Área de Preservação Permanente – Entenda o que é
A área de preservação permanente (APP) é uma área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas, é o que dispõe o inciso II, do artigo 3º, da Lei 12.651.
Dessa forma, a área de preservação permanente possuí o objetivo de atender o direito de todos a um meio ambiente ecologicamente equilibrado, conforme previsto na Constituição Federal.
Assim, na área de preservação permanente, como o próprio nome sugere, não se deve explorar economicamente, pois são áreas naturais e intocáveis, que devem ser preservadas.
Portanto, no texto de hoje vamos explicar a área de preservação permanente (APP).
Qual a função da área de preservação permanente?
A área de preservação permanente visa garantir o equilíbrio do meio ambiente, que é um direito de todo brasileiro, inclusive muito buscado atualmente em cenário internacional.
A Constituição Federal, no seu artigo 225 dispõe que“Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá- lo para as presentes e futuras gerações.”
Portanto, é função de toda população e do Estado proteger o meio ambiente!
É importante ressaltar que se trata de uma área extremamente protegida, onde é proibido construir, plantar, explorar de forma econômica, ainda que para programas de colonização e reforma agrária.
Quais são as áreas de preservação permanente?
A Lei 12.651/2021, conhecida como Código Florestal, dispõe um rol no seu artigo 4º sobre o que é considerado área de preservação permanente, em zonas ruais e urbanas, vejamos:
- · As faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de:
a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10 (dez) metros de largura;
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;
c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;
d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;
e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura superior a 600 (seiscentos) metros;
- · Áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura mínima de:
a) 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d’água com até 20 (vinte) hectares de superfície, cuja faixa marginal será de 50 (cinquenta) metros;
b) 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;
- · No entorno dos reservatórios d’água artificiais, decorrentes de barramento ou represamento de cursos d’água naturais, na faixa definida na licença ambiental do empreendimento;
- · No entorno das nascentes e dos olhos d’água perenes, qualquer que seja sua situação topográfica, no raio mínimo de 50 (cinquenta) metros;
- · Encostas ou partes destas com declividade superior a 45º , equivalente a 100% (cem por cento) na linha de maior declive;
- · Restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;
- · Manguezais, em toda a sua extensão;
- · Bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha de ruptura do relevo, em faixa nunca inferior a 100 (cem) metros em projeções horizontais;
- No topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mínima de 100 (cem) metros e inclinação média maior que 25º, as áreas delimitadas a partir da curva de nível correspondente a 2/3 (dois terços) da altura mínima da elevação sempre em relação à base, sendo esta definida pelo plano horizontal determinado por planície ou espelho d’água adjacente ou, nos relevos ondulados, pela cota do ponto de sela mais próximo da elevação;
- Áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a vegetação;
- Em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de 50 (cinquenta) metros, a partir do espaço permanentemente brejoso e encharcado.
Exceções para intervir na área de preservação permanente
Conforme ressaltado, o legislador instituiu a área de preservação permanente como uma forma de proteger o meio ambiente e os recursos naturais existentes nas propriedades.
Dessa forma, é proibido construir, plantar ou explorar atividade econômica, ainda que para famílias inscritas em programas de colonização e reforma agrária.
No entanto, existem exceções para intervir na área de preservação permanente que estão previstas no próprio Código Florestal, são elas:
- Utilidade pública;
- Interesse social;
- Baixo impacto ambiental.
Vejam o que essas exceções significam:
Utilidade pública
Considera utilidade pública nos termos do Código Florestal:
- Atividades de segurança nacional e proteção sanitária;
- Obras de infraestrutura destinadas às concessões e aos serviços públicos de transporte, sistema viário, inclusive aquele necessário aos parcelamentos de solo urbano aprovados pelos Municípios, saneamento, energia, telecomunicações, radiodifusão, bem como mineração, exceto, neste último caso, a extração de areia, argila, saibro e cascalho;
- Atividades e obras de defesa civil;
- Atividades que comprovadamente proporcionem melhorias na proteção das funções ambientais referidas no inciso II deste artigo;
- Outras atividades similares devidamente caracterizadas e motivadas em procedimento administrativo próprio, quando inexistir alternativa técnica e locacional ao empreendimento proposto, definidas em ato do Chefe do Poder Executivo federal.
Interesse social
O interesse social como exceção da área de preservação permanente são:
- Atividades imprescindíveis à proteção da integridade da vegetação nativa, tais como prevenção, combate e controle do fogo, controle da erosão, erradicação de invasoras e proteção de plantios com espécies nativas;
- Exploração agroflorestal sustentável praticada na pequena propriedade ou posse rural familiar ou por povos e comunidades tradicionais, desde que não descaracterize a cobertura vegetal existente e não prejudique a função ambiental da área;
- Implantação de infraestrutura pública destinada a esportes, lazer e atividades educacionais e culturais ao ar livre em áreas urbanas e rurais consolidadas, observadas as condições estabelecidas nesta Lei;
- Regularização fundiária de assentamentos humanos ocupados predominantemente por população de baixa renda em áreas urbanas consolidadas, observadas as condições estabelecidas na Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009;
- Implantação de instalações necessárias à captação e condução de água e de efluentes tratados para projetos cujos recursos hídricos são partes integrantes e essenciais da atividade;
- Atividades de pesquisa e extração de areia, argila, saibro e cascalho, outorgadas pela autoridade competente;
- Outras atividades similares devidamente caracterizadas e motivadas em procedimento administrativo próprio, quando inexistir alternativa técnica e locacional à atividade proposta, definidas em ato do Chefe do Poder Executivo federal.
