Blockchain no direito – Entenda o que é
A blockchain no direito passou a ser usada há pouco tempo, no entanto, a tecnologia que surgiu em 2008, utilizada na bitcoin e que está se tornando cada vez mais útil em diversos outros ramos.
Sua tradução literal é cadeia de blocos e serve bem para resumir a tecnologia, uma espécie de banco de dados que armazena uma série de informações e ficam disponíveis em diversos computadores ao mesmo tempo, ou seja, é compartilhada e descentralizada, tornando quase impossível sua invasão e modificação, de modo em que trouxe segurança aos novos negócios.
Em razão da inovação trazida pela blockchain no direito, em especial sua segurança, ela trouxe novas perspectivas ao mercado jurídico, onde garantir a confiabilidade dos documentos é essencial.
Por isso, passou a ser utilizada em diversas áreas jurídicas, como comprovação de propriedade intelectual, autenticação de documentos, registro de dados, assinatura e segurança de contratos, dentre outras inovações que surgem diariamente.
Neste texto falaremos sobre estes aspectos da blockchain e suas utilidades no mundo jurídico.
O que é blockchain?
A explicação técnica da blockchain é uma resposta que deve ser dada por profissionais da área do TI, por isso, nossa explicação não abrangerá muitos detalhes da sua arquitetura.
Para quem busca uma análise mais técnica, a corretora Foxbit tem um vídeo no Youtube bem bacana sobre o tema.
Em resumo, se trata de uma tecnologia que cria livros públicos, parecidos com livros contábeis e servem para registrar diversas informações.
No entanto, por se tratar de uma base de dados que não é centralizada e é compartilhada, este “livro” é praticamente impossível de ser invadido ou hackeado.
Portanto, os profissionais de TI atualmente defendem que a blockchain está entre as tecnologias mais seguras do mundo.
Esta segurança, aliás, é demonstrada no armazenamento de moedas virtuais, que são todas feitas através desta tecnologia. O exemplo mais conhecido é a bitcoin.
Assim, em razão desta segurança, a tecnologia passou a ser mais bem explorada em outras áreas, chegando até o mundo jurídico.
Blockchain no direito
No direito a palavra mais buscada, em especial para as empresas, é a segurança.
Como falamos, a blockchain no direito, e em toda a tecnologia, é referência de segurança, por isso, o papel do advogado é aplicar estas soluções que tragam maior confiabilidade ao mercado jurídico.
Atualmente, é possível utilizar a tecnologia nos contratos, em registros e comprovações de autoria de propriedade intelectual, autenticação de documentos e registro de dados de escritórios de empresas.
Entretanto, diariamente surgem novas tecnologias de blockchain no direito, voltadas ao mercado jurídico como um todo, mas especialmente focadas em direito empresarial e documentos públicos. São dois ambientes que estão em constante evolução e inovação.
Assim, não é incomum encontrarmos novas tecnologias muito úteis ao mercado jurídico com a aplicação de blockchain.
O OriginalMy é um grande exemplo de aplicação da blockchain no direito.
A plataforma checa validade de documentos digitais como contratos e identidade das pessoas. Com isso, transações realizadas através da plataforma têm garantia de segurança.
Ademais, a Organização Mundial da Propriedade Intelectual já falou algumas vezes em utilizar a tecnologia na identificação de autoria de uma obra, identificando a origem através da blockchain. Isso facilitaria o combate a pirataria, além de acelerar o registro de marcas e patentes.
Nos contratos, a utilização da blockchain confere a maior segurança possível atualmente, pois a tecnologia além de ser imutável, garantindo que os termos não serão adulterados, também dará maior integridade aos documentos, uma vez que são utilizadas assinaturas digitais.
Aliás, já existem até universidades emitindo diplomas e históricos utilizando a tecnologia, pois garantem a autenticidade e veracidade dos documentos. No Brasil, a Universidade Federal da Paraíba foi a primeira utilizar.
Portanto, as possibilidades são diversas, mas o mais importante é saber que é possível aplicar tecnologia para garantir segurança no mundo jurídico.
O que podemos esperar no futuro?
Prever o futuro é impossível e a tecnologia está em constante mudança.
No entanto, é possível entender as perspectivas de novas tecnologias de blockchain no direito.
Entre elas, analisamos com especial atenção sua utilidade no direito registral, pois a tecnologia poderá substituir muitas funções dos cartórios, diminuindo muito os custos do Estado e das pessoas.
Isto porque, se confirmada a tendência de ser uma tecnologia totalmente segura e imutável, diversos registros públicos que são realizados através de cartório podem ser substituídos pela blockchain.
Aliás, já tem pessoas que defendem que a blockchain no direito deveria possuir fé pública, em razão da sua segurança.
Assim, os registros de imóveis, por exemplo, não necessitariam mais de escritura pública, pois os contratos assinados através da blockchain já conferem esta segurança.
Outro tema, como já falamos acima, é na propriedade intelectual, onde a tecnologia certificaria o momento e local onde determinada criação foi feita, facilitando seu registro e protegendo contra o plágio.
Ademais, também acreditamos que no futuro próximo a aplicação da blockchain no direito se estenderá para o Compliance e também atendendo demandas da LGPD, uma vez que é facilmente integrada à websites e já existem diversas empresas que permitem a assinatura de contratos através dela.
Assim, as perspectivas de futuro para a blockchain no direito são enormes e podem se aplicar em diversas áreas. Caso você precise de ajuda e esteja procurando um escritório para garantir a segurança do seu negócio e aplicação de novas tecnologias, entre em contato conosco. Temos uma equipe multidisciplinar pronta para te auxiliar e atender em todas as demandas.
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Lei do Distrato – Riscos na compra de imóvel na planta
A Lei do Distrato Imobiliário trata sobre a resolução do contrato de compra e venda de unidades imobiliárias.
Com a alteração da lei em vigor, ficou estabelecido as obrigações de ambas as partes, o comprador e a incorporadora, trazendo maior segurança jurídica nessas aquisições e vendas.
Entretanto, a legislação aumentou exponencialmente as multas que o comprador pagará em caso de rescisão do contrato, razão pela qual grande cautela é necessária.
Por isso, é muito importante que o comprador esteja ciente sobre a porcentagem que poderá ser retida, no caso de distrato, ou seja, caso ele desista da compra do imóvel na planta.
