Comprar um imóvel é um negócio extremamente importante. Por isso, deve ser feito com diversos cuidados, a fim de garantir que isso não se torne um grande problema no futuro.
Isto porque, é comum algumas pessoas que adquiriram propriedade se depararem com problemas, como por exemplo uma ação possessória e, em casos extremos, até perder o investimento e consequentemente o imóvel.
Já falamos nesse texto sobre a importância de analisar a matrícula e o histórico do imóvel, pois é o principal documento da vida dele, onde constam todas as suas movimentações.
Porém, hoje em dia não basta analisar apenas a matrícula do imóvel, mas sim diversos outros documentos que demonstrem a segurança na aquisição.
Portanto, no texto de hoje separamos 6 cuidados ao comprar um imóvel, para diminuir os riscos desnecessários e principalmente estar ciente do que pode te esperar.
Problemas que podem surgir ao comprar um imóvel
Mesmo que comprar um imóvel não pareça algo complexo, a realidade é muito diferente.
Isto porque, para muitas pessoas, a chance de adquirir a casa própria é um sonho de vida que, na maioria das vezes, demanda grandes esforços financeiros.
Assim, evitar problemas é algo essencial para garantir não só a segurança da aquisição, mas também que não existirão problemas futuros.
Entre estes problemas, os mais comuns são débitos dos vendedores que podem trazer grandes dores de cabeça aos compradores, como penhoras e constrições judiciais, que precisarão se defender em processos que não são partes.
Aliás, existem casos em que o comprador pode até perder o imóvel em razão de dívidas do vendedor, por não ter tomado as cautelas necessárias.
Por isso, pesquisar a vida e situação jurídica dos vendedores é fundamental.
Ademais, também é importante pesquisar a vida do imóvel, através de matrículas e certidões de distribuições de ações possessórias, para garantir que a propriedade não é objeto de litígio.
Por isso, os seguintes cuidados são necessários ao comprar um imóvel.
1 – Analisar o estado da matrícula
É bem incomum observar pessoas que verificam o histórico do imóvel e seus proprietários antes de efetivar a compra, de modo em que apenas negociam, realizam o pagamento e aguardam para passar a escritura. Muitas pessoas nem sabem o que é matrícula.
Entretanto, os problemas surgem em decorrência disso, pois uma análise mais detida da matrícula atualizada é essencial.
Isto porque, conforme explicamos aqui, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Outro ponto importante é ter conhecimento de que está comprando o imóvel de fato da pessoa que consta como proprietária na matrícula, essa informação pode parecer óbvia, porém algumas pessoas acabam caindo em golpes ao adquirir imóveis de outras que nem constam na matrícula e não são os efetivos proprietários.
Ademais, caso o imóvel esteja em reserva florestal obrigatória, em tese constará na matrícula essa informação, de modo em que você não poderá construir, por ser uma área de proteção ao meio ambiente.
Esses detalhes fazem toda diferença na compra de um imóvel, por isso é importante contar com um advogado especialista para analisar todas averbações.
Onde posso retirar a matrícula atualizada antes de comprar um imóvel?
A matrícula é um documento fácil de ser obtido, geralmente o próprio vendedor possui este documento, onde consta o número dela e qual o Registro de Imóveis em que está arquivada.
Assim, basta se dirigir ao respectivo Registro de Imóveis e solicitar uma via atualizada da matrícula, onde constará exatamente a situação do imóvel naquela data, com todos os apontamentos.
Atualmente, inclusive, é possível obter a matrícula online, através da Central Registradores de Imóveis. Aqui, após realização do cadastro, é possível solicitar a matrícula e receber o documento sem sair de casa.
Caso o vendedor não tenha o número da matrícula, é possível realizar pesquisa por CPF na Central Registradores de Imóvel ou pelo endereço diretamente no Registro de Imóveis competente.
Com ela em mãos, é hora da análise, a fim de verificar todos os pontos que falamos acima e apreciar a segurança do negócio!
2 – Procurar processos em que os vendedores são partes
Outro cuidado que deve ter é pesquisar as ações em que o proprietário aparece no polo ativo e passivo, bem como os eventuais prejuízos decorrentes dela.
Nesse momento você deve estar questionando a razão e qual a necessidade de pesquisar tão a fundo a vida do proprietário ou dos vendedores.