Atividades de baixo impacto ambiental
As atividades de baixo pacto ambiental também consta como uma exceção a área de preservação permanente, sendo elas:
- Abertura de pequenas vias de acesso interno e suas pontes e pontilhões, quando necessárias à travessia de um curso d’água, ao acesso de pessoas e animais para a obtenção de água ou à retirada de produtos oriundos das atividades de manejo agroflorestal sustentável;
- Implantação de instalações necessárias à captação e condução de água e efluentes tratados, desde que comprovada a outorga do direito de uso da água, quando couber;
- Implantação de trilhas para o desenvolvimento do ecoturismo;
- Construção de rampa de lançamento de barcos e pequeno ancoradouro;
- Construção de moradia de agricultores familiares, remanescentes de comunidades quilombolas e outras populações extrativistas e tradicionais em áreas rurais, onde o abastecimento de água se dê pelo esforço próprio dos moradores;
- Construção e manutenção de cercas na propriedade;
- Pesquisa científica relativa a recursos ambientais, respeitados outros requisitos previstos na legislação aplicável;
- Coleta de produtos não madeireiros para fins de subsistência e produção de mudas, como sementes, castanhas e frutos, respeitada a legislação específica de acesso a recursos genéticos;
- Plantio de espécies nativas produtoras de frutos, sementes, castanhas e outros produtos vegetais, desde que não implique supressão da vegetação existente nem prejudique a função ambiental da área;
- Exploração agroflorestal e manejo florestal sustentável, comunitário e familiar, incluindo a extração de produtos florestais não madeireiros, desde que não descaracterizem a cobertura vegetal nativa existente nem prejudiquem a função ambiental da área;
- Outras ações ou atividades similares, reconhecidas como eventuais e de baixo impacto ambiental em ato do Conselho Nacional do Meio Ambiente – CONAMA ou dos Conselhos Estaduais de Meio Ambiente.
Portanto, a área de preservação permanente é praticamente intocável, sendo poucas as exceções de acordo com o Código Florestal. Se tem alguma dúvida ou precisa de ajuda relacionada às APPs, entre em contato conosco.
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Ordem de Despejo – Qual é o momento certo de pedir?
A ordem de despejo acontece através de um processo judicial, ou seja, quando o proprietário do imóvel entra com o que chamamos de ação de despejo, que é regulamentada pela Lei 8.245/91.
Assim, quando o proprietário busca retirar o inquilino do imóvel, a fim de ocupá-lo novamente, seja porque finalizou o prazo do contrato ou porque há atraso de pagamento, utiliza-se a ordem de despejo.
Porém, é muito importante analisar o que consta no contrato de locação firmado entre as partes, para que o proprietário não descumpra nenhuma das cláusulas ao buscar a ordem de despejo.
Aliás, sabemos que muitas pessoas ainda possuem o costume de alugar um imóvel sem contrato assinado, apenas na base da confiança, todavia, esta atitude não é indicada, tendo em vista a proteção do proprietário com o imóvel.
Dessa forma, preparamos o texto para acabar com as dúvidas sobre a famosa ordem de despejo.
Ordem de despejo – entenda o que é
Ordem de despejo, resumidamente, é a determinação judicial para que o inquilino desocupe o imóvel, a fim de que o proprietário reassuma a posse do imóvel.
Para isso, utiliza-se da ação de despejo, que está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta a relação locatícia.
Logo no começo da Lei é disposto que “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, caso o inquilino não saia de forma amigável, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a Ação de Despejo para que o juiz conceda a ordem de despejo.
No procedimento judicial é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não é necessário aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado. Portanto, é possível obter a ordem de despejo e, por conseguinte, reaver o imóvel logo no início do processo.
Entretanto, esta hipótese necessita de algumas observações, como faremos mais à frente e, na maioria dos casos, o locador precisa prestar caução e realizar o depósito judicial no processo de valor referente a três meses de aluguel.
Hipóteses de liminar na ordem de despejo
Não são todas as hipóteses na Ação de Despejo que aceitam a liminar, a Lei dispõe em 9 incisos, mas vamos colocar as mais conhecidas:
- A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de qualquer garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
- A morte do inquilino, sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas;
- Caso o locador tenha notificado o inquilino para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias e ele não tenha apresentado, à fim de manter a segurança do contrato;
- O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.
Dessa forma, é possível pedir a liminar e o inquilino será obrigado a desocupar o imóvel logo no início do processo, contudo, é necessário que o motivo da desocupação esteja previsto na Lei expressamente, conforme tópicos acima.
Aliás, muitas pessoas acreditam que com a falta de pagamento do aluguel será ajuizada a Ação de Despejo com pedido de liminar para desocupação, mas se não cumprir os requisitos a liminar não será deferida.
Oportuno, ainda, destacar que caso a liminar seja deferida e posteriormente o locador perca o processo, deverá pagar multa, normalmente estipulada no valor de 3 (três) aluguéis.
Hipóteses mais comum
O proprietário pode pedir a ordem de despejo pela falta de pagamento do aluguel ou de outras obrigações estipuladas no contrato de locação.
Essa, na verdade, é a hipótese mais comum de despejo, seja por conta de locação comercial ou residencial.
Isto porque, após um dia de atraso no aluguel ou no pagamento das taxas combinadas em contrato, como por exemplo água, luz e IPTU, o locador já pode pedir a ordem de despejo.
Inclusive, é possível o locador pleitear pela rescisão da locação e cobrança dos aluguéis na mesma Ação de Despejo, desde que inclua o fiador no processo para responder ao pedido de cobrança, devendo também apresentar cálculo discriminando o valor do débito.
No entanto, a Lei também dispõe que é possível que inquilino e fiador evitem a rescisão da locação, caso realize o pagamento no prazo de 15 dias do débito atualizado, mediante depósito judicial.
Portanto, a legislação autoriza o inquilino a permanecer no imóvel, caso seja de se interesse, desde que realizado o pagamento e obrigações estipuladas em contrato.
Entretanto, é importante ressaltar que como todo processo, existem prazos e regras para o inquilino cumprir e, se deixar de fazê-las, será despejado.
Além disso, aguardar o despejo para pagar o aluguel e cumprir as obrigações é extremamente ruim, pois a ação trará muitos gastos com advogados, custas processuais e sucumbência.
Por fim, outra hipótese comum para o locador buscar a ordem de despejo é quando o inquilino descumpre uma das cláusulas do contrato, como por exemplo deixar de custear alguma reforma necessária prevista no pacto entre as partes ou não fazer seguro para o imóvel durante a locação.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Adjudicação compulsória – Como proteger seu imóvel
A ação de adjudicação compulsória visa proteger o comprador, que adquiriu um imóvel através de um contrato particular por exemplo, e o vendedor por algum motivo não transferiu o imóvel.
É isso mesmo que você leu, o contrato particular firmado entre o comprador e o vendedor não basta para que você seja o proprietário de fato do imóvel, é necessário formalizar uma escritura pública transmitida pelo vendedor no cartório de notas. Entenda neste texto.
Entretanto, algumas vezes o vendedor cria empecilhos para passar a escritura, vem à óbito ou ele simplesmente some, de modo em que é necessário regularizar o imóvel através da ação que chamamos de adjudicação compulsória.