Assim, no texto de hoje vamos tratar sobre a lei do distrato e quais são os riscos na compra de um imóvel na planta.
A Lei do Distrato
A Lei do Distrato entrou em vigor em 2018 e trouxe diversas mudanças com relação ao distrato entre a incorporadora e o comprador de uma unidade imobiliária, atualizando as regras existentes e deixando tudo mais claro.
De início, importante ressaltar que, antes da nova legislação, o distrato era regulamentado por leis de 1964 e 1979, ou seja, bem antigas e desatualizadas.
Consequentemente, trazia muita insegurança jurídica, de modo em que cada juiz aplicava o seu próprio entendimento, interpretado à luz destas leis e do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, de acordo com a Lei do Distrato, como é conhecida, ao realizar a compra de um imóvel na planta, o adquirente deve se atentar a diversas peculiaridades, de modo em que o contrato de compra deve seguir o que a norma impõe.
De fato, esta imposição trouxe mais segurança para o comprador e para a incorporadora. Todavia, se uma dessas exigências não são cumpridas, caracteriza justa causa de rescisão contratual por parte do adquirente, mas não do incorporador.
Quais são estas exigências?
As exigências estão previstas nos 12 incisos do artigo 35-A, Lei 4.591/1964, que foi alterada pela Lei do distrato:
- Preço total a ser pago pelo imóvel;
- Valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
- Valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação clara de seu beneficiário;
- Forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
- Índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver mais de um, o período de aplicação deles;
- Consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
- Taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
- Informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
- Prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
- Informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia do financiamento destinado à construção;
- Número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
- Termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.
Lei do Distrato e os riscos na compra de um imóvel na planta
Os riscos na compra de um imóvel na planta são vários, inclusive sempre sai no noticiário casos em que a construtora fica com o dinheiro dos adquirentes e não entregam os imóveis.
Por isso, é extremamente importante, antes de comprar um imóvel na planta, consultar a empresa e de seus sócios, conhecendo seu histórico e sabendo o que lhe aguarda.
Nesse texto falamos sobre os cuidados ao comprar um imóvel. Quando se trata de imóvel na planta o cuidado deve ser redobrado, pois a reputação da construtora conta bastante.
Com a Lei do Distrato em vigor, o adquirente deve ter ciência que caso queira desistir da compra poderá perder até entre 25% à 50% do valor pago à construtora.
Ademais, o adquirente responderá pelo imposto incidente sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, em valor correspondente a fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato e demais encargos incidentes sobre a propriedade.
Portanto, com a nova Lei do Distrato em vigor, o adquirente deve pensar muito antes de comprar um imóvel na planta, pois precisa ter certeza de que de fato vai cumprir com a aquisição.
Caso a compra do imóvel na planta tenha sido realizada por patrimônio de afetação, ou seja, quando o incorporador segrega seu patrimônio para uma atividade específica, que no caso é a construção, a fim de ter garantir maior segurança na entregar do imóvel, o valor que ficará retido caso o adquirente queira o distrato será de 50% do montante pago.
Portanto, todas estas peculiaridades devem ser bem analisadas, para não correr o risco de perder boa parte do valor investido no imóvel.
Atraso na entrega do imóvel
Não é incomum se deparar com atraso na entrega do imóvel, de modo em que muitas incorporadoras incluem como garantia o prazo de 180 dias de prorrogação a contar da data prevista no contrato para entrega.
Deste modo, a incorporadora tem o prazo previsto no contrato de compra e venda, à respeito da entrega do imóvel, somando a prorrogação de 180 dias, sendo que nesse período não irá pagar nenhuma multa.
Porém, se o atraso na entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias, o adquirente poderá promover a resolução do contrato, postulando pela devolução dos valores pagos.
Outrossim, a lei também prevê que caso o adquirente prefira por não fazer o distrato do imóvel, terá direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.
Dessa forma, é importante contar com um contrato bem redigido entre a incorporadora e o adquirente, pois a Lei do Distrato também dispõe que a data da entrega do imóvel deve estar expressamente pactuada de forma clara e destacada.
Neste contrato deve-se deixar o “juridiquês” de lado e incluir todas as obrigações e deveres o mais compreensível possível, pois sabemos que qualquer palavra mal colocada pode dar dupla interpretação ao Poder Judiciário.
Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail, temos um time multidisciplinar preparado para te ajudar.
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Cláusulas Abusivas na Relação de Consumo
Na relação de consumo, cláusulas abusivas são aquelas que colocam o consumidor em desvantagem perante o fornecedor de produto ou de serviço.
Essas cláusulas contratuais, quando discutidas em um processo judicial, podem ser declaradas nulas, por serem de onerosidade apenas para o consumidor, de modo em que determinadas obrigações abusivas podem deixar de existir.
Por isso, o Código de Defesa do Consumidor tem diversas previsões de quando um contrato possui cláusula que poderá ser declarada nula.
E é o que vamos mostrar no texto de hoje, quais são as cláusulas contratuais abusivas no Direito do Consumidor e o que você precisa fazer para garantir o seu direito!
O que são cláusulas abusivas?
As cláusulas contratuais abusivas estão previstas no próprio Código de Defesa do Consumidor, especificamente no artigo 51, que tem o objetivo de proteger o consumidor.
Na prática, as cláusulas abusivas podem ter diversas previsões diferentes. Por isso, vamos colocar as mais comuns, por tópico, para não ficar massivo.
Deste modo, podem são nulas as cláusulas contratuais que:
- Impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos;
- Subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos no Código de Defesa do Consumidor;
- Transfiram responsabilidades a terceiros;
- Estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade
- Imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;
- Deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;
- Permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;
- Autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;
- Obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;
- Autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;
- Estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;
Dessa forma, observamos diversas cláusulas contratuais que são consideradas abusivas e se reconhecidas pelo Juiz podem ser declaradas nulas, de modo em que a obrigação do consumidor se extingue.
O que fazer se meu contrato possuí uma cláusula contratual abusiva?
Se o seu contrato tiver uma cláusula abusiva, é importante buscar auxílio de um advogado para analisar a situação em conjunto com o contrato e lhe assessorar, a fim de verificar a possibilidade de buscar o Poder o Judiciário.
