Obrigações do Inquilino – Entenda
As obrigações do inquilino, embora não se fale muito, estão previstas na legislação. Aliás, ao contrário do que se pensa, elas não estão apenas as previstas no contrato de locação, é necessário cumprir também o que dispõe a Lei do Inquilinato.
Por isso, é extremamente importante ter conhecimento dos deveres e dos direitos previstos em Lei, nesse texto explicamos sobre 4 direitos do inquilino.
Caso você ainda esteja na fase de pré-locação, recomendamos a leitura sobre as 5 garantias aceitas no contrato de locação, principalmente para negociar com o locador.
Assim, como já falamos sobre seus direitos, hoje separamos quais são as obrigações do inquilino, além das previstas no contrato de locação.
Lei do Inquilinato e as obrigações do inquilino
A Lei do Inquilinato regula as locações dos imóveis urbanos, comerciais ou residenciais.
Assim, a norma trata sobre direitos e deveres dos locadores, regras sobre o período de locação, ação de despejo, quando a locação pode ser desfeita, garantias do contrato de locação, ação de consignação de aluguel, ação revisional e ação renovatória.
Por isso, na fase pré-locação é extremamente importante ter conhecimento sobre todas as regras aplicadas, não apenas o que dispõe o contrato de locação.
Mas afinal, quais são as obrigações do inquilino?
As obrigações do inquilino estão previstas na Lei do Inquilinato, sendo elas:
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
- servir do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
- levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
- realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
- entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese de venda;
- cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- pagar o prêmio do seguro de fiança.
Portanto, observamos que existem diversas obrigações, mesmo que não previstas no contrato de locação, de modo em que o inquilino deve cumprir com todas elas!
Obrigação do inquilino de pagar despesas ordinárias do condomínio
O inquilino também tem a obrigação de pagar as despesas ordinárias do condomínio. As despesas ordinárias se referem as necessárias à administração do condomínio, podendo ser:
- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados;
- consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- a manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- conservação e manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
No entanto, as despesas extraordinárias de condomínio não são obrigações do inquilino, de modo em que ele é isento de pagar, sendo estes pagamentos são obrigações do locador.
O que são despesas extraordinárias de condomínio?
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, por exemplo:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
Dessa forma, as despesas extraordinárias são obrigações do locador e não do inquilino.
Se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
- Publicado em Direito Imobiliário
Contrato de Locação – 5 Garantias Aceitas
As garantias legais aceitas no contrato de locação são regulamentadas pela Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, que trata sobre a relação de aluguel de imóveis, seja residencial ou comercial.
De acordo com a legislação, existem 4 garantias do contrato de locação, todavia, com a modernização dos contratos, também incluímos uma garantia que está se tornando corriqueira – o cartão de crédito.
Essa garantia não é prevista na Lei do Inquilinato, contudo, pode ser usada no contrato de locação caso o locador esteja de acordo.
Dessa forma, no texto de hoje vamos tratar sobre 5 garantias aceitas no contrato de locação e explicar todas elas!
Antes das 5 garantias aceitas no contrato de locação, vamos entender o que é a garantia
Em síntese, a garantia locatícia como o próprio nome sugere, é para garantir ao locador que inquilino de fato irá cumprir com todo pagamento das despesas do imóvel.
Caso não cumpra com o pagamento das despesas, o locador poderá se utilizar da garantia que fixada no contrato de locação, a fim de não sair no prejuízo.
A garantia não é obrigatória, a própria lei dispõe que o locador pode exigir do locatário alguma das modalidades de garantia.
Outro ponto importante é que é vedado mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Portanto, o inquilino não pode colocar um fiador e exigir também o seguro, pois são duas modalidades de garantia, de modo em que o contrato é considerado nulo.
Passamos agora as 5 garantias aceitas no contrato de locação:
1 – Caução
A caução é a primeira modalidade prevista na lei.
Assim, a garantia caução é dada pelo inquilino, através seus próprios bens, sejam móveis ou imóveis, depende do que o locador aceitar. Geralmente essa modalidade se utiliza do depósito de três meses de aluguel antecipado.
