Testamento – Conheça 6 Regras Ilegais
O testamento é um documento onde você decide em vida como ficará a divisão dos seus bens quando vier a óbito. Portanto, determina quem serão seus herdeiros e com o que cada um ficará.
Porém, você não pode simplesmente dispor de seus bens da forma que bem entender.
Isso porque, nosso Código Civil é claro quando trata sobre a parte que você pode dispor em testamento quando possui herdeiros necessários, como por exemplo filhos.
Assim, no texto de hoje vamos dispor sobre 6 regras ilegais no testamento, para que não corra risco de ter o seu anulado.
Quem pode fazer um testamento?
Antes de tratarmos sobre 6 regras ilegais no testamento, é importante ressaltar quem pode fazer um.
Toda pessoa que for capaz e tiver pleno discernimento pode dispor por testamento, seja a totalidade dos bens ou de parte deles.
Portanto, a pessoa precisa estar lúcida no momento de fazer o testamento, caso contrário poderá ser impugnado pelos herdeiros.
Outra informação importante é que é permitido aos maiores de dezesseis anos fazer testamento, de modo em que não precisa ter dezoito anos para este ato.
Passamos agora as 6 regras ilegais no testamento.
1 – Deixar os bens apenas para um filho
Você não pode em testamento deixar seus bens apenas para um filho. Portanto, não pode ter qualquer diferenciação entre os filhos, pois são considerados herdeiros necessários, de modo em que possuem direito ao que chamamos no mundo jurídico de legítima.
Os herdeiros necessários são os descendentes (filhos), ascendentes (pais) e o cônjuge (esposa/marido).
Portanto, se você tiver um desses parentes ainda vivo, a metade dos seus bens é chamada de legítima, de modo em que não poderá dispor dessa parte em testamento, correndo risco de ser impugnado e até declarado nulo.
E caso tenha interesse em fazer a divisão da sua totalidade de bens, deve ser feita de forma igual para todos os herdeiros necessários, sem qualquer diferenciação entre eles!
Desta forma, ninguém pode em testamento deixar os bens apenas para um filho, pois privilegiará ele em detrimento de outro, o que é proibido pelo artigo 1.846, do Código Civil.
2 – Dispor além do que é legal
Essa segunda regra está inteiramente ligada com o que falamos acima, a legítima.
Para ficar melhor de entender, vamos utilizar um exemplo:
João tem 2 filhos vivos, Caio e Marcos. Porém, João não se relaciona muito bem com Caio e quer deixar através de testamento 100% de seus bens para Marcos.
João não pode fazer isso, porque por mais que não goste de Caio, ele tem direito a no mínimo 25% dos bens, garantido pelo Código Civil, que é herança necessária.
Assim, 75% poderia ficar com o Marcos, porque se trata de 50% do que João pode dispor + 25% que é a herança necessária, a parte da legítima.
Entretanto, este ponto ainda não é totalmente pacífico, na medida em que a Constituição Federal proíbe aos pais que realizem distinção entre os filhos, ou seja, eventual herança deixada exclusivamente a um deles poderia ir contra este mandamento.
Ademais, alguns doutrinadores criticam o fato de existir a herança necessária no Código Civil, pois entendem que o testador deve ser livre para dispor 100% de seus bens a quem quiser.
Então, entra em discussão o Princípio da Liberdade e o Princípio da Intervenção Estatal, pois é discutível até que ponto o Estado pode intervir em como você pode dividir seus bens.
Em contrapartida, outros juristas defendem que é uma proteção patrimonial para os herdeiros necessários não ficarem desamparados perante a uma divisão desigual.
Portanto, para não complicar muito, você não pode dispor além do que é permitido na lei!
3 – Não tornar o testamento público
Independentemente de qual testamento você escolher, seja a modalidade público, cerrado ou particular, é necessário dar publicidade ao ato, através de testemunhas.
Na modalidade de testamento público é necessária que o tabelião do Cartório de Notas leia o instrumento em voz alta perante o testador e as duas testemunhas.
Ademais, as testemunhas também precisam assinar o instrumento, a fim de torná-lo público.
Em contrapartida, na modalidade de testamento cerrado é preciso que o testador entregue o testamento escrito ao tabelião perante duas testemunhas, que o tabelião faça o instrumento na frente das testemunhas e leia em voz alta.
Por fim, as testemunhas também precisam assinar o instrumento.
Enquanto a modalidade de testamento particular, é preciso que ao menos três testemunhas participem do ato, assinando e tendo sua firma reconhecida por autenticidade.
Se o testamento particular for escrito pelo próprio punho ou realizado por computador, é preciso que seja lido e assinado na presença de três testemunhas.
Portanto, o testamento é um ato público e caso falte uma testemunha o instrumento poderá ser impugnado.
4 – Não constar que o testamento foi lido em voz alta
Essa quarta ilegalidade também está completamente ligada ao ponto acima, que é sobre tornar o testamento público.
É extremamente importante constar que o testamento foi lido para que ele seja considerado válido.
Pois, caso não conste essa informação, surgirá a dúvida se as testemunhas ouviram o teor do que assinaram e se de fato aquela foi a vontade do testador.
Portanto, para garantir maior efetividade, precisa constar no testamento que ele foi lido perante as testemunhas e o testador.
5 – Testemunhas como herdeiros do testamento
A quinta ilegalidade é querer deixar bens para as pessoas que assinaram como testemunhas do testamento.
As pessoas que foram testemunhas do testamento não podem receber absolutamente nada do instrumento.
Inclusive esta é uma medida prevista no Código Civil, que visa proteger o testador de pessoas que tentam se aproveitar.
Por isso, no momento de fazer o testamento não pode chamar pessoas que pretende destinar algum bem, sob pena de ser declarado nulo.
6 – Favorecer pessoa incerta
O testador não pode favorecer uma pessoa incerta através do testamento, de modo em que os legatários que são os beneficiários do testamento, devem ser qualificados.
Porém, caso o testador se refira a pessoa incerta no instrumento, mas mencione que duas ou mais pessoas possam identificá-la, essa pessoa mesmo que incerta e identificável poderá fazer parte do testamento.
Sabemos que existem diversas peculiaridades a respeito do testamento, tentamos abordar as principais ilegalidades, porém quando falamos em sobre o tema existem diversas questões a se observar.
Se quiser saber mais a respeito do testamento e principalmente as suas vantagens, escrevemos um texto só sobre isso.
Por fim, caso tenha necessidade e precise de ajuda para assuntos sucessórios, temos uma equipe pronta para te ajudar! Entre em contato conosco.
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Locação Comercial – 4 Dicas Para Não Sofrer Despejo
A locação comercial é uma ótima opção para empresários, seja porque não possuem dinheiro no momento para comprar o imóvel e investir no negócio ou por opção de investimento não entender necessária a compra de um imóvel.
Entretanto, no momento de optar pela locação comercial é fundamental contar com um advogado para lhe auxiliar na elaboração do contrato e orientação do negócio.
Aliás, é importante ressaltar que existem diversas questões diferentes de uma locação residencial, além de que depois de fidelizar os clientes e o negócio, ninguém quer ser obrigado a sair local, ainda mais ser despejado.
Assim, no texto de hoje separamos 4 dicas para evitar o despejo na locação comercial!
Ação de despejo – entenda o que é
Antes de falarmos das 4 dicas para evitar o despejo na locação comercial, é importante entender o que é o despejo.
A ação de despejo está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta as hipóteses do despejo.
Assim, logo no começo da norma é disposto que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.
Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a ação de despejo.
