A incorporação imobiliária é a atividade exercida a fim de construir edificações ou conjunto de edificações composta por unidades autônomas, que permite a venda total ou parcial dessas unidades, antes mesmo de começar a construção.
Portanto, uma pessoa física ou jurídica, que chamamos de incorporador, constrói um condomínio em terreno que muitas vezes pertence a outro proprietário, a fim de comercializar.
Assim, o incorporador vende a unidade para outras pessoas enquanto o empreendimento está apenas na planta, para que os compradores possam edificar.
O tema é um pouco complexo, principalmente porque envolve risco de investimento ao incorporador, assim no texto de hoje vamos mostrar as 5 etapas principais da incorporação imobiliária.
Lei da incorporação imobiliária
A norma que rege sobre a incorporação imobiliária é extremamente antiga, é a Lei 4.591 de 1964. A legislação é tão ultrapassada que diversos artigos foram revogados e não se aplicam mais na atualidade.
A responsabilidade da incorporação imobiliária é do incorporador, que poderá ser:
- O proprietário do terreno, comprador ou cessionário de direito;
- Construtor;
- Ente da Federação que teve sua imissão na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste.
De acordo com a lei, nenhuma incorporação imobiliária poderá ser vendida sem indicação expressa do incorporador, para que este se responsabilize por eventuais futuros problemas.
Passamos as 5 etapas principais da incorporação imobiliária:
1 – Analisar o mercado para iniciar a incorporação imobiliária
A primeira etapa e talvez a principal é analisar como está o mercado no Município que pretende fazer a incorporação imobiliária.
Esta etapa, em que pese não ser uma regra de direito, é essencial para o negócio.
Isto porque, é necessário analisar a localização que fará a incorporação, se existem outros investimentos por perto, qual valor estão comprando, se existe algum comércio por perto, qual público será destinado.
Portanto, é necessário contar com especialistas que entendam do mercado imobiliário e até mesmo visitar outras incorporações para entender os projetos e necessidades locais.
Aliás, depois de conhecer e definir as características do produto que será vendido é necessário conhecer seus clientes, ou seja, quem irá investir na sua incorporação e o porquê eles devem investir.
2 – Análise do terreno
Dentro da incorporação imobiliária, analisar o terreno em que se dará o negócio é fundamental.
A princípio, é necessário verificar se não se encontra em área de preservação permanente ou em área de reserva florestal ambiental obrigatória, por exemplo.
Essas informações geralmente constam na matrícula da propriedade, todavia, é importante que um engenheiro ambiental faça um mapeamento da área, para analisar qual porcentagem foi destinada a proteção do meio ambiente e o que pode ser feito, de acordo com as legislações locais.
Isto porque, caso o terreno tenha muitas áreas destinadas para a proteção ao meio ambiente, a incorporação imobiliária torna-se um problema, uma vez que as restrições de construção são enormes e só parte do local será utilizado.
Aqui, importante ressaltar, áreas que são destinadas a proteção do meio ambiente não podem ser objeto de construção ou desmatamento, caso contrário o incorporador cometerá crime ambiental.
Ademais, este é o momento essencial de verificar as regras da Prefeitura quanto a incorporação, pois cada Município possuí uma regra própria para edificar, de modo em que é necessário segui-las.
Caso o Município não tenha nenhuma lei específica, é preciso se amparar na lei Estadual.
3 – Análise de documentos do proprietário do terreno
Como já falamos em neste artigo, a documentação sobre o proprietário do terreno, onde irá iniciar a incorporação imobiliária deve ser analisada.
Isso porque, eventuais dívidas podem recair na incorporação, causando prejuízos ao investimento, pois o proprietário pode ser devedor e possuir execuções em seu nome.
Por isso, é obrigação do incorporador tomar as cautelas necessárias e observar se o proprietário não está tentando vender a propriedade para não ter o imóvel bloqueado, por exemplo, pois estas dívidas podem ser razão para penhora do imóvel.
Assim, os cuidados ao comprar um imóvel envolvem também seus proprietários vendedores, em especial dívidas trabalhistas e tributárias.
Estes débitos são os mais comuns para penhora e venda de imóveis, não são raros os casos de terceiros adquirentes de boa-fé que acabam com dor de cabeça por não realizar esta análise.
Portanto, é essencial realizar as pesquisas de certidões de distribuição de processos no Tribunal de Justiça, Justiça do Trabalho e Justiça Federal, além de certidões negativas de protesto e impostos, todas em nome do proprietário do terreno.
Estes, aliás, são os documentos básicos nesse tipo de negócio jurídico e que merecem atenção.
Ademais, esta verificação deve ser feita por um advogado especialista, uma vez que, caso existam apontamentos, as respectivas ações e dívidas devem ser averiguadas com cautela.
Por si só, a existência de ações e dívidas não são capazes de impedir a compra do imóvel. Contudo, deve-se observar o valor de cada dívida, demais bens que o proprietário eventualmente possua e o estado de cada processo.
Estas cautelas existem para garantir que no futuro, em caso de aquisição do imóvel, o incorporador e os compradores das unidades não sejam prejudicados.
4 – Aprovação e registro da incorporação imobiliária
Como falamos acima, alguns Municípios possuem regras próprias para poder realizar uma incorporação imobiliária, de modo em que necessário segui-las, a fim de garantir a aprovação do projeto.
Pois, uma das etapas da incorporação imobiliária, é ser aprovada no órgão municipal competente para conseguir o alvará de construção.
Nesta etapa, é necessário demonstrar ao Poder Público que seu projeto seguiu todas as regras que tratam sobre a incorporação imobiliária. É sempre interessante que o engenheiro responsável tente se reunir com a equipe técnica do Município, em cidades menores faz bastante diferença o contato humano.
Após a aprovação projeto e com a permissão para construir, é necessário registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis da cidade, com as plantas, memoriais e documentos anteriores à incorporação.
Na etapa de registro, cada Cartório de Registro de Imóveis solicita um documento diferente, de modo em que não é a regra geral, é um procedimento bastante longo e burocrático.
5 – Lançamento
O lançamento é a etapa final da incorporação imobiliária.
Nesta última etapa, é necessário contar com uma equipe de marketing e vendas para divulgação da incorporação à fim de potencializar o seu negócio.
Para garantir de fato ao investidor que sua incorporação está em dia, é importante apresentar a documentação pertinente, principalmente para demonstrar sua reputação.
Isso porque, existem incorporações que não seguem o que dispõe a lei, de modo em que os investidores acabam no prejuízo.
Aqui, é também interessante tomar cuidado com certos aspectos jurídicos, não realizar o lançamento antes da incorporação e ter as cautelas necessárias com o direito do consumidor e contrato de venda.
Se você precisa de ajuda ou está com dúvidas sobre incorporação imobiliária, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.