Propriedade Rural Improdutiva – Entenda as possíveis consequências
A produtividade de uma propriedade rural é medida pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), órgão do Governo Federal que administra as terras públicas e possuí como um de seus pilares a realização de reforma agrária.
Assim, a produtividade é medida através dos índices Grau de Eficiência da Exploração (GEE) e o Grau de Utilização da Terra (GUT). A Lei 8.629/93, estipula que o Grau de Utilização da Terra (GUT) deve ser superior a 80% (oitenta por cento) e o Grau de Eficiência da Exploração (GEE), igual ou superior a 100% (cem por cento).
Deste modo, quando a grande propriedade rural não atinge um ou ambos os graus necessários, é considerada improdutiva e, por conta disso, tornando-se passível de desapropriação para fins de reforma agrária.
Veja, isso pode acontecer porque a Constituição Federal e a Lei 8.629/93 estipulam a improdutividade como um dos indicadores de que o grande imóvel rural não está cumprindo com a sua função social.
Deste modo, preparamos este texto para melhor explicar sobre a consequência que a grande propriedade rural pode sofrer por ser classificada como improdutiva.
O que é propriedade rural?
Na concepção da Lei 4.504/1964, é considerada propriedade rural o prédio rústico de área contínua, não importando onde seja a sua localização, desde que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, seja através de planos públicos de valorização ou através de iniciativa privada.
Portanto, o fato de a propriedade se localizar em alguma cidade do interior, por exemplo, não a torna rural. É necessário que desenvolva atividades, destine o imóvel para exploração extrativa agrícola.
Dessa forma, todas as propriedades rurais precisam realizar o seu cadastro junto ao INCRA para a emissão do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR).
Inclusive, quem preenche os dados para constar no CCIR é o proprietário do imóvel rural, que o deve preencher corretamente, uma vez que é nele é que estão as informações que irão determinar o Grau de Eficiência da Exploração (GEE) e o Grau de Utilização da Terra (GUT).
Ainda, as propriedades que não atualizam o CCIR podem ser fiscalizadas pelo INCRA e, caso seja constatada alguma irregularidade, podem ser desapropriadas.
Cumpre esclarecer que as pequenas e médias propriedades rurais são insuscetíveis de desapropriação. De acordo com a Lei 8.629/93, são consideradas grandes propriedades rurais as que possuem área superior a 15 (quinze) módulos fiscais.
Entretanto, conforme será analisado a seguir a improdutividade não é o único fator a ser considerado para desapropriação.
Função social da propriedade rural
O artigo 186, da Constituição Federal, traz os requisitos que uma propriedade rural deve obedecer simultaneamente para cumprir com a sua função social:
- Aproveitamento racional e adequado;
- Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
- Observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
- Exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
Deste modo, o descumprimento dos requisitos expostos é o suficiente para que seja considerado que a propriedade rural não cumpre com a sua função social, o que acarreta consequências, como a desapropriação.
Como é o processo de desapropriação?
A desapropriação de uma grande propriedade rural é um procedimento com várias etapas a serem cumpridas.
A primeira delas é a notificação do proprietário do imóvel e a fiscalização da área pelo INCRA para verificar se a sua função social está sendo devidamente cumprida.
Ainda, é observado se é possível o assentamento de famílias no local, bem como se não há outro impeditivo administrativo ou judicial. Se estiver tudo certo e o proprietário não prestar informações, o INCRA inicia o processo de desapropriação.
Importante frisar que a desapropriação independe da concordância do proprietário do imóvel, porém este pode apresentar defesa perante o INCRA.
A segunda etapa é a publicação de um Decreto de Desapropriação publicado pelo Presidente, declarando o imóvel como de interesse social para fins de reforma agrária.
A próxima etapa é o ajuizamento de Ação de Desapropriação pelo INCRA, na Justiça Federal, com o depósito judicial do valor da indenização pelas benfeitorias do local e da terra nua.
Após a avaliação do local com os valores de mercado, o proprietário recebe a indenização das benfeitorias em dinheiro e da terra nua é paga através de títulos emitidos pelo Tesouro Nacional. Aqui é o ponto onde um advogado especialista no tema pode valorizar bastante o imóvel, fazendo com que o proprietário seja indenizado pelo valor realmente devido.
Por fim, após o pagamento, a Justiça Federal imite o INCRA na posse do imóvel, dando início aos procedimentos para escolha das famílias que irão residir no local.
Ainda, importante esclarecer que o proprietário expropriado pode contestar as decisões do INCRA tanto administrativamente quanto judicialmente. Quer saber mais a respeito? Já escrevemos aqui sobre o assunto.
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Área de Preservação Permanente – Entenda o que é
A área de preservação permanente (APP) é uma área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas, é o que dispõe o inciso II, do artigo 3º, da Lei 12.651.
Dessa forma, a área de preservação permanente possuí o objetivo de atender o direito de todos a um meio ambiente ecologicamente equilibrado, conforme previsto na Constituição Federal.
Assim, na área de preservação permanente, como o próprio nome sugere, não se deve explorar economicamente, pois são áreas naturais e intocáveis, que devem ser preservadas.
Portanto, no texto de hoje vamos explicar a área de preservação permanente (APP).
Qual a função da área de preservação permanente?
A área de preservação permanente visa garantir o equilíbrio do meio ambiente, que é um direito de todo brasileiro, inclusive muito buscado atualmente em cenário internacional.
A Constituição Federal, no seu artigo 225 dispõe que“Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá- lo para as presentes e futuras gerações.”
Portanto, é função de toda população e do Estado proteger o meio ambiente!
É importante ressaltar que se trata de uma área extremamente protegida, onde é proibido construir, plantar, explorar de forma econômica, ainda que para programas de colonização e reforma agrária.
Quais são as áreas de preservação permanente?
