Ordem de Despejo – Qual é o momento certo de pedir?
A ordem de despejo acontece através de um processo judicial, ou seja, quando o proprietário do imóvel entra com o que chamamos de ação de despejo, que é regulamentada pela Lei 8.245/91.
Assim, quando o proprietário busca retirar o inquilino do imóvel, a fim de ocupá-lo novamente, seja porque finalizou o prazo do contrato ou porque há atraso de pagamento, utiliza-se a ordem de despejo.
Porém, é muito importante analisar o que consta no contrato de locação firmado entre as partes, para que o proprietário não descumpra nenhuma das cláusulas ao buscar a ordem de despejo.
Aliás, sabemos que muitas pessoas ainda possuem o costume de alugar um imóvel sem contrato assinado, apenas na base da confiança, todavia, esta atitude não é indicada, tendo em vista a proteção do proprietário com o imóvel.
Dessa forma, preparamos o texto para acabar com as dúvidas sobre a famosa ordem de despejo.
Ordem de despejo – entenda o que é
Ordem de despejo, resumidamente, é a determinação judicial para que o inquilino desocupe o imóvel, a fim de que o proprietário reassuma a posse do imóvel.
Para isso, utiliza-se da ação de despejo, que está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta a relação locatícia.
Logo no começo da Lei é disposto que “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, caso o inquilino não saia de forma amigável, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a Ação de Despejo para que o juiz conceda a ordem de despejo.
No procedimento judicial é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não é necessário aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado. Portanto, é possível obter a ordem de despejo e, por conseguinte, reaver o imóvel logo no início do processo.
Entretanto, esta hipótese necessita de algumas observações, como faremos mais à frente e, na maioria dos casos, o locador precisa prestar caução e realizar o depósito judicial no processo de valor referente a três meses de aluguel.
Hipóteses de liminar na ordem de despejo
Não são todas as hipóteses na Ação de Despejo que aceitam a liminar, a Lei dispõe em 9 incisos, mas vamos colocar as mais conhecidas:
- A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de qualquer garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
- A morte do inquilino, sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas;
- Caso o locador tenha notificado o inquilino para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias e ele não tenha apresentado, à fim de manter a segurança do contrato;
- O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.
Dessa forma, é possível pedir a liminar e o inquilino será obrigado a desocupar o imóvel logo no início do processo, contudo, é necessário que o motivo da desocupação esteja previsto na Lei expressamente, conforme tópicos acima.
Aliás, muitas pessoas acreditam que com a falta de pagamento do aluguel será ajuizada a Ação de Despejo com pedido de liminar para desocupação, mas se não cumprir os requisitos a liminar não será deferida.
Oportuno, ainda, destacar que caso a liminar seja deferida e posteriormente o locador perca o processo, deverá pagar multa, normalmente estipulada no valor de 3 (três) aluguéis.
Hipóteses mais comum
O proprietário pode pedir a ordem de despejo pela falta de pagamento do aluguel ou de outras obrigações estipuladas no contrato de locação.
Essa, na verdade, é a hipótese mais comum de despejo, seja por conta de locação comercial ou residencial.
Isto porque, após um dia de atraso no aluguel ou no pagamento das taxas combinadas em contrato, como por exemplo água, luz e IPTU, o locador já pode pedir a ordem de despejo.
Inclusive, é possível o locador pleitear pela rescisão da locação e cobrança dos aluguéis na mesma Ação de Despejo, desde que inclua o fiador no processo para responder ao pedido de cobrança, devendo também apresentar cálculo discriminando o valor do débito.
No entanto, a Lei também dispõe que é possível que inquilino e fiador evitem a rescisão da locação, caso realize o pagamento no prazo de 15 dias do débito atualizado, mediante depósito judicial.
Portanto, a legislação autoriza o inquilino a permanecer no imóvel, caso seja de se interesse, desde que realizado o pagamento e obrigações estipuladas em contrato.
Entretanto, é importante ressaltar que como todo processo, existem prazos e regras para o inquilino cumprir e, se deixar de fazê-las, será despejado.