No procedimento judicial, é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado. Portanto, já no início da ação poderá ser obrigado a desocupar o imóvel.
Se quiser saber mais a respeito da ação, temos um artigo explicando as hipóteses de despejo.
Agora, vamos as dicas para evitar o despejo na locação comercial.
1 – Pagar em dia o aluguel
Essa dica pode parecer um pouco óbvia, porém muitos empresários que locam imóveis dão prioridades à outras despesas, deixando o aluguel como uma das últimas opções.
No entanto, essa atitude de não pagar o aluguel em dia de forma corriqueira pode fazer com que o locador ajuíze uma ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis atrasados.
Já pensou que situação chata?
Você com o negócio a todo vapor, com os clientes fixos, que conhecem seu trabalho e principalmente o local, precisar se retirar do imóvel por conta de falta de pagamento em dia.
Aliás, você pode até pagar o débito judicial, mas aí terão juros, multa, correção, honorários advocatícios, ou seja, o valor será muito maior.
Uma dica importante para os locadores é sempre contar com um contrato de locação comercial bem redigido, estipulando as obrigações de cada parte e penalidades caso não as cumpra.
Pois, com o comportamento de sempre pagar o aluguel atrasado gera uma quebra de confiança contratual, já que o inquilino está agindo de forma contrária ao contrato de locação.
Portanto, é essencial pagar o aluguel da locação comercial em dia a fim de evitar futuro prejuízo e resguardar seu negócio!
2 – Pagar os acessórios da locação comercial
Você sabe o que são os acessórios da locação comercial?
Tudo que está ligado ao imóvel é considerado um acessório, por exemplo o IPTU, condomínio, conta de água, luz, gás, ou seja, qualquer conta vinculada ao imóvel é considerado como acessório.
Portanto, não é porque você paga o aluguel em dia que não tem a obrigação de pagar o IPTU ou outras contas vinculadas.
Pelo contrário, toda obrigação advinda do imóvel deve ser cumprida em dia, sob pena de sofrer uma ação de despejo!
No entanto, nem sempre você será obrigado a cumprir com as obrigações acessórias, porque elas estarão previstas no contrato de locação comercial, constando o que o inquilino deve arcar ou não.
Assim, caso você não pague nenhum acessório referente a locação comercial, ou atrase algum, poderá sofrer ação de despejo!
3 – Ter conhecimento da data final do contrato de locação comercial
Essa terceira dica é a mais importante caso você tenha interesse em continuar com o negócio no imóvel locado: ter conhecimento da data final do contrato de locação!
Isso porque, conforme explicaremos na quarta dica, caso você queira continuar com o negócio no local, é preciso ajuizar uma ação que chamamos de renovatória.
Dessa forma, se o contrato de locação comercial finalizar, sem que você tenha renovado o contrato, este perderá sua validade, independentemente de notificação ou aviso.
Após isso, caso passe 30 dias depois do prazo final da locação comercial e o inquilino não se opor nem nada, a locação será prorrogada nas mesmas condições ajustadas anteriormente.
Porém, como se tornou um contrato de locação comercial indeterminado, sem prazo para finalizar, o inquilino pode a qualquer momento, dar 30 dias para desocupação.
Assim, caso você tenha um negócio fidelizado naquele local, poderá perder diversos clientes até que encontre um novo ponto comercial, simplesmente por não ter verificado corretamente a data de vencimento do contrato.
Quando você tem conhecimento e controle da finalização da locação comercial, você pode seguir com a próxima dica.
4 – Ação renovatória
A quarta e última dica está ligada com o que falamos no tópico anterior, pois você precisa ter o controle absoluto da data final do contrato de locação, para que negocie com o locador sobre a renovação do contrato de locação e caso não entrem em acordo, ajuizar a ação renovatória.
Você sabia que existe um prazo para distribuir a ação renovatória?
O prazo para distribuir a ação é entre um ano a seis meses do final do contrato, não pode, por exemplo, ser distribuída faltando 13 meses ou mais para o encerramento do contrato, tampouco faltando 5 meses ou menos. Frisa-se, um dia faz diferença para a ação renovatória.
Portanto, quem tem ponto comercial deve ficar muito atento a este prazo e, caso não entre em acordo com o proprietário para renovação do contrato de locação, deverá ajuizar ação renovatória.
Neste caso, será realizada uma perícia judicial para estipular o valor do aluguel e, após isso, o juiz determinará a renovação do contrato de locação comercial, geralmente fixando o valor do aluguel dentro do que for designado pela perícia.
De acordo com a Lei do Inquilinato, existem requisitos a serem cumpridos para a Ação Renovatória, são eles:
- contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
- locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Sabemos que é um tema complexo e com muitas peculiaridades, portanto, se precisar de ajuda ou tiver dúvidas a respeito de contrato de locação comercial e ação renovatória, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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Herdeiros – Entenda Quem Pode Receber a Herança
Os herdeiros são pessoas que recebem a herança, na sua totalidade ou parcialmente, seja por força da lei, quando se trata dos herdeiros necessários, ou por algum testamento.
Porém, você sabia que existe uma ordem sobre os herdeiros? Aliás, e se eu falar que 50% dos bens devem ser destinados aos herdeiros necessários, vocês acreditam? Pode parecer que não, mas é verdade, 50% da herança já tem destino certo, caso contrário existe a possibilidade de impugnação!
Por isso, é extremamente importante saber quem de fato são os herdeiros e o que significa o termo herdeiro necessário.
Por isso, no texto de hoje vamos discorrer sobre quem são os herdeiros.
Herdeiros – saiba quem são
O Código Civil é quem nomeia os herdeiros, inclusive existe uma ordem destacando quem são os herdeiros.
O primeiro ponto a ser considerado, conforme falamos acima, é que 50% de todos os seus bens devem ser deixados para seus herdeiros necessários, de modo em que você poderá apenas dispor dos outros 50% através de testamento.
Os herdeiros são os ascendentes e descendentes do falecido, o cônjuge ou companheiro sobrevivente e os parentes colaterais.
Calma, que abaixo vamos explicar quem são esses!
Existe uma ordem para saber quais desses herdeiros farão parte da sucessão:
- havendo filhos vivos, eles dividirão a herança com o cônjuge ou companheiro sobrevivente, de acordo com o regime de bens no casamento;
- não havendo filhos vivos, receberão a herança os netos do falecido em conjunto com o cônjuge ou companheiro sobrevivente, de acordo com o regime de bens;
- quando não há filhos, netos ou bisnetos, receberão a herança os pais do falecido junto com o cônjuge ou companheiro sobrevivente, de acordo com o regime de bens;
- sem filhos e pais vivos, somente o cônjuge ou companheiro sobrevivente receberá a herança em sua totalidade;
- não havendo filhos, netos, bisnetos, pais e cônjuge ou companheiro, receberão a herança os irmãos do falecido;
- não havendo irmãos vivos, quem receberá a herança serão os sobrinhos do falecido.
Portanto, todos esses podem ser considerados como herdeiros, mas é preciso antes analisar o caso concreto, pois um herdeiro excluí outro.
Por exemplo: Se uma pessoa falece, deixando 2 filhos, cônjuge, pai, mãe e sobrinhos. Os únicos que são considerados herdeiros nesse caso são os 2 filhos e o cônjuge, conforme estipulamos na primeira linha.
Dessa forma, é preciso verificar cada caso de forma singular!
Antes de explicar sobre os herdeiros necessários, vamos entender mais um pouco da herança.
O que é herança?
