens devem ser destinados aos herdeiros necessários, vocês acreditam? Pode parecer que não, mas é verdade, 50% da herança já tem destino certo, caso contrário existe a possibilidade de impugnação!
Por isso, é extremamente importante saber quem de fato são os herdeiros e o que significa o termo herdeiro necessário.
Por isso, no texto de hoje vamos discorrer sobre quem são os herdeiros.
Herdeiros – saiba quem são
O Código Civil é quem nomeia os herdeiros, inclusive existe uma ordem destacando quem são os herdeiros.
O primeiro ponto a ser considerado, conforme falamos acima, é que 50% de todos os seus bens devem ser deixados para seus herdeiros necessários, de modo em que você poderá apenas dispor dos outros 50% através de testamento.
Os herdeiros são os ascendentes e descendentes do falecido, o cônjuge ou companheiro sobrevivente e os parentes colaterais.
Calma, que abaixo vamos explicar quem são esses!
Existe uma ordem para saber quais desses herdeiros farão parte da sucessão:
- havendo filhos vivos, eles dividirão a herança com o cônjuge ou companheiro sobrevivente, de acordo com o regime de bens no casamento;
- não havendo filhos vivos, receberão a herança os netos do falecido em conjunto com o cônjuge ou companheiro sobrevivente, de acordo com o regime de bens;
- quando não há filhos, netos ou bisnetos, receberão a herança os pais do falecido junto com o cônjuge ou companheiro sobrevivente, de acordo com o regime de bens;
- sem filhos e pais vivos, somente o cônjuge ou companheiro sobrevivente receberá a herança em sua totalidade;
- não havendo filhos, netos, bisnetos, pais e cônjuge ou companheiro, receberão a herança os irmãos do falecido;
- não havendo irmãos vivos, quem receberá a herança serão os sobrinhos do falecido.
Portanto, todos esses podem ser considerados como herdeiros, mas é preciso antes analisar o caso concreto, pois um herdeiro excluí outro.
Por exemplo: Se uma pessoa falece, deixando 2 filhos, cônjuge, pai, mãe e sobrinhos. Os únicos que são considerados herdeiros nesse caso são os 2 filhos e o cônjuge, conforme estipulamos na primeira linha.
Dessa forma, é preciso verificar cada caso de forma singular!
Antes de explicar sobre os herdeiros necessários, vamos entender mais um pouco da herança.
O que é herança?
A herança é o conjunto de bens deixados por uma pessoa falecida aos seus herdeiros. Ela pode ser previamente estipulada em vida, através de testamento ou dividida enquanto é vivo, por doação com cláusula de usufruto, por exemplo.
Lembrando que este último exemplo é indicado que seja assessorado por um advogado especialista em sucessão, para fazer a divisão de forma correta e sem perigo de qualquer impugnação.
Se quiser saber mais a respeito, nesse texto explicamos sobre a doação com cláusula de usufruto.
Ademais, quando a pessoa que faleceu não deixou nenhum testamento, a divisão dos bens será feita por inventário judicial ou extrajudicial, dependendo, por exemplo, se existe litígio sobre a divisão dos bens, aqui explicamos como funciona os dois tipos de inventário.
Portanto, se a pessoa falecer sem testamento, a herança é transmitida através de inventário, recebendo cada herdeiro seu respectivo quinhão.
Quem são os herdeiros necessários?
Os herdeiros necessários são os descendentes (filhos), ascendentes (pais) e o cônjuge ou companheira (esposa/marido).
Portanto, se você tiver um desses parentes ainda vivo, a metade dos seus bens, chamado de legítima, é destinada para eles, de modo em que não poderá dispor em testamento, correndo risco de ser impugnado e até declarado nulo.
Desta forma, não é permitido deixar os bens apenas para um filho, pois privilegiará ele em detrimento de outro, o que é proibido pelo Código Civil.
Assim, como 50% de seus bens pertencem aos herdeiros necessários, os outros 50% poderá dispor da forma como quiser através de testamento.
Ademais, alguns juristas criticam o fato de existir a herança necessária no Código Civil, pois entendem que o testador deve ser livre para dispor 100% de seus bens a quem quiser.