Além disso, aguardar o despejo para pagar o aluguel e cumprir as obrigações é extremamente ruim, pois a ação trará muitos gastos com advogados, custas processuais e sucumbência.
Por fim, outra hipótese comum para o locador buscar a ordem de despejo é quando o inquilino descumpre uma das cláusulas do contrato, como por exemplo deixar de custear alguma reforma necessária prevista no pacto entre as partes ou não fazer seguro para o imóvel durante a locação.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Divórcio – Consensual x Litigioso
Divórcio é um tema mais que recorrente. Atualmente, pelos mais diversos motivos inúmeros casais optam por encerrar a vida comum e finalizar a sociedade conjugal, todavia o fim do casamento deve ser formalizado através do divórcio que pode ser de forma consensual ou litigiosa.
Sabemos que divórcio é um assunto complicado e desgastante, pelo fato de envolver sentimentos, por isso realizá-lo na forma consensual é mais vantajoso, uma vez que é mais rápido e as vezes pode até ser feito no cartório, sem necessidade de um processo judicial.
Já o divórcio litigioso, modalidade que envolve discussão sobre a partilha dos bens, precisa de um juiz para decidir sobre a divisão do patrimônio, o que acarreta mais desgaste, custos e morosidade do processo.
Assim, no texto de hoje vamos abordar a diferença do divórcio consensual e litigioso.
Divórcio consensual
O divórcio consensual é aquele realizado quando existe um acordo entre o casal acerca dos termos da separação, ou seja, sobre a divisão dos bens, pensão alimentícia e tudo que envolver a separação.
Nesse caso, o casal concordando com a divisão, basta que seja elaborado um termo de acordo, onde irão constar todas as questões relativas ao divórcio e solicitar a homologação de um juiz, através de um processo que pode ser judicial ou extrajudicial.
Ressalta-se, por meio do acordo o próprio casal poderá construir e definir o que entende mais adequado para o divórcio, inclusive sobre o regime de guarda e convivência com os filhos, valor da pensão alimentícia e a forma de partilhar os bens.
Os custos financeiros e o desgaste emocional são significativamente menores no divórcio consensual, sendo o procedimento de homologação judicial bem mais rápido em consideração ao divórcio litigioso.
Ademais, após a homologação do divórcio, é necessário averbar a decisão no Cartório de Registro Civil onde matrimônio foi registrado, bem como na matrícula dos imóveis eventualmente partilhados.
Ainda, caso não existam filhos menores, é possível realizar o divórcio consensual no próprio cartório, sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário, sendo este procedimento muito mais rápido e barato.
Preciso de advogado para o divórcio consensual?
Sim, é obrigatório a contratação de um advogado mesmo que o divórcio seja consensual e extrajudicial.
Isto porque, caso existam filhos menores, terá um processo judicial, sendo necessário a contratação de um advogado para poder redigir o termo de acordo e movimentar o processo caso precise.
No caso do divórcio consensual realizado através de escritura pública no Cartório, quando não há filhos menores de idade, também é obrigatório a contratação de um advogado, é o que dispõe o artigo 733, §2º, do Código de Processo Civil.
Entretanto, não há necessidade de advogados diferentes, uma vez que será defendido o interesse do casal em comum acordo, ou seja, haverá economia com honorários advocatícios.
Porém, caso uma das partes queira um advogado diferente, a fim de conferir ou resguardar seu direito, é possível sim que tenham os direitos representados por patronos diversos sem prejuízo ao processo, de modo em que não é obrigatório ter um advogado representando os dois.
Divórcio litigioso
O divórcio litigioso ocorre quando o casal não está em comum acordo sobre a divisão dos bens, pensão alimentícia, guarda dos filhos ou quaisquer outros pontos da separação, sendo necessário um juiz para decidir acerca das divergências.
Assim, se os cônjuges não concordarem com a divisão dos bens, o juiz inicialmente homologará o divórcio, a fim de que as partes alterem o estado civil e sobrenome, além de até mesmo se casar novamente, para posteriormente decidir sobre a partilha dos bens.