O tema parece um pouco complexo, principalmente porque envolve contrato particular, escritura pública, matrícula, que são termos que muitas vezes são confundidos entre si.
Assim, no texto de hoje vamos te mostrar como regularizar esse imóvel através da ação de adjudicação compulsória, quando o vendedor não transferir o imóvel ao comprador.
O que é a ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Antes de colocar as hipóteses mais recorrentes da adjudicação compulsória é importante destacar que apenas um contrato particular constando valor, regras da aquisição do imóvel, mesmo que com firma reconhecida pelo Cartório de Notas, não é válido para tornar como proprietário oficial do imóvel na matrícula.
Calma que vamos explicar o motivo!
Segundo o Código Civil para você ser considerado proprietário do imóvel precisa constar seu nome na matrícula do imóvel, que é arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, mesmo que tenha um contrato particular averbado na matrícula, continua não sendo seu dono nos termos da Lei. Isto porque, no Brasil qualquer tipo de registro ou averbação na matrícula de um imóvel só pode ser realizada mediante a uma escritura pública ou decisão judicial.
Assim, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Dessa forma, a ação de adjudicação compulsória tem o objetivo de obrigar o vendedor ou seus herdeiros a transferir o imóvel, substituindo a escritura pública realizada no Cartório de Notas por uma decisão do próprio juiz.
Outro ponto importante, não basta redigir a escritura pública ou obter a decisão judicial, precisa averbar esse documento na matrícula que fica no Cartório de Registro de Imóveis, se não a sua propriedade não estará regularizada de fato.
Exemplos e requisitos da ação
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Antes de colocar as hipóteses mais recorrentes da adjudicação compulsória é importante destacar que apenas um contrato particular constando valor, regras da aquisição do imóvel, mesmo que com firma reconhecida pelo Cartório de Notas, não é válido para tornar como proprietário oficial do imóvel na matrícula.
Calma que vamos explicar o motivo!
Segundo o Código Civil para você ser considerado proprietário do imóvel precisa constar seu nome na matrícula do imóvel, que é arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, mesmo que tenha um contrato particular averbado na matrícula, continua não sendo seu dono nos termos da Lei. Isto porque, no Brasil qualquer tipo de registro ou averbação na matrícula de um imóvel só pode ser realizada mediante a uma escritura pública ou decisão judicial.
Assim, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Dessa forma, a ação de adjudicação compulsória tem o objetivo de obrigar o vendedor ou seus herdeiros a transferir o imóvel, substituindo a escritura pública realizada no Cartório de Notas por uma decisão do próprio juiz.
Outro ponto importante, não basta redigir a escritura pública ou obter a decisão judicial, precisa averbar esse documento na matrícula que fica no Cartório de Registro de Imóveis, se não a sua propriedade não estará regularizada de fato.
Exemplos e requisitos da ação de adjudicação compulsória
Inicialmente, vamos começar com os exemplos que mais vemos na prática, porque pode parecer um pouco distante, mas existem muitas pessoas que têm problemas com o vendedor ao solicitar a assinatura da escritura pública:
- Na hipótese do vendedor se recusa transmitir o imóvel através de escritura pública, mesmo com o comprador cumprido com o pagamento, seja por qualquer justificativa;
- Quando o vendedor falece sem ter transferido o imóvel;
- Ocorre se o comprador não localiza o vendedor para que seja feita a transferência.
Dessa forma, caso um dos exemplos ocorra, o ideal é buscar o auxílio de um advogado para assessorar com a regularização do imóvel, que neste caso será a ação de adjudicação compulsória.
A ação de adjudicação compulsória está prevista no Código Civil, nos artigos 1.417 e 1.418:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Para o ajuizamento da ação é necessário comprovar que existe um contrato particular (promessa de compra e venda), formalizado através de instrumento público ou particular e que nenhuma das partes tenham pactuado o arrependimento com relação a promessa de compra e venda.
Portanto, a adjudicação compulsória visa proteger o comprador do imóvel para que ele se torne o proprietário de fato, averbando a venda do imóvel ao efetivo comprador através de decisão judicial.
Não registrei a promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, e agora?
O ideal é fazer a averbação na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis de qualquer movimentação referente ao imóvel. Aliás, aqui nesse texto explicamos a importância de uma assessoria na compra de um imóvel e todos os cuidados que devem ser tomados, pois podem surgir alguns problemas com o vendedor.
No entanto, não precisa se preocupar caso você não tenha registrado a promessa de compra e venda na matrícula. Atualmente existe uma Súmula do Superior Tribunal de Justiça que entende que não é obrigatório este registro para a ação de adjudicação compulsória.
Isto porque, conforme explicamos, a ação de adjudicação compulsória visa proteger o comprador, então não faz sentido deixar de fora aquele comprador que por um lapso não averbou o contrato na matrícula do imóvel.
A Súmula dispõe que: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
Por isso, se o vendedor não transferir o imóvel através de escritura pública para averbação na matrícula e você precisa regularizar isso, basta buscar um advogado especialista em direito imobiliário para te ajudar.
Lembrando, por fim, é de extrema importância ter o imóvel regularizado, pois evita dissabores e gastos na defesa da propriedade, além de garantir maior agilidade na hora da venda. Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Desapropriação – Como obter o melhor valor no seu imóvel
Desapropriação é a medida na qual o Poder Público adquire bem móvel ou imóvel de uma pessoa, em razão de necessidade ou utilidade pública, bem como interesse social. Esta medida, aliás, possui até mesmo uma lei especifica que trata exclusivamente do assunto.
É necessário, todavia, que o Poder Público pague indenização justa ao proprietário, de acordo com o valor do bem praticado pelo mercado.
Entretanto, o que se observa corriqueiramente é a desvalorização dos bens desapropriados, a fim de que não seja paga a indenização justa ao proprietário.
Neste artigo, portanto, iremos abordar a desapropriação de bens imóveis, demonstrando as melhores estratégias para obter a melhor valorização possível.
Desapropriação Judicial
Iremos, inicialmente, falar sobre o processo de desapropriação de imóveis na modalidade judicial.
Isto porque, a desapropriação pode ser realizada de forma amigável e extrajudicial. Todavia, esta hipótese é a que menos observamos, uma vez que o Poder Público desvaloriza os imóveis na tentativa de adquiri-lo em valor extremamente baixo.
A desapropriação se inicia com um decreto desapropriatório, que é basicamente o lançamento ato do Poder Público que declara o interesse do Estado em determinada propriedade, justificando a necessidade pública ou interesse social. Este decreto deve ser publicado no Diário Oficial.