A herança é o conjunto de bens deixados por uma pessoa falecida aos seus herdeiros. Ela pode ser previamente estipulada em vida, através de testamento ou dividida enquanto é vivo, por doação com cláusula de usufruto, por exemplo.
Lembrando que este último exemplo é indicado que seja assessorado por um advogado especialista em sucessão, para fazer a divisão de forma correta e sem perigo de qualquer impugnação.
Se quiser saber mais a respeito, nesse texto explicamos sobre a doação com cláusula de usufruto.
Ademais, quando a pessoa que faleceu não deixou nenhum testamento, a divisão dos bens será feita por inventário judicial ou extrajudicial, dependendo, por exemplo, se existe litígio sobre a divisão dos bens, aqui explicamos como funciona os dois tipos de inventário.
Portanto, se a pessoa falecer sem testamento, a herança é transmitida através de inventário, recebendo cada herdeiro seu respectivo quinhão.
Quem são os herdeiros necessários?
Os herdeiros necessários são os descendentes (filhos), ascendentes (pais) e o cônjuge ou companheira (esposa/marido).
Portanto, se você tiver um desses parentes ainda vivo, a metade dos seus bens, chamado de legítima, é destinada para eles, de modo em que não poderá dispor em testamento, correndo risco de ser impugnado e até declarado nulo.
Desta forma, não é permitido deixar os bens apenas para um filho, pois privilegiará ele em detrimento de outro, o que é proibido pelo Código Civil.
Assim, como 50% de seus bens pertencem aos herdeiros necessários, os outros 50% poderá dispor da forma como quiser através de testamento.
Ademais, alguns juristas criticam o fato de existir a herança necessária no Código Civil, pois entendem que o testador deve ser livre para dispor 100% de seus bens a quem quiser.
Então, entra em discussão o Princípio da Liberdade e o Princípio da Intervenção Estatal, pois até que ponto o Estado pode intervir em como você pode dividir seus bens?
Esta questão, todavia, ainda dará muita discussão, mas a regra que está em vigor atualmente dispõe desta forma.
Portanto, no texto de hoje trouxemos os principais aspectos quanto aos herdeiros, se você precisa de ajuda ou está com dúvidas, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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Política de Compliance – 7 Razões Para Aplicar
Por que criar uma Política de Compliance para a sua empresa? Esta pergunta, assim como “O que é Compliance” são muito comuns, existem inclusive muitos advogados que não são familiarizados e não tem conhecimento da matéria.
Isto porque, em que pese os Regulamentos de Compliance possuir vigência e aplicação na América do Norte e Europa há muito tempo, o Brasil ainda está iniciando neste aspecto e muitas empresas não possuem procedimentos e regras internas.
No entanto, criar e aplicar uma Política de Compliance tem se tornado fundamental para empresas de todos os portes. Por isso, neste texto daremos 7 motivos para criar uma Política de Compliance.
O que é Compliance?
O Compliance nada mais é que a criação de procedimentos, condutas e normas internas que regulam as diversas atividades da empresa. Por isso, estas regras demonstram que sua empresa está em alinhamento com a legislação e normas do país e, em especial, com o combate à corrupção.
Ademais, regramentos de Compliance estão cada vez mais ligados a capacidade da empresa de manter boas práticas e padrões, demonstrando ao mercado e aos seus clientes que você inova com responsabilidade e cumprindo as exigências legais.
No entanto, de nada adianta a criação das regras sem disposição clara e controle para aplicá-las. Deste modo, também é necessário ficar atento e manter a aplicação das Políticas de Compliance da sua empresa em dia.
Parece confuso, correto? Calma! Para saber o que é Compliance, nem sempre a teoria é suficiente. Por esta razão, neste link você consegue acessar a nossa Política de Compliance, é uma forma de exemplificar e ilustrar como funciona, quais as funções, disposições e o que deve ser contemplado.
Ressaltamos, todavia, que as Políticas de Compliance serão diferentes de acordo com o segmento de cada empresa, de modo em que Instituições Financeiras, por exemplo, terão regramentos mais complexos e robustos.
Quais os motivos para criar uma Política de Compliance?
Agora que já sabemos o que é Compliance, chegou a hora de falarmos um pouco sobre os motivos para criar este regramento na sua empresa.
É importante lembrar, cada negócio deve ter uma Política de Compliance específica e direcionada, criada especificamente para aplicação na sua empresa.
1 – A Política de Compliance sinaliza que sua empresa combate a corrupção
A adequação da sua empresa com uma Política de Compliance está intimamente ligada à sua operação. Trata-se, pois, de uma análise minuciosa da forma de trabalho, clientes, parceiros, fornecedores, da operação como um todo, a fim de se criar regras que priorizem o cumprimento da lei e esteja alinhada com a Lei Anticorrupção.
Isto porque, o Compliance nasceu como base na aplicação de regras anticorrupção e, ainda que hoje tenha uma extensão maior, irá demonstrar para clientes, parceiros e colaboradores que seu negócio está alinhado com a aplicação das leis.
2 – Traz maior credibilidade
Ter uma Política de Compliance traz credibilidade para sua empresa, demonstra organização e mostra aos clientes que sua empresa possui regras e normas específicas.
Ademais, seus colaboradores, fornecedores e parceiros também sentirão maior segurança nos negócios realizados com sua empresa, possibilitando que você abra oportunidades em outros mercados.
3 – Facilita negociações com empresas de grande porte
Atualmente, grandes empresas buscam fornecedores que possam lhe garantir segurança.
Por isso, ter uma Política de Compliance abre portas para fornecer seus produtos ou serviços para grandes companhias do mercado.
Este ponto está intimamente ligado com os anteriores. Afinal, combate a corrupção e credibilidade são fundamentais para negociar com empresas maiores.
4 – Deixa claro aos seus colaboradores as regras de conduta da empresa
Possuir uma Política de Compliance traz muitos benefícios para o mercado externo, mas também para seus colaboradores.
Isto porque, seu regulamento conterá diversos assuntos, desde combate à corrupção até normas de conduta interna, contendo o que é proibido e permitido dentro da empresa.
Portanto, seus colaboradores terão maior consciência das regras e o que podem ou não fazer dentro da companhia.
5 – Facilita na captação de investimentos
Se sua empresa precisar de investimentos externos, seja através de linhas de crédito ou investidores em geral, a Política de Compliance te ajudará nesta empreitada.
Como falamos, um dos objetivos e o aumento da credibilidade, demonstrando seu compromisso com a legislação. Com isto, investidores também se sentirão mais seguros em colocar dinheiro na sua empresa.
6 – Mitigação de riscos jurídicos
Em primeira análise, muitas pessoas não observam, mas uma Política de Compliance coesa poderá diminuir os riscos e gastos jurídicos da empresa.
Veja que, com regras específicas de conduta adequadas e aplicadas de acordo com a legislação, sua empresa passará a cumprir com todos os mandamentos legais de forma mais concreta.
Com isso, automaticamente, os riscos e custos relacionados com judicializações diminuirão drasticamente.
7 – Melhora na governança corporativa
Além de adequações com relação a legislação, a Política de Compliance também irá prever normas internas, estatuto empresarial, código de ética e diversas outras regulamentações internas da sua empresa.
Com isto, também está incluso um programa de governança corporativa, deixando claro a estrutura interna da companhia e quem será responsável por determinados problemas e ações.
Assim, a implementação de uma Política de Compliance irá melhorar bastante a governança corporativa do negócio.
Como criar e aplicar uma Política de Compliance?
A criação de uma Política de Compliance deve ser realizada ou acompanhada por um especialista neste tema, uma vez que envolve a adequar a operação da sua empresa às legislações e regras especificas.
