Locação Comercial – 4 Dicas Para Não Sofrer Despejo
A locação comercial é uma ótima opção para empresários, seja porque não possuem dinheiro no momento para comprar o imóvel e investir no negócio ou por opção de investimento não entender necessária a compra de um imóvel.
Entretanto, no momento de optar pela locação comercial é fundamental contar com um advogado para lhe auxiliar na elaboração do contrato e orientação do negócio.
Aliás, é importante ressaltar que existem diversas questões diferentes de uma locação residencial, além de que depois de fidelizar os clientes e o negócio, ninguém quer ser obrigado a sair local, ainda mais ser despejado.
Assim, no texto de hoje separamos 4 dicas para evitar o despejo na locação comercial!
Ação de despejo – entenda o que é
Antes de falarmos das 4 dicas para evitar o despejo na locação comercial, é importante entender o que é o despejo.
A ação de despejo está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta as hipóteses do despejo.
Assim, logo no começo da norma é disposto que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.
Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a ação de despejo.
No procedimento judicial, é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado. Portanto, já no início da ação poderá ser obrigado a desocupar o imóvel.
Se quiser saber mais a respeito da ação, temos um artigo explicando as hipóteses de despejo.
Agora, vamos as dicas para evitar o despejo na locação comercial.
1 – Pagar em dia o aluguel
Essa dica pode parecer um pouco óbvia, porém muitos empresários que locam imóveis dão prioridades à outras despesas, deixando o aluguel como uma das últimas opções.
No entanto, essa atitude de não pagar o aluguel em dia de forma corriqueira pode fazer com que o locador ajuíze uma ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis atrasados.
Já pensou que situação chata?
Você com o negócio a todo vapor, com os clientes fixos, que conhecem seu trabalho e principalmente o local, precisar se retirar do imóvel por conta de falta de pagamento em dia.
Aliás, você pode até pagar o débito judicial, mas aí terão juros, multa, correção, honorários advocatícios, ou seja, o valor será muito maior.
Uma dica importante para os locadores é sempre contar com um contrato de locação comercial bem redigido, estipulando as obrigações de cada parte e penalidades caso não as cumpra.
Pois, com o comportamento de sempre pagar o aluguel atrasado gera uma quebra de confiança contratual, já que o inquilino está agindo de forma contrária ao contrato de locação.
Portanto, é essencial pagar o aluguel da locação comercial em dia a fim de evitar futuro prejuízo e resguardar seu negócio!
2 – Pagar os acessórios da locação comercial
Você sabe o que são os acessórios da locação comercial?
Tudo que está ligado ao imóvel é considerado um acessório, por exemplo o IPTU, condomínio, conta de água, luz, gás, ou seja, qualquer conta vinculada ao imóvel é considerado como acessório.
Portanto, não é porque você paga o aluguel em dia que não tem a obrigação de pagar o IPTU ou outras contas vinculadas.
Pelo contrário, toda obrigação advinda do imóvel deve ser cumprida em dia, sob pena de sofrer uma ação de despejo!
No entanto, nem sempre você será obrigado a cumprir com as obrigações acessórias, porque elas estarão previstas no contrato de locação comercial, constando o que o inquilino deve arcar ou não.
Assim, caso você não pague nenhum acessório referente a locação comercial, ou atrase algum, poderá sofrer ação de despejo!
3 – Ter conhecimento da data final do contrato de locação comercial
Essa terceira dica é a mais importante caso você tenha interesse em continuar com o negócio no imóvel locado: ter conhecimento da data final do contrato de locação!
Isso porque, conforme explicaremos na quarta dica, caso você queira continuar com o negócio no local, é preciso ajuizar uma ação que chamamos de renovatória.
Dessa forma, se o contrato de locação comercial finalizar, sem que você tenha renovado o contrato, este perderá sua validade, independentemente de notificação ou aviso.
Após isso, caso passe 30 dias depois do prazo final da locação comercial e o inquilino não se opor nem nada, a locação será prorrogada nas mesmas condições ajustadas anteriormente.
Porém, como se tornou um contrato de locação comercial indeterminado, sem prazo para finalizar, o inquilino pode a qualquer momento, dar 30 dias para desocupação.
Assim, caso você tenha um negócio fidelizado naquele local, poderá perder diversos clientes até que encontre um novo ponto comercial, simplesmente por não ter verificado corretamente a data de vencimento do contrato.
Quando você tem conhecimento e controle da finalização da locação comercial, você pode seguir com a próxima dica.
4 – Ação renovatória
A quarta e última dica está ligada com o que falamos no tópico anterior, pois você precisa ter o controle absoluto da data final do contrato de locação, para que negocie com o locador sobre a renovação do contrato de locação e caso não entrem em acordo, ajuizar a ação renovatória.
Você sabia que existe um prazo para distribuir a ação renovatória?
O prazo para distribuir a ação é entre um ano a seis meses do final do contrato, não pode, por exemplo, ser distribuída faltando 13 meses ou mais para o encerramento do contrato, tampouco faltando 5 meses ou menos. Frisa-se, um dia faz diferença para a ação renovatória.
Portanto, quem tem ponto comercial deve ficar muito atento a este prazo e, caso não entre em acordo com o proprietário para renovação do contrato de locação, deverá ajuizar ação renovatória.
Neste caso, será realizada uma perícia judicial para estipular o valor do aluguel e, após isso, o juiz determinará a renovação do contrato de locação comercial, geralmente fixando o valor do aluguel dentro do que for designado pela perícia.
De acordo com a Lei do Inquilinato, existem requisitos a serem cumpridos para a Ação Renovatória, são eles:
- contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
- locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Sabemos que é um tema complexo e com muitas peculiaridades, portanto, se precisar de ajuda ou tiver dúvidas a respeito de contrato de locação comercial e ação renovatória, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
- Publicado em Direito Empresarial, Direito Imobiliário