Contratos Públicos – Entenda o que são
Contratos públicos (ou contratos administrativos), são os termos contratuais de negócios jurídicos firmados entre pessoas de direito privado e o Poder Público.
Estes contratos podem ser firmados de diversas formas, tais como licitações, concessões, parcerias e chamamentos.
No entanto, as regras deles devem respeitar os princípios da administração pública, além dos mandamentos da Lei 8.666/93. Em linhas gerais, os contratos públicos são bem diferentes dos particulares.
As obrigações principais são definidas antes do contrato ser firmado. Além disso, o particular não possui muitas condições de negociar, basicamente, deverá se adequar às regras impostas pela administração pública caso queira ser contratado.
Neste texto falaremos sobre as principais formas de contratos públicos.
Como são firmados os contratos públicos
Os contratos públicos são firmados através de chamamentos públicos, licitações, parceria público privada e concessões públicas.
Cada modalidade possui regras especificas e servem para determinados negócios jurídicos.
O modelo de licitações é o mais conhecido e comum, serve como regra geral para os contratos públicos, ou seja, se não se encaixar nas outras formas, será feito através de licitação.
Ademais, é importante destacar que existem regras que também permitem a dispensa de licitação em alguns casos, de modo em que a contratação de bens ou serviços pelo Poder Público será direta.
Já os chamamentos públicos são direcionados para serviços públicos essenciais, tais como a saúde, à exemplo das Organizações Sociais.
Parceria Público Privada, conhecida como PPP, é um contrato em que o ente privado se compromete a realizar grande obra pública que ficará disponível para a sociedade.
Em troca disso, o ente privado recebe algum tipo de remuneração, geralmente explorando financeiramente a melhoria ou criação, um exemplo bastante conhecido é a Linha Amarela do metro de São Paulo, que foi construída através de PPP e hoje é explorada pela iniciativa privada.
Por fim, as concessões, que se parecem bastante com as PPPs, onde o Estado concede ao ente privado a administração de determinado serviço público, em troca será remunerado mediante tarifa, a exemplo das rodovias que são administradas por concessionarias privadas mediante cobrança de pedágio.
Em regras gerais, estes são os modelos de contratos públicos praticados atualmente.
Diferenças entre contratos públicos e privados
Por vias gerais, os contratos privados são totalmente diferentes de contratos públicos, desde sua formalização até as normas estabelecidas.
Os contratos privados são praticamente ilimitados quanto suas regras, desde que respeitado o objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
Já os contratos públicos seguem os princípios da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiente, contidos no artigo 37, da Constituição Federal.
Além disso, os contratos públicos devem seguir legislações próprias de acordo com cada caso.
Por regras gerais, aplica-se à Lei 8.666/93 em quase todas as hipóteses, pois é o regramento específico para licitações.
Entretanto, quando se trata de Parceria Público Privada, devemos observar também o disposto na Lei 11.079/04, que dispõe sobre o regramento deste tema.
As concessões públicas, por sua vez, tem as regras estabelecidas pela Lei 8.987/95.
Por fim, o chamamento público também tem regras especificas, contidas na Lei 13.019/14.
No entanto, o mais importante é conhecer os tipos de contratos públicos e onde se aplicam. Já as legislações, em razão de seus regramentos confusos e diferentes, devem ser interpretadas sempre com o auxílio de um advogado especialista em direito público.
E o mais importante, seja você administrador público ou empresário, respeitar as regras especificas destas contratações é essencial, evitando assim prejuízos e punições.
Isto porque, desrespeitar as legislações podem levar o administrador público à diversas punições, incluindo perda de cargo e condenação criminal.
Aliás, estas punições também são aplicadas às empresas e pessoas físicas envolvidas com fraudes aos contratos públicos.
Punições para quem não cumprir as regras
Como falamos, o administrador público, empresas, empresários e demais envolvidos em fraudes aos contratos públicos podem ser punidos.
Isto porque, o Ministério Público está cada vez mais atento. Assim, atualmente é muito comum observarmos ações por improbidade administrativa que tem como escopo fraudes à licitações.