Nesta etapa, o profissional contratado deverá visitar sua empresa algumas vezes, conhecer sua operação, entender os fluxos e sistema financeiro para, a partir daí, iniciar o trabalho.
Outrossim, a participação de todos os líderes da companhia é fundamental, para que todos os setores sejam intimamente ligados e interajam nesta Política de Compliance. O que se deve buscar é a integração total da empresa para aplicação das regras.
Posteriormente, com a Política de Compliance já definida e criada, chegou a hora de mantê-la atualizada e fiscalizar sua aplicação. Esta etapa é tão fundamental quanto a criação.
Por isso, sua Política de Compliance irá prever todo esse plano de governança corporativa, aplicando o regramento de Compliance e políticas de fiscalização com um sistema de freios e contrapesos.
Aliás, importante lembrar, sua Política de Compliance deve ser pública. Afinal, nada importa toda criação deste trabalho sem que seus clientes, parceiros e fornecedores conheçam as regras, sua aplicação e fiscalização.
Por fim, caso você precise de ajuda nesta etapa, conte conosco para te auxiliar. Fique a vontade para entrar em contato, temos uma equipe multidisciplinar preparada para criar e aplicar a Política de Compliance da sua empresa.
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Incorporação Imobiliária – As 5 Etapas Principais
A incorporação imobiliária é a atividade exercida a fim de construir edificações ou conjunto de edificações composta por unidades autônomas, que permite a venda total ou parcial dessas unidades, antes mesmo de começar a construção.
Portanto, uma pessoa física ou jurídica, que chamamos de incorporador, constrói um condomínio em terreno que muitas vezes pertence a outro proprietário, a fim de comercializar.
Assim, o incorporador vende a unidade para outras pessoas enquanto o empreendimento está apenas na planta, para que os compradores possam edificar.
O tema é um pouco complexo, principalmente porque envolve risco de investimento ao incorporador, assim no texto de hoje vamos mostrar as 5 etapas principais da incorporação imobiliária.
Lei da incorporação imobiliária
A norma que rege sobre a incorporação imobiliária é extremamente antiga, é a Lei 4.591 de 1964. A legislação é tão ultrapassada que diversos artigos foram revogados e não se aplicam mais na atualidade.
A responsabilidade da incorporação imobiliária é do incorporador, que poderá ser:
- O proprietário do terreno, comprador ou cessionário de direito;
- Construtor;
- Ente da Federação que teve sua imissão na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste.
De acordo com a lei, nenhuma incorporação imobiliária poderá ser vendida sem indicação expressa do incorporador, para que este se responsabilize por eventuais futuros problemas.
Passamos as 5 etapas principais da incorporação imobiliária:
1 – Analisar o mercado para iniciar a incorporação imobiliária
A primeira etapa e talvez a principal é analisar como está o mercado no Município que pretende fazer a incorporação imobiliária.
Esta etapa, em que pese não ser uma regra de direito, é essencial para o negócio.
Isto porque, é necessário analisar a localização que fará a incorporação, se existem outros investimentos por perto, qual valor estão comprando, se existe algum comércio por perto, qual público será destinado.
Portanto, é necessário contar com especialistas que entendam do mercado imobiliário e até mesmo visitar outras incorporações para entender os projetos e necessidades locais.
Aliás, depois de conhecer e definir as características do produto que será vendido é necessário conhecer seus clientes, ou seja, quem irá investir na sua incorporação e o porquê eles devem investir.
2 – Análise do terreno
Dentro da incorporação imobiliária, analisar o terreno em que se dará o negócio é fundamental.
A princípio, é necessário verificar se não se encontra em área de preservação permanente ou em área de reserva florestal ambiental obrigatória, por exemplo.
Essas informações geralmente constam na matrícula da propriedade, todavia, é importante que um engenheiro ambiental faça um mapeamento da área, para analisar qual porcentagem foi destinada a proteção do meio ambiente e o que pode ser feito, de acordo com as legislações locais.
Isto porque, caso o terreno tenha muitas áreas destinadas para a proteção ao meio ambiente, a incorporação imobiliária torna-se um problema, uma vez que as restrições de construção são enormes e só parte do local será utilizado.
Aqui, importante ressaltar, áreas que são destinadas a proteção do meio ambiente não podem ser objeto de construção ou desmatamento, caso contrário o incorporador cometerá crime ambiental.
Ademais, este é o momento essencial de verificar as regras da Prefeitura quanto a incorporação, pois cada Município possuí uma regra própria para edificar, de modo em que é necessário segui-las.
Caso o Município não tenha nenhuma lei específica, é preciso se amparar na lei Estadual.
3 – Análise de documentos do proprietário do terreno
Como já falamos em neste artigo, a documentação sobre o proprietário do terreno, onde irá iniciar a incorporação imobiliária deve ser analisada.
Isso porque, eventuais dívidas podem recair na incorporação, causando prejuízos ao investimento, pois o proprietário pode ser devedor e possuir execuções em seu nome.
Por isso, é obrigação do incorporador tomar as cautelas necessárias e observar se o proprietário não está tentando vender a propriedade para não ter o imóvel bloqueado, por exemplo, pois estas dívidas podem ser razão para penhora do imóvel.
Assim, os cuidados ao comprar um imóvel envolvem também seus proprietários vendedores, em especial dívidas trabalhistas e tributárias.
Estes débitos são os mais comuns para penhora e venda de imóveis, não são raros os casos de terceiros adquirentes de boa-fé que acabam com dor de cabeça por não realizar esta análise.
Portanto, é essencial realizar as pesquisas de certidões de distribuição de processos no Tribunal de Justiça, Justiça do Trabalho e Justiça Federal, além de certidões negativas de protesto e impostos, todas em nome do proprietário do terreno.
Estes, aliás, são os documentos básicos nesse tipo de negócio jurídico e que merecem atenção.
Ademais, esta verificação deve ser feita por um advogado especialista, uma vez que, caso existam apontamentos, as respectivas ações e dívidas devem ser averiguadas com cautela.
Por si só, a existência de ações e dívidas não são capazes de impedir a compra do imóvel. Contudo, deve-se observar o valor de cada dívida, demais bens que o proprietário eventualmente possua e o estado de cada processo.
Estas cautelas existem para garantir que no futuro, em caso de aquisição do imóvel, o incorporador e os compradores das unidades não sejam prejudicados.
4 – Aprovação e registro da incorporação imobiliária
Como falamos acima, alguns Municípios possuem regras próprias para poder realizar uma incorporação imobiliária, de modo em que necessário segui-las, a fim de garantir a aprovação do projeto.
Pois, uma das etapas da incorporação imobiliária, é ser aprovada no órgão municipal competente para conseguir o alvará de construção.
Nesta etapa, é necessário demonstrar ao Poder Público que seu projeto seguiu todas as regras que tratam sobre a incorporação imobiliária. É sempre interessante que o engenheiro responsável tente se reunir com a equipe técnica do Município, em cidades menores faz bastante diferença o contato humano.
Após a aprovação projeto e com a permissão para construir, é necessário registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis da cidade, com as plantas, memoriais e documentos anteriores à incorporação.
Na etapa de registro, cada Cartório de Registro de Imóveis solicita um documento diferente, de modo em que não é a regra geral, é um procedimento bastante longo e burocrático.
5 – Lançamento
O lançamento é a etapa final da incorporação imobiliária.
Nesta última etapa, é necessário contar com uma equipe de marketing e vendas para divulgação da incorporação à fim de potencializar o seu negócio.
