Quais as regras mais comuns de um condomínio?
As regras mais comuns de um condomínio não são previstas apenas no Código Civil, o morador precisa se atentar também ao que consta na convenção e no regimento interno do condomínio.
Isto porque, existem condomínios que não aceitam cachorros de grande porte por exemplo, e essa informação consta no regimento interno, que foi votado e definido pelos próprios moradores.
Portanto, é essencial conhecer a convenção de condomínio antes de locar um apartamento ou até mesmo comprá-lo, a fim de evitar futuras desavenças.
No texto de hoje separamos as regras mais comuns de um condomínio, mas não se esqueça de sempre pedir a convenção de condomínio para estar ciente de tudo, pois as regras mudam de um para o outro.
Afinal, quais são as regras mais comuns de um condomínio?
Sabemos que a convivência no condomínio nem sempre é fácil, seja porque o vizinho faz muito barulho, o síndico deixa de prestar contas ou se abstém de suas responsabilidades.
Dessa forma, é essencial antes de comprar ou alugar um apartamento verificar a convenção de condomínio, para que não tenha futura dor de cabeça.
Aliás, é correto dizer que as regras mais comuns de um condomínio são escolhidas pelos próprios moradores!
Por isso, no texto de hoje separamos as regras mais comuns de um condomínio, são elas:
Determinar um dia específico para mudanças
Caso você tenha acabado de adquirir ou locar um apartamento é essencial questionar o dia para poder mudar.
Isto porque, os condomínios determinam dias e horários específicos para mudanças a fim de não atrapalhar os moradores com o elevador de serviço, por exemplo.
Esta é uma das regras mais comuns em condomínios.
Outra questão é sobre a proteção do elevador, existe dia e horário de mudanças para que os funcionários possam colocar a proteção, para que não quebre o espelho ou risque-o.
Horário para utilizar as áreas comuns e horário do silêncio
Existe horário determinado para utilizar áreas comuns, como por exemplo a piscina, academia, playground, salão de festas, churrasqueiras, entre outras.
Essa determinação visa restringir o barulho dos moradores, pois se fosse liberado 100% do tempo haveria muito barulho e consequentemente reclamações.
Portanto, se atente aos horários do seu condomínio.
Limite de convidados
Alguns condomínios colocam limites de convidados, ou seja, cada apartamento pode receber até 8 pessoas.
Já outros, colocam essa restrição apenas para áreas comuns, como na piscina, churrasqueira, salão de festas.
Embora esta seja uma das regras mais comuns em um condomínio, não quer dizer que seja legal. Isto porque, limitar as pessoas dentro de um apartamento atinge diretamente o direito de propriedade, de modo em que esta norma pode ser questionada no Poder Judiciário.
Normas de limpeza e conservação
Os condomínios possuem regras sobre a limpeza e conservação de área comum, por exemplo o salão de festa, quem utiliza precisa deixá-lo limpo, ou incluem na taxa de utilização a taxa de limpeza, evitando que algum morador deixe o ambiente sujo.
Outra regra comum é sobre a coleta de lixo, de modo em que colocam coleta de lixo orgânico, óleo, pilhas, descartáveis, visando a proteção ao meio ambiente.
Outras regras muito comuns no condomínio
Outras regras comuns que encontramos nos condomínios são:
- Determinar dia e horário para reforma;
- Dia para instalar a internet ou qualquer serviço externo;
- Sorteio de vagas de garagem.
Dessa forma, essas são as regras mais comuns de um condomínio, porém antes de ter certeza da sua moradia, é importante atentar-se as regras do regimento interno.
Se quiser saber mais a respeito, nesse texto separamos 5 atos totalmente proibidos em um condomínio, como por exemplo impedir uso das áreas comuns em razão de dívida de condomínio, alterar cor das fachadas, entre outros.
Execução de dívida de condomínio. Posso perder meu único imóvel?
A dívida de condomínio é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e no caso de não pagamento podem requerer a penhora do próprio imóvel, mesmo que seja bem de família.
Tal assertiva é amparada pela Lei 8.009 de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como do Código de Processo Civil, que dispõe que a propriedade, mesmo sendo considerada bem de família, não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem.
Portanto, o apartamento que possuí dívida de condomínio pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família.
Aliás, mesmo quando o imóvel é alugado e o inquilino deixa acumular a dívida de condomínio, nesses casos o proprietário do imóvel também é responsável pelo pagamento e pode ter seu imóvel penhorado caso não pague o débito.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n.º 1829663,.
Isto porque, segundo o STJ, o imóvel pode ser penhorado, uma vez que a dívida de condomínio é obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação “própria da coisa”, que é desvinculada de qualquer manifestação de vontade, ela permanece na coisa.