A Lei 12.651/2021, conhecida como Código Florestal, dispõe um rol no seu artigo 4º sobre o que é considerado área de preservação permanente, em zonas ruais e urbanas, vejamos:
- · As faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de:
a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10 (dez) metros de largura;
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;
c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;
d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;
e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros;
- · Áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura mínima de:
a) 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d’água com até 20 (vinte) hectares de superfície, cuja faixa marginal será de 50 (cinquenta) metros;
b) 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;
- · No entorno dos reservatórios d’água artificiais, decorrentes de barramento ou represamento de cursos d’água naturais, na faixa definida na licença ambiental do empreendimento;
- · No entorno das nascentes e dos olhos d’água perenes, qualquer que seja sua situação topográfica, no raio mínimo de 50 (cinquenta) metros;
- · Encostas ou partes destas com declividade superior a 45º , equivalente a 100% (cem por cento) na linha de maior declive;
- · Restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;
- · Manguezais, em toda a sua extensão;
- · Bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha de ruptura do relevo, em faixa nunca inferior a 100 (cem) metros em projeções horizontais;
- No topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mínima de 100 (cem) metros e inclinação média maior que 25º, as áreas delimitadas a partir da curva de nível correspondente a 2/3 (dois terços) da altura mínima da elevação sempre em relação à base, sendo esta definida pelo plano horizontal determinado por planície ou espelho d’água adjacente ou, nos relevos ondulados, pela cota do ponto de sela mais próximo da elevação;
- Áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a vegetação;
- Em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de 50 (cinquenta) metros, a partir do espaço permanentemente brejoso e encharcado.
Exceções para intervir na área de preservação permanente
Conforme ressaltado, o legislador instituiu a área de preservação permanente como uma forma de proteger o meio ambiente e os recursos naturais existentes nas propriedades.
Dessa forma, é proibido construir, plantar ou explorar atividade econômica, ainda que para famílias inscritas em programas de colonização e reforma agrária.
No entanto, existem exceções para intervir na área de preservação permanente que estão previstas no próprio Código Florestal, são elas:
- Utilidade pública;
- Interesse social;
- Baixo impacto ambiental.
Vejam o que essas exceções significam:
Utilidade pública
Considera utilidade pública nos termos do Código Florestal:
- Atividades de segurança nacional e proteção sanitária;
- Obras de infraestrutura destinadas às concessões e aos serviços públicos de transporte, sistema viário, inclusive aquele necessário aos parcelamentos de solo urbano aprovados pelos Municípios, saneamento, energia, telecomunicações, radiodifusão, bem como mineração, exceto, neste último caso, a extração de areia, argila, saibro e cascalho;
- Atividades e obras de defesa civil;
- Atividades que comprovadamente proporcionem melhorias na proteção das funções ambientais referidas no inciso II deste artigo;
- Outras atividades similares devidamente caracterizadas e motivadas em procedimento administrativo próprio, quando inexistir alternativa técnica e locacional ao empreendimento proposto, definidas em ato do Chefe do Poder Executivo federal.
Interesse social
O interesse social como exceção da área de preservação permanente são:
- Atividades imprescindíveis à proteção da integridade da vegetação nativa, tais como prevenção, combate e controle do fogo, controle da erosão, erradicação de invasoras e proteção de plantios com espécies nativas;
- Exploração agroflorestal sustentável praticada na pequena propriedade ou posse rural familiar ou por povos e comunidades tradicionais, desde que não descaracterize a cobertura vegetal existente e não prejudique a função ambiental da área;
- Implantação de infraestrutura pública destinada a esportes, lazer e atividades educacionais e culturais ao ar livre em áreas urbanas e rurais consolidadas, observadas as condições estabelecidas nesta Lei;
- Regularização fundiária de assentamentos humanos ocupados predominantemente por população de baixa renda em áreas urbanas consolidadas, observadas as condições estabelecidas na Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009;
- Implantação de instalações necessárias à captação e condução de água e de efluentes tratados para projetos cujos recursos hídricos são partes integrantes e essenciais da atividade;
- Atividades de pesquisa e extração de areia, argila, saibro e cascalho, outorgadas pela autoridade competente;
- Outras atividades similares devidamente caracterizadas e motivadas em procedimento administrativo próprio, quando inexistir alternativa técnica e locacional à atividade proposta, definidas em ato do Chefe do Poder Executivo federal.
Atividades de baixo impacto ambiental
As atividades de baixo pacto ambiental também consta como uma exceção a área de preservação permanente, sendo elas:
- Abertura de pequenas vias de acesso interno e suas pontes e pontilhões, quando necessárias à travessia de um curso d’água, ao acesso de pessoas e animais para a obtenção de água ou à retirada de produtos oriundos das atividades de manejo agroflorestal sustentável;
- Implantação de instalações necessárias à captação e condução de água e efluentes tratados, desde que comprovada a outorga do direito de uso da água, quando couber;
- Implantação de trilhas para o desenvolvimento do ecoturismo;
- Construção de rampa de lançamento de barcos e pequeno ancoradouro;
- Construção de moradia de agricultores familiares, remanescentes de comunidades quilombolas e outras populações extrativistas e tradicionais em áreas rurais, onde o abastecimento de água se dê pelo esforço próprio dos moradores;
- Construção e manutenção de cercas na propriedade;
- Pesquisa científica relativa a recursos ambientais, respeitados outros requisitos previstos na legislação aplicável;
- Coleta de produtos não madeireiros para fins de subsistência e produção de mudas, como sementes, castanhas e frutos, respeitada a legislação específica de acesso a recursos genéticos;
- Plantio de espécies nativas produtoras de frutos, sementes, castanhas e outros produtos vegetais, desde que não implique supressão da vegetação existente nem prejudique a função ambiental da área;
- Exploração agroflorestal e manejo florestal sustentável, comunitário e familiar, incluindo a extração de produtos florestais não madeireiros, desde que não descaracterizem a cobertura vegetal nativa existente nem prejudiquem a função ambiental da área;
- Outras ações ou atividades similares, reconhecidas como eventuais e de baixo impacto ambiental em ato do Conselho Nacional do Meio Ambiente – CONAMA ou dos Conselhos Estaduais de Meio Ambiente.
Portanto, a área de preservação permanente é praticamente intocável, sendo poucas as exceções de acordo com o Código Florestal. Se tem alguma dúvida ou precisa de ajuda relacionada às APPs, entre em contato conosco.
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Arrendamento – O que é e como funciona?
O arrendamento nada mais é que um contrato onde o proprietário cede o direito de uso e gozo do seu bem para outra pessoa, a fim de receber em troca uma contribuição fixa ou reajustável.
Dessa forma, no contrato de arrendamento é previsto o período que o bem será cedido, a sua finalidade e até mesmo multa caso ocorra desistência por uma das partes.
Tanto no arrendamento quanto no contrato de locação existe uma pessoa que paga uma quantia ao proprietário para utilizar o bem que não lhe pertence, porém o contrato de arrendamento permite o arrendatário, mediante a pagamento de valor ajustado, a compra do bem ao final. O contrato de leasing, muito utilizado para substituir o financiamento de veículos, é o modelo de arrendamento mais conhecido, onde se paga uma espécie de prestação e, ao final, com pagamento de valor simbólico, se adquire o bem.