Então, entra em discussão o Princípio da Liberdade e o Princípio da Intervenção Estatal, pois até que ponto o Estado pode intervir em como você pode dividir seus bens?
Esta questão, todavia, ainda dará muita discussão, mas a regra que está em vigor atualmente dispõe desta forma.
Portanto, no texto de hoje trouxemos os principais aspectos quanto aos herdeiros, se você precisa de ajuda ou está com dúvidas, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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Política de Compliance – 7 Razões Para Aplicar
Por que criar uma Política de Compliance para a sua empresa? Esta pergunta, assim como “O que é Compliance” são muito comuns, existem inclusive muitos advogados que não são familiarizados e não tem conhecimento da matéria.
Isto porque, em que pese os Regulamentos de Compliance possuir vigência e aplicação na América do Norte e Europa há muito tempo, o Brasil ainda está iniciando neste aspecto e muitas empresas não possuem procedimentos e regras internas.
No entanto, criar e aplicar uma Política de Compliance tem se tornado fundamental para empresas de todos os portes. Por isso, neste texto daremos 7 motivos para criar uma Política de Compliance.
O que é Compliance?
O Compliance nada mais é que a criação de procedimentos, condutas e normas internas que regulam as diversas atividades da empresa. Por isso, estas regras demonstram que sua empresa está em alinhamento com a legislação e normas do país e, em especial, com o combate à corrupção.
Ademais, regramentos de Compliance estão cada vez mais ligados a capacidade da empresa de manter boas práticas e padrões, demonstrando ao mercado e aos seus clientes que você inova com responsabilidade e cumprindo as exigências legais.
No entanto, de nada adianta a criação das regras sem disposição clara e controle para aplicá-las. Deste modo, também é necessário ficar atento e manter a aplicação das Políticas de Compliance da sua empresa em dia.
Parece confuso, correto? Calma! Para saber o que é Compliance, nem sempre a teoria é suficiente. Por esta razão, neste link você consegue acessar a nossa Política de Compliance, é uma forma de exemplificar e ilustrar como funciona, quais as funções, disposições e o que deve ser contemplado.
Ressaltamos, todavia, que as Políticas de Compliance serão diferentes de acordo com o segmento de cada empresa, de modo em que Instituições Financeiras, por exemplo, terão regramentos mais complexos e robustos.
Quais os motivos para criar uma Política de Compliance?
Agora que já sabemos o que é Compliance, chegou a hora de falarmos um pouco sobre os motivos para criar este regramento na sua empresa.
É importante lembrar, cada negócio deve ter uma Política de Compliance específica e direcionada, criada especificamente para aplicação na sua empresa.
1 – A Política de Compliance sinaliza que sua empresa combate a corrupção
A adequação da sua empresa com uma Política de Compliance está intimamente ligada à sua operação. Trata-se, pois, de uma análise minuciosa da forma de trabalho, clientes, parceiros, fornecedores, da operação como um todo, a fim de se criar regras que priorizem o cumprimento da lei e esteja alinhada com a Lei Anticorrupção.
Isto porque, o Compliance nasceu como base na aplicação de regras anticorrupção e, ainda que hoje tenha uma extensão maior, irá demonstrar para clientes, parceiros e colaboradores que seu negócio está alinhado com a aplicação das leis.
2 – Traz maior credibilidade
Ter uma Política de Compliance traz credibilidade para sua empresa, demonstra organização e mostra aos clientes que sua empresa possui regras e normas específicas.
Ademais, seus colaboradores, fornecedores e parceiros também sentirão maior segurança nos negócios realizados com sua empresa, possibilitando que você abra oportunidades em outros mercados.
3 – Facilita negociações com empresas de grande porte
Atualmente, grandes empresas buscam fornecedores que possam lhe garantir segurança.
Por isso, ter uma Política de Compliance abre portas para fornecer seus produtos ou serviços para grandes companhias do mercado.
Este ponto está intimamente ligado com os anteriores. Afinal, combate a corrupção e credibilidade são fundamentais para negociar com empresas maiores.
4 – Deixa claro aos seus colaboradores as regras de conduta da empresa
Possuir uma Política de Compliance traz muitos benefícios para o mercado externo, mas também para seus colaboradores.