Isso porque, algumas cláusulas contratuais podem ser subjetivas, por exemplo quando é previsto no contrato alguma obrigação que coloca o consumidor em desvantagem exagerada.
É importante entender na prática o que é considerado como desvantagem exagerada, de modo em que necessário buscar as recentes decisões do Tribunal de Justiça do seu Estado, para a melhor estratégia. Assim, ao ajuizar uma ação discutindo sobre a cláusula contratual abusiva, se de fato constatada, o juiz declarará nula de pleno direito a cláusula, de modo em que o consumidor não terá mais obrigação alguma em cumpri-la.
O que é responsabilidade pelo fato ou pelo vício do produto?
Nas cláusulas contratuais que são consideradas abusivas, algumas dispõem sobre a responsabilidade do fornecedor, então vamos explicar o que é a responsabilidade pelo fato ou pelo vício do produto/serviço, pois é muito comum essa confusão.
Isso porque, cada responsabilidade tem critérios diferentes para ser definidos e serão interpretados pelo Poder Judiciário nestes termos, de modo em que é necessária especial atenção.
Para caracterizar responsabilidade pelo fato do produto é necessário levar em consideração algumas circunstâncias. Por exemplo, para declarar que um produto é defeituoso deve-se verificar sua apresentação, o uso e os riscos que razoavelmente se esperam, especificamente na época em que foi colocado em circulação.
Assim, se comprovado através de um processo judicial que o produto ou serviço é defeituoso, o fornecedor deverá reparar os danos causados ao consumidor, com valor estipulado pelo juiz.
Já a responsabilidade pelo vício do produto, pode ser de qualidade ou de quantidade, que torna o produto impróprio ou inadequado ao consumo, ou que diminua seu valor.
Assim, o vício de um serviço é caracterizado quando é impróprio ao consumo ou lhe diminua o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária.
Portanto, se existir cláusula no contrato que retira alguma das responsabilidades do fornecedor pelo produto ou serviço, é considerada abusiva e pode ser declarada nula.
Dessa forma, observamos que as cláusulas abusivas são subjetivas, de modo em que necessário uma análise do caso concreto, bem como de decisões judiciais para entender o que os juízes estão aplicando!
Por fim, se você ainda tem alguma dúvida ou precisa de ajuda, em contato conosco por aqui.
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Precatório e Requisição de Pequeno Valor
Precatório e requisição de pequeno valor são formas em que o Poder Público realiza o pagamento de débitos advindos de condenação judicial. A diferença entre eles é o montante a ser pago e o período de processamento.
Enquanto o precatório realiza pagamento de quaisquer valores, independentemente da condenação, as requisições de pequenos valores são direcionadas a condenações do Estado em valores baixos.
Além disso, a requisição de pequeno valor tem um período de processamento rápido, geralmente paga em até 90 dias. Já o precatório o período de pagamento depende do ente devedor, cada Estado, Munícipio ou a União possuem regras próprias para pagamento, de acordo com as legislações próprias.
Neste texto explicaremos tudo sobre precatório e requisição de pequeno valor, como funcionam e a possibilidade de antecipação do pagamento.
O que é precatório
Precatório é a forma em que o Poder Judiciário determina ao Poder Público o pagamento de débitos advindos de decisões judiciais. A base para a instituição da cobrança está no artigo 100, da Constituição Federal.
Por se tratar de pagamento de obrigação estabelecida pelo Poder Judiciário, o precatório deve respeitar ordem legal e isonômica, de modo em que o Estado não possa dar preferência para certos pagamentos em detrimento de outros.
Para dirimir eventuais dúvidas sobre este tema, o Conselho Nacional de Justiça possui uma página explicando de forma resumida o que são precatórios, sua ordem de pagamento e como é o procedimento.
Entretanto, no lugar de organizar os pagamentos, o precatório dificultou o recebimento por parte dos credores.
Isto porque, atualmente existem enormes filas de pagamento, dependendo de cada Estado, razão pela qual o cidadão que teve seu direito garantido em face do Poder Público poderá ser obrigado a esperar vários anos para receber.
Entretanto, existem certos débitos que tem pagamento preferencial, como os de natureza alimentar, que são decorrentes de salários, pensões, aposentadorias, honorários advocatícios, dentre outras obrigações em que a lei estabelece.
O Estado de São Paulo possui um dos sistemas de pagamento de precatórios mais organizado, completamente explicado no site do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Esta é uma boa base para entender como é o procedimento dos pagamentos.
O que é requisição de pequeno valor
A requisição de pequeno valor (RPV) possui a mesma função dos precatórios, entretanto, serve para pagamentos menores. O valor limite para o RPV é estabelecido pela fonte pagadora, de modo em que varia em cada município.
A Constituição Federal, em seu artigo 100, §3º, permite que as Fazendas Públicas estabeleçam o valor limite para emissão de Requisição de Pequeno Valor.
A grande vantagem do RPV é o tempo para pagamento, geralmente gira em torno de 90 dias, o que torna o procedimento muito mais rápido e menos burocrático.
Entretanto, grande parte dos Estados e Municipais limitam muito o valor para emissão da Requisição de Pequeno Valor, de modo em que grande parte das obrigações são direcionadas para o pagamento via precatório.
Assim, o que é foi criado pela Constituição Federal para desburocratizar e permitir ao cidadão o pagamento mais rápido acabou sendo extremamente limitado pelo Poder Público.
Desta forma, muitas famílias acabam na fila para recebimento de precatórios por muitos anos, alguns sequer se lembram que possuem valores a receber, tamanha é a demora.
Ademais, mesmo quando se trata de verbas alimentares, que possuem preferência de pagamento, a burocracia para receber através de precatórios é grande e pode levar certo tempo.
É possível antecipar esses pagamentos?
Sim, é possível antecipar os pagamentos, mas não diretamente com o Estado. Isso se aplica ao precatório e requisição de pequeno valor.
Isto porque, existem empresas que realizam compra de precatórios, inclusive alguns bancos trabalham com estas transações.
Por serem derivados de débitos do Poder Público, os precatórios se tornam um risco muito baixo para investidores, de modo em que é comum a comercialização destes títulos.
Aliás, é totalmente lícito a compra e venda de precatórios, inclusive pode ser homologada pelo juiz e o comprador receberá diretamente estes valores, sem a necessidade de repasse por parte do credor.