Para garantir de fato ao investidor que sua incorporação está em dia, é importante apresentar a documentação pertinente, principalmente para demonstrar sua reputação.
Isso porque, existem incorporações que não seguem o que dispõe a lei, de modo em que os investidores acabam no prejuízo.
Aqui, é também interessante tomar cuidado com certos aspectos jurídicos, não realizar o lançamento antes da incorporação e ter as cautelas necessárias com o direito do consumidor e contrato de venda.
Se você precisa de ajuda ou está com dúvidas sobre incorporação imobiliária, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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4 Requisitos do Inventário Extrajudicial
Hoje traremos 4 requisitos do inventário extrajudicial, que é a melhor modalidade para partilha da herança, por ser um procedimento mais rápido e nada desgastante quando comparado com a modalidade judicial.
Isto porque, nem sempre o inventário será extrajudicial, existem alguns detalhes que devemos verificar para que o inventário seja na modalidade extrajudicial. Caso não cumpra os requisitos do inventário extrajudicial, a partilha será feita por um juiz.
Entretanto, na maioria dos casos é possível fazer um inventário no cartório, que será muito mais rápido e barato, como já falamos no texto das 7 vantagens do inventário extrajudicial.
Dessa forma, no texto de hoje vamos mostrar os 4 requisitos para realizar um inventário extrajudicial.
Quais os requisitos do inventário extrajudicial? Posso optar sempre por essa modalidade?
Infelizmente, não é sempre que se pode optar pelo inventário extrajudicial. Isso porque, por mais que essa modalidade seja a mais barata e mais rápida, existem alguns requisitos para que seja aplicada.
Geralmente, a opção pelo inventário extrajudicial se dá pela velocidade e preço, mas é necessário levar em consideração todas as individualidades de cada caso, pois o cartório não possui o poder de decisão de um juiz.
Na contramão disso, o inventário judicial é aplicável a absolutamente todos os casos, inexistindo requisitos, de modo em que seu advogado de confiança deve mostrar o melhor caminho a seguir.
Feitas estas considerações, passamos agora aos requisitos do inventário extrajudicial.
1 – Herdeiros maiores de idade
O primeiro requisito para que o inventário seja extrajudicial é de que todos os herdeiros sejam maiores de idade.
Portanto, se algum dos herdeiros for menor de 18 anos, o inventário será obrigatoriamente judicial.
Isso acontece para proteger os direitos do menor de idade, pois quando tem a presença de criança ou adolescente no processo judicial, obrigatoriamente o Ministério Público fiscalizará a proteção de seus direitos.
Portanto, além do juiz para analisar se a partilha dos bens será correta, terá o Ministério Público que verificará que o menor de idade não foi lesado na partilha de bens, respeitando todos os seus direitos.
Assim, o primeiro requisito do inventário extrajudicial é que todos os herdeiros sejam maiores de idade.
2 – Capacidade mental
Todos os herdeiros devem possuir capacidade plena para assinar o inventário extrajudicial perante o Cartório de Notas.
Essa medida de exigir que o herdeiro possua capacidade também visa proteção, para que não seja lesado e tenha seus bens dilapidados, uma vez que não terá um juiz decidindo sobre a partilha.
Assim, para assinar o inventário extrajudicial, nenhum herdeiro pode ser considerado absolutamente ou relativamente incapaz nos termos do Código Civil.
Assim, é considerado como relativamente incapaz o ébrio habitual, viciados em tóxico, aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade e os pródigos.
Os ébrios habituais são pessoas viciadas em bebidas alcoólicas e os pródigos são pessoas que gastam dinheiro de forma descontrolada, sendo inclusive considerada uma doença.
Ademais, as pessoas que por causa transitória ou permanente não podem exprimir sua vontade, como por doenças como o Alzheimer (que é causa permanente), são considerados também incapazes.
Nesses casos, se um dos herdeiros esteja em alguma destas posições, o inventário será judicial, pois apenas um juiz poderá homologar a partilha e garantir o cumprimento da lei.
Assim, para assinar o inventário extrajudicial, todos os herdeiros devem ter capacidade absoluta de seus atos!
3 – Ausência de litígio
Algumas famílias quando lidam com a perda de ente querido chegam até essa etapa, ou seja, todos herdeiros possuem capacidade e são maiores de idade.
Entretanto, quando conversam sobre a divisão dos bens, mesmo que seja de acordo com o que está na lei, divergem opiniões e brigam entre si sobre o que seria a correta partilha.
Neste caso, quando há litígio, o inventário será judicial, pois precisa de juiz para decidir a partilha e aplicar o que dispõe a legislação.
Assim, a ausência de litígio é um dos requisitos do inventário extrajudicial, de modo em que todos devem estar de acordo com a partilha e divisão, a fim de assinar perante o Cartório de Notas.
Aliás, este é um dos motivos pelos quais o inventário judicial as vezes demanda muito tempo quando comparado ao feito em cartório, pois no inventário extrajudicial os herdeiros já possuem consentimento quanto a divisão, basta entregar os documentos obrigatórios e assinar, não existindo contrapontos entre eles.
4 – Inexistência de testamento
Para assinar o inventário extrajudicial é importante se certificar de que o falecido não deixou nenhum testamento!
O testamento é um documento onde você decide em vida como ficará a divisão dos seus bens quando vier a óbito, portanto, decide quem serão seus herdeiros e com o que cada um ficará.
Toda pessoa que for capaz e tiver pleno discernimento pode dispor por testamento, seja a totalidade dos bens ou de parte deles. Inclusive, é permitido aos maiores de dezesseis anos fazer testamento, de modo em que não precisa ter dezoito anos para este ato.
O próprio Cartório de Notas que realiza essa pesquisa quanto a existência ou não de testamento. Ademais, caso o testamento seja na modalidade particular, o herdeiro que tiver conhecimento deve apresentar o documento.
Portanto, o último requisito é de que não tenha existência de testamento para realizar o inventário extrajudicial!
Requisitos do inventário extrajudicial e o testamento
O falecido fez um testamento sobre a divisão de seus bens, mas depois do testamento comprou outros 2 imóveis e não faz nenhuma retificação que não constam lá, como que ficam as novas propriedades nessa divisão? Esta é uma questão bastante peculiar e feita sobre testamentos.
Nesse caso, abre o testamento e segue a divisão normal que o falecido havia estipulado em vida e os outros 2 imóveis serão realizados através inventário, para que faça a correta partilha quanto a eles.
Ademais, existe também a hipótese de ingressar com um pedido judicial de autorização para realização do inventário extrajudicial mesmo com a existência de testamento, mas é fundamental a decisão de um juiz neste caso.
Por fim, é importante ter conhecimento da obrigatoriedade de um advogado para assinar o inventário extrajudicial, este também é um requisito do inventário extrajudicial.
O profissional terá a responsabilidade do que foi partilhado e como se deu a divisão, conforme artigo 610, do Código de Processo Civil.
Se você precisa de ajuda ou está com dúvidas sobre um inventário ou outros temas sobre sucessão, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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Dívida de Condomínio – 3 Curiosidades
Uma dívida de condomínio podem gerar diversos problemas, não apenas para o executado e sua família, mas refletem também, se o caso, no locador e proprietário do imóvel.
Atualmente, a dívida de condomínio pode ser considerada como um título executivo judicial, de modo em que a ação é muito mais rápida, só precisa de fato cobrar e a pessoa que está devendo pagar, sem um processo moroso.