Por isso, políticos eventualmente envolvidos com casos de fraude na contratação pública podem ser punidos com perda de cargo e se tornar inelegíveis.
Além disso, políticos, funcionários públicos, empresas e seus responsáveis envolvidos com esta fraude podem ser punidos com a devolução dos valores pagos, multas e perda de direitos políticos, sem contar com as penas criminais.
Na esfera penal, fraudar licitações e contratos públicos é crime e pode levar a prisão.
As penas são aplicadas de acordo com o crime cometido e participação do agente. Elas estão dispostas no Código Penal, Lei de Licitações e algumas outras legislações diversas, de acordo com a fraude praticada.
Aliás, não é incomum observar políticos e grandes empresários presos por conta de fraudes à licitação. No Rio de Janeiro, por exemplo, diversos governadores estão presos ou são investigados por esta razão.
Esta prática, todavia, não é restrita à cidade maravilhosa. No Brasil todo conseguimos encontrar políticos e empresários investigados e punidos por estas práticas.
Gostou do texto? Talvez você também tenha interesse neste artigo que explicamos a aplicação da arbitragem nos contratos públicos.
Precisa de alguma ajuda ou tem dúvidas? Sugerimos que entre em contato conosco, temos um time multidisciplinar preparado para te ajudar.
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Blockchain no direito – Entenda o que é
A blockchain no direito passou a ser usada há pouco tempo, no entanto, a tecnologia que surgiu em 2008, utilizada na bitcoin e que está se tornando cada vez mais útil em diversos outros ramos.
Sua tradução literal é cadeia de blocos e serve bem para resumir a tecnologia, uma espécie de banco de dados que armazena uma série de informações e ficam disponíveis em diversos computadores ao mesmo tempo, ou seja, é compartilhada e descentralizada, tornando quase impossível sua invasão e modificação, de modo em que trouxe segurança aos novos negócios.
Em razão da inovação trazida pela blockchain no direito, em especial sua segurança, ela trouxe novas perspectivas ao mercado jurídico, onde garantir a confiabilidade dos documentos é essencial.
Por isso, passou a ser utilizada em diversas áreas jurídicas, como comprovação de propriedade intelectual, autenticação de documentos, registro de dados, assinatura e segurança de contratos, dentre outras inovações que surgem diariamente.
Neste texto falaremos sobre estes aspectos da blockchain e suas utilidades no mundo jurídico.
O que é blockchain?
A explicação técnica da blockchain é uma resposta que deve ser dada por profissionais da área do TI, por isso, nossa explicação não abrangerá muitos detalhes da sua arquitetura.
Para quem busca uma análise mais técnica, a corretora Foxbit tem um vídeo no Youtube bem bacana sobre o tema.
Em resumo, se trata de uma tecnologia que cria livros públicos, parecidos com livros contábeis e servem para registrar diversas informações.
No entanto, por se tratar de uma base de dados que não é centralizada e é compartilhada, este “livro” é praticamente impossível de ser invadido ou hackeado.
Portanto, os profissionais de TI atualmente defendem que a blockchain está entre as tecnologias mais seguras do mundo.
Esta segurança, aliás, é demonstrada no armazenamento de moedas virtuais, que são todas feitas através desta tecnologia. O exemplo mais conhecido é a bitcoin.
Assim, em razão desta segurança, a tecnologia passou a ser mais bem explorada em outras áreas, chegando até o mundo jurídico.
Blockchain no direito
No direito a palavra mais buscada, em especial para as empresas, é a segurança.
Como falamos, a blockchain no direito, e em toda a tecnologia, é referência de segurança, por isso, o papel do advogado é aplicar estas soluções que tragam maior confiabilidade ao mercado jurídico.
Atualmente, é possível utilizar a tecnologia nos contratos, em registros e comprovações de autoria de propriedade intelectual, autenticação de documentos e registro de dados de escritórios de empresas.