Isto acontece porque quando há litígio o processo pode se prolongar por alguns anos e as partes não podem continuar casadas enquanto existe o conflito, gerando prejuízo a elas.
Diferente do divórcio consensual, que pode ter apenas um advogado representando as partes, no litigioso cada parte precisa ser obrigatoriamente ter seu próprio advogado.
Portanto, além de ser um processo mais desgastante e demorado, há um custo maior para ambas as partes, não só pela contratação de advogados diferentes, mas pela complexidade da causa.
Isto porque, com uma ação que durará vários anos, invariavelmente os honorários cobrados pelo advogado serão mais caros.
Quanto vou gastar para me divorciar?
A resposta clássica – depende.
O que podemos afirmar é que no divórcio litigioso existe um gasto muito maior que o consensual.
A título de exemplificação, no divórcio litigioso cada parte precisa de um advogado, assim de acordo com a tabela de honorários da OAB de São Paulo do ano de 2021, que determina o piso mínimo para o advogado cobrar, o divórcio litigioso custa R$ 9.183,97. Contudo, o divórcio judicial consensual, que ocorre quando existe acordo entre o casal, porém com filhos menores, o valor é de R$ 5.903,98.
Portanto, no divórcio judicial o gasto mínimo com advogado será de R$ 18.367,94, mais de três vezes o que seria gasto na forma consensual. Lembrando que este valor é o mínimo de tabela, mas cada advogado cobra de acordo com sua competência e trabalho realizado, podendo ser um gasto muito maior.
Já o divórcio consensual extrajudicial, quando não existem filhos menores, é realizado no cartório custa R$ 3.279,99 que pode ser dividido entre as partes, aqui também deve ser acrescido custas do Cartório para redigir a escritura pública e depois as averbações nas matrículas dos imóveis.
Veja, o divórcio consensual extrajudicial pode custar quase 6 vezes menos que a modalidade litigiosa, apenas com honorários advocatícios.
Lembrando, os valores aqui apresentados são apenas de referência aos honorários de advogados, calculados pela Tabela de Honorários da Ordem dos Advogados na Subseção de São Paulo pelo ano de 2021, podendo variar para cada Estado.
Além disso, também devem ser considerados outros gastos, como custas processuais, escritura e averbações. Nesse texto abordamos a diferença do divórcio consensual e litigioso, bem como mostramos os custos a depender da modalidade. Caso tenha alguma dúvida ou precise de ajuda fique à vontade para entrar em contato conosco.
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Quais as regras mais comuns de um condomínio?
As regras mais comuns de um condomínio não são previstas apenas no Código Civil, o morador precisa se atentar também ao que consta na convenção e no regimento interno do condomínio.
Isto porque, existem condomínios que não aceitam cachorros de grande porte por exemplo, e essa informação consta no regimento interno, que foi votado e definido pelos próprios moradores.
Portanto, é essencial conhecer a convenção de condomínio antes de locar um apartamento ou até mesmo comprá-lo, a fim de evitar futuras desavenças.
No texto de hoje separamos as regras mais comuns de um condomínio, mas não se esqueça de sempre pedir a convenção de condomínio para estar ciente de tudo, pois as regras mudam de um para o outro.
Afinal, quais são as regras mais comuns de um condomínio?
Sabemos que a convivência no condomínio nem sempre é fácil, seja porque o vizinho faz muito barulho, o síndico deixa de prestar contas ou se abstém de suas responsabilidades.
Dessa forma, é essencial antes de comprar ou alugar um apartamento verificar a convenção de condomínio, para que não tenha futura dor de cabeça.
Aliás, é correto dizer que as regras mais comuns de um condomínio são escolhidas pelos próprios moradores!
Por isso, no texto de hoje separamos as regras mais comuns de um condomínio, são elas:
Determinar um dia específico para mudanças
Caso você tenha acabado de adquirir ou locar um apartamento é essencial questionar o dia para poder mudar.
Isto porque, os condomínios determinam dias e horários específicos para mudanças a fim de não atrapalhar os moradores com o elevador de serviço, por exemplo.