A maioria das pessoas automaticamente pensam no arrendamento apenas para o plantio ou leasing, porém existem quatro tipos de arrendamento: comercial, rural, mercantil e de royalties.
Assim, no texto de hoje vamos explicar como funcionam essas modalidades.
Como funciona o arrendamento?
O arrendamento é um contrato, onde encontramos como partes o arrendador, que é a pessoa que tem a propriedade do bem e o arrendatário, que mediante o pagamento de uma quantia pode utilizar do bem.
Conforme explicamos, no contrato precisa prever quanto tempo o arrendamento vai durar, qual a sua finalidade, o que o arrendatário pode ou não fazer com o bem, dispondo de direitos e obrigações para ambas as partes, bem como qual será o valor final para adquirir o bem.
Neste texto falamos sobre os riscos de um contrato mal redigido, por isso é extremamente importante contar com um profissional para revisar as cláusulas do contrato de arrendamento.
Dessa forma, para que o negócio seja vantajoso para todas as partes é essencial a previsão de cláusulas não leoninas, onde todos estejam de acordo quanto ao tempo de utilização, destinação, valores e prazos.
Quais são os tipos de arrendamento?
Existem 4 tipos de arrendamento, porém os dois mais conhecidos é o rural, quando a terra é arrendada para o cultivo de determinada cultura, como a cana-de-açúcar, bem como o mercantil, muitas vezes utilizado pelo nome de leasing.
Assim, existe o arrendamento de bens imóveis, como no caso do arrendamento rural e comercial, além do arrendamento de bens móveis, como o mercantil ou de royalty.
Nos tópicos abaixo falaremos sobre o arrendamento comercial, rural, mercantil e por royalties.
Comercial
O arrendamento comercial refere-se ao de estabelecimentos comerciais, como os de lojas, escritórios, entre outros.
Assim, o arrendatário utiliza o imóvel por determinado período, arca com as despesas e todo mês paga uma quantia ao arrendador.
Aqui, o contrato se assemelha ao de uma locação, todavia, as partes podem discorrer o período determinado, bem como possibilita ao arrendatário adquirir a propriedade no final.
Dessa forma, é preciso analisar qual tipo de negócio você busca, se pretende ou não adquirir o imóvel no final, além de o proprietário do imóvel averiguar se quer deixar essa garantia de compra, ao invés de permanecer com o imóvel e fazer um contrato de locação.
Rural
O arrendamento rural ocorre quando existe uma propriedade rural e o arrendatário irá utilizá-la de forma integral ou apenas uma parte da terra do arrendador.
Assim, é muito popular a utilização da terra para o plantio, de modo em que no contrato é previsto o tempo da safra, bem como data de finalização do contrato de arrendamento.
O arrendamento rural é previsto no Decreto 59.566/66, bem como no Estatuto da Terra.
Entretanto, as legislações que tratam sobre o tema são bem antigas, de modo em que houve diversas mudanças e interpretações, inclusive julgados do Superior Tribunal de Justiça que declaram como nula a cláusula que fixa o preço do arrendamento rural em produtos.
Isto porque, é preciso levar em consideração que imprevistos acontecem durante a plantação e o arrendatário não pode ser prejudicado.
Mercantil
A modalidade do arrendamento mercantil é a mais popular, porém é conhecida por seu nome técnico como leasing.
Nesse caso, o arrendador pode ser o banco ou sociedade mercantil que adquire o bem móvel, por exemplo carro, avião, máquinas, e quem utiliza é o arrendatário.
Aliás, existem duas modalidades de arrendamento mercantil, o financeiro e operacional.
O mercantil financeiro é o mais utilizado para as pessoas adquirirem carros, de modo em que o banco que é o proprietário do bem configura como arrendador e quem está na posse utilizando o carro e pagando, é o arrendatário.
Assim, nessa modalidade o arrendatário se responsabiliza por qualquer despesa, risco ou manutenção que o automóvel tenha.
Já o mercantil operacional, o arrendatário não tem intenção de adquirir o bem ao final do contrato, de modo em que deve devolver o bem arrendado, prorrogar o prazo de contrato ou exercer a compra pelo seu valor de mercado.
Portanto, depende do que está estipulado no contrato e se haverá essa cláusula com o poder de escolha por parte de arrendatário.
Arrendamento por royalties
O arrendamento de royalties é geralmente utilizado para patentes, ou seja, o inventor de determinada coisa repassa os direitos sobre ela para o arrendatário por um tempo determinado.
Nesse período, o arrendatário que lucrará com a invenção, de modo em que precisa estar disposto no contrato como será distribuído o lucro do negócio, especificamente quanto a invenção.
Portanto, no texto de hoje abordamos o que é o arrendamento, como funciona e suas modalidades, bem como ressaltamos a importância de um contrato bem redigido para não acarretar prejuízos.
Caso ainda precise de ajuda sobre o tema, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Ordem de Despejo – Qual é o momento certo de pedir?
A ordem de despejo acontece através de um processo judicial, ou seja, quando o proprietário do imóvel entra com o que chamamos de ação de despejo, que é regulamentada pela Lei 8.245/91.
Assim, quando o proprietário busca retirar o inquilino do imóvel, a fim de ocupá-lo novamente, seja porque finalizou o prazo do contrato ou porque há atraso de pagamento, utiliza-se a ordem de despejo.
Porém, é muito importante analisar o que consta no contrato de locação firmado entre as partes, para que o proprietário não descumpra nenhuma das cláusulas ao buscar a ordem de despejo.
Aliás, sabemos que muitas pessoas ainda possuem o costume de alugar um imóvel sem contrato assinado, apenas na base da confiança, todavia, esta atitude não é indicada, tendo em vista a proteção do proprietário com o imóvel.
Dessa forma, preparamos o texto para acabar com as dúvidas sobre a famosa ordem de despejo.
Ordem de despejo – entenda o que é
Ordem de despejo, resumidamente, é a determinação judicial para que o inquilino desocupe o imóvel, a fim de que o proprietário reassuma a posse do imóvel.
Para isso, utiliza-se da ação de despejo, que está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta a relação locatícia.
Logo no começo da Lei é disposto que “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, caso o inquilino não saia de forma amigável, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a Ação de Despejo para que o juiz conceda a ordem de despejo.