Entretanto, diariamente surgem novas tecnologias de blockchain no direito, voltadas ao mercado jurídico como um todo, mas especialmente focadas em direito empresarial e documentos públicos. São dois ambientes que estão em constante evolução e inovação.
Assim, não é incomum encontrarmos novas tecnologias muito úteis ao mercado jurídico com a aplicação de blockchain.
O OriginalMy é um grande exemplo de aplicação da blockchain no direito.
A plataforma checa validade de documentos digitais como contratos e identidade das pessoas. Com isso, transações realizadas através da plataforma têm garantia de segurança.
Ademais, a Organização Mundial da Propriedade Intelectual já falou algumas vezes em utilizar a tecnologia na identificação de autoria de uma obra, identificando a origem através da blockchain. Isso facilitaria o combate a pirataria, além de acelerar o registro de marcas e patentes.
Nos contratos, a utilização da blockchain confere a maior segurança possível atualmente, pois a tecnologia além de ser imutável, garantindo que os termos não serão adulterados, também dará maior integridade aos documentos, uma vez que são utilizadas assinaturas digitais.
Aliás, já existem até universidades emitindo diplomas e históricos utilizando a tecnologia, pois garantem a autenticidade e veracidade dos documentos. No Brasil, a Universidade Federal da Paraíba foi a primeira utilizar.
Portanto, as possibilidades são diversas, mas o mais importante é saber que é possível aplicar tecnologia para garantir segurança no mundo jurídico.
O que podemos esperar no futuro?
Prever o futuro é impossível e a tecnologia está em constante mudança.
No entanto, é possível entender as perspectivas de novas tecnologias de blockchain no direito.
Entre elas, analisamos com especial atenção sua utilidade no direito registral, pois a tecnologia poderá substituir muitas funções dos cartórios, diminuindo muito os custos do Estado e das pessoas.
Isto porque, se confirmada a tendência de ser uma tecnologia totalmente segura e imutável, diversos registros públicos que são realizados através de cartório podem ser substituídos pela blockchain.
Aliás, já tem pessoas que defendem que a blockchain no direito deveria possuir fé pública, em razão da sua segurança.
Assim, os registros de imóveis, por exemplo, não necessitariam mais de escritura pública, pois os contratos assinados através da blockchain já conferem esta segurança.
Outro tema, como já falamos acima, é na propriedade intelectual, onde a tecnologia certificaria o momento e local onde determinada criação foi feita, facilitando seu registro e protegendo contra o plágio.
Ademais, também acreditamos que no futuro próximo a aplicação da blockchain no direito se estenderá para o Compliance e também atendendo demandas da LGPD, uma vez que é facilmente integrada à websites e já existem diversas empresas que permitem a assinatura de contratos através dela.
Assim, as perspectivas de futuro para a blockchain no direito são enormes e podem se aplicar em diversas áreas. Caso você precise de ajuda e esteja procurando um escritório para garantir a segurança do seu negócio e aplicação de novas tecnologias, entre em contato conosco. Temos uma equipe multidisciplinar pronta para te auxiliar e atender em todas as demandas.
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Lei do Distrato – Riscos na compra de imóvel na planta
A Lei do Distrato Imobiliário trata sobre a resolução do contrato de compra e venda de unidades imobiliárias.
Com a alteração da lei em vigor, ficou estabelecido as obrigações de ambas as partes, o comprador e a incorporadora, trazendo maior segurança jurídica nessas aquisições e vendas.
Entretanto, a legislação aumentou exponencialmente as multas que o comprador pagará em caso de rescisão do contrato, razão pela qual grande cautela é necessária.
Por isso, é muito importante que o comprador esteja ciente sobre a porcentagem que poderá ser retida, no caso de distrato, ou seja, caso ele desista da compra do imóvel na planta.
Assim, no texto de hoje vamos tratar sobre a lei do distrato e quais são os riscos na compra de um imóvel na planta.
A Lei do Distrato
A Lei do Distrato entrou em vigor em 2018 e trouxe diversas mudanças com relação ao distrato entre a incorporadora e o comprador de uma unidade imobiliária, atualizando as regras existentes e deixando tudo mais claro.