Inclusive, é comum que, após o cadastro do precatório, empresas direcionadas para estas transações entrem em contato com o credor, oferecendo a compra dos créditos.
Entretanto, a venda só é vantajosa para quem necessita do valor imediatamente, uma vez que as empresas costumam ofertar valores bem abaixo do total.
Geralmente, as ofertas são em torno de 50% à 80% do valor do crédito, de acordo com o ente pagador, valor total e tempo restante para recebimento do precatório.
Nestes casos, o credor realizará a venda total dos créditos e antecipará o pagamento, todavia, dependendo do valor total, há boas chances de perder um bom montante da dívida.
Por isso, aos que não tem necessidade de receber imediatamente o crédito, não compensa a venda. Contudo, aos que estão em momentos de maior necessidade, a venda do precatório pode representar uma boa saída.
Gostou do texto? Precisa de alguma ajuda ou tem dúvidas? Sugerimos que entre em contato conosco, temos um time multidisciplinar preparado para te ajudar.
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Cuidado com as Obrigações Trabalhistas e Tributárias
Obrigações trabalhistas e tributárias são as mais comuns na vida empresarial, praticamente todas as empresas têm funcionários e pagam tributos, por isso, possuem tais débitos.
Além disso, estas obrigações também são severas, tanto para a empresa quanto para seus sócios, uma vez que a inadimplência traz enormes prejuízos e podem respingar na pessoa física.
Entretanto, pequenas e médias empresas costumeiramente não dão tanta importância para estes débitos, o que causa enormes transtornos a médio prazo.
Inclusive, é muito comum observar empresas com débitos trabalhistas e tributários capazes de levá-las à falência, por não ter o correto tratamento no momento oportuno.
Neste texto falaremos sobre estas obrigações e os principais cuidados que você deve tomar.
Obrigações trabalhistas
As obrigações trabalhistas são aquelas advindas das relações de trabalho entre a empresa e seus funcionários, tais como salários, vale transporte, vale refeição, etc.
Entretanto, a cautela aqui é em fazer tudo da forma que manda a Consolidação das Leis do Trabalho, pois costumeiramente não cumprir a legislação trabalhista sai caro.
Isto porque, ao ingressar com reclamação trabalhista, o funcionário poderá obter todos os valores que não lhe foram pagos, tais como horas extras, descanso semanal remunerado, férias, décimo terceiro salário, insalubridade, periculosidade, aviso prévio indenizado e eventuais multas.
Os pedidos que podem ser realizados em reclamações trabalhistas são diversos e suas condenações podem trazer enormes prejuízos às empresas.
Por isso, é sempre bom acompanhar e cumprir a CLT em todos os seus detalhes, evitando que obrigações trabalhistas se tornem enormes débitos para sua empresa.
Além disso, é sempre importante ter cautela com eventuais funcionários terceirizados, que também podem gerar débitos trabalhistas para seu negócio.
Aliás, um ponto importante, o vínculo trabalhista com registro da carteira de trabalho, à primeira vista, parece tornar a contratação mais cara, em razão das obrigações e impostos.
Contudo, não respeitar a legislação trabalhista torna tudo ainda mais custoso, pois um juiz poderá reconhecer o vínculo entre funcionário e empresa, determinar o recolhimento de todos os impostos não pagos, FGTS e demais obrigações.
Assim, o prejuízo virá todo de uma vez, com multa, juros e correção monetária, o que gerará um grande débito.
Obrigações Tributárias
Obrigações tributárias são aquelas advindas dos negócios do dia a dia, através do fornecimento de produtos e serviços, de modo em que os tributos são pagos de acordo com as notas fiscais emitidas por sua empresa, referente aos valores recebidos.
No entanto, é muito comum empresas que atuam sem emissão de nota fiscal ou emitindo-as de forma parcial, acreditando que os impostos nunca serão cobrados.
Ademais, também é normal observar empresas que mesmo emitindo as notas fiscais, deixam de pagar os tributos, acumulando-os.
Na primeira hipótese, ao não emitir notas fiscais, você cria um problema para a empresa e seus sócios, uma vez que os valores recebidos não são declarados e, ao conquistar bens, a Receita Federal poderá iniciar apurações.
De certo, se forem observadas movimentações atípicas, você poderá ser autuado, de modo em que o auditor fiscal da Receita Federal poderá declarar sua movimentação de forma subjetiva, algumas vezes maiores do que realmente foram.
Além disso, ele irá te aplicar multa, que poderá chegar a até 100% (cem por cento) do valor do tributo devido, dependendo de cada hipótese específica, além de atualização dos débitos com juros e correção.
Outrossim, também poderá caracterizar crime contra a ordem tributária, de modo em que os sócios da empresa responderão por ação penal, correndo o risco de ser preso.
Por isso, manter as informações oficiais da empresa são fundamentais para garantir que não existirá nenhuma surpresa no futuro, com obrigações tributarias impagáveis.
Ademais, o não pagamento dos tributos, sejam os declarados ou autuados, ensejarão em Execução Fiscal, que falaremos no próximo tópico.
Penhora e bloqueio de bens e valores em razão destas obrigações
Em que pese as obrigações trabalhistas e tributárias ter objeto totalmente diferente, há em comum entre elas a severidade na hora da cobrança.
Isto porque, as obrigações tributárias são objeto de processo de execução fiscal, de modo em que, logo no primeiro momento, seus bens já podem ser bloqueados.
Já as obrigações trabalhistas dependem de ação de conhecimento antes da fase de execução, o que lhe garantirá maior tempo. Todavia, a fase de execução é também severa e não respeita muitas regras.
Isto porque, juízes do trabalho costumam agir com bastante rigidez em face de empresas devedoras, bloqueando seus bens, valores e, muitas vezes, direcionando as dívidas para os sócios da empresa.
Assim, tais direcionamentos acabam obrigando a empresa a buscar meios de realizar os pagamentos, caso contrário os sócios poderão perder os próprios bens.
Na mesma toada, a Execução Fiscal busca de forma rápida a penhora de bens e valores e, caso a empresa seja autuada por algumas infrações ou fraudes contra a Receita Federal, a dívida também será redirecionada para os sócios.
Ademais, as multas, juros e correções das dívidas tributarias são bastante altas, atingindo valores muito maiores do que os originais.