Caso não aconteça o pagamento do condomínio, o executado sofrerá diversas consequências, podendo até mesmo o imóvel ser penhorado e vendido em leilão.
Portanto, no texto de hoje separamos 3 curiosidades sobre as dívidas de condomínio.
1 – A dívida de condomínio pode ser executada judicialmente
Geralmente as administradoras de condomínio enviam notificação extrajudicial cobrando as parcelas, antes de ajuizar qualquer ação judicial, isto porque processos judiciais possuem custas e taxas judiciais.
Assim, caso o problema seja resolvido apenas com a notificação extrajudicial, o condomínio não terá gastos com taxas judiciais de distribuição de processo, citação, pesquisa de bens, entre outras.
Entretanto, nem sempre as partes entram em um acordo, de modo em que o condomínio pode ajuizar ação de execução de título executivo extrajudicial.
O artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, dispõe que é título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Portanto, a cobrança da dívida de condomínio é feita por uma ação que tem procedimento rápido, pois não há discussão se é ou não devido o condomínio, uma vez que a dívida constituí um título executivo.
Assim, o devedor do condomínio é intimado para pagar no prazo de 15 dias. Ainda, é possível apresentar defesa, mas o condomínio pode começar com as pesquisas judiciais de bens e valores, pois não suspenderá a cobrança.
Nestas pesquisas é possível bloquear dinheiro, imóveis, carros, até mesmo o apartamento que deve o condomínio, como vamos ver a seguir.
2 – Penhora do imóvel
A dívida de condomínio é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e no caso de não pagamento da dívida podem requerer a penhora do próprio imóvel, mesmo que seja bem de família.
Tal assertiva é amparada pela Lei 8.009 de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como do Código de Processo Civil, que dispõe que a propriedade mesmo sendo considerada bem de família não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem.
Portanto, o apartamento que possuí dívida de condomínio pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família.
Outra questão importante é quando o imóvel é alugado e o inquilino deixa acumular a dívida de condomínio, nesses casos o proprietário do imóvel também é responsável pelo pagamento e pode ter seu imóvel penhorado caso não pague o débito.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n.º 1829663.
A justificativa é de que o imóvel pode ser penhorado, uma vez que a dívida de condomínio é obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação “própria da coisa”, que é desvinculada de qualquer manifestação de vontade, ela permanece na coisa.
Para melhor exemplificar, a dívida do condomínio permanece no imóvel, mesmo que seja passado a terceiro, de modo em que não é uma dívida da pessoa, mas sim do imóvel.
Portanto, tanto o locador do imóvel quanto o morador que devem condomínio devem ficar atentos a penhora do imóvel.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Assim, nos termos da Lei 8.009 de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, mesmo que existam dívidas contraídas pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, esta propriedade não será penhorada, pois é utilizada para moradia da família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia. É o caso da dívida de condomínio.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não faça o pagamento do débito, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
Portanto, a dívida de condomínio entra na exceção do bem de família, de modo em que o imóvel, mesmo que seja o único da família, pode ser penhorado para quitar a dívida.
3 – Impedir uso das áreas comuns em razão da dívida de condomínio
Essa terceira curiosidade talvez seja a mais polêmica, pois alguns condomínios proíbem os devedores de utilizar a área comum do prédio, como por exemplo piscina, academia e churrasqueira.
Porém, o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n.º 1.699.022 entendeu que não podem proibir o morador inadimplente de utilizar a área comum do prédio.
Isso porque, o Código Civil prevê a possibilidade de multa em caso de inadimplência, de modo em que tal proibição se trata de medida coercitiva excessiva.
Entretanto, alguns condomínios utilizam-se de regimentos internos para justificar tal medidas, mesmo que não aceita pelo Superior Tribunal de Justiça. A existência deste ponto no regimento interno não o torna legal.
Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre dívida de condomínio. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Valor do Inventário – 3 Formas de Diminuir
Quando uma pessoa falece e deixa bens, o inventário é um procedimento obrigatório, para que os herdeiros recebam os bens e possam usufruir da forma correta, mas a pergunta que sempre vem é qual seria o valor do inventário.
No entanto, o custo total não é baixo.
Portanto, é necessário fazer o inventário, seja judicial ou extrajudicial, para regularizar a transmissão dos bens. Se quiser saber mais das modalidades, aqui já falamos sobre a diferença de realizar um inventário com um juiz ou no cartório.
Pois bem, você sabia que é possível diminuir o valor do inventário?
Isso mesmo, na cidade de São Paulo por exemplo, é possível impetrar um mandado de segurança para discutir o valor do imposto de transmissão de causa mortis e doação incidente sobre os imóveis.
Se quiser saber mais a respeito, nesse texto, separamos 3 formas de diminuir o valor do inventário!
Afinal, quais são as 3 formas de diminuir valor do inventário?
As 3 formas de diminuir valor do inventário são:
Mandado de Segurança
Antes, precisamos explicar de uma forma bem simples o que é o mandado de segurança.
De acordo com o artigo 5, LXIX, da Constituição Federal, o Mandado de Segurança é instrumento utilizado para proteger direito líquido e certo, quando o responsável pela ilegalidade ou abuso de poder for autoridade pública ou agente de pessoa jurídica no exercício de atribuições do Poder Público.
Portanto, o mandado de segurança tem como objetivo de proteger direito líquido e certo do indivíduo, que não pode ser resolvido por habeas corpus ou habeas data.
Esta parte é bem técnica, mas chegamos a pergunta.
E como utilizar o mandado de segurança para diminuir o valor do inventário?
A cobrança do ITCMD (Imposto de Transmissão de Causa Mortis e Doação) é Estadual, de modo em que cada Estado aplica a porcentagem de uma forma. Por exemplo, no Estado de São Paulo, o valor cobrado de imposto é 4% sob o valor dos bens, para inventário e doação.
Entretanto, foi instituído o Decreto 55.002/09, que determinou que no Estado de São Paulo o valor base para ITCMD é o valor venal de referência instituído pelos Municípios e não o valor venal do imóvel, que consta no IPTU.
Até aí parece tudo normal, mas o problema é que o valor venal de referência é muito maior que o valor venal do imóvel, ou seja, aumenta o valor do imóvel e, por conseguinte, aumenta o imposto baseado nele.
Este decreto, contudo, é inconstitucional.
Isto porque, a Constituição Federal determina que o imposto só pode ser majorado por lei, nunca por decreto.
Dessa forma, caso seu inventário envolva imóveis na cidade de São Paulo, é possível diminuir o ITCMD a ser cobrado para o valor venal do imóvel e não valor venal de referência, através do Mandado de Segurança.
A diferença a ser paga é enorme, basta consultar o valor venal de referência e comparar com o valor venal que consta no IPTU, de modo em que o Mandado de Segurança é uma ótima forma de diminuir os valor do inventário!
Por que só consigo diminuir o valor do inventário por Mandado de Segurança na cidade de São Paulo?
A cidade de São Paulo não é a única, entretanto, não são muitas as que garantem esta possibilidade. A explicação é simples!
Geralmente as cidades não instituem valor venal de referência e valor venal de IPTU, mesmo no Estado de São Paulo.
Por isso, não existindo valor venal de referência, é sempre calculado o ITCMD pelo valor venal do IPTU.
Contratar um advogado especialista
Essa dica é extremamente importante: contratar um advogado especialista de sua confiança. Mas aqui, não falamos de advogados em geral, mas sim um que trabalhe com inventários e seja especialista neste tema específico.
Você deve questionar, o porquê um advogado especialista vai diminuir meus custos no inventário?