De início, importante ressaltar que, antes da nova legislação, o distrato era regulamentado por leis de 1964 e 1979, ou seja, bem antigas e desatualizadas.
Consequentemente, trazia muita insegurança jurídica, de modo em que cada juiz aplicava o seu próprio entendimento, interpretado à luz destas leis e do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, de acordo com a Lei do Distrato, como é conhecida, ao realizar a compra de um imóvel na planta, o adquirente deve se atentar a diversas peculiaridades, de modo em que o contrato de compra deve seguir o que a norma impõe.
De fato, esta imposição trouxe mais segurança para o comprador e para a incorporadora. Todavia, se uma dessas exigências não são cumpridas, caracteriza justa causa de rescisão contratual por parte do adquirente, mas não do incorporador.
Quais são estas exigências?
As exigências estão previstas nos 12 incisos do artigo 35-A, Lei 4.591/1964, que foi alterada pela Lei do distrato:
- Preço total a ser pago pelo imóvel;
- Valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
- Valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação clara de seu beneficiário;
- Forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
- Índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver mais de um, o período de aplicação deles;
- Consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
- Taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
- Informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
- Prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
- Informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia do financiamento destinado à construção;
- Número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
- Termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.
Lei do Distrato e os riscos na compra de um imóvel na planta
Os riscos na compra de um imóvel na planta são vários, inclusive sempre sai no noticiário casos em que a construtora fica com o dinheiro dos adquirentes e não entregam os imóveis.
Por isso, é extremamente importante, antes de comprar um imóvel na planta, consultar a empresa e de seus sócios, conhecendo seu histórico e sabendo o que lhe aguarda.
Nesse texto falamos sobre os cuidados ao comprar um imóvel. Quando se trata de imóvel na planta o cuidado deve ser redobrado, pois a reputação da construtora conta bastante.
Com a Lei do Distrato em vigor, o adquirente deve ter ciência que caso queira desistir da compra poderá perder até entre 25% à 50% do valor pago à construtora.
Ademais, o adquirente responderá pelo imposto incidente sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, em valor correspondente a fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato e demais encargos incidentes sobre a propriedade.
Portanto, com a nova Lei do Distrato em vigor, o adquirente deve pensar muito antes de comprar um imóvel na planta, pois precisa ter certeza de que de fato vai cumprir com a aquisição.
Caso a compra do imóvel na planta tenha sido realizada por patrimônio de afetação, ou seja, quando o incorporador segrega seu patrimônio para uma atividade específica, que no caso é a construção, a fim de ter garantir maior segurança na entregar do imóvel, o valor que ficará retido caso o adquirente queira o distrato será de 50% do montante pago.
Portanto, todas estas peculiaridades devem ser bem analisadas, para não correr o risco de perder boa parte do valor investido no imóvel.
Atraso na entrega do imóvel
Não é incomum se deparar com atraso na entrega do imóvel, de modo em que muitas incorporadoras incluem como garantia o prazo de 180 dias de prorrogação a contar da data prevista no contrato para entrega.
Deste modo, a incorporadora tem o prazo previsto no contrato de compra e venda, à respeito da entrega do imóvel, somando a prorrogação de 180 dias, sendo que nesse período não irá pagar nenhuma multa.
Porém, se o atraso na entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias, o adquirente poderá promover a resolução do contrato, postulando pela devolução dos valores pagos.
Outrossim, a lei também prevê que caso o adquirente prefira por não fazer o distrato do imóvel, terá direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.
Dessa forma, é importante contar com um contrato bem redigido entre a incorporadora e o adquirente, pois a Lei do Distrato também dispõe que a data da entrega do imóvel deve estar expressamente pactuada de forma clara e destacada.
Neste contrato deve-se deixar o “juridiquês” de lado e incluir todas as obrigações e deveres o mais compreensível possível, pois sabemos que qualquer palavra mal colocada pode dar dupla interpretação ao Poder Judiciário.
Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail, temos um time multidisciplinar preparado para te ajudar.
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