No procedimento judicial é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não é necessário aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado. Portanto, é possível obter a ordem de despejo e, por conseguinte, reaver o imóvel logo no início do processo.
Entretanto, esta hipótese necessita de algumas observações, como faremos mais à frente e, na maioria dos casos, o locador precisa prestar caução e realizar o depósito judicial no processo de valor referente a três meses de aluguel.
Hipóteses de liminar na ordem de despejo
Não são todas as hipóteses na Ação de Despejo que aceitam a liminar, a Lei dispõe em 9 incisos, mas vamos colocar as mais conhecidas:
- A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de qualquer garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
- A morte do inquilino, sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas;
- Caso o locador tenha notificado o inquilino para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias e ele não tenha apresentado, à fim de manter a segurança do contrato;
- O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.
Dessa forma, é possível pedir a liminar e o inquilino será obrigado a desocupar o imóvel logo no início do processo, contudo, é necessário que o motivo da desocupação esteja previsto na Lei expressamente, conforme tópicos acima.
Aliás, muitas pessoas acreditam que com a falta de pagamento do aluguel será ajuizada a Ação de Despejo com pedido de liminar para desocupação, mas se não cumprir os requisitos a liminar não será deferida.
Oportuno, ainda, destacar que caso a liminar seja deferida e posteriormente o locador perca o processo, deverá pagar multa, normalmente estipulada no valor de 3 (três) aluguéis.
Hipóteses mais comum
O proprietário pode pedir a ordem de despejo pela falta de pagamento do aluguel ou de outras obrigações estipuladas no contrato de locação.
Essa, na verdade, é a hipótese mais comum de despejo, seja por conta de locação comercial ou residencial.
Isto porque, após um dia de atraso no aluguel ou no pagamento das taxas combinadas em contrato, como por exemplo água, luz e IPTU, o locador já pode pedir a ordem de despejo.
Inclusive, é possível o locador pleitear pela rescisão da locação e cobrança dos aluguéis na mesma Ação de Despejo, desde que inclua o fiador no processo para responder ao pedido de cobrança, devendo também apresentar cálculo discriminando o valor do débito.
No entanto, a Lei também dispõe que é possível que inquilino e fiador evitem a rescisão da locação, caso realize o pagamento no prazo de 15 dias do débito atualizado, mediante depósito judicial.
Portanto, a legislação autoriza o inquilino a permanecer no imóvel, caso seja de se interesse, desde que realizado o pagamento e obrigações estipuladas em contrato.
Entretanto, é importante ressaltar que como todo processo, existem prazos e regras para o inquilino cumprir e, se deixar de fazê-las, será despejado.
Além disso, aguardar o despejo para pagar o aluguel e cumprir as obrigações é extremamente ruim, pois a ação trará muitos gastos com advogados, custas processuais e sucumbência.
Por fim, outra hipótese comum para o locador buscar a ordem de despejo é quando o inquilino descumpre uma das cláusulas do contrato, como por exemplo deixar de custear alguma reforma necessária prevista no pacto entre as partes ou não fazer seguro para o imóvel durante a locação.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Quais as regras mais comuns de um condomínio?
As regras mais comuns de um condomínio não são previstas apenas no Código Civil, o morador precisa se atentar também ao que consta na convenção e no regimento interno do condomínio.
Isto porque, existem condomínios que não aceitam cachorros de grande porte por exemplo, e essa informação consta no regimento interno, que foi votado e definido pelos próprios moradores.
Portanto, é essencial conhecer a convenção de condomínio antes de locar um apartamento ou até mesmo comprá-lo, a fim de evitar futuras desavenças.
No texto de hoje separamos as regras mais comuns de um condomínio, mas não se esqueça de sempre pedir a convenção de condomínio para estar ciente de tudo, pois as regras mudam de um para o outro.
Afinal, quais são as regras mais comuns de um condomínio?
Sabemos que a convivência no condomínio nem sempre é fácil, seja porque o vizinho faz muito barulho, o síndico deixa de prestar contas ou se abstém de suas responsabilidades.
Dessa forma, é essencial antes de comprar ou alugar um apartamento verificar a convenção de condomínio, para que não tenha futura dor de cabeça.
Aliás, é correto dizer que as regras mais comuns de um condomínio são escolhidas pelos próprios moradores!
Por isso, no texto de hoje separamos as regras mais comuns de um condomínio, são elas:
Determinar um dia específico para mudanças
Caso você tenha acabado de adquirir ou locar um apartamento é essencial questionar o dia para poder mudar.
Isto porque, os condomínios determinam dias e horários específicos para mudanças a fim de não atrapalhar os moradores com o elevador de serviço, por exemplo.
Esta é uma das regras mais comuns em condomínios.
Outra questão é sobre a proteção do elevador, existe dia e horário de mudanças para que os funcionários possam colocar a proteção, para que não quebre o espelho ou risque-o.
Horário para utilizar as áreas comuns e horário do silêncio
Existe horário determinado para utilizar áreas comuns, como por exemplo a piscina, academia, playground, salão de festas, churrasqueiras, entre outras.
Essa determinação visa restringir o barulho dos moradores, pois se fosse liberado 100% do tempo haveria muito barulho e consequentemente reclamações.
Portanto, se atente aos horários do seu condomínio.
Limite de convidados
Alguns condomínios colocam limites de convidados, ou seja, cada apartamento pode receber até 8 pessoas.
Já outros, colocam essa restrição apenas para áreas comuns, como na piscina, churrasqueira, salão de festas.
Embora esta seja uma das regras mais comuns em um condomínio, não quer dizer que seja legal. Isto porque, limitar as pessoas dentro de um apartamento atinge diretamente o direito de propriedade, de modo em que esta norma pode ser questionada no Poder Judiciário.
Normas de limpeza e conservação
Os condomínios possuem regras sobre a limpeza e conservação de área comum, por exemplo o salão de festa, quem utiliza precisa deixá-lo limpo, ou incluem na taxa de utilização a taxa de limpeza, evitando que algum morador deixe o ambiente sujo.
Outra regra comum é sobre a coleta de lixo, de modo em que colocam coleta de lixo orgânico, óleo, pilhas, descartáveis, visando a proteção ao meio ambiente.
Outras regras muito comuns no condomínio
Outras regras comuns que encontramos nos condomínios são:
- Determinar dia e horário para reforma;
- Dia para instalar a internet ou qualquer serviço externo;
- Sorteio de vagas de garagem.