Isto porque, seu regulamento conterá diversos assuntos, desde combate à corrupção até normas de conduta interna, contendo o que é proibido e permitido dentro da empresa.
Portanto, seus colaboradores terão maior consciência das regras e o que podem ou não fazer dentro da companhia.
5 – Facilita na captação de investimentos
Se sua empresa precisar de investimentos externos, seja através de linhas de crédito ou investidores em geral, a Política de Compliance te ajudará nesta empreitada.
Como falamos, um dos objetivos e o aumento da credibilidade, demonstrando seu compromisso com a legislação. Com isto, investidores também se sentirão mais seguros em colocar dinheiro na sua empresa.
6 – Mitigação de riscos jurídicos
Em primeira análise, muitas pessoas não observam, mas uma Política de Compliance coesa poderá diminuir os riscos e gastos jurídicos da empresa.
Veja que, com regras específicas de conduta adequadas e aplicadas de acordo com a legislação, sua empresa passará a cumprir com todos os mandamentos legais de forma mais concreta.
Com isso, automaticamente, os riscos e custos relacionados com judicializações diminuirão drasticamente.
7 – Melhora na governança corporativa
Além de adequações com relação a legislação, a Política de Compliance também irá prever normas internas, estatuto empresarial, código de ética e diversas outras regulamentações internas da sua empresa.
Com isto, também está incluso um programa de governança corporativa, deixando claro a estrutura interna da companhia e quem será responsável por determinados problemas e ações.
Assim, a implementação de uma Política de Compliance irá melhorar bastante a governança corporativa do negócio.
Como criar e aplicar uma Política de Compliance?
A criação de uma Política de Compliance deve ser realizada ou acompanhada por um especialista neste tema, uma vez que envolve a adequar a operação da sua empresa às legislações e regras especificas.
Nesta etapa, o profissional contratado deverá visitar sua empresa algumas vezes, conhecer sua operação, entender os fluxos e sistema financeiro para, a partir daí, iniciar o trabalho.
Outrossim, a participação de todos os líderes da companhia é fundamental, para que todos os setores sejam intimamente ligados e interajam nesta Política de Compliance. O que se deve buscar é a integração total da empresa para aplicação das regras.
Posteriormente, com a Política de Compliance já definida e criada, chegou a hora de mantê-la atualizada e fiscalizar sua aplicação. Esta etapa é tão fundamental quanto a criação.
Por isso, sua Política de Compliance irá prever todo esse plano de governança corporativa, aplicando o regramento de Compliance e políticas de fiscalização com um sistema de freios e contrapesos.
Aliás, importante lembrar, sua Política de Compliance deve ser pública. Afinal, nada importa toda criação deste trabalho sem que seus clientes, parceiros e fornecedores conheçam as regras, sua aplicação e fiscalização.
Por fim, caso você precise de ajuda nesta etapa, conte conosco para te auxiliar. Fique a vontade para entrar em contato, temos uma equipe multidisciplinar preparada para criar e aplicar a Política de Compliance da sua empresa.
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Incorporação Imobiliária – As 5 Etapas Principais
A incorporação imobiliária é a atividade exercida a fim de construir edificações ou conjunto de edificações composta por unidades autônomas, que permite a venda total ou parcial dessas unidades, antes mesmo de começar a construção.
Portanto, uma pessoa física ou jurídica, que chamamos de incorporador, constrói um condomínio em terreno que muitas vezes pertence a outro proprietário, a fim de comercializar.
Assim, o incorporador vende a unidade para outras pessoas enquanto o empreendimento está apenas na planta, para que os compradores possam edificar.
O tema é um pouco complexo, principalmente porque envolve risco de investimento ao incorporador, assim no texto de hoje vamos mostrar as 5 etapas principais da incorporação imobiliária.
Lei da incorporação imobiliária
A norma que rege sobre a incorporação imobiliária é extremamente antiga, é a Lei 4.591 de 1964. A legislação é tão ultrapassada que diversos artigos foram revogados e não se aplicam mais na atualidade.