Feito isto, iniciam-se as tratativas para a desapropriação, que podem ocorrer mediante a intermediação de empresa estatal interessada ou do próprio Poder Público, que poderá resultar no acordo para desapropriação ou na medida judicial para desapropriar o imóvel.
Distribuída a ação, o Estado irá demonstrar o valor que entende devido para o imóvel e, em boa parte dos casos, realizará o depósito judicial, de modo em que o Poder Judiciário poderá conceder liminar para que você seja obrigado a entregar seu imóvel ao Estado.
Assim, através de um procedimento bastante rápido, o Poder Público estará na posse de seu imóvel e suas chances de valorizá-lo devidamente diminuem.
Por esta razão a assessoria de um advogado especialista desde o início do processo é imprescindível, a fim de garantir a correta valorização da propriedade e impedindo prejuízos enormes, conforme falaremos a seguir.
Como valorizar o imóvel que será desapropriado
Em razão do procedimento rápido para desapropriação judicial de um imóvel, as medidas devem ser tomadas de forma célere, a fim de garantir a melhor valorização da propriedade.
Por isso, logo de início, deve ser pleiteada a realização de prova pericial na propriedade, para garantir a avaliação por um profissional da área e imparcial, que será designado pelo juiz.
Isto porque, a tendência é que o Poder Público precifique seu bem muito abaixo da média, já observamos casos em que a propriedade foi avaliada pelo Estado em montante até dez vezes menor em relação ao perito.
Existe, ademais, estratégias processuais que permitem a precificação do imóvel de forma antecipada, antes mesmo que o Estado ingresse com ação de desapropriação.
No entanto, seja através de medida cautelar ou na própria desapropriação, a realização de perícia para avaliação do imóvel é indispensável para obter a melhor valorização possível.
Outrossim, muitas vezes contratar um profissional avaliador autônomo, para agir como assistente técnico do perito judicial e precificar sua propriedade é de grande valia, garantindo também a obtenção de valorização maior no seu bem.
Assim, em razão do alto valor e risco de desvalorização da sua propriedade, estas cautelas devem ser tomadas, permitindo que seu bem avaliado de forma correta.
Por fim, ser assistido por um advogado especialista neste assunto é tão importante quanto, pois ele é quem tomará as medidas judiciais cabíveis e conduzirá o processo até o recebimento de sua indenização.
Desapropriação Indireta
Imagina a hipótese do Poder Público se apropriar de seu bem sem ingressar com uma ação para isso ou sequer pagar a devida indenização. Este é o caso que chamamos de desapropriação indireta.
Veja que, apesar de parecer algo esdruxulo e impossível, é algo corriqueiro e que acontece com bastante frequência, seja com a apropriação direta do seu bem ou com a realização de obras que afetem sua propriedade, impedindo que você usufrua dela.
Aliás, a situação é tão corriqueira a ponto de existir até súmulas do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal que falam sobre o tema, inacreditável né?
Bom, nestes casos é também possível obter indenização e valorização do seu imóvel. Contudo, quem entrará com ação contra o Estado será você, pedindo que um juiz declare que ocorreu a desapropriação indireta, bem como avalie o valor correto da sua propriedade, a fim de que seja indenizado.
Ademais, o procedimento para perícia do seu imóvel deve obedecer a mesma regra anterior, um profissional independente será nomeado pelo juiz, você poderá também nomear um assistente técnico.
Por fim, a importância de um advogado especialista neste procedimento é tão importante quanto no outro, ele será responsável por te representar judicialmente, comprovar que a desapropriação ocorreu e conduzir os procedimentos para garantir a melhor avaliação da sua propriedade.
Desapropriação para reforma agrária
A desapropriação para fins de reforma agrária também é uma hipótese que existe, serve para, como o próprio nome diz, realizar reforma agrária em propriedades rurais que não são produtivas e, por este motivo, não cumprem sua função social.
Nesta hipótese, a Autarquia Federal que representa o Estado é o INCRA, que conduzirá os processos de fiscalização, procedimento administrativo e, por fim, ingressará com ação de desapropriação.
Aqui, todavia, é possível impedir que a ação de desapropriação seja julgada procedente, desconstituindo eventual laudo elaborado pelo INCRA.
Entretanto, este processo é bastante difícil e deve ser conduzido por um advogado especialista e experiente no tema, uma vez que a fiscalização realizada pelo INCRA geralmente prevalece.
Por isso, é necessário preparar defesa focada em comprovar eventuais falhas no procedimento da Autarquia Federal, demonstrando que a propriedade rural é inequivocamente produtiva, atendendo sua função social.
Por fim, caso a desapropriação seja de fato efetivada, o procedimento de avaliação do imóvel segue a mesma regra citada, com perito indicado pelo juiz e devendo ser empreendidas todas as técnicas possíveis para garantir a melhor avaliação da propriedade.
Esperamos que este texto tenha esclarecido suas principais dúvidas. Se precisar de ajuda ou tem alguma pergunta, nos envie uma mensagem ou e-mail.
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O síndico é obrigado a prestar contas
A resposta para o artigo seria – Sim, o síndico é obrigado a prestar contas, no entanto, o procedimento não é tão simples quanto esta resposta, pois o procedimento é mais complexo do que parece. Esta, inclusive, não é sua única atribuição, como vamos falar um pouco mais abaixo.
Infelizmente, alguns síndicos acreditam que tem o direito de fazer o que querem, simplesmente pelo fato de ter sido escolhido pelos condôminos para representá-los.
Ademais, é notável que houve um aumento dos chamados “condomínios clubes” e, com eles surgiram novos conflitos e, principalmente, problemas com os síndicos.
Assim, caso o síndico não queira prestar contas ou deixe de cumprir alguma de suas atribuições, existem mecanismos para obrigá-lo, e é o que vamos falar neste artigo.
O síndico não quer prestar contas, o que fazer?
Síndico é a pessoa responsável por administrar o condomínio, não necessariamente será um morador, pode ser alguém de fora e contratado especificamente para o cargo. O prazo de sua administração não será superior a dois anos, podendo renovar-se.
Feito essa explicação inicial, é importante destacar que está previsto no Código Civil, que é de competência do síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigida.
Portanto, não existe a possibilidade do síndico se negar a prestar contas, pois é obrigatório por força de lei e qualquer morador pode exigir quando quiser, não precisa aguardar um ano.