Dessa forma, essas são as regras mais comuns de um condomínio, porém antes de ter certeza da sua moradia, é importante atentar-se as regras do regimento interno.
Se quiser saber mais a respeito, nesse texto separamos 5 atos totalmente proibidos em um condomínio, como por exemplo impedir uso das áreas comuns em razão de dívida de condomínio, alterar cor das fachadas, entre outros.
Execução de dívida de condomínio. Posso perder meu único imóvel?
A dívida de condomínio é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e no caso de não pagamento podem requerer a penhora do próprio imóvel, mesmo que seja bem de família.
Tal assertiva é amparada pela Lei 8.009 de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como do Código de Processo Civil, que dispõe que a propriedade, mesmo sendo considerada bem de família, não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem.
Portanto, o apartamento que possuí dívida de condomínio pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família.
Aliás, mesmo quando o imóvel é alugado e o inquilino deixa acumular a dívida de condomínio, nesses casos o proprietário do imóvel também é responsável pelo pagamento e pode ter seu imóvel penhorado caso não pague o débito.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n.º 1829663,.
Isto porque, segundo o STJ, o imóvel pode ser penhorado, uma vez que a dívida de condomínio é obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação “própria da coisa”, que é desvinculada de qualquer manifestação de vontade, ela permanece na coisa.
Para melhor exemplificar, a dívida do condomínio permanece no imóvel, mesmo que seja passado a terceiro, de modo em que não é uma dívida da pessoa, mas sim da propriedade, razão pela qual o inquilino não pode ser o único responsável.
Deste modo, tanto o locador do imóvel quanto o morador são devedores do condomínio e devem ficar atentos a penhora do imóvel, mas o proprietário, neste caso, é o maior prejudicado e deve ter maior atenção.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Assim, nos termos da Lei 8.009 de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, mesmo que existam dívidas contraídas pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, esta propriedade não será penhorada, pois é utilizada para moradia da família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia. É o caso da dívida de condomínio.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não faça o pagamento do débito, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
Portanto, a dívida de condomínio entra na exceção do bem de família, de modo em que o imóvel, mesmo que seja o único da família, pode ser penhorado para quitar a dívida.
Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre condomínio. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Planejamento sucessório – Vantagens e Desvantagens
O planejamento sucessório é uma estratégia para o interessado garantir que a divisão dos bens escolhida por ele em vida seja concretizada após a morte.
Portanto, o planejamento sucessório está ligado a organização dos bens, a forma de registrar como será feita a transferência do patrimônio após o falecimento.
Já o testamento, embora tenha a mesma destinação, é uma das modalidades do planejamento sucessório, é um documento onde decide com quem ficará a divisão dos bens quando vier a óbito.
Outra modalidade de planejamento sucessório é a doação de bens, onde o interessado poderá usufruir do imóvel, mas o bem será de propriedade daquele que recebeu.
Assim, no texto de hoje vamos mostrar as vantagens e desvantagens do planejamento sucessório através da doação de bens e do testamento.
Entendendo o planejamento sucessório
O planejamento sucessório é uma forma de organizar a divisão dos bens em vida, a fim de evitar brigas e até mesmo garantir que a sua vontade prevaleça.
Assim, existem algumas modalidades que garantem o planejamento sucessório, como por exemplo o testamento, doação com cláusula de usufruto e a holding familiar.
A mais conhecida modalidade, o testamento, é um documento que expressa, em vida, os desejos de uma pessoa para o que ocorrerá com seus bens e intenções após o falecimento.
No testamento, além de dividir os bens entre os herdeiros e entes queridos, você também pode escolher quem ficará com a guarda de seu filho, caso você faleça enquanto ele for menor, como será o seu velório, pode, inclusive, reconhecer filhos.
Muitas pessoas acreditam que o testamento só pode ser feito por aqueles que possuem um grande patrimônio, porém esta ideia está equivocada, uma vez que traz inúmeros benefícios, independentemente da quantidade de bens, evitando muitas brigas na sua família.
Uma alternativa muito comum de planejamento sucessório é a doação em vida, onde é possível que todos os imóveis sejam transmitidos, instituindo usufruto ao proprietário.
Porém, com a doação deve ser feito um planejamento rigoroso, de modo em que a divisão não beneficie um filho em prejuízo do outro, podendo levar a conflitos familiares.
Por fim, a holding familiar é a constituição de uma empresa com o intuito de administrar todo o patrimônio da pessoa física ou do grupo familiar.
Essa empresa, como qualquer outra, é dívida em quotas sociais, de modo em que podem ser transferidas aos herdeiros mediante doação, uma vez que cada quinhão fica estabelecido de acordo com a vontade dos doares.
Portanto, a holding familiar, assim como o testamento e a doação, você divide em vida como ficará seus bens após a morte.
E quais suas vantagens?
A primeira vantagem de fazer o planejamento sucessório é a economia, isso porque evita alto custo com inventário, vejamos:
De acordo com a tabela de honorários da OAB/SP, que é o parâmetro mínimo a ser seguido por um advogado na hora de cobrar seus honorários. Em 2020 o valor mínimo permitido para um advogado fazer inventário no Estado de São Paulo é de R$ 4.354,77.
Entretanto, se tratando de inventário judicial litigioso, ou seja, quando tem briga entre os herdeiros, o valor é maior, devido ao trabalho desempenhado pelo advogado.
Porém, quando se trata de inventário, além de honorários, taxa judiciária para o processo, existe também o ITCMD (Imposto de Transmissão de Causa Mortis e Doação), que é cobrado entre 3% à 8% do valor do imóvel, de acordo com cada Estado.
Outra vantagem do planejamento sucessório é que impede brigas na família, uma vez que será tudo decidido em vida como ficará a divisão dos bens, evitando conflitos familiares depois de sua morte.
Ademais, existe a possibilidade de incluir pessoas queridas também, ou seja, não precisa deixar os bens apenas para os herdeiros necessários, como por exemplo, filho, esposa, pai ou mãe.
Portanto, o planejamento sucessório é uma forma de organizar a divisão do patrimônio e não precisa ser milionário para fazê-lo, o importante é contar com uma assessoria para indicar o melhor caminho: testamento, holding ou doação.
Desvantagens do planejamento sucessório
A grande desvantagem é que se não for feito da forma correta o planejamento pode ser anulado.
O Código Civil dispõe que é nula a doação realizada quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
Ou seja, é nula a doação quando o doador simplesmente renuncia a todo seu patrimônio sem contemplar seus futuros herdeiros necessários ou quando privilegia um em detrimento do outro.