A responsabilidade da incorporação imobiliária é do incorporador, que poderá ser:
- O proprietário do terreno, comprador ou cessionário de direito;
- Construtor;
- Ente da Federação que teve sua imissão na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste.
De acordo com a lei, nenhuma incorporação imobiliária poderá ser vendida sem indicação expressa do incorporador, para que este se responsabilize por eventuais futuros problemas.
Passamos as 5 etapas principais da incorporação imobiliária:
1 – Analisar o mercado para iniciar a incorporação imobiliária
A primeira etapa e talvez a principal é analisar como está o mercado no Município que pretende fazer a incorporação imobiliária.
Esta etapa, em que pese não ser uma regra de direito, é essencial para o negócio.
Isto porque, é necessário analisar a localização que fará a incorporação, se existem outros investimentos por perto, qual valor estão comprando, se existe algum comércio por perto, qual público será destinado.
Portanto, é necessário contar com especialistas que entendam do mercado imobiliário e até mesmo visitar outras incorporações para entender os projetos e necessidades locais.
Aliás, depois de conhecer e definir as características do produto que será vendido é necessário conhecer seus clientes, ou seja, quem irá investir na sua incorporação e o porquê eles devem investir.
2 – Análise do terreno
Dentro da incorporação imobiliária, analisar o terreno em que se dará o negócio é fundamental.
A princípio, é necessário verificar se não se encontra em área de preservação permanente ou em área de reserva florestal ambiental obrigatória, por exemplo.
Essas informações geralmente constam na matrícula da propriedade, todavia, é importante que um engenheiro ambiental faça um mapeamento da área, para analisar qual porcentagem foi destinada a proteção do meio ambiente e o que pode ser feito, de acordo com as legislações locais.
Isto porque, caso o terreno tenha muitas áreas destinadas para a proteção ao meio ambiente, a incorporação imobiliária torna-se um problema, uma vez que as restrições de construção são enormes e só parte do local será utilizado.
Aqui, importante ressaltar, áreas que são destinadas a proteção do meio ambiente não podem ser objeto de construção ou desmatamento, caso contrário o incorporador cometerá crime ambiental.
Ademais, este é o momento essencial de verificar as regras da Prefeitura quanto a incorporação, pois cada Município possuí uma regra própria para edificar, de modo em que é necessário segui-las.
Caso o Município não tenha nenhuma lei específica, é preciso se amparar na lei Estadual.
3 – Análise de documentos do proprietário do terreno
Como já falamos em neste artigo, a documentação sobre o proprietário do terreno, onde irá iniciar a incorporação imobiliária deve ser analisada.
Isso porque, eventuais dívidas podem recair na incorporação, causando prejuízos ao investimento, pois o proprietário pode ser devedor e possuir execuções em seu nome.
Por isso, é obrigação do incorporador tomar as cautelas necessárias e observar se o proprietário não está tentando vender a propriedade para não ter o imóvel bloqueado, por exemplo, pois estas dívidas podem ser razão para penhora do imóvel.
Assim, os cuidados ao comprar um imóvel envolvem também seus proprietários vendedores, em especial dívidas trabalhistas e tributárias.
Estes débitos são os mais comuns para penhora e venda de imóveis, não são raros os casos de terceiros adquirentes de boa-fé que acabam com dor de cabeça por não realizar esta análise.
Portanto, é essencial realizar as pesquisas de certidões de distribuição de processos no Tribunal de Justiça, Justiça do Trabalho e Justiça Federal, além de certidões negativas de protesto e impostos, todas em nome do proprietário do terreno.
Estes, aliás, são os documentos básicos nesse tipo de negócio jurídico e que merecem atenção.
Ademais, esta verificação deve ser feita por um advogado especialista, uma vez que, caso existam apontamentos, as respectivas ações e dívidas devem ser averiguadas com cautela.
Por si só, a existência de ações e dívidas não são capazes de impedir a compra do imóvel. Contudo, deve-se observar o valor de cada dívida, demais bens que o proprietário eventualmente possua e o estado de cada processo.
Estas cautelas existem para garantir que no futuro, em caso de aquisição do imóvel, o incorporador e os compradores das unidades não sejam prejudicados.