Bom, caso exista alguma ação possessória, de usucapião, ou qualquer ação que esteja discutindo o imóvel, aparecerá na certidão do Tribunal de Justiça Estadual.
Ademais, também será possível aqui analisar se existe alguma possibilidade deste imóvel ser penhorado para pagamento de dívidas.
Caso você esteja comprando o imóvel diretamente com a construtora, é mais importante ainda pesquisar se existem processos em face dela e sobre o que é, ação de rescisão de contrato, ação de execução, entre outras, só assim você saberá da reputação desta empresa e os riscos do negócio. Nesta hipótese, também é importante pesquisar a vida dos sócios.
Isso mesmo! Precisa analisar quais ações os sócios daquela empresa possuem, porque às vezes a construtora é nova, mas os sócios já tiveram outras empresas, que por algum motivo tiveram problemas, enganaram pessoas e não entregaram os imóveis. Isto é algo mais comum do que parece.
3 – Pesquisar protestos em nome dos vendedores
Outra dica antes de comprar um imóvel é pesquisar protestos em nome do vendedor. Assim, você saberá se ele está negativado e questionar sobre o que é essa dívida.
Atualmente existem diversos sites que disponibilizam essa pesquisa completa para saber se determinada pessoa ou empresa possuí ou não alguma restrição no nome.
Até mesmo os Correios fazem essa pesquisa, basta comparecer até uma das unidades com o CPF/CNPJ em mãos.
Caso o protesto seja por alguma dívida ligada ao imóvel, é importante também se atentar para não causar problemas futuros, como algum processo judicial pedindo penhora deste imóvel, por exemplo.
É fundamental, também, realizar uma pesquisa no Cartório de Protesto de Títulos da cidade do vendedor, para garantir segurança total nestas informações.
4 – Buscar eventuais débitos de IPTU do imóvel
É importante ter conhecimento se o imóvel possui alguma dívida de IPTU, para isso é necessário acessar o site da Prefeitura da cidade onde está estabelecido, possuindo pelo menos o número de registro do imóvel, obtido no carnê de IPTU.
Caso existam débitos, é importante que sejam quitados antes da aquisição do imóvel ou, alternativamente, o comprador ficará responsável pelo pagamento, mediante a desconto no valor total da compra.
Se existir dívida antiga de IPTU e não for estabelecido no contrato quem irá quitá-las, a responsabilidade é do comprador. Por isso, tem que ter este cuidado.
Portanto, é importante pesquisar o IPTU do imóvel, para que não tenha futura dor de cabeça e gastos que não seriam seus se tivesse um contrato de compra e venda bem redigido!
5 – Verificar eventuais débitos trabalhistas dos vendedores
Outro cuidado que deve ter ao comprar um imóvel é com as dívidas trabalhistas em nome do vendedor.
Isso porque, caso exista algum processo trabalhista em andamento já em fase de execução e pedido de penhora, o risco de perder esse imóvel ou ter que arcar com esta dívida é grande!
Assim, é extremamente importante retirar certidão no site do Tribunal Superior do Trabalho e analisar se existem ou não reclamações trabalhistas em andamento e, se for o caso, questionar o vendedor.
Essa pesquisa também parece um pouco exagerada, todavia, evita futura dor de cabeça e gastos desnecessários. Este problema é mais comum do que parece.
6 – Consultar impostos federais dos vendedores
O último cuidado, que é semelhante ao anterior, é a pesquisa de impostos federais dos vendedores.
Essa pesquisa também é feita em site da Receita Federal e, algumas vezes, do Tribunal Regional Federal, que poderá expedir certidão constando eventuais execuções fiscais em nome dos vendedores.
Assim como os demais débitos, eventuais execuções fiscais por não pagamento de impostos podem acarretar na penhora do imóvel, trazendo dívidas desnecessárias aos compradores.
Tomei estas cautelas e está tudo regular, posso comprar o imóvel?
Se todos os pontos estiverem regulares, é hora de redigir o contrato.
Este ponto também é importante e necessário suporte jurídico, a fim de analisar o negócio que você está anuindo e seus riscos.
Afinal, com o grande valor despendido na compra de um imóvel, não queremos correr riscos desnecessários, certo?
Por isso, é essencial contar com um advogado especialista no tema para realizar um negócio de valor tão significativo, garantindo que o futuro não reserva nenhuma surpresa.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.