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Quando falamos sobre proteção à posse e propriedade, automaticamente surge na cabeça algo relacionado a reforma agrária e movimentos de luta para obtenção de terras.
Entretanto, é preciso desmitificar um pouco esse pensamento, pois são instrumentos comuns no dia a dia e podem se aplicar em diversas ocasiões.
Aliás, existem algumas medidas a fim de garantir a posse ou a propriedade de um imóvel, como a Ação de Reintegração na Posse, Ação de Manutenção na Posse, Ação de Imissão na Posse, Interdito Proibitório e Ação Reivindicatória, podendo ainda outros instrumentos se enquadrar.
Parece um pouco complicado, mas vamos juntos entender melhor esses instrumentos para proteção de posse e propriedade!
Proteção da posse e propriedade na prática
Antes de explicar a proteção da posse e propriedade, vamos falar um pouco sobre o que significa ser proprietário ou ter a posse de determinada propriedade.
A posse é uma situação de fato, que decorrem efeitos jurídicos, de modo em que considera possuidor aquele que tem exercício de algum dos poderes inerentes a propriedade. Parece confuso, mas para exemplificar, aquele que mora e possui um determinado imóvel detém a posse dele, ainda que não seja documentos que comprovem a propriedade.
Já a propriedade é um Direito Real, portanto é diferente da posse que é apenas uma situação de fato. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Não necessariamente quem tem a posse, tem a propriedade de um imóvel. Pois, para você ser considerado proprietário do imóvel precisa constar seu nome na matrícula do imóvel, que fica no Cartório de Registro de Imóveis. Neste link você consegue entender melhor o que é uma matrícula.
Portanto, se você reside em um imóvel e não consta seu nome na matrícula, você não é proprietário nos termos da lei, mas sim possuidor. Por isso é muito comum a usucapião para regularizar imóveis onde determinada pessoa tem a posse, mas não a propriedade.
Retornando ao tema, é garantido tanto ao possuidor quanto ao proprietário o direito de reaver a posse, caso o imóvel seja de fato invadido, sofra alguma ameaça de invasão ou tenha conhecimento de que irão invadir, para isso eles terão que ingressar com uma ação para proteção da posse.
Ações de proteção da posse
Para proteção da posse e propriedade, existem ações especificas dependendo de cada caso:
- Ação de Reintegração na Posse – É utilizada quando terceiros invasores estão dentro do seu imóvel, tiraram sua posse sobre o imóvel e você precisa tirá-los;
- Ação de Manutenção na Posse – É utilizada quando a posse está sendo perturbada, ou seja, quando terceiros não permitem que você utilize plenamente sua posse, por exemplo quando impedem sua entrada no imóvel;
- Interdito Proibitório – É uma forma de proteção, utilizado quando há apenas uma ameaça de invasão ou de perturbação, portanto é uma tutela preventiva.
Caso você tenha um imóvel invadido ou que ocorra a perturbação é muito importante procurar auxílio de um advogado, pois se ajuizar a ação correta em tempo hábil, existe uma liminar específica que assegura que sua reintegração no imóvel rapidamente, sequer é necessário ouvir o invasor.
Entretanto, agir rápido rapidamente é essencial, pois esse procedimento é específico para aqueles que entram com a ação dentro de ano e dia do esbulho ou turbação, razão pela qual é extremamente importante contar com seu advogado de confiança.
Proteção à propriedade, como funciona?
Antes de aprofundarmos no tema, é importante mais uma vez ter o discernimento sobre a diferença de escritura pública e matrícula de um imóvel, uma vez que o tema é um pouco complexo.
Para tentar facilitar, vamos iniciar com exemplos de casos práticos e em seguida abordar qual a proteção adequada pode ser pleiteada pelo Poder Judiciário, caso ocorra alguma das hipóteses:
- Você comprou o imóvel, existe um contrato de compra e venda, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura pública que será averbada na matrícula do imóvel para que você se torne de fato o proprietário;
- Quando o vendedor vai a óbito sem ter assinado a escritura pública e não transferiu o imóvel para seu nome;
- Ou quando você não localiza o vendedor para transferir o imóvel, através da escritura pública;
- Você adquiriu o imóvel em leilão judicial ou extrajudicial, nunca teve a posse dele, mas agora tem a propriedade, porque já foi averbado na matrícula, mas os antigos proprietários se recusam a sair do imóvel;
- Quando seus pais faleceram, deixaram uma casa para você, de modo em que você se tornou o proprietário, mas nunca teve a posse;
- Na hipótese você é o proprietário do imóvel, mas por algum motivo perdeu a posse, então através da matrícula, que consta seu nome como proprietário, pretende reavê-la;
- Imagine que você não é o proprietário do imóvel, mas residiu nele por mais de 15 anos, portanto por muito tempo, poderia inclusive pleitear pela usucapião, mas não o fez, de repente invadem o imóvel, você acaba ficando sem propriedade e sem posse.
Agora, explicaremos melhor como funciona cada exemplo acima.
Nos três primeiros exemplos vislumbramos que você tem a posse do imóvel e um contrato de compra e venda, só não tem a escritura pública assinada pelo vendedor porque ele se nega a assinar, morreu ou não foi possível localizá-lo. Nesses casos, é necessário ajuizar uma ação chamada adjudicação compulsória ou, em casos extremos, ingressar com usucapião, caso preencha os requisitos
Já no quarto e quinto exemplo, você nunca teve a posse do imóvel, você o adquiriu em leilão extrajudicial, judicial ou herdou. Portanto, consta essa averbação na matrícula do imóvel e você é o proprietário. Todavia, o antigo morador se recusa a sair do imóvel. Neste caso, o procedimento necessário para retirá-lo da propriedade e você ter a posse é a Ação de Imissão na Posse.
No sexto exemplo, você é o proprietário do imóvel, portanto consta seu nome na matrícula, porém você perdeu a posse, de modo em que precisa reavê-la. Assim, é cabível uma Ação Reivindicatória, onde vai alegar ser proprietário e pleitear pela posse do imóvel.
No sétimo e último exemplo, é possível pleitear pela Ação Publiciana, que visa a retomada da posse, com fundamento no fato de já haver adquirido a propriedade pela usucapião. Aqui, além de reaver a posse é uma ação que já garante a usucapião.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.