Por exemplo quando doa 75% do valor total do seu patrimônio para o filho A, pode ser declarado nulo, tendo em vista que deixou de contemplar a parte legítima do filho B.
No entanto, é necessário analisar cada caso concreto, pois também deve ser considerado, por exemplo, a esposa.
Essa regra também vale para o testamento e a holding familiar, não pode privilegiar um herdeiro em detrimento de outro, se não existe a possibilidade de ser anulado.
Outra desvantagem com relação a doação é que é muito difícil desfazê-la, ou seja, caso o interessado precise vender um de seus imóveis, a depender do que instituiu não pode dispor, apenas com autorização do donatário.
De acordo com o Código Civil pode desfazer a doação:
- Se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele;
- Quando o donatário cometer contra o doador alguma ofensa física;
- Caso o donatário injurie ou calunie o doador.
Com relação a holding familiar, ao contrário do que muitos pensam, não é uma modalidade que blinda patrimônio. Este é um assunto bem mais complexo do que se fala e não deve ser tratado com tanta simplicidade.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Obrigações do Inquilino – Entenda
As obrigações do inquilino, embora não se fale muito, estão previstas na legislação. Aliás, ao contrário do que se pensa, elas não estão apenas as previstas no contrato de locação, é necessário cumprir também o que dispõe a Lei do Inquilinato.
Por isso, é extremamente importante ter conhecimento dos deveres e dos direitos previstos em Lei, nesse texto explicamos sobre 4 direitos do inquilino.
Caso você ainda esteja na fase de pré-locação, recomendamos a leitura sobre as 5 garantias aceitas no contrato de locação, principalmente para negociar com o locador.
Assim, como já falamos sobre seus direitos, hoje separamos quais são as obrigações do inquilino, além das previstas no contrato de locação.
Lei do Inquilinato e as obrigações do inquilino
A Lei do Inquilinato regula as locações dos imóveis urbanos, comerciais ou residenciais.
Assim, a norma trata sobre direitos e deveres dos locadores, regras sobre o período de locação, ação de despejo, quando a locação pode ser desfeita, garantias do contrato de locação, ação de consignação de aluguel, ação revisional e ação renovatória.
Por isso, na fase pré-locação é extremamente importante ter conhecimento sobre todas as regras aplicadas, não apenas o que dispõe o contrato de locação.
Mas afinal, quais são as obrigações do inquilino?
As obrigações do inquilino estão previstas na Lei do Inquilinato, sendo elas:
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
- servir do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
- levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
- realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
- entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese de venda;
- cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- pagar o prêmio do seguro de fiança.
Portanto, observamos que existem diversas obrigações, mesmo que não previstas no contrato de locação, de modo em que o inquilino deve cumprir com todas elas!
Obrigação do inquilino de pagar despesas ordinárias do condomínio
O inquilino também tem a obrigação de pagar as despesas ordinárias do condomínio. As despesas ordinárias se referem as necessárias à administração do condomínio, podendo ser:
- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados;
- consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- a manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- conservação e manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
No entanto, as despesas extraordinárias de condomínio não são obrigações do inquilino, de modo em que ele é isento de pagar, sendo estes pagamentos são obrigações do locador.
O que são despesas extraordinárias de condomínio?
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, por exemplo:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
Dessa forma, as despesas extraordinárias são obrigações do locador e não do inquilino.
Se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Direitos do Inquilino – 4 Regras Benéficas ao Locatário
O locatário, popularmente conhecido como inquilino, não possuí apenas deveres, a Lei do Inquilinato, prevê os deveres e os direitos do inquilino.
Assim, além de respeitar as regras do contrato de locação, o locatário deve também se atentar ao que dispõe a Lei do Inquilinato, principalmente quanto aos seus deveres e direitos.
Caso você ainda esteja na fase pré-locação, recomendamos a leitura sobre as 5 garantias aceitas no contrato de locação, principalmente para negociar com o locador.
Portanto, hoje separamos 4 direitos do inquilino para que você tenha conhecimento antes de assinar qualquer contrato.
1 – Direito do inquilino a preferência na compra do imóvel
O locatário tem o direito de preferência, ou seja, caso o locador queira vender o imóvel, o locatário tem que ser avisado e, se manifestar interesse, desde que mantida a mesma oferta, tem direito da aquisição da propriedade.
Esse direito é uma proteção ao inquilino, o legislador pensou principalmente naquele locatário que aluga o imóvel há bastante tempo, de modo em que não tem interesse em sair da casa.
Porém, o locador deve comunicar o locatário de sua pretensão de venda, contendo o valor do negócio e as condições de pagamento, através de notificação judicial, extrajudicial ou por outro meio de ciência.
Dessa forma, o locatário tem o prazo de 30 dias para responder se pretende ou não comprar o imóvel. Caso o locatário esqueça de responder no prazo estipulado, ele perde o direito de preferência.
Outro ponto importante, se o locador não conceder o direito de preferência, o locatário poderá ajuizar ação de perdas e danos ou depositar em juízo o valor do imóvel, pugnando pela compra.
A segunda hipótese de que o locatário pode depositar o valor do imóvel em juízo, só é possível dentro do prazo de 6 meses, a contar do registro da venda no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel.
Portanto, um dos direitos do inquilino é a preferência na compra do imóvel, desde que manifeste o interesse no tempo específico.
2 – Locatário é isento de pagar despesas extraordinárias de condomínio
Antes de entrarmos nas despesas extraordinárias, vamos relacionar o que são as despesas ordinárias.
De acordo com a Lei do Inquilinato, as despesas ordinárias se referem as necessárias à administração do condomínio, podendo ser:
- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados;
- consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- a manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- conservação e manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Já as despesas extraordinárias de condomínio, que o locatário é isento de pagar, de modo em que estes pagamentos são obrigações do locador.
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, por exemplo:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
3 – Sublocar o imóvel
Desde que previsto no contrato de locação, é possível o locatário sublocar o imóvel, ou seja, o locatário aluga determinado imóvel do locador e logo depois aluga para outra pessoa.
Portanto, existem duas locações nessa relação, mas para acontecer é preciso que esteja previsto no contrato de locação.
Isso porque, alguns locadores colocam essa proibição no contrato, principalmente devido a receio de destruição do imóvel ou de não conhecer a pessoa quem estão locando.