Assim, pequenas e médias empresas que não tomam cautelas iniciais com estas obrigações, podem acabar com débitos extremamente altos e impossíveis de se pagar sem prejuízo à existência da própria empresa.
Por isso, é sempre importante ter cautela e manter as obrigações trabalhistas e tributárias em dia, através de contador e assessoria jurídica, para garantir que surpresas ruins não levarão sua empresa para o buraco.
Portanto, caso você precise de ajuda com obrigações trabalhista e tributárias e esteja procurando um escritório para te auxiliar nestes temas, entre em contato conosco. Temos uma equipe multidisciplinar pronta para te auxiliar e atender em todas as demandas.
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Adjudicação compulsória – Como proteger seu imóvel
A ação de adjudicação compulsória visa proteger o comprador, que adquiriu um imóvel através de um contrato particular por exemplo, e o vendedor por algum motivo não transferiu o imóvel.
É isso mesmo que você leu, o contrato particular firmado entre o comprador e o vendedor não basta para que você seja o proprietário de fato do imóvel, é necessário formalizar uma escritura pública transmitida pelo vendedor no cartório de notas. Entenda neste texto.
Entretanto, algumas vezes o vendedor cria empecilhos para passar a escritura, vem à óbito ou ele simplesmente some, de modo em que é necessário regularizar o imóvel através da ação que chamamos de adjudicação compulsória.
O tema parece um pouco complexo, principalmente porque envolve contrato particular, escritura pública, matrícula, que são termos que muitas vezes são confundidos entre si.
Assim, no texto de hoje vamos te mostrar como regularizar esse imóvel através da ação de adjudicação compulsória, quando o vendedor não transferir o imóvel ao comprador.
O que é a ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Antes de colocar as hipóteses mais recorrentes da adjudicação compulsória é importante destacar que apenas um contrato particular constando valor, regras da aquisição do imóvel, mesmo que com firma reconhecida pelo Cartório de Notas, não é válido para tornar como proprietário oficial do imóvel na matrícula.
Calma que vamos explicar o motivo!
Segundo o Código Civil para você ser considerado proprietário do imóvel precisa constar seu nome na matrícula do imóvel, que é arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, mesmo que tenha um contrato particular averbado na matrícula, continua não sendo seu dono nos termos da Lei. Isto porque, no Brasil qualquer tipo de registro ou averbação na matrícula de um imóvel só pode ser realizada mediante a uma escritura pública ou decisão judicial.
Assim, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Dessa forma, a ação de adjudicação compulsória tem o objetivo de obrigar o vendedor ou seus herdeiros a transferir o imóvel, substituindo a escritura pública realizada no Cartório de Notas por uma decisão do próprio juiz.
Outro ponto importante, não basta redigir a escritura pública ou obter a decisão judicial, precisa averbar esse documento na matrícula que fica no Cartório de Registro de Imóveis, se não a sua propriedade não estará regularizada de fato.
Exemplos e requisitos da ação
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Antes de colocar as hipóteses mais recorrentes da adjudicação compulsória é importante destacar que apenas um contrato particular constando valor, regras da aquisição do imóvel, mesmo que com firma reconhecida pelo Cartório de Notas, não é válido para tornar como proprietário oficial do imóvel na matrícula.
Calma que vamos explicar o motivo!
Segundo o Código Civil para você ser considerado proprietário do imóvel precisa constar seu nome na matrícula do imóvel, que é arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, mesmo que tenha um contrato particular averbado na matrícula, continua não sendo seu dono nos termos da Lei. Isto porque, no Brasil qualquer tipo de registro ou averbação na matrícula de um imóvel só pode ser realizada mediante a uma escritura pública ou decisão judicial.
Assim, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Dessa forma, a ação de adjudicação compulsória tem o objetivo de obrigar o vendedor ou seus herdeiros a transferir o imóvel, substituindo a escritura pública realizada no Cartório de Notas por uma decisão do próprio juiz.
Outro ponto importante, não basta redigir a escritura pública ou obter a decisão judicial, precisa averbar esse documento na matrícula que fica no Cartório de Registro de Imóveis, se não a sua propriedade não estará regularizada de fato.
Exemplos e requisitos da ação de adjudicação compulsória
Inicialmente, vamos começar com os exemplos que mais vemos na prática, porque pode parecer um pouco distante, mas existem muitas pessoas que têm problemas com o vendedor ao solicitar a assinatura da escritura pública:
- Na hipótese do vendedor se recusa transmitir o imóvel através de escritura pública, mesmo com o comprador cumprido com o pagamento, seja por qualquer justificativa;
- Quando o vendedor falece sem ter transferido o imóvel;
- Ocorre se o comprador não localiza o vendedor para que seja feita a transferência.
Dessa forma, caso um dos exemplos ocorra, o ideal é buscar o auxílio de um advogado para assessorar com a regularização do imóvel, que neste caso será a ação de adjudicação compulsória.
A ação de adjudicação compulsória está prevista no Código Civil, nos artigos 1.417 e 1.418:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Para o ajuizamento da ação é necessário comprovar que existe um contrato particular (promessa de compra e venda), formalizado através de instrumento público ou particular e que nenhuma das partes tenham pactuado o arrependimento com relação a promessa de compra e venda.
Portanto, a adjudicação compulsória visa proteger o comprador do imóvel para que ele se torne o proprietário de fato, averbando a venda do imóvel ao efetivo comprador através de decisão judicial.
Não registrei a promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, e agora?
O ideal é fazer a averbação na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis de qualquer movimentação referente ao imóvel. Aliás, aqui nesse texto explicamos a importância de uma assessoria na compra de um imóvel e todos os cuidados que devem ser tomados, pois podem surgir alguns problemas com o vendedor.
No entanto, não precisa se preocupar caso você não tenha registrado a promessa de compra e venda na matrícula. Atualmente existe uma Súmula do Superior Tribunal de Justiça que entende que não é obrigatório este registro para a ação de adjudicação compulsória.
Isto porque, conforme explicamos, a ação de adjudicação compulsória visa proteger o comprador, então não faz sentido deixar de fora aquele comprador que por um lapso não averbou o contrato na matrícula do imóvel.