4 – Aprovação e registro da incorporação imobiliária
Como falamos acima, alguns Municípios possuem regras próprias para poder realizar uma incorporação imobiliária, de modo em que necessário segui-las, a fim de garantir a aprovação do projeto.
Pois, uma das etapas da incorporação imobiliária, é ser aprovada no órgão municipal competente para conseguir o alvará de construção.
Nesta etapa, é necessário demonstrar ao Poder Público que seu projeto seguiu todas as regras que tratam sobre a incorporação imobiliária. É sempre interessante que o engenheiro responsável tente se reunir com a equipe técnica do Município, em cidades menores faz bastante diferença o contato humano.
Após a aprovação projeto e com a permissão para construir, é necessário registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis da cidade, com as plantas, memoriais e documentos anteriores à incorporação.
Na etapa de registro, cada Cartório de Registro de Imóveis solicita um documento diferente, de modo em que não é a regra geral, é um procedimento bastante longo e burocrático.
5 – Lançamento
O lançamento é a etapa final da incorporação imobiliária.
Nesta última etapa, é necessário contar com uma equipe de marketing e vendas para divulgação da incorporação à fim de potencializar o seu negócio.
Para garantir de fato ao investidor que sua incorporação está em dia, é importante apresentar a documentação pertinente, principalmente para demonstrar sua reputação.
Isso porque, existem incorporações que não seguem o que dispõe a lei, de modo em que os investidores acabam no prejuízo.
Aqui, é também interessante tomar cuidado com certos aspectos jurídicos, não realizar o lançamento antes da incorporação e ter as cautelas necessárias com o direito do consumidor e contrato de venda.
Se você precisa de ajuda ou está com dúvidas sobre incorporação imobiliária, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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4 Requisitos do Inventário Extrajudicial
Hoje traremos 4 requisitos do inventário extrajudicial, que é a melhor modalidade para partilha da herança, por ser um procedimento mais rápido e nada desgastante quando comparado com a modalidade judicial.
Isto porque, nem sempre o inventário será extrajudicial, existem alguns detalhes que devemos verificar para que o inventário seja na modalidade extrajudicial. Caso não cumpra os requisitos do inventário extrajudicial, a partilha será feita por um juiz.
Entretanto, na maioria dos casos é possível fazer um inventário no cartório, que será muito mais rápido e barato, como já falamos no texto das 7 vantagens do inventário extrajudicial.
Dessa forma, no texto de hoje vamos mostrar os 4 requisitos para realizar um inventário extrajudicial.
Quais os requisitos do inventário extrajudicial? Posso optar sempre por essa modalidade?
Infelizmente, não é sempre que se pode optar pelo inventário extrajudicial. Isso porque, por mais que essa modalidade seja a mais barata e mais rápida, existem alguns requisitos para que seja aplicada.
Geralmente, a opção pelo inventário extrajudicial se dá pela velocidade e preço, mas é necessário levar em consideração todas as individualidades de cada caso, pois o cartório não possui o poder de decisão de um juiz.
Na contramão disso, o inventário judicial é aplicável a absolutamente todos os casos, inexistindo requisitos, de modo em que seu advogado de confiança deve mostrar o melhor caminho a seguir.
Feitas estas considerações, passamos agora aos requisitos do inventário extrajudicial.
1 – Herdeiros maiores de idade
O primeiro requisito para que o inventário seja extrajudicial é de que todos os herdeiros sejam maiores de idade.
Portanto, se algum dos herdeiros for menor de 18 anos, o inventário será obrigatoriamente judicial.
Isso acontece para proteger os direitos do menor de idade, pois quando tem a presença de criança ou adolescente no processo judicial, obrigatoriamente o Ministério Público fiscalizará a proteção de seus direitos.
Portanto, além do juiz para analisar se a partilha dos bens será correta, terá o Ministério Público que verificará que o menor de idade não foi lesado na partilha de bens, respeitando todos os seus direitos.
Assim, o primeiro requisito do inventário extrajudicial é que todos os herdeiros sejam maiores de idade.
2 – Capacidade mental
Todos os herdeiros devem possuir capacidade plena para assinar o inventário extrajudicial perante o Cartório de Notas.