Esta é uma das regras mais comuns em condomínios.
Outra questão é sobre a proteção do elevador, existe dia e horário de mudanças para que os funcionários possam colocar a proteção, para que não quebre o espelho ou risque-o.
Horário para utilizar as áreas comuns e horário do silêncio
Existe horário determinado para utilizar áreas comuns, como por exemplo a piscina, academia, playground, salão de festas, churrasqueiras, entre outras.
Essa determinação visa restringir o barulho dos moradores, pois se fosse liberado 100% do tempo haveria muito barulho e consequentemente reclamações.
Portanto, se atente aos horários do seu condomínio.
Limite de convidados
Alguns condomínios colocam limites de convidados, ou seja, cada apartamento pode receber até 8 pessoas.
Já outros, colocam essa restrição apenas para áreas comuns, como na piscina, churrasqueira, salão de festas.
Embora esta seja uma das regras mais comuns em um condomínio, não quer dizer que seja legal. Isto porque, limitar as pessoas dentro de um apartamento atinge diretamente o direito de propriedade, de modo em que esta norma pode ser questionada no Poder Judiciário.
Normas de limpeza e conservação
Os condomínios possuem regras sobre a limpeza e conservação de área comum, por exemplo o salão de festa, quem utiliza precisa deixá-lo limpo, ou incluem na taxa de utilização a taxa de limpeza, evitando que algum morador deixe o ambiente sujo.
Outra regra comum é sobre a coleta de lixo, de modo em que colocam coleta de lixo orgânico, óleo, pilhas, descartáveis, visando a proteção ao meio ambiente.
Outras regras muito comuns no condomínio
Outras regras comuns que encontramos nos condomínios são:
- Determinar dia e horário para reforma;
- Dia para instalar a internet ou qualquer serviço externo;
- Sorteio de vagas de garagem.
Dessa forma, essas são as regras mais comuns de um condomínio, porém antes de ter certeza da sua moradia, é importante atentar-se as regras do regimento interno.
Se quiser saber mais a respeito, nesse texto separamos 5 atos totalmente proibidos em um condomínio, como por exemplo impedir uso das áreas comuns em razão de dívida de condomínio, alterar cor das fachadas, entre outros.
Execução de dívida de condomínio. Posso perder meu único imóvel?
A dívida de condomínio é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e no caso de não pagamento podem requerer a penhora do próprio imóvel, mesmo que seja bem de família.
Tal assertiva é amparada pela Lei 8.009 de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como do Código de Processo Civil, que dispõe que a propriedade, mesmo sendo considerada bem de família, não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem.
Portanto, o apartamento que possuí dívida de condomínio pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família.
Aliás, mesmo quando o imóvel é alugado e o inquilino deixa acumular a dívida de condomínio, nesses casos o proprietário do imóvel também é responsável pelo pagamento e pode ter seu imóvel penhorado caso não pague o débito.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n.º 1829663,.
Isto porque, segundo o STJ, o imóvel pode ser penhorado, uma vez que a dívida de condomínio é obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação “própria da coisa”, que é desvinculada de qualquer manifestação de vontade, ela permanece na coisa.
Para melhor exemplificar, a dívida do condomínio permanece no imóvel, mesmo que seja passado a terceiro, de modo em que não é uma dívida da pessoa, mas sim da propriedade, razão pela qual o inquilino não pode ser o único responsável.
Deste modo, tanto o locador do imóvel quanto o morador são devedores do condomínio e devem ficar atentos a penhora do imóvel, mas o proprietário, neste caso, é o maior prejudicado e deve ter maior atenção.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Assim, nos termos da Lei 8.009 de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, mesmo que existam dívidas contraídas pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, esta propriedade não será penhorada, pois é utilizada para moradia da família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia. É o caso da dívida de condomínio.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não faça o pagamento do débito, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
Portanto, a dívida de condomínio entra na exceção do bem de família, de modo em que o imóvel, mesmo que seja o único da família, pode ser penhorado para quitar a dívida.
Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre condomínio. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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