Caso o locador aceite como caução algum outro imóvel que está no nome do inquilino, o correto é averbar o contrato de locação na matrícula da respectiva propriedade, perante o Cartório de registro de Imóveis competente, para que conste a informação de que ele foi dado em caução.
Dessa forma, caso o inquilino fique inadimplente o imóvel será a garantia do locador, de modo em que terá “proteção” contra bloqueios de terceiros que surjam, pois sua caução foi registrada antes.
Por isso é tão importante averbar o contrato na matrícula do imóvel, para que de fato garanta o imóvel, em caso de inadimplência, não causando nenhuma discussão futura.
Na hipótese de a garantia ser o pagamento antecipado de três aluguéis, em caso de inadimplência, o valor será direcionado para pagamento dos débitos.
2 – Fiança
Talvez a garantia mais conhecida seja a fiança.
Com a fiança, um terceiro não beneficiado pelo contrato é responsável por garantir o pagamento das despesas do imóvel, caso o inquilino não as cumpra.
Portanto, essa terceira pessoa, chamada de fiador, deve assinar também o contrato de locação e estar ciente de suas obrigações, caso o inquilino fique inadimplente.
Existem alguns locadores que exigem que o salário do fiador seja 3x maior que o valor do aluguel, por exemplo, ou que ele tenha algum imóvel sem nenhuma restrição.
Outra curiosidade importante é que se você é fiador e o inquilino não paga os alugueis, caso você também se recuse, o locador pode ajuizar uma ação para cobrar, de modo em que seu imóvel, mesmo que seja o único, não é considerado como bem de família e pode inclusive ser penhorado. Isto, claro, se este imóvel foi dado em garantia.
Nesse texto falamos sobre o bem de família do fiador no contrato de locação, se quiser saber mais a respeito.
3 – Seguro fiança locatícia
A terceira modalidade prevista na Lei do Inquilinato é o seguro fiança.
O seguro fiança é contratado pelo inquilino como garantia para dar segurança ao locador do imóvel, que caso o inquilino fique inadimplente em alguma de suas obrigações, o seguro responderá por este.
Como qualquer seguro, é preciso renová-lo depois de um tempo, de modo em que é essencial prever isso no contrato de locação, que o inquilino será responsável todo ano por renovar o seguro e apresentar a carta ao locador, por exemplo.
A diferença desse seguro para um seguro de carro, por exemplo, é que o seguro fiança quem contrata é o inquilino para dar maior segurança ao locador, já o seguro do carro o contratante visa segurança a si próprio.
4 – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
A quarta modalidade prevista em lei é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Essa garantia nada mais é quando o inquilino entrega ao locador quotas de investimentos, de modo em que este receberá os investimentos ao longo da vigência do contrato de locação ou por algum tempo determinado, previsto em contrato.
Para formalizar a garantia, é necessário que o inquilino faça um termo de cessão fiduciária com o locador como credor fiduciário, acompanhado de uma via do contrato de locação.
Porém, caso as quotas não cubram a inadimplência do contrato de locação, nada impede que o locador ajuíze uma ação para cobrar a diferença.
Esta modalidade, contudo, é pouco usada no dia a dia, pois além de não ser prática, não é todo mundo que tem quotas de fundo de investimentos para dar em garantia.
5 – Cartão de crédito – A nova garantia do contrato de locação
Por último, a garantia que não está prevista na Lei do Inquilinato, mas que vem sendo utilizada: cartão de crédito.
Já existem empresas, como a CredPago que intermedia a garantia por cartão de crédito.
Assim, o inquilino deve procurar uma dessas empresas e conhecer as regras específicas ofertadas no mercado.
O limite do cartão de crédito do inquilino deve ser 4 vezes maior que o valor da locação, por exemplo.
Outro ponto importante é que essa garantia depende da concordância do locador e vem se tornando comum, pois é menos burocrática e muito segura.
Trouxemos 5 garantias aceitas no contrato de locação, todavia conforme a modernização dos contratos, podem surgir novas hipóteses que não estão previstas na lei, como por exemplo a do cartão de crédito.
Se você tiver qualquer dúvida a respeito das garantias ou precisar de ajuda para redigir o contrato de locação, entre em contato conosco!
- Publicado em Direito Imobiliário