Essa medida de exigir que o herdeiro possua capacidade também visa proteção, para que não seja lesado e tenha seus bens dilapidados, uma vez que não terá um juiz decidindo sobre a partilha.
Assim, para assinar o inventário extrajudicial, nenhum herdeiro pode ser considerado absolutamente ou relativamente incapaz nos termos do Código Civil.
Assim, é considerado como relativamente incapaz o ébrio habitual, viciados em tóxico, aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade e os pródigos.
Os ébrios habituais são pessoas viciadas em bebidas alcoólicas e os pródigos são pessoas que gastam dinheiro de forma descontrolada, sendo inclusive considerada uma doença.
Ademais, as pessoas que por causa transitória ou permanente não podem exprimir sua vontade, como por doenças como o Alzheimer (que é causa permanente), são considerados também incapazes.
Nesses casos, se um dos herdeiros esteja em alguma destas posições, o inventário será judicial, pois apenas um juiz poderá homologar a partilha e garantir o cumprimento da lei.
Assim, para assinar o inventário extrajudicial, todos os herdeiros devem ter capacidade absoluta de seus atos!
3 – Ausência de litígio
Algumas famílias quando lidam com a perda de ente querido chegam até essa etapa, ou seja, todos herdeiros possuem capacidade e são maiores de idade.
Entretanto, quando conversam sobre a divisão dos bens, mesmo que seja de acordo com o que está na lei, divergem opiniões e brigam entre si sobre o que seria a correta partilha.
Neste caso, quando há litígio, o inventário será judicial, pois precisa de juiz para decidir a partilha e aplicar o que dispõe a legislação.
Assim, a ausência de litígio é um dos requisitos do inventário extrajudicial, de modo em que todos devem estar de acordo com a partilha e divisão, a fim de assinar perante o Cartório de Notas.
Aliás, este é um dos motivos pelos quais o inventário judicial as vezes demanda muito tempo quando comparado ao feito em cartório, pois no inventário extrajudicial os herdeiros já possuem consentimento quanto a divisão, basta entregar os documentos obrigatórios e assinar, não existindo contrapontos entre eles.
4 – Inexistência de testamento
Para assinar o inventário extrajudicial é importante se certificar de que o falecido não deixou nenhum testamento!
O testamento é um documento onde você decide em vida como ficará a divisão dos seus bens quando vier a óbito, portanto, decide quem serão seus herdeiros e com o que cada um ficará.
Toda pessoa que for capaz e tiver pleno discernimento pode dispor por testamento, seja a totalidade dos bens ou de parte deles. Inclusive, é permitido aos maiores de dezesseis anos fazer testamento, de modo em que não precisa ter dezoito anos para este ato.
O próprio Cartório de Notas que realiza essa pesquisa quanto a existência ou não de testamento. Ademais, caso o testamento seja na modalidade particular, o herdeiro que tiver conhecimento deve apresentar o documento.
Portanto, o último requisito é de que não tenha existência de testamento para realizar o inventário extrajudicial!
Requisitos do inventário extrajudicial e o testamento
O falecido fez um testamento sobre a divisão de seus bens, mas depois do testamento comprou outros 2 imóveis e não faz nenhuma retificação que não constam lá, como que ficam as novas propriedades nessa divisão? Esta é uma questão bastante peculiar e feita sobre testamentos.
Nesse caso, abre o testamento e segue a divisão normal que o falecido havia estipulado em vida e os outros 2 imóveis serão realizados através inventário, para que faça a correta partilha quanto a eles.
Ademais, existe também a hipótese de ingressar com um pedido judicial de autorização para realização do inventário extrajudicial mesmo com a existência de testamento, mas é fundamental a decisão de um juiz neste caso.
Por fim, é importante ter conhecimento da obrigatoriedade de um advogado para assinar o inventário extrajudicial, este também é um requisito do inventário extrajudicial.
O profissional terá a responsabilidade do que foi partilhado e como se deu a divisão, conforme artigo 610, do Código de Processo Civil.
Se você precisa de ajuda ou está com dúvidas sobre um inventário ou outros temas sobre sucessão, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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