No entanto, não é incomum a situação em que o síndico se nega a prestar contas, sob a justificativa que é responsabilidade dele a administração do prédio, pois foi escolhido para tal função. Então surge a dúvida.
O que fazer neste caso?
O primeiro passo é sempre tentar a conversa de forma amigável, informar que é dever dele a prestação de contas, que inclusive está previsto no Código Civil.
No entanto, caso não funcione a amistosa, qualquer morador pode enviar uma notificação extrajudicial ao síndico, ou seja, fazer uma carta, colocar o motivo pelo qual ele é obrigado a prestação de contas (com o artigo do Código Civil que vamos colocar abaixo) e oferecer um prazo para entregar o relatório. Salientamos, todavia, que é recomendado contratar um advogado para isso, mas não é obrigatório.
Em seguida, se a notificação extrajudicial não funcionar, é possível convocar uma assembleia com comparecimento mínimo de ¼ dos moradores.
Para tanto, é necessário realizar um comunicado e fixá-lo em local público e de fácil acesso no condomínio, como elevadores, áreas sociais, portaria, etc.
Ademais, no comunicado deve obrigatoriamente colocar o local, data e horário da realização da assembleia, o assunto que irá tratar e principalmente comunicar todos os moradores para que compareçam.
Feito a assembleia e respeitando os critérios acima, é possível destituir o síndico que não está cumprindo com o dever de prestar contas, caso haja voto da maioria absoluta dos membros.
Não esqueça, a assinatura dos moradores é essencial.
É imprescindível sempre que os moradores que compareceram assinem ata confirmando que estavam presentes e votaram, a fim de evitar qualquer nulidade e comprovar o voto.
Por fim, caso a assembleia não aconteça com ¼ dos moradores, é possível que qualquer condômino busque o Poder Judiciário para que convoque uma assembleia, a fim de aprovar ou não as contas do síndico.
Lembrando, não cabe ao juiz aprovar as contas do síndico, este é um ato exclusivo dos condomínios. Deste modo, cabe ao Poder Judiciário apenas determinar a convocação da assembleia.
Portanto, se o síndico recusar-se a prestar contas, saiba que você está amparado pela Lei e existem mecanismos para obriga-lo. Ainda, se comprovado que houve irregularidade com as contas, é possível ajuizar uma ação em face do síndico para que se responsabilize pelos prejuízos causados.
Quais são os deveres do síndico?
Tanto o Código Civil, quanto a Lei 4.591 de 1964, conhecida como Lei do Condomínio, dispõe sobre as atribuições do síndico.
Assim, o artigo 1.348 do Código Civil, dispõe que é de competência do síndico:
- Convocar assembleia dos condôminos;
- Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação.
Dessa forma, observamos que o síndico não é apenas o responsável pelas contas do condomínio, mas também tem diversas tarefas importantes, como por exemplo fazer cumprir o regimento interno.
E caso o síndico não cumpra uma de suas obrigações, você como morador tem todo direito de questionar e reivindicar, conforme falamos no tópico acima.
O que pode ser feito para evitar conflito na prestação de contas?
Por mais que o síndico possua diversos deveres, o mais polêmico sempre será o de prestação de contas.
Então, é possível que através de assembleia criem um conselho fiscal, que será composto por três membros, eleitos por prazo não superior a dois anos, que terá competência de fazer pareceres sobre as contas do síndico.
Assim, com a criação deste conselho, é possível ter mais transparência dentro do condomínio, pois sua função será de fiscalizar e prestar auxílio ao síndico, evitando futuros conflitos.
No entanto, é importante frisar que a criação do conselho não é obrigatória, depende do interesse do condomínio, mas é uma forma muito útil de cooperar com o síndico e fiscalizá-lo ao mesmo tempo.
Esperamos que este texto tenha esclarecido suas principais dúvidas. Se precisar de ajuda ou tem alguma pergunta, nos envie uma mensagem ou e-mail.
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Usucapião – judicial ou extrajudicial
Usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial (sem um juiz) ou judicial (através do Poder Judiciário. No entanto, ainda existem muitas dúvidas sobre esse tema e se a melhor forma é a usucapião judicial ou extrajudicial.
O assunto é complexo, mas vamos sanar as principais dúvidas, quanto aos valores, espécies e como funciona a usucapião por processo judicial ou no Cartório.
De início, precisamos falar melhor sobre as duas formas diferentes, que são a usucapião judicial ou extrajudicial.
Como a palavra já fala, judicial é feito diretamente com um juiz, através de um processo no fórum, extremamente complexo e demorado.
No entanto, o novo procedimento de usucapião extrajudicial surgiu em 2015 e é feito sem a necessidade de intervenção de um juiz, diretamente no cartório, de forma mais simples e rápida.
Porém, não são em todos os casos que podemos utilizar da usucapião extrajudicial, muitas vezes a melhor estratégia é buscar o Poder Judiciário para o procedimento e é o que vamos mostrar para vocês.
Já sabe a diferença entre usucapião judicial ou extrajudicial e quer entender como eles funcionam? Clique aqui que separamos um texto para o judicial e aqui temos um artigo sobre o extrajudicial.
O assunto parece um pouco complicado, e realmente é, existem até juristas que afirmam que tem mais de 10 espécies de usucapião, que confusão né?
Mas calma! Vamos juntos nesse texto entender tudo sobre o tema.
Qual devo utilizar – usucapião judicial ou extrajudicial?
Em síntese não existe uma regra, sobre utilizar a usucapião judicial ou extrajudicial. É imprescindível que um advogado análise quais documentos você tem junto das informações de como adquiriu a posse do imóvel.
Só assim, esse especialista poderá concluir qual melhor estratégia utilizar, a forma judicial ou extrajudicial.
Mas calma, para que você não se sinta tão desamparado com esse assunto, vamos explicar um pouco melhor, bem como a diferença de cada um.
Antes, aproveito para trazer a vocês uma curiosidade. Sabiam que a palavra usucapião parece masculina, mas é uma palavra do gênero feminino?
Portanto, não estranhem quando utilizarmos A usucapião, esta é a forma correta de se falar.
Feita esta pontuação, a usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade em decorrência da utilização do bem, por certo período.
Uma curiosidade, é dado este nome porque nasce uma matrícula nova do imóvel, constando o nome do interessado possuidor como proprietário.
Assim, qualquer bem que não seja público é passível de usucapião!
Até 2015 a usucapião era feita apenas por um processo judicial, ou seja, o juiz precisava dizer se declarava ou não você como proprietário de um imóvel, através da usucapião.