Por isso, é um direito do inquilino de sublocar o imóvel, desde que não esteja proibido no contrato de locação.
4 – Indenização por benfeitorias é um dos direitos do inquilino
Antes de explicarmos como funciona a indenização, é importante ressaltar que existem dois tipos de benfeitorias, as necessárias e voluptuárias.
As benfeitorias necessárias não precisam de autorização do proprietário, são urgentes e necessárias para preservação do imóvel, por exemplo conserto de encanamento, fiação elétrica, rachaduras, etc.
Entretanto, para as benfeitorias úteis, o inquilino precisa de autorização do locador para edificar, é ligada com a qualidade do imóvel, por exemplo a substituição de iluminação.
Já as benfeitorias voluptuárias são destinadas ao embelezamento do imóvel e não são indenizáveis, inclusive quando finalizada a locação, o inquilino pode retirar desde que não afete a estrutura da propriedade.
Portanto, as benfeitorias indenizáveis são as necessárias e as úteis. Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre os direitos do inquilino. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Condomínio – 5 Atos Totalmente Proibidos
Sabemos que a convivência no condomínio nem sempre é fácil, seja porque o vizinho faz muito barulho ou porque o síndico deixa de prestar contas e se abstém de suas responsabilidades.
Dessa forma, é essencial antes de comprar ou alugar um apartamento verificar a convenção de condomínio, para que não tenha futura dor de cabeça.
Existem condomínios, por exemplo, que não aceitam cachorros de grande porte e essa informação consta no regimento interno, que foi votado pelos próprios moradores.
Pensando nisso, no texto de hoje separamos 5 proibições em um condomínio.
1 – Realizar obras que comprometa a segurança do condomínio
Essa primeira proibição está ligada principalmente com a segurança das edificações, porque o morador não pode simplesmente realizar uma obra qualquer, sem a presença de um profissional técnico que ateste a segurança.
Imagine a situação em que seu vizinho de cima resolva colocar uma jacuzzi na sacada, sem qualquer autorização ou laudo de profissional habilitado atestando a segurança da reforma. Aliás, o condomínio não foi informado e também não autorizou.
Logo, é presumível que esta construção poderá comprometer seu apartamento e toda estrutura do prédio, por isso é proibido o morador realizar obras deste tipo.
Inclusive, em algumas convenções de condomínio existe a regra de que o síndico precisa ter conhecimento de qualquer obra a ser realizada dentro do apartamento.
Assim, embora essa norma pareça um pouco invasiva, o objetivo é de proteger todos os moradores.
2 – Deixar de pagar as despesas do condomínio
Deixar de pagar as despesas de condomínio pode fazer você perder seu imóvel, por isso essa, embora pareça óbvia, é segunda proibição. Não deixar de pagar.
A dívida de condomínio é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e, em caso de inadimplência, o próprio imóvel pode ser penhorado, sendo inaplicável qualquer exceção.
Vejam que, tal previsão é amparada pela Lei 8.009, de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como no Código de Processo Civil, que dispõe que a propriedade mesmo sendo considerada bem de família não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem.
Portanto, o apartamento que possuí dívida de condomínio pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família.
Outra questão importante é quando o imóvel é alugado e o inquilino deixa acumular a dívida de condomínio, nesses casos o proprietário do imóvel também é responsável pelo pagamento e pode ter seu imóvel penhorado se não quitar o débito, sem prejuízo a futura responsabilização do inquilino.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n.º 1.829.663.
Deste modo, o proprietário deve sempre ficar atento, mesmo que o imóvel esteja alugado.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre sua impenhorabilidade.
Assim, nos termos da Lei 8.009, de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, mesmo que existam dívidas contraídas pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, esta propriedade não será penhorada, pois é utilizada para moradia da família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia. É o caso da dívida de condomínio.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não faça o pagamento do débito, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
Portanto, a dívida de condomínio entra na exceção do bem de família, de modo em que o imóvel pode ser penhorado para quitar a dívida.
3 – Impedir uso das áreas comuns em razão da dívida de condomínio
Essa terceira proibição é a mais polêmica e bem dividida no entendimento da jurisprudência.
Isso porque, alguns condomínios proíbem os devedores de utilizar a área comum do prédio, como por exemplo piscina, academia e churrasqueira.
Porém, o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n.º 1.699.022, entendeu que não se pode proibir o morador inadimplente de utilizar a área comum do prédio.
De acordo com a decisão, o Código Civil prevê a possibilidade de multa em caso de inadimplência, de modo em que tal proibição se trata de medida coercitiva excessiva.
Entretanto, alguns condomínios utilizam-se de convenções para justificar tal medida, mesmo que não aceita pelo Superior Tribunal de Justiça. A existência desta previsão interna não a torna legal.
Portanto, de acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, não se pode impedir uso das áreas comuns em razão de dívida de condomínio.
4 – Síndico não prestar contas
Síndico é a pessoa responsável por administrar o condomínio, não necessariamente será um morador, pode ser alguém de fora e contratado especificamente para o cargo. O prazo de sua administração não será superior a dois anos, podendo renovar-se.
Feito essa explicação inicial, é importante destacar que está previsto no Código Civil, que é de competência do síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigida.
Portanto, não existe a possibilidade do síndico se negar a prestar contas, pois é obrigatório por força de lei e qualquer morador pode exigir quando quiser, não precisa aguardar um ano.
No entanto, não é incomum a situação em que o síndico se nega a prestar contas, sob a justificativa que é responsabilidade dele a administração do prédio, pois foi escolhido para tal função.
O que fazer se o síndico não prestar contas?
O primeiro passo é sempre tentar a conversa de forma amigável, informar que é dever dele a prestação de contas, que inclusive está previsto no Código Civil.
No entanto, caso não funcione, qualquer morador pode enviar uma notificação extrajudicial ao síndico, ou seja, fazer uma carta, colocar o motivo pelo qual ele é obrigado a prestação de contas e oferecer um prazo para entregar o relatório. É recomendado contratar um advogado para isso, mas não é obrigatório.
Em seguida, se a notificação extrajudicial não funcionar, é possível convocar uma assembleia, que deve ter o comparecimento mínimo de 25% dos moradores.
Para tanto, é necessário realizar um comunicado e fixá-lo em local público e de fácil acesso no condomínio, como elevadores, áreas sociais, portaria, etc.
No comunicado deve obrigatoriamente colocar o local, data e horário da realização da assembleia, o assunto que irá tratar e principalmente comunicar todos os moradores para que compareçam.
