A Lei do Distrato Imobiliário trata sobre a resolução do contrato de compra e venda de unidades imobiliárias.
Com a alteração da lei em vigor, ficou estabelecido as obrigações de ambas as partes, o comprador e a incorporadora, trazendo maior segurança jurídica nessas aquisições e vendas.
Entretanto, a legislação aumentou exponencialmente as multas que o comprador pagará em caso de rescisão do contrato, razão pela qual grande cautela é necessária.
Por isso, é muito importante que o comprador esteja ciente sobre a porcentagem que poderá ser retida, no caso de distrato, ou seja, caso ele desista da compra do imóvel na planta.
Assim, no texto de hoje vamos tratar sobre a lei do distrato e quais são os riscos na compra de um imóvel na planta.
A Lei do Distrato
A Lei do Distrato entrou em vigor em 2018 e trouxe diversas mudanças com relação ao distrato entre a incorporadora e o comprador de uma unidade imobiliária, atualizando as regras existentes e deixando tudo mais claro.
De início, importante ressaltar que, antes da nova legislação, o distrato era regulamentado por leis de 1964 e 1979, ou seja, bem antigas e desatualizadas.
Consequentemente, trazia muita insegurança jurídica, de modo em que cada juiz aplicava o seu próprio entendimento, interpretado à luz destas leis e do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, de acordo com a Lei do Distrato, como é conhecida, ao realizar a compra de um imóvel na planta, o adquirente deve se atentar a diversas peculiaridades, de modo em que o contrato de compra deve seguir o que a norma impõe.
De fato, esta imposição trouxe mais segurança para o comprador e para a incorporadora. Todavia, se uma dessas exigências não são cumpridas, caracteriza justa causa de rescisão contratual por parte do adquirente, mas não do incorporador.
Quais são estas exigências?
As exigências estão previstas nos 12 incisos do artigo 35-A, Lei 4.591/1964, que foi alterada pela Lei do distrato:
- Preço total a ser pago pelo imóvel;
- Valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
- Valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação clara de seu beneficiário;
- Forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
- Índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver mais de um, o período de aplicação deles;
- Consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
- Taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
- Informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
- Prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
- Informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia do financiamento destinado à construção;
- Número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
- Termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.
Lei do Distrato e os riscos na compra de um imóvel na planta
Os riscos na compra de um imóvel na planta são vários, inclusive sempre sai no noticiário casos em que a construtora fica com o dinheiro dos adquirentes e não entregam os imóveis.
Por isso, é extremamente importante, antes de comprar um imóvel na planta, consultar a empresa e de seus sócios, conhecendo seu histórico e sabendo o que lhe aguarda.
Nesse texto falamos sobre os cuidados ao comprar um imóvel. Quando se trata de imóvel na planta o cuidado deve ser redobrado, pois a reputação da construtora conta bastante.
Com a Lei do Distrato em vigor, o adquirente deve ter ciência que caso queira desistir da compra poderá perder até entre 25% à 50% do valor pago à construtora.
Ademais, o adquirente responderá pelo imposto incidente sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, em valor correspondente a fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato e demais encargos incidentes sobre a propriedade.
Portanto, com a nova Lei do Distrato em vigor, o adquirente deve pensar muito antes de comprar um imóvel na planta, pois precisa ter certeza de que de fato vai cumprir com a aquisição.
Caso a compra do imóvel na planta tenha sido realizada por patrimônio de afetação, ou seja, quando o incorporador segrega seu patrimônio para uma atividade específica, que no caso é a construção, a fim de ter garantir maior segurança na entregar do imóvel, o valor que ficará retido caso o adquirente queira o distrato será de 50% do montante pago.
Portanto, todas estas peculiaridades devem ser bem analisadas, para não correr o risco de perder boa parte do valor investido no imóvel.
Atraso na entrega do imóvel
Não é incomum se deparar com atraso na entrega do imóvel, de modo em que muitas incorporadoras incluem como garantia o prazo de 180 dias de prorrogação a contar da data prevista no contrato para entrega.
Deste modo, a incorporadora tem o prazo previsto no contrato de compra e venda, à respeito da entrega do imóvel, somando a prorrogação de 180 dias, sendo que nesse período não irá pagar nenhuma multa.
Porém, se o atraso na entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias, o adquirente poderá promover a resolução do contrato, postulando pela devolução dos valores pagos.
Outrossim, a lei também prevê que caso o adquirente prefira por não fazer o distrato do imóvel, terá direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.
Dessa forma, é importante contar com um contrato bem redigido entre a incorporadora e o adquirente, pois a Lei do Distrato também dispõe que a data da entrega do imóvel deve estar expressamente pactuada de forma clara e destacada.
Neste contrato deve-se deixar o “juridiquês” de lado e incluir todas as obrigações e deveres o mais compreensível possível, pois sabemos que qualquer palavra mal colocada pode dar dupla interpretação ao Poder Judiciário.
Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail, temos um time multidisciplinar preparado para te ajudar.