No entanto, era um procedimento muito trabalhoso e demorado,
Assim, com o fenômeno da “desjudicialização” (diminuição do número de processos do Judiciário), se tornou possível fazer a usucapião no Cartório de Registro de Imóveis, através do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015).
Portanto, você não precisa necessariamente de um juiz para declarar que a propriedade é sua, pode fazer o procedimento pelo Cartório, que se torna muito mais rápido, quando comparado com judicial.
No entanto, se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade, o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Ademais, de alguma forma a usucapião tiver envolvimento com menores, deverá ser feito obrigatoriamente na forma judicial.
Dessa forma, como falamos acima, é extremamente importante a orientação de advogado especialista neste tema, a fim de analisar todos os documentos e a situação fática para que não te traga prejuízos e impossibilite o registro da sua propriedade.
Posso fazer usucapião extrajudicial e se não der certo buscar a usucapião judicial?
Sim, é possível fazer usucapião extrajudicial e se não der certo, buscar o Poder Judiciário.
No entanto, não é o mais adequado, pois como vamos explicar abaixo, haverá gastos com Cartório de Registro de Imóveis, Cartório de Registro de Notas, engenheiro e ainda depois, gastos com o Poder Judiciário.
Além disso, também existirá um gasto maior com advogado, pois serão feitos procedimentos muito diferentes. Como diz o ditado, as vezes o barato sai caro.
Por isso, é muito importante a análise dos documentos para saber qual a melhor estratégia seguir: usucapião judicial ou extrajudicial.
Qual valor vou gastar com a usucapião?
A resposta é complexa, pode parecer meio clichê, mas não existe uma regra específica, tudo depende da documentação e o estado em que se encontra o imóvel.
Inicialmente, destacamos que é necessária uma análise cautelosa de todos os documentos, às vezes você pode se enquadrar nos benefícios da justiça gratuita, ou seja, não precisa pagar custas para o Estado, ao ajuizar uma ação, o que torna a ação de usucapião mais barata do que fazer o procedimento no Cartório.
Mas antes, precisamos explicar que nem sempre é possível ao ajuizar um processo conseguir os benefícios da justiça gratuita.
Para tentar ser específico quanto aos custos, se a usucapião for judicial, você pode gastar com taxas judiciais para entrar com o processo, que depende de cada Estado o valor, perícia e honorários do advogado.
Já no caso da usucapião extrajudicial, você vai gastar com o Cartório de Registro de Notas, engenheiro, honorários do advogado e, por fim, com o Cartório de Registro de Imóveis.
Aliás, outra dica legal é que o Colégio Notarial do Brasil disponibiliza uma tabela de preços, onde você pode verificar aproximadamente qual valor vai pagar para o Cartório de Registro de Imóveis. E como consta no website do Colégio Notarial, o valor é cobrado com base no valor do imóvel.
Lembrando que, isso não é uma regra, é apenas uma base.
Como é feita a usucapião judicial?
A ação de usucapião será ajuizada pelo atual possuidor, que deve comprovar quanto tempo está na posse do imóvel, mas vai depender da espécie de usucapião que será enquadrado, vamos falar mais abaixo sobre as principais espécies.
Inicialmente, destacamos que o possuidor deve providenciar a planta da área que está usucapindo, pedir a citação dos vizinhos confinantes e de todos os demais interessados, para que possam impugnar ou não.
No entanto, o Código de Processo Civil não dispõe sobre quais documentos são obrigatórios, então por isso é necessário que o advogado analise de forma minuciosa quais documentos você possuí para comprovar a usucapião, por exemplo: contrato de gaveta, comprovante de pagamento de IPTU, de luz, de água, entre outros.
Outro ponto, conforme já falamos, é a possibilidade do juiz pedir perícia para apurar as medidas do imóvel, o que pode demorar mais um pouco para finalizar, além do fato de que o juiz cuida de diversos processos, por isso muitos defendem a usucapião extrajudicial, por ser mais rápida do o Judiciário.
Depois de comprovado a usucapião judicial, através de ação declaratória, é necessário que o interessado leve até o Cartório de Registro de Imóveis competente, a sentença com trânsito em julgado para que formalizem uma matrícula, constando o interessado como proprietário daquele imóvel.
E a usucapião extrajudicial, como é feita?
O pedido de usucapião extrajudicial será processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel. Todavia, é necessário o comparecimento no Cartório de Notas também, para elaboração de ata notarial.
De acordo com a Lei 6.015 de 1973, conhecida como Lei dos registros públicos é necessário que o interessado, representado por advogado, apresente o processo instruído com:
- Ata notarial (feita no Cartório de Notas) atestando o tempo de posse do interessado e de seus antecessores;
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional legalmente habilitado (engenheiro);
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do interessado (documento que o advogado irá obter);
- Justo título ou quaisquer documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e o tempo da posse, como pagamento de impostos e taxas que incidem no imóvel, fotos, etc.
Porém, esses documentos previstos na Lei não são taxativos, ou seja, podem ser substituídos por outros documentos e quanto mais provas tiver, melhor!
Aliás, alguns Cartórios de Notas orientam juntar até a matrícula atualizada dos vizinhos confrontantes, para que fique bem claro para o Cartório de Registro de Imóveis as medidas dos imóveis vizinhos e do interessado.
Assim, quando finalizado o procedimento no Cartório, a matrícula será redigida constando como proprietário o interessado, a partir daqui a propriedade é sua.
Quais são as espécies de usucapião?
Bom, chegamos no assunto polêmico para os juristas: quantas espécies de usucapião temos previsto na nossa legislação?
Para melhor explicar, usaremos aqui a previsão de Carlos Roberto Gonçalves, no seu livro de Direito Civil, pois não há consenso e esta é a posição que também adotamos.
Nesse conceito, existem três espécies de usucapião:
- Usucapião extraordinário – O interessado precisa comprovar 15 anos de posse, sem interrupção ou oposição de terceiro. O tempo pode cair para 10 anos, se comprovar a moradia habitual (constante, não saiu para outro imóvel) ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo;
- Usucapião ordinário – O interessado precisa comprovar 10 anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé. O tempo também pode cair para 5 anos, se comprovado que foi adquirido onerosamente, com base no registro constante na matrícula do imóvel, desde que o interessado tenha estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico;
- Usucapião especial ou também chamado de constitucional. Esta modalidade, por sua vez, é dividida em especial rural ou pro labore, especial urbana ou familiar e indígena:
- Especial Urbana ou familiar – O interessado deve comprovar 5 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, deve demonstrar que não é proprietário de outro imóvel rural ou urbano, a área não pode ser superior a 250 metros quadrados e que utiliza para moradia ou de sua família;
- Especial Urbana por abandono – O imóvel deve ter até 250 metros quadrados, cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O interessado precisa utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família, exercer a posse por 2 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural.
