Adquirir uma nova propriedade é algo muito importante, muitas famílias sonham com este dia, mas você sabe quais os cuidados ao comprar um imóvel?
Seja para sua família, para seu negócio ou para alugar, alguns cuidados ao comprar um imóvel devem ser tomados, para garantir que isso não se torne um grande problema.
Isto porque, não é incomum se deparar com pessoas que adquiriram propriedades e, posteriormente, responderam ações judiciais e, em casos extremos, até perderam o investimento e a propriedade, pois não tomaram as cautelas necessárias.
Assim, no texto de hoje falaremos sobre os cuidados ao comprar um imóvel, para que você garanta assertividade na escolha e não corra riscos desnecessários.
Principais cuidados ao comprar um imóvel
É bem incomum observar pessoas que verificam o histórico do imóvel e seus proprietários antes de efetivar a compra, de modo em que apenas negociam, realizam o pagamento e aguardam para passar a escritura.
Entretanto, os problemas surgem em decorrência disso, pois uma análise mais detida da matrícula, das eventuais dívidas e ações dos proprietários e cadastro do imóvel nos órgãos competentes são essenciais.
Isto porque, conforme explicamos aqui, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Quanto aos proprietários, conforme explicaremos adiante, eventuais ações e dívidas deles podem se tornar um problema e lhe fazer perder o imóvel no futuro.
Por fim, quanto aos detalhes de cadastro nos órgãos competentes, garantirá que o imóvel que você está adquirindo está em ordem e sem dívidas.
Estes pontos devem ser analisados, preferencialmente, por um advogado especialista no tema, a fim de averiguar a segurança jurídica do negócio.
Aliás, também é importante destacar, o contrato de compra e venda deve ser redigido com cautela, especialmente em imóveis comprados entre pessoas físicas.
Além disso, para compras realizadas na planta, é importante se atentar às previsões da Lei do Distrato, pois alguns temas, ainda que polêmicos, podem trazer prejuízo em caso de rescisão de contrato.
Análise da matrícula
O primeiro ponto da análise é a matrícula do imóvel. Este documento é capaz de, por si só, concluir que um determinado imóvel não pode ser comprado.
Isto porque, imagina que você esteja negociando um imóvel penhorado, que é objeto de alienação fiduciária ou foi dado em garantia em determinado negócio.
Por mais que pareça incomum, não é. Grande parte dos imóveis possuem algum tipo de apontamento na matrícula, seja em razão de financiamento, garantia por fiança locatícia, garantia por negócios empresariais ou penhora judicial.
Por isso, a análise correta da matrícula é essencial e é o primeiro dos cuidados ao comprar um imóvel, pois apontamentos nela podem restringir todo o negócio.
Aliás, a matrícula é um documento fácil de ser obtido. Geralmente, o próprio vendedor possui este documento, onde consta o número dela e qual o Registro de Imóveis em que está averbada.
Assim, basta se dirigir ao respectivo Registro de Imóveis e solicitar uma via atualizada da matrícula, onde constará exatamente a situação do imóvel naquela data, com todos os apontamentos.
Atualmente, inclusive, é possível obter a matrícula online, através da Central Registradores de Imóveis. Aqui, após realização do cadastro, é possível solicitar a matrícula e receber o documento sem sair de casa.
Caso o vendedor não tenha o número da matrícula, é possível realizar pesquisa por CPF na Central Registradores de Imóvel ou pelo endereço diretamente no Registro de Imóveis competente.
Com ela em mãos, é hora da análise, a fim de verificar todos os pontos que falamos acima e verificar a segurança no negócio.
Aqui, sugerimos que um advogado especialista em direito imobiliário faça a avaliação, a fim de garantir que nenhuma surpresa aparecerá no futuro.
Análise dos vendedores
A análise dos vendedores é um ponto tão importante quanto a da matrícula, pois o histórico deles e eventuais dívidas existentes podem recair sobre o imóvel.
Isto porque, eles podem ser devedores e possuir execuções, de modo em que estejam se livrando do imóvel para fraudar os credores ou a execução.
Por isso, é obrigação do comprador tomar as cautelas necessárias e observar se isso não está ocorrendo, pois estas dívidas podem ser razão para penhora do imóvel, de modo em que você poderá se prejudicar.
Assim, os cuidados ao comprar um imóvel envolvem também seus proprietários vendedores, em especial dívidas trabalhistas e tributárias.
Estes débitos são os mais comuns para penhora e venda de imóveis, não são raros os casos de terceiros adquirentes de boa-fé que acabam com dor de cabeça por não realizar esta análise.
Portanto, é essencial realizar as pesquisas de certidões de distribuição de processos no Tribunal de Justiça, Justiça do Trabalho e Justiça Federal, além de certidões negativas de protesto e impostos, todas em nome dos proprietários.
Estes, aliás, são os documentos básicos nesse tipo de negócio jurídico e que merecem atenção.
Ademais, esta verificação deve ser feita por um advogado especialista, uma vez que, caso existam apontamentos, as respectivas ações e dívidas devem ser averiguadas com cautela.
Por si só, a existência de ações e dívidas não são capazes de impedir a compra do imóvel.
Entretanto, deve-se observar o valor de cada dívida, demais bens que o proprietário eventualmente possua e o estado de cada processo.
Estas cautelas existem para garantir que no futuro, em caso de aquisição do imóvel, o comprador não seja prejudicado.
Análise na prefeitura
Na prefeitura será analisado se existem dívidas de IPTU ou outros débitos municipais em nome dos proprietários do imóvel.
Caso existam débitos, eles deverão ser quitados antes da aquisição do imóvel ou, alternativamente, o comprador ficará responsável pelo pagamento, mediante a desconto no valor total da compra.
Outrossim, também devemos observar se as construções do imóvel estão regulares e de acordo com o que constam na matrícula.
Esta análise geralmente é feita por engenheiro, que deverá observar o que consta na matrícula do imóvel, seu registro na prefeitura e a situação real.
Isto porque, caso existam diferenças, no futuro o comprador poderá ter dor de cabeça.
Aqui, não há risco de perder o imóvel ou pagar dívidas do vendedor, mas sim ter custos para regularização do imóvel na matrícula e na prefeitura.
Aliás, estes custos não são exclusivamente de taxas, mas podem obrigá-lo a realizar reformas na propriedade, a fim de adequá-la às leis municipais.
Por fim, se todos os pontos estiverem regulares, é hora de redigir o contrato.
Este ponto também é importante e necessário suporte jurídico, a fim de analisar o negócio que você está anuindo e seus riscos.
Afinal, com o grande valor despendido na compra de um imóvel, não queremos correr riscos desnecessários, certo?
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.