A Súmula dispõe que: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
Por isso, se o vendedor não transferir o imóvel através de escritura pública para averbação na matrícula e você precisa regularizar isso, basta buscar um advogado especialista em direito imobiliário para te ajudar.
Lembrando, por fim, é de extrema importância ter o imóvel regularizado, pois evita dissabores e gastos na defesa da propriedade, além de garantir maior agilidade na hora da venda. Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Negativação indevida e a indenização por danos morais
A negativação indevida perante os órgãos de restrições de créditos, como o SPC ou o Serasa, é um problema para os consumidores, que muitas vezes não conseguem crédito com facilidade.
Quando falamos de negativação por si só, já é ruim. Entretanto, quando ela é indevida é algo muito pior, tendo em vista que o consumidor muitas vezes sequer conhece a empresa que está cobrando ou se conhece, já realizou o pagamento e a cobrança não deveria ocorrer.
Por isso, quando alguém é negativado de forma indevida, automaticamente gera direito à danos morais, uma vez que causa diversos transtornos, além da restrição ao crédito.
No texto de hoje vamos explicar o que é a negativação indevida e como obter indenização por danos morais se isso ocorrer com você.
O que é a negativação indevida?
A negativação indevida ocorre quando uma empresa simplesmente informa ao órgão de proteção de crédito, como por exemplo o SPC ou o Serasa, que o cliente não pagou pela prestação de serviço ou pelo produto. Entretanto, o pagamento foi feito, mas não computado ou pior, você sequer conhece a empresa.
Assim, um desses órgãos envia para a casa do consumidor uma carta solicitando o pagamento sob pena de constar seu nome no rol de maus pagadores.
No entanto, é muito comum que isso ocorra e a empresa se recuse a resolver, alegando que a dívida é sim devida.
Assim, esta negativação irá se efetivar, trazendo diversos prejuízos, tais como:
- Impossibilidade de obtenção de crédito nos bancos ou instituições financeiras;
- Dificuldade em alugar imóveis;
- Prejudicar seu score de crédito, impossibilitando financiamentos por certo período;
- Perda do limite do cartão de crédito.
Os prejuízos existem a curto, médio e longo prazo, todavia, podem ser muito grandes, em especial quando a pessoa descobre a negativação apenas quando tenta obter crédito.
Isto porque, algumas pessoas não são sequer comunicadas da restrição no nome, de modo em que só ficam sabendo quando busca algum crédito em instituições financeiras e descobre que esta negativação existe.
Ademais, a negativação influenciará também no score, que é um índice utilizado em análises de créditos para determinar se você é bom ou mal pagador, levando em consideração a região, bens registrados no seu nome, se cumpre com o pagamento em dia, cadastro positivo, dentre outros.
Portanto, assim como o nome sujo, o score baixo significa que você é um mal pagador, de modo em que as empresas ao consultar seu CPF poderão negar qualquer solicitação.
Sofri negativação indevida, o que fazer?
Calma que se você foi negativado indevidamente existe boa chance de reverter essa situação e ainda ganhar danos morais.
Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula n.º 385 que dispõe:
Portanto, se você já tinha alguma restrição no nome e foi negativado indevidamente, ou seja, constando duas restrições, não tem direito a danos morais.
Entretanto, muitas pessoas são negativadas indevidamente e não possuem nenhuma restrição anterior no nome, sempre caberá indenização por danos morais, não sendo necessária nenhuma outra prova além da negativação indevida.
Dessa forma, diante da negativação indevida o dano moral é presumido, tendo em vista que atinge a honra da pessoa e sua boa fama, pois pelo fato de ter o “nome sujo” é considerado como mau pagador, além de dificultar sua obtenção de crédito.
Assim, se você foi negativado indevidamente deve procurar um advogado para auxiliar com o processo ou comparecer no Juizado Especial Cível de sua cidade, conhecido como pequenas causas.
Entretanto, deve lembrar que assim como todos os processos, as provas são essenciais, como por exemplo demonstrar que seu nome de fato está negativado, a recusa do banco em autorizar um empréstimo, a carta que recebeu comunicando, entre outras.
Ademais, não deve pleitear só pelos danos morais, mas também pedir que a empresa dê baixa na restrição. Por isso, é essencial contar com um advogado para assessorar o consumidor diante do processo!
Qual valor que vou receber de indenização por danos morais?
Infelizmente não existe um valor fixo com relação aos danos morais, pois dependerá do caso concreto e do juiz.
Assim, conforme já falamos, é importante contar com um processo robusto, não basta alegar que está negativado indevidamente, deve demonstrar para o juiz que antes não tinha nenhuma restrição e quais outros prejuízos que eventualmente sofreu.
Portanto, a análise das provas é a única forma de determinar qual o valor que você eventualmente receberá.
Para melhor exemplificar, existem casos no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em que o juiz condena a empresa pagar R$ 7.000,00 (sete mil reais) de danos morais devido a negativação indevida e, no mesmo TJ, existem condenações no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) pelo mesmo motivo.
Onde posso consultar se estou negativado?
Atualmente existem diversas plataformas pagas que você pode consultar se seu nome está com alguma pendência financeira, isso depende muito de cada órgão e região.
Entretanto, é possível consultar se seu nome está sujo de forma gratuita através da plataforma do Serasa Experian, além do nome pode consultar qual porcentagem do score e se existe proposta de acordo pela negativação.
Dessa forma, é importante sempre consultar seu nome e CPF para confirmar se de fato existe alguma pendência financeira para poder tomar as medidas cabíveis e não ter nenhum prejuízo!
Por fim, se você ainda tem alguma dúvida ou precisa de ajuda, em contato conosco por aqui.
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Legal Design Thinking na proteção da sua empresa
Legal Design Thinking é uma abordagem derivada do Design Thinking, que busca trazer ao mundo jurídico inovação, muito falada no direito 4.0.
A aplicação desta metodológica pode auxiliar empresas não só a inovar, mas também resolver problemas jurídicos antigos, mitigando riscos e diminuindo os custos.
Apesar de já ser aplicada com muita frequência em start ups, a metodologia ainda não tem muitos seguidores no campo jurídico, onde começa a dar os primeiros passos agora.
Por isso, vamos explicá-la no texto de hoje e abordar como a sua utilização pode trazer bons frutos para sua empresa.
O que é Legal Design Thinking?