Independentemente do procedimento que escolher, usucapião judicial ou extrajudicial, tenha em mente que será necessário enquadrar em uma das espécies de usucapião acima.
Lembre-se, a escolha da modalidade da usucapião deverá ser feita em conjunto com um advogado especialista no assunto, assim garantindo a maior efetividade.
Ufa, que texto longo!
Se precisa de ajuda de um advogado especialista ou tem alguma dúvida, nos envie uma mensagem ou e-mail. Estamos prontos para te auxiliar.
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Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial é uma modalidade nova, onde todo o procedimento de aquisição de propriedade foi simplificado e desburocratizado. Surgiu com o Código de Processo Civil, em 2015, até então existia apenas a modalidade judicial.
Caso esteja buscando as diferenças e opções entre usucapião judicial ou extrajudicial, recomendamos que leia um artigo mais completo, onde falamos sobre as duas opções, bem como, as diversas estratégias ao escolher a melhor modalidade.
Isso porque, equivocar-se ao escolher usucapião judicial ou extrajudicial pode trazer diversos prejuízos financeiros, além de demorar muito mais.
Já pensou? Além de atraso, tem gastos quase em dobro!
Por isso, é de extrema importância a análise e estudo do caso específico!
Então, aqui vamos tratar apenas da modalidade de usucapião extrajudicial e os principais pontos que você precisa saber.
Como funciona a usucapião extrajudicial?
Bom, antes de explicarmos como funciona a usucapião extrajudicial, em todos nossos textos sobre esse tema, gostamos de ressaltar uma curiosidade: usucapião é uma palavra do gênero feminino.
Portanto, então não estranhem quando utilizarmos A usucapião.
E o que é usucapião ou, como é conhecido, “usucampeão”, afinal?
A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade em decorrência da utilização do bem, por certo período de tempo. O modo é originário porque nasce uma matrícula nova do imóvel, constando o nome do interessado possuidor como proprietário.
Como falamos no início, até 2015 a usucapião era feita apenas por um processo judicial, ou seja, o juiz precisava dizer se declarava ou não você como proprietário de um imóvel, através da usucapião.
Em 2015, com o fenômeno da “desjudicialização” (diminuição do número de processos do Judiciário), foi criada a possibilidade de realizar a usucapião no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso significa que não precisa mais de um juiz para declarar que a propriedade é sua, o procedimento pode ser feito pelo Cartório. Isto torna tudo muito mais rápido, quando comparado ao judicial.
No entanto, como já apontamos no nosso texto existem algumas peculiaridades que obrigam a usucapião ser judicial, como quando existe menor de idade envolvido, por exemplo.
Afinal, como é feito o procedimento da usucapião extrajudicial?
O pedido de usucapião será processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, porém é necessário o comparecimento no Cartório de Notas também.
De acordo com a Lei 6.015 de 1973, conhecida como Lei dos registros públicos, é necessário que o interessado, representado por advogado, seja instruído com:
- Ata notarial (feita no Cartório de Notas) atestando o tempo de posse do interessado e de seus antecessores;
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional legalmente habilitado;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do interessado;
- Justo título ou quaisquer documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e o tempo da posse, como pagamento de impostos e taxas que incidem no imóvel.
Esses documentos previstos na Lei não são taxativos, ou seja, pode apresentar outros documentos e quanto mais tiver, melhor!
Alguns Cartórios orientam juntar até a matrícula atualizada dos vizinhos confrontantes, para que fique bem claro as medidas dos imóveis vizinhos e do interessado.
Quando finalizado o procedimento no Cartório, a nova matrícula será registrada constando como proprietário o interessado.
Posso fazer optar pela modalidade extrajudicial e se não der certo buscar a judicial?
Sim, é possível fazer usucapião extrajudicial e se não der certo, buscar o Poder Judiciário.
No entanto, não é o mais adequado, pois haverá gastos com Cartório de Registro de Imóveis, Cartório de Registro de Notas, possivelmente engenheiro e, posteriormente, gastos com o procedimento judicial.
Por isso, é muito importante a análise dos documentos para saber qual a melhor estratégia seguir: usucapião judicial ou extrajudicial.
Se precisa de ajuda com este tema, fique a vontade para entrar em contato conosco e sanar suas dúvidas.
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Matrícula e Escritura – Entenda a diferença
Matrícula e escritura são dois documentos diferentes, mas muitas pessoas se confundem na hora de tratá-las. Isto ocorre porque quando um imóvel é vendido, lavramos a escritura, de modo em que as pessoas automaticamente relacionam ela como comprovante da propriedade.
No entanto, o verdadeiro documento que comprova a propriedade do imóvel é a matrícula, ou seja, a escritura é apenas um instrumento para que seja realizada a averbação de propriedade na matrícula.
Tudo parece muito confuso, mas vamos detalhar com mais calma para você entender melhor as diferenças entre matrícula e escritura.
Escritura
Vamos começar falando da forma como as coisas acontecem, ou seja, pela escritura, que é o primeiro instrumento utilizado.
Escritura é o nome dado a um determinado instrumento jurídico que é feito no cartório de notas. Ou seja, um documento que é ESCRITURADO, público, pois é feito no cartório e dotado de fé pública, porque é feito com o efetivo registro determinado pela Lei e com todos os dados e documentos conferidos por um tabelião ou escrevente (pessoa responsável pelo cartório).
A escritura, contudo, não é utilizada apenas para venda de imóveis, existem diversas funções pelas quais utilizamos ela. Não iremos nos aprofundar pois não faz parte do tema que, por si só, já é confuso.
Portanto, podemos fixar aqui apenas um ponto para fins de transmissão do imóvel. A escritura é um documento público, semelhante ao contrato de compra e venda, onde constam as regras daquela aquisição, valor, se o imposto foi devidamente recolhido, a fim de permitir o registro na matrícula.
Matrícula
A matrícula é o documento onde constam todos os dados do imóvel, ela fica registrada no Cartório de Registro de Imóveis através de um número de registro.