Feito a assembleia e respeitando os critérios acima, é possível destituir o síndico que não está cumprindo com o dever de prestar contas, caso haja voto da maioria absoluta dos membros.
Outrossim, é importante sempre que os moradores que compareceram assinem ata confirmando que estavam presentes e votaram, a fim de evitar qualquer nulidade.
Por fim, caso a assembleia não aconteça com 25% dos moradores, é possível que qualquer condômino busque o Poder Judiciário para que convoque uma assembleia, a fim de aprovar ou não as contas do síndico.
Lembrando, não cabe ao juiz aprovar as contas do síndico, este é um ato exclusivo dos condôminos, cabe ao Poder Judiciário apenas determinar a convocação da assembleia.
Portanto, se o síndico se recusar a prestar contas, saiba que você está amparado pela Lei e existem mecanismos para obrigá-lo.
5 – Alterar a cor da fachada dos apartamentos
Por mais que você ache horrível a fachada do seu condomínio, deveria ter pensado nisso antes de comprar ou alugar o apartamento, porque você é proibido de alterar a cor da fachada.
Essa vedação é expressa pelo Código Civil. Aliás, já pensou um condomínio com cada fachada pintada de uma cor diferente?
Além de desvalorizar o imóvel, com certeza os arquitetos e engenheiros entrariam em colapso!
Portanto, nesse quesito você não possuí liberdade, é proibido alterar a cor da fachada do seu condomínio.
Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre condomínio. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Usucapião – Esta pode ser a única forma de regularizar seu imóvel
Sempre quando falamos sobre usucapião as pessoas relacionam a palavra com invasão de propriedade, porém essa ideia é totalmente equivocada.
Ao longo dos anos, a usucapião se tornou mais uma forma de regularizar propriedades, mesmo possuindo um direcionamento específico. Essa medida foi possível por conta da modalidade de usucapião extrajudicial, feita através de Cartório.
Assim, em muitos casos, regularizar a documentação de um imóvel através da usucapião é a única forma de torná-lo legal e permitir sua venda.
Portanto, no texto de hoje falamos sobre quando a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel.
O que é usucapião?
De forma resumida, a usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial (sem um juiz) ou judicial (através do Poder Judiciário).
Quando a usucapião for na modalidade extrajudicial, é necessário buscar um Cartório de Notas para que o escrevente elabore ata notarial, constando as informações de acordo com o Provimento 65/2017, do Conselho Nacional de Justiça.
Assim, de acordo com este Provimento, o interessado deve descrever a modalidade da usucapião pretendida, qual valor atribuído ao imóvel de acordo com o IPTU, como adquiriu o imóvel, tempo que está na posse, as características da propriedade, entre outros requisitos.
Com a ata pronta, é necessário protocolar o requerimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, onde está localizado o imóvel.
Porém, não é garantido que o Tabelião atestará que aquele imóvel é seu, por isso é extremamente importante ter uma ata completa, com o máximo de informações e documentos possíveis.
Por exemplo, utilizamos certidão da Prefeitura atestando quanto tempo a pessoa está com o nome vinculado ao IPTU do imóvel, a fim de facilitar o trabalho dos Escreventes.
Já a modalidade de usucapião judicial, depende basicamente da decisão do juiz, porém o processo pode ser muito mais demorado e custoso.
No entanto, se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade, o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Ademais, se a usucapião tiver envolvimento com menores, deverá ser feito obrigatoriamente na forma judicial.
Se quiser saber mais a respeito da diferença da usucapião judicial e extrajudicial, fizemos um texto bem completo explicando.
Usucapião como única forma de regularizar o imóvel
Agora que você já sabe mais sobre a usucapião, chegou o momento de falarmos do principal objetivo do texto. Quando a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel?
Antigamente as pessoas adquiriam imóveis e não se preocupavam muito com a escritura e matrícula, ou seja, adquiriam através de contratos muitas vezes sem firma reconhecida, não faziam escritura pública desta venda e, algumas vezes, nem sequer assinavam contrato algum.
Nesse sentido, é importante frisar que o contrato particular firmado entre o comprador e o vendedor não basta para que você seja o proprietário de fato do imóvel, é necessário formalizar uma escritura pública transmitida pelo vendedor no Cartório de Notas. Entenda neste texto
Assim, depois da escritura pública precisa averbar esse documento na matrícula, que é onde consta todas as informações do imóvel.
Então, a usucapião pode ser um instrumento utilizado a fim de regularizar o imóvel para aquelas pessoas que não formalizaram a compra e venda, para quem adquiriu a propriedade através de uma cessão de direitos hereditários, aqueles que adquiriram o imóvel através de um contrato particular, sem qualquer reconhecimento de firma ou até mesmo para quem possui o contrato sem assinatura.
Aliás, os exemplos acima são meramente demonstrativos, uma vez que existem dezenas de propriedades que não podem ser regularizadas por diversos motivos, dependendo da usucapião para tanto.
Portanto, esses são alguns dos exemplos que a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel. Todavia, é importante consignar que a usucapião não deve ser usada para todos os casos, pois também existe a Ação de Adjudicação Compulsória.
Desta forma, é preciso que um advogado especialista análise toda documentação, a fim de indicar o melhor caminho, pois a usucapião pode ser uma forma de regularizar o imóvel.
O que é a ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Porém, para ajuizar a ação de adjudicação compulsória é necessário comprovar que existe um contrato particular (promessa de compra e venda), formalizado através de instrumento público ou particular (assinado) e que nenhuma das partes tenham pactuado o arrependimento com relação a promessa de compra e venda.
Os exemplos que mais vemos na prática onde seria cabível a ação de adjudicação compulsória:
- Quando o vendedor se recusa transmitir o imóvel através de escritura pública, mesmo com o comprador cumprido com o pagamento, seja por qualquer justificativa;
- Na hipótese em que o vendedor falece sem ter transferido o imóvel;
- Quando o comprador não localiza o vendedor para que seja feito a transferência.
Se quiser saber mais a respeito, fizemos um texto explicando apenas a adjudicação compulsória.
Dessa forma, é preciso contar com apoio de um profissional especialista no tema, a fim de orientar a melhor forma de regularização de sua propriedade, pois tudo depende do caso concreto, mas a usucapião pode ser sua única forma de regularizar o imóvel.
Se ainda estiver com alguma dúvida ou precise de ajuda com algum assunto do seu imóvel, temos um time multidisciplinar preparado para te atender! Entre em contato conosco.
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