Um advogado irá te instruir da correta modalidade de inventário, por exemplo, de modo em que não terá gastos desnecessários com Cartório e depois com processo judicial.
Além disso, pela experiência com inventários, este profissional costuma conhecer atalhos e modalidades mais precisas, além de eventuais descontos e concessões de impostos e taxas
Essa dica também tem a ver com o ponto acima, do Mandado de Segurança.
O Mandado de Segurança parece um procedimento simples, porém é preciso instruí-lo da forma correta, com a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que declarou a inconstitucionalidade e o entendimento do Supremo Tribunal Federal.
Ademais, muitos advogados sequer conhecem essa possibilidade, pois não trabalham diariamente com este tema.
Optar pelo inventário extrajudicial
Nem sempre o inventário será extrajudicial, existem casos que infelizmente deverá seguir o tramite do Poder Judiciário, como por exemplo quando há conflito sobre a divisão dos bens. Por isso, fazer um testamento pode ser uma ideia a se pensar.
Entretanto, na maioria dos casos é possível fazer um inventário em Cartório,
Fazer o inventário extrajudicial é uma forma de diminuir custos quando comparado ao inventário judicial. Isso porque, no inventário extrajudicial o valor é tabelado de acordo com as normas de cada Estado, geralmente mais barato do que as taxas judiciárias.
Além dos gastos com Cartório e Imposto, também existem os honorários do seu advogado, que variam de acordo com a quantidade de herdeiros e bens existentes, também costumam ser mais caros na modalidade judicial.
Já o inventário judicial, além dos gastos com o ITCMD, devemos acrescentar o valor das custas judiciais, bem como de eventuais honorários de peritos e outras taxas menores. Nessa modalidade, os honorários advocatícios costumam ser mais caros, pois o procedimento é mais demorado e burocrático.
Nesse texto, separamos as 7 vantagens do inventário extrajudicial se quiser saber mais a respeito.
Se você precisa de ajuda ou está com dúvidas sobre um inventário ou outros temas sobre sucessão, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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Crimes Empresariais – 4 Cuidados Para os Empresários
Empreender no Brasil não é para os fracos, pois a burocracia é imensa, mas além dela, também existem crimes empresariais. Você sabia?
Pois é, alguns atos da administração podem fazer com que o administrador responda ações penais e, inclusive, pode ir preso.
Por isso, é bastante interessante ter cautela ao administrar sua empresa e conhecimento que alguns atos do dia a dia podem caracterizar crimes empresariais.
No texto de hoje falaremos sobre os mais corriqueiros crimes empresariais.
Crimes empresariais
Os crimes empresariais são aqueles praticados pelo administrador na gestão da empresa, geralmente relacionados a administração financeira, tributária e trabalhista do negócio.
Inclusive, alguns deles são relacionados aos crimes do colarinho branco, todavia, não são todos os crimes empresariais que, necessariamente, tem relação com a corrupção ou administradores de má-fé.
Isto porque, muitas vezes o gestor é apenas inábil e não tem o conhecimento e assessoria adequada, de modo em que opta por realizar determinadas práticas para controle financeiro.
Entretanto, estas medidas que, aparentemente são para se salvar em determinada crise financeira, são criminosas. Nestes casos, o empresário acredita que está apenas cometendo um ato que pode gerar multa, mas nunca a prisão.
Portanto, é fundamental contar com assessoria jurídica para sua empresa, pois o que parece ser apenas um ato que lhe renderá multa, na verdade, poderá te levar para a cadeia.
Aliás, estas práticas são extremamente comuns e muitos empreendedores caem nelas, em especial pequenas empresas, que não tem a indicação correta de um profissional habilitado.
Todos os crimes empresariais levam a prisão?
Como falaremos, nem todos os crimes empresariais, necessariamente, levarão a prisão.
Isto porque, o Brasil possui regras criminais bastante brandas, razão pela qual muitos crimes empresariais podem ser sanados com medidas administrativas.
Outrossim, em caso de ação penal, é possível realizar acordo com o Ministério Público em algumas delas, pois as penas são baixas.
Entretanto, isto poderá gerar uma grande perda de caixa para sua empresa, pois seja regularizando administrativamente ou fazendo acordo com o Ministério Público, sanar determinados crimes empresariais podem tomar boa fatia do seu negócio.
Assim, a melhor forma é se prevenir, pois a economia inicial pode acarretar grande rombo financeiro no futuro.
Agora, passaremos a falar dos crimes empresariais mais comuns.
Crime contra a ordem tributária
Este é, sem dúvida, o crime empresarial mais cometido, em especial para pequenas e médias empresas.
Regulamentado pela Lei 8.137/90, o crime contra a ordem tributária ocorre quando o administrador tenta de alguma forma fraudar os valores recebidos ou deixa de pagar determinado tributo.
Em síntese, como o nome já fala, qualquer tipo de fraude tributária e fiscal acarreta crime contra a ordem tributária.
Existe, obviamente, crimes mais graves, como a emissão de nota fiscal falsa no intuito de enganar o fisco.
Entretanto, qualquer ato que visa a fraude tributária pode se caracterizar crime, de modo em que é importante o administrador ficar atento.
Apropriação indébita previdenciária
O nome pode ser um pouco confuso, entretanto, é um crime bastante simples e comum.
Resumidamente, este crime é a prática de descontar do funcionário o pagamento de verba previdenciária e não repassar ao INSS.
Portanto, ainda que seja algo normal, esta prática é um crime empresarial prevista no artigo 168-A, do Código Penal, com pena relativamente alta, de 2 a 5 anos de prisão.
Ademais, este é um crime bastante fácil de se investigar, pois naturalmente os funcionários ingressarão com Reclamação Trabalhista e, com isso, um juiz observará a ausência de recolhimento previdenciário.
Assim, o ideal é de forma alguma deixar de repassar ao INSS o valor descontado dos funcionários.
Crimes contra a relação de consumo
Estes você já deve ter ouvido falar em outros lugares, certo? É bastante comum algumas pessoas utilizarem dos crimes na relação de consumo, inclusive em programas de televisão. É uma prática que costuma chamar a audiência.
Entretanto, de fato existem alguns crimes previstos no Código de Defesa do Consumidor que podem caracterizar crimes empresariais.
Na verdade, existem doze crimes específicos que podem ser caracterizados como crimes contra a relação de consumo:
- Omitir dizeres ou sinais ostensivos sobre a nocividade ou periculosidade de produtos, nas embalagens, nos invólucros, recipientes ou publicidade;
- Deixar de as autoridades a nocividade de determinados produtos expostos em mercado, caso tome conhecimento após a disponibilização aos consumidores;
- Prestar serviços de alta periculosidade contrariando determinação da autoridade competente;
- Disponibilizar informações falsas sobre os produtos;
- Promover publicidade enganosa;
- Realizar publicidade enganosa capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial a saúde ou segurança;
- Deixar de organizar dados que dão base a publicidade;
- Utilizar de ameaça, coação ou constrangimento físico e moral na cobrança de dívidas;
- Durante a reparação de produtos, instalar peças usadas sem que o consumidor saiba e autorize;
- Dificultar ou impedir acesso ao consumidor de seus dados eventualmente arquivados pela empresa;
- Deixar de corrigir informação constante sobre o consumidor que se saiba ser falsa;
- Deixar de entregar termo de garantia preenchido adequadamente e com especificações claras;
Veja que, embora se faça muito sensacionalismo com crimes contra a relação de consumo, perdendo a credibilidade, de fato é importante que o gestor tome certas cautelas, pois pode caracterizar um crime empresarial.