Para facilitar, vamos comparar a matrícula com uma certidão de nascimento, nela constam os dados do imóvel, onde e quando ele surgiu, tamanho, proprietário, se existe algum registro de penhora, alienação fiduciária, enfim, todas as informações pertinentes.
Esta matrícula é o documento oficial e registra toda a vida deste imóvel, por isso, quando qualquer ato é tomado na vida do imóvel é necessário registrá-lo na matrícula.
Por que fazer uma escritura para registrar na matrícula?
Bom, agora que sabemos o que é escritura e matrícula, chegou o momento de explicar a razão de muitas pessoas confundirem os documentos.
No Brasil, qualquer tipo de registro ou averbação na matrícula de um imóvel só pode ser realizada mediante a uma escritura pública ou decisão judicial.
Isto ocorre porque a matrícula é um documento extremamente importante, então a lei tenta ao máximo protegê-la de fraudes. Não podemos esquecer também que imóveis geralmente são bens com valores altos.
Assim, ao comprar ou vender um imóvel, a escritura é a única forma de transmitir ao novo proprietário. Por isso tantas pessoas confundem escritura com matrícula.
Já o registro da escritura na matrícula, ato tão importante quanto a lavratura da escritura, muitas vezes é esquecido e nunca acaba sendo realizado.
Atualmente, muitos cartórios realizam a averbação imediatamente, transmitindo a informação ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, nem sempre este ato é automático.
Por isso, é importante se certificar se a escritura de transmissão do seu imóvel foi efetivamente averbada, evitando diversos prejuízos.
Ainda ficou com alguma dúvida sobre esse tema? Nos envie uma mensagem ou e-mail que vamos te ajudar.
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Usucapião Judicial
Usucapião judicial é uma forma originária de aquisição de propriedade, realizada através de um processo judicial, ou seja, tramita perante um juiz. No Brasil, esta é a forma mais comum de regularização de imóveis.
Caso esteja buscando as diferenças e opções entre usucapião judicial ou extrajudicial, recomendamos que leia um artigo mais completo, onde falamos sobre as duas opções, bem como as diversas estratégias ao escolher a melhor modalidade.
Isso porque, equivocar-se ao escolher usucapião judicial ou extrajudicial pode trazer diversos prejuízos financeiros, além de demorar muito mais.
Já pensou? Além de atraso, tem gastos quase em dobro!
Por isso, é de extrema importância a análise e estudo do caso específico!
Então, aqui vamos tratar apenas da modalidade de usucapião judicial e os principais pontos que você precisa saber.
Como funciona a usucapião judicial na prática?
Bom, antes de explicarmos como funciona a usucapião judicial, em todos nossos textos sobre esse tema, gostamos de ressaltar uma curiosidade: usucapião é uma palavra do gênero feminino.
Portanto, então não estranhem quando utilizarmos A usucapião.
E o que é usucapião ou, como é conhecido, “usucampeão”, afinal?
A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade em decorrência da utilização do bem, por certo período de tempo. O modo é originário porque nasce uma matrícula nova do imóvel, constando o nome do interessado possuidor como proprietário.
Conforme já apontamos, existem duas modalidades: judicial e extrajudicial, mas aqui nesse texto vamos falar apenas da judicial.
Como funciona a modalidade judicial?
A ação de usucapião é ajuizada pelo atual possuidor, que deve comprovar quanto tempo está na posse do imóvel, como vamos pontuar abaixo, o tempo vai mudar, a depender da modalidade de usucapião.
O Código de Processo Civil não dispõe sobre quais documentos são obrigatórios, por isso é necessário que o advogado analise de forma minuciosa quais documentos você possuí para comprovar a usucapião. Por exemplo: contrato de gaveta, comprovante de pagamento de IPTU, de luz, de água, entre outros.
O possuidor deve juntar também a planta da área que está usucapindo, pedir a citação dos vizinhos e de todos os demais interessados, para que possam impugnar ou não.
Outro ponto que você precisa estar preparado é a possibilidade de o juiz pedir perícia para apurar as medidas do imóvel. Isto pode acarretar em mais gastos e demora.
Depois de comprovado a usucapião judicial, através de ação declaratória, é necessário que o interessado leve até o Cartório de Registro de Imóveis competente, a sentença com trânsito em julgado para que formalizem uma matrícula (muitos chamam de escritura, você pode entender melhor neste post), constando o interessado como proprietário daquele imóvel.
Quais são as espécies de usucapião?
Existem Doutrinadores que entendem que existem mais de 10 espécies de usucapião. No entanto, escolhemos pontuar o que defende Carlos Roberto Gonçalves, em seu livro de Direito Civil, por ser a linha que costumamos adotar, além de ser a mais conhecida.
De acordo com Carlos, temos 3 espécies de usucapião, sendo: usucapião extraordinário, ordinário e especial ou também chamado de constitucional. A usucapião especial é dividida em especial rural ou pro labore, especial urbana ou familiar e indígena.
- Usucapião Extraordinário – O interessado precisa comprovar 15 anos de posse, sem interrupção ou oposição de terceiro. O tempo pode cair para 10 anos, se comprovar a moradia habitual (constante, não saiu para outro imóvel) ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo;
- Ordinário – O interessado precisa comprovar 10 anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé. O tempo também pode cair para 5 anos, se comprovado que foi adquirido onerosamente, com base no registro constante na matrícula do imóvel, desde que o interessado tenha estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico;
- Usucapião Especial Rural ou pro labore – O interessado deve comprovar 5 anos ininterruptos de posse, deve demonstrar que não é proprietário de outro imóvel rural ou urbano, a área não pode ser superior a cinquenta hectares, precisa ser produtiva pelo trabalho do interessado ou de sua família, bem como comprovar que tem a moradia;
- Especial Urbana ou familiar – O interessado deve comprovar 5 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, deve demonstrar que não é proprietário de outro imóvel rural ou urbano, a área não pode ser superior a 250 metros quadrados e que utiliza para moradia ou de sua família;
- Usucapião Especial Urbana por abandono – O imóvel deve ter até 250 metros quadrados, cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O interessado precisa utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família, exercer a posse por 2 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural.
Dessa forma, independentemente do procedimento que escolher, usucapião judicial ou extrajudicial, tenha em mente que será necessário enquadrar em uma das espécies de usucapião acima.
Precisa de alguma ajuda com seu usucapião judicial? Fique a vontade para nos chamar no Whatsapp ou enviar um e-mail de contato.
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