Legal Design Thinking é uma metodologia que aplica procedimentos em busca da inovação no campo jurídico.
O Design Thinking é uma abordagem que tem como objetivo encontrar soluções criativas para problemas complexos, aplicando empatia, inovação e tecnologia.
Por isso, a abordagem busca entregar o valor real como resultado para pessoas e empresas.
Portanto, o ser humano é o centro do Design Thinking, treinando a mente para soluções inovadoras com foco no resultado.
Assim, o Legal Design Thinking traz esta abordagem ao ramo jurídico, de modo em que busca alternativas inovadoras para solucionar problemas antigos.
Deste modo, com nova linha de pensamento, aliado a tecnologia de ponta e profissionais capacitados, o trabalho é mitigar riscos e diminuir custos, utilizando-se das inovações oferecidas pelo mundo atual.
Afinal, a tecnologia chegou para facilitar o trabalho dos advogados, mas de nada adiantará se não trouxer novas perspectivas ao mundo jurídico.
Desta forma, a aplicação do Legal Design Thinking cresce rápido e está se tornando tendência do mercado, a fim de oferecer um serviço mais humano ao cliente final, focado no valor real e resultados práticos.
Como aplicar o Legal Design Thinking
As etapas de aplicação dependem de cada caso concreto, ramo da empresa e soluções buscadas.
O primeiro passo é a entender o problema, através de conversa e análise de campo e colher todos os dados disponíveis. Aqui, a participação de todos os envolvidos é essencial, a fim observar os problemas por todos os ângulos e definir a melhor solução.
Feito isto, chegou a hora de projetar soluções, através de um time multidisciplinar, nosso escritório busca convergência entre advogados de diversas áreas, a fim de observar o problema e propor medidas criativas.
Assim, buscamos alternativas para oferecer à companhia as respostas para seus problemas, a fim de mitigar riscos e diminuir custos jurídicos, sejam consultivos ou contenciosos.
Com as decisões tomadas, é hora de implementar, testar e observar a resposta da empresa, é a etapa mais demorada, uma vez que leva tempo para conseguir aplicar na companhia tudo que buscou com a pesquisa.
Ademais, também é necessária interação e tempo, a fim de descobrir se as medidas tomadas de fato diminuíram os custos e mitigaram riscos do negócio, oferecendo assim o resultado esperado.
Portanto, a própria empresa é quem oferecerá a resposta com o tempo, acompanhando e ajustando as medidas preventivas aplicadas e observando o resultado prático no dia a dia.
O Legal Design Thinking é uma metodologia de melhora continua, não trará resultados do dia para a noite, aliás, nada no direito traz resultados rápidos.
Entretanto, ao longo do tempo, é possível observar diminuições dos custos, sejam em novos negócios, tributários, trabalhistas e em todas as áreas da companhia.
Exemplos práticos de aplicação
A ideia do Legal Design Thinking é facilitar a vida do usuário final e trazer resultados reais para a empresa, por isso, os resultados práticos são vistos com maior facilidade.
Dentre elas, o blockchain, machine learning e a inteligência artificial são exemplos claros de tecnologia aplicada ao Legal Design Thinking que desenvolvem resultados práticos e rápidos.
Por ser uma base de dados compartilhada e descentralizada, o blockchain é aplicável no dia a dia jurídico. Através de novas tecnologias capazes de garantir maior garantia e solidez aos contatos, em registros e comprovações de autoria de propriedade intelectual, autenticação de documentos, registro de dados de escritórios de empresas, dentre diversas novas funções que surgem diariamente.
Já o machine learning, quando voltado ao ramo jurídico, é a utilização de software que aprende no dia a dia com as respostas dadas, mapeando o usuário e entendendo quais os caminhos seguir.
Ademais, a inteligência artificial é um complemento, pois permite que a máquina não só aprenda com o ser humano, mas também proponha soluções alternativas com base em dados.
No nosso escritório, por exemplo, já utilizamos softwares para interpretação de decisões judiciais, realizadas através do machine learning e com aplicação de inteligência artificial para sugestão de prazos e teses, sempre monitorada por um advogado.
Com isso, também utilizamos de sistema de jurimetria, que é o estudo de dados através de estatísticas para entender o posicionamento do Poder Judiciário e seguir os melhores caminhos.
Todas estas soluções são advindas do Legal Design Thinking, que traz soluções ao dia a dia e aplicação na proteção do cliente final.
Outros benefícios
Além dos resultados práticos, o Legal Design Thinking traz outros benefícios para a empresa, aumentando a produtividade, transparência, segurança, engajamento e alcance dos objetivos.
Isto porque, a utilização da tecnologia é o primeiro passo para a economia de tempo. Ao utilizar jurimetria, por exemplo, conseguimos interpretar as tendências do Poder Judiciário dentro dos problemas reais da sua empresa.
Assim, será possível entender os maiores riscos e buscar soluções sem perder tempo com pesquisas e debates.
Além disso, a possibilidade de enxergar todos os problemas é muito maior, o que te traz maior transparência e facilita na resolução dos problemas, aplicando decisões mais inteligentes.
Ademais, utilizando-se de tecnologias como o blockchain, a segurança da sua empresa e seus contratos estará garantida com o melhor que a tecnologia atual pode oferecer.
No que tange ao engajamento, o Legal Design Thinking busca integrar todas as áreas da empresa, de modo em que todos se sentirão mais importantes nas tomadas de decisão.
Isto porque, seus colaboradores entendem as dores da companhia e são essenciais no sucesso da metodologia.
Com isso, diminuindo os riscos jurídicos e custos envolvidos, sua empresa ficará mais tranquila para alcançar todos os objetivos.
Portanto, caso você precise de ajuda e esteja procurando um escritório te auxiliar e aplicar todas as metodologias de inovação jurídica disponíveis no mercado, entre em contato conosco. Temos uma equipe multidisciplinar pronta para te auxiliar e atender em todas as demandas.
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Cuidados ao comprar um imóvel
Adquirir uma nova propriedade é algo muito importante, muitas famílias sonham com este dia, mas você sabe quais os cuidados ao comprar um imóvel?
Seja para sua família, para seu negócio ou para alugar, alguns cuidados ao comprar um imóvel devem ser tomados, para garantir que isso não se torne um grande problema.