Lavagem de dinheiro
Este tópico talvez seja o crime mais comentado atualmente, quase todos os dias recebemos algum tipo de notícia sobre lavagem de dinheiro.
Aqui, ao contrário dos demais, não se trata de um crime específico dos administradores de empresa, todavia, eles são fundamentais na prática do delito.
Ademais, também não se trata de um crime empresarial vinculado a gestão do negócio, é necessário dolo específico para a lavagem de dinheiro.
Em síntese, lavagem de dinheiro é a prática de delitos econômicos com o objetivo de esconder a origem criminosa de ativos financeiros.
Por isso, o termo “lavagem de dinheiro” é intimamente vinculado ao objetivo, que é “limpar” os ativos para utilização como se lícito fossem.
Existe, inclusive, uma lei própria para este tipo penal, que é a 9.613/98.
Aqui, ao contrário dos outros crimes empresariais, as punições são maiores e é mais difícil de se livrar, de modo em que geralmente o condenado irá preso.
Como regularizar minha empresa e evitar punições pelos crimes empresariais?
Com exceção da lavagem de dinheiro, os demais crimes citados neste artigo podem ser regularizados, seja com o pagamento e retificação dos impostos, recolhimento de verbas previdenciárias ou adequando sua empresa ao Código de Defesa do Consumidor.
Para isso, é essencial contar com especialistas nestes temas, a fim de garantir a segurança do seu negócio e também a sua.
Portanto, caso você precise de ajuda e esteja procurando um escritório para te auxiliar e aplicar todas as metodologias de inovação jurídica disponíveis no mercado, entre em contato conosco. Temos uma equipe multidisciplinar pronta para te auxiliar e atender em todas as demandas.
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Contrato de Locação – 5 Garantias Aceitas
As garantias legais aceitas no contrato de locação são regulamentadas pela Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, que trata sobre a relação de aluguel de imóveis, seja residencial ou comercial.
De acordo com a legislação, existem 4 garantias do contrato de locação, todavia, com a modernização dos contratos, também incluímos uma garantia que está se tornando corriqueira – o cartão de crédito.
Essa garantia não é prevista na Lei do Inquilinato, contudo, pode ser usada no contrato de locação caso o locador esteja de acordo.
Dessa forma, no texto de hoje vamos tratar sobre 5 garantias aceitas no contrato de locação e explicar todas elas!
Antes das 5 garantias aceitas no contrato de locação, vamos entender o que é a garantia
Em síntese, a garantia locatícia como o próprio nome sugere, é para garantir ao locador que inquilino de fato irá cumprir com todo pagamento das despesas do imóvel.
Caso não cumpra com o pagamento das despesas, o locador poderá se utilizar da garantia que fixada no contrato de locação, a fim de não sair no prejuízo.
A garantia não é obrigatória, a própria lei dispõe que o locador pode exigir do locatário alguma das modalidades de garantia.
Outro ponto importante é que é vedado mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Portanto, o inquilino não pode colocar um fiador e exigir também o seguro, pois são duas modalidades de garantia, de modo em que o contrato é considerado nulo.
Passamos agora as 5 garantias aceitas no contrato de locação:
1 – Caução
A caução é a primeira modalidade prevista na lei.
Assim, a garantia caução é dada pelo inquilino, através seus próprios bens, sejam móveis ou imóveis, depende do que o locador aceitar. Geralmente essa modalidade se utiliza do depósito de três meses de aluguel antecipado.
Caso o locador aceite como caução algum outro imóvel que está no nome do inquilino, o correto é averbar o contrato de locação na matrícula da respectiva propriedade, perante o Cartório de registro de Imóveis competente, para que conste a informação de que ele foi dado em caução.
Dessa forma, caso o inquilino fique inadimplente o imóvel será a garantia do locador, de modo em que terá “proteção” contra bloqueios de terceiros que surjam, pois sua caução foi registrada antes.
Por isso é tão importante averbar o contrato na matrícula do imóvel, para que de fato garanta o imóvel, em caso de inadimplência, não causando nenhuma discussão futura.
Na hipótese de a garantia ser o pagamento antecipado de três aluguéis, em caso de inadimplência, o valor será direcionado para pagamento dos débitos.
2 – Fiança
Talvez a garantia mais conhecida seja a fiança.
Com a fiança, um terceiro não beneficiado pelo contrato é responsável por garantir o pagamento das despesas do imóvel, caso o inquilino não as cumpra.
Portanto, essa terceira pessoa, chamada de fiador, deve assinar também o contrato de locação e estar ciente de suas obrigações, caso o inquilino fique inadimplente.
Existem alguns locadores que exigem que o salário do fiador seja 3x maior que o valor do aluguel, por exemplo, ou que ele tenha algum imóvel sem nenhuma restrição.
Outra curiosidade importante é que se você é fiador e o inquilino não paga os alugueis, caso você também se recuse, o locador pode ajuizar uma ação para cobrar, de modo em que seu imóvel, mesmo que seja o único, não é considerado como bem de família e pode inclusive ser penhorado. Isto, claro, se este imóvel foi dado em garantia.
Nesse texto falamos sobre o bem de família do fiador no contrato de locação, se quiser saber mais a respeito.
3 – Seguro fiança locatícia
A terceira modalidade prevista na Lei do Inquilinato é o seguro fiança.
O seguro fiança é contratado pelo inquilino como garantia para dar segurança ao locador do imóvel, que caso o inquilino fique inadimplente em alguma de suas obrigações, o seguro responderá por este.
Como qualquer seguro, é preciso renová-lo depois de um tempo, de modo em que é essencial prever isso no contrato de locação, que o inquilino será responsável todo ano por renovar o seguro e apresentar a carta ao locador, por exemplo.
A diferença desse seguro para um seguro de carro, por exemplo, é que o seguro fiança quem contrata é o inquilino para dar maior segurança ao locador, já o seguro do carro o contratante visa segurança a si próprio.
4 – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
A quarta modalidade prevista em lei é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Essa garantia nada mais é quando o inquilino entrega ao locador quotas de investimentos, de modo em que este receberá os investimentos ao longo da vigência do contrato de locação ou por algum tempo determinado, previsto em contrato.
Para formalizar a garantia, é necessário que o inquilino faça um termo de cessão fiduciária com o locador como credor fiduciário, acompanhado de uma via do contrato de locação.
Porém, caso as quotas não cubram a inadimplência do contrato de locação, nada impede que o locador ajuíze uma ação para cobrar a diferença.
Esta modalidade, contudo, é pouco usada no dia a dia, pois além de não ser prática, não é todo mundo que tem quotas de fundo de investimentos para dar em garantia.
5 – Cartão de crédito – A nova garantia do contrato de locação
Por último, a garantia que não está prevista na Lei do Inquilinato, mas que vem sendo utilizada: cartão de crédito.
Já existem empresas, como a CredPago que intermedia a garantia por cartão de crédito.
Assim, o inquilino deve procurar uma dessas empresas e conhecer as regras específicas ofertadas no mercado.
O limite do cartão de crédito do inquilino deve ser 4 vezes maior que o valor da locação, por exemplo.
Outro ponto importante é que essa garantia depende da concordância do locador e vem se tornando comum, pois é menos burocrática e muito segura.
Trouxemos 5 garantias aceitas no contrato de locação, todavia conforme a modernização dos contratos, podem surgir novas hipóteses que não estão previstas na lei, como por exemplo a do cartão de crédito.
Se você tiver qualquer dúvida a respeito das garantias ou precisar de ajuda para redigir o contrato de locação, entre em contato conosco!
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