Isto porque, não é incomum se deparar com pessoas que adquiriram propriedades e, posteriormente, responderam ações judiciais e, em casos extremos, até perderam o investimento e a propriedade, pois não tomaram as cautelas necessárias.
Assim, no texto de hoje falaremos sobre os cuidados ao comprar um imóvel, para que você garanta assertividade na escolha e não corra riscos desnecessários.
Principais cuidados ao comprar um imóvel
É bem incomum observar pessoas que verificam o histórico do imóvel e seus proprietários antes de efetivar a compra, de modo em que apenas negociam, realizam o pagamento e aguardam para passar a escritura.
Entretanto, os problemas surgem em decorrência disso, pois uma análise mais detida da matrícula, das eventuais dívidas e ações dos proprietários e cadastro do imóvel nos órgãos competentes são essenciais.
Isto porque, conforme explicamos aqui, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Quanto aos proprietários, conforme explicaremos adiante, eventuais ações e dívidas deles podem se tornar um problema e lhe fazer perder o imóvel no futuro.
Por fim, quanto aos detalhes de cadastro nos órgãos competentes, garantirá que o imóvel que você está adquirindo está em ordem e sem dívidas.
Estes pontos devem ser analisados, preferencialmente, por um advogado especialista no tema, a fim de averiguar a segurança jurídica do negócio.
Aliás, também é importante destacar, o contrato de compra e venda deve ser redigido com cautela, especialmente em imóveis comprados entre pessoas físicas.
Além disso, para compras realizadas na planta, é importante se atentar às previsões da Lei do Distrato, pois alguns temas, ainda que polêmicos, podem trazer prejuízo em caso de rescisão de contrato.
Análise da matrícula
O primeiro ponto da análise é a matrícula do imóvel. Este documento é capaz de, por si só, concluir que um determinado imóvel não pode ser comprado.
Isto porque, imagina que você esteja negociando um imóvel penhorado, que é objeto de alienação fiduciária ou foi dado em garantia em determinado negócio.
Por mais que pareça incomum, não é. Grande parte dos imóveis possuem algum tipo de apontamento na matrícula, seja em razão de financiamento, garantia por fiança locatícia, garantia por negócios empresariais ou penhora judicial.
Por isso, a análise correta da matrícula é essencial e é o primeiro dos cuidados ao comprar um imóvel, pois apontamentos nela podem restringir todo o negócio.
Aliás, a matrícula é um documento fácil de ser obtido. Geralmente, o próprio vendedor possui este documento, onde consta o número dela e qual o Registro de Imóveis em que está averbada.
Assim, basta se dirigir ao respectivo Registro de Imóveis e solicitar uma via atualizada da matrícula, onde constará exatamente a situação do imóvel naquela data, com todos os apontamentos.
Atualmente, inclusive, é possível obter a matrícula online, através da Central Registradores de Imóveis. Aqui, após realização do cadastro, é possível solicitar a matrícula e receber o documento sem sair de casa.
Caso o vendedor não tenha o número da matrícula, é possível realizar pesquisa por CPF na Central Registradores de Imóvel ou pelo endereço diretamente no Registro de Imóveis competente.
Com ela em mãos, é hora da análise, a fim de verificar todos os pontos que falamos acima e verificar a segurança no negócio.
Aqui, sugerimos que um advogado especialista em direito imobiliário faça a avaliação, a fim de garantir que nenhuma surpresa aparecerá no futuro.
Análise dos vendedores
A análise dos vendedores é um ponto tão importante quanto a da matrícula, pois o histórico deles e eventuais dívidas existentes podem recair sobre o imóvel.
Isto porque, eles podem ser devedores e possuir execuções, de modo em que estejam se livrando do imóvel para fraudar os credores ou a execução.
Por isso, é obrigação do comprador tomar as cautelas necessárias e observar se isso não está ocorrendo, pois estas dívidas podem ser razão para penhora do imóvel, de modo em que você poderá se prejudicar.
Assim, os cuidados ao comprar um imóvel envolvem também seus proprietários vendedores, em especial dívidas trabalhistas e tributárias.
Estes débitos são os mais comuns para penhora e venda de imóveis, não são raros os casos de terceiros adquirentes de boa-fé que acabam com dor de cabeça por não realizar esta análise.
Portanto, é essencial realizar as pesquisas de certidões de distribuição de processos no Tribunal de Justiça, Justiça do Trabalho e Justiça Federal, além de certidões negativas de protesto e impostos, todas em nome dos proprietários.
Estes, aliás, são os documentos básicos nesse tipo de negócio jurídico e que merecem atenção.
Ademais, esta verificação deve ser feita por um advogado especialista, uma vez que, caso existam apontamentos, as respectivas ações e dívidas devem ser averiguadas com cautela.
Por si só, a existência de ações e dívidas não são capazes de impedir a compra do imóvel.
Entretanto, deve-se observar o valor de cada dívida, demais bens que o proprietário eventualmente possua e o estado de cada processo.
Estas cautelas existem para garantir que no futuro, em caso de aquisição do imóvel, o comprador não seja prejudicado.
Análise na prefeitura
Na prefeitura será analisado se existem dívidas de IPTU ou outros débitos municipais em nome dos proprietários do imóvel.
Caso existam débitos, eles deverão ser quitados antes da aquisição do imóvel ou, alternativamente, o comprador ficará responsável pelo pagamento, mediante a desconto no valor total da compra.
Outrossim, também devemos observar se as construções do imóvel estão regulares e de acordo com o que constam na matrícula.
Esta análise geralmente é feita por engenheiro, que deverá observar o que consta na matrícula do imóvel, seu registro na prefeitura e a situação real.
Isto porque, caso existam diferenças, no futuro o comprador poderá ter dor de cabeça.
Aqui, não há risco de perder o imóvel ou pagar dívidas do vendedor, mas sim ter custos para regularização do imóvel na matrícula e na prefeitura.
Aliás, estes custos não são exclusivamente de taxas, mas podem obrigá-lo a realizar reformas na propriedade, a fim de adequá-la às leis municipais.
Por fim, se todos os pontos estiverem regulares, é hora de redigir o contrato.
Este ponto também é importante e necessário suporte jurídico, a fim de analisar o negócio que você está anuindo e seus riscos.
Afinal, com o grande valor despendido na compra de um imóvel, não queremos correr riscos desnecessários, certo?
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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