Para melhor exemplificar, a dívida do condomínio permanece no imóvel, mesmo que seja passado a terceiro, de modo em que não é uma dívida da pessoa, mas sim da propriedade, razão pela qual o inquilino não pode ser o único responsável.
Deste modo, tanto o locador do imóvel quanto o morador são devedores do condomínio e devem ficar atentos a penhora do imóvel, mas o proprietário, neste caso, é o maior prejudicado e deve ter maior atenção.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Assim, nos termos da Lei 8.009 de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, mesmo que existam dívidas contraídas pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, esta propriedade não será penhorada, pois é utilizada para moradia da família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia. É o caso da dívida de condomínio.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não faça o pagamento do débito, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
Portanto, a dívida de condomínio entra na exceção do bem de família, de modo em que o imóvel, mesmo que seja o único da família, pode ser penhorado para quitar a dívida.
Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre condomínio. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Condomínio – 5 Atos Totalmente Proibidos
Sabemos que a convivência no condomínio nem sempre é fácil, seja porque o vizinho faz muito barulho ou porque o síndico deixa de prestar contas e se abstém de suas responsabilidades.
Dessa forma, é essencial antes de comprar ou alugar um apartamento verificar a convenção de condomínio, para que não tenha futura dor de cabeça.
Existem condomínios, por exemplo, que não aceitam cachorros de grande porte e essa informação consta no regimento interno, que foi votado pelos próprios moradores.
Pensando nisso, no texto de hoje separamos 5 proibições em um condomínio.
1 – Realizar obras que comprometa a segurança do condomínio
Essa primeira proibição está ligada principalmente com a segurança das edificações, porque o morador não pode simplesmente realizar uma obra qualquer, sem a presença de um profissional técnico que ateste a segurança.
Imagine a situação em que seu vizinho de cima resolva colocar uma jacuzzi na sacada, sem qualquer autorização ou laudo de profissional habilitado atestando a segurança da reforma. Aliás, o condomínio não foi informado e também não autorizou.
Logo, é presumível que esta construção poderá comprometer seu apartamento e toda estrutura do prédio, por isso é proibido o morador realizar obras deste tipo.
Inclusive, em algumas convenções de condomínio existe a regra de que o síndico precisa ter conhecimento de qualquer obra a ser realizada dentro do apartamento.
Assim, embora essa norma pareça um pouco invasiva, o objetivo é de proteger todos os moradores.
2 – Deixar de pagar as despesas do condomínio
Deixar de pagar as despesas de condomínio pode fazer você perder seu imóvel, por isso essa, embora pareça óbvia, é segunda proibição. Não deixar de pagar.
A dívida de condomínio é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e, em caso de inadimplência, o próprio imóvel pode ser penhorado, sendo inaplicável qualquer exceção.
Vejam que, tal previsão é amparada pela Lei 8.009, de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como no Código de Processo Civil, que dispõe que a propriedade mesmo sendo considerada bem de família não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem.
Portanto, o apartamento que possuí dívida de condomínio pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família.
Outra questão importante é quando o imóvel é alugado e o inquilino deixa acumular a dívida de condomínio, nesses casos o proprietário do imóvel também é responsável pelo pagamento e pode ter seu imóvel penhorado se não quitar o débito, sem prejuízo a futura responsabilização do inquilino.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n.º 1.829.663.
Deste modo, o proprietário deve sempre ficar atento, mesmo que o imóvel esteja alugado.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre sua impenhorabilidade.
Assim, nos termos da Lei 8.009, de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, mesmo que existam dívidas contraídas pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, esta propriedade não será penhorada, pois é utilizada para moradia da família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia. É o caso da dívida de condomínio.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não faça o pagamento do débito, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
Portanto, a dívida de condomínio entra na exceção do bem de família, de modo em que o imóvel pode ser penhorado para quitar a dívida.
3 – Impedir uso das áreas comuns em razão da dívida de condomínio
Essa terceira proibição é a mais polêmica e bem dividida no entendimento da jurisprudência.
Isso porque, alguns condomínios proíbem os devedores de utilizar a área comum do prédio, como por exemplo piscina, academia e churrasqueira.
Porém, o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n.º 1.699.022, entendeu que não se pode proibir o morador inadimplente de utilizar a área comum do prédio.
De acordo com a decisão, o Código Civil prevê a possibilidade de multa em caso de inadimplência, de modo em que tal proibição se trata de medida coercitiva excessiva.
Entretanto, alguns condomínios utilizam-se de convenções para justificar tal medida, mesmo que não aceita pelo Superior Tribunal de Justiça. A existência desta previsão interna não a torna legal.
Portanto, de acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, não se pode impedir uso das áreas comuns em razão de dívida de condomínio.
4 – Síndico não prestar contas
Síndico é a pessoa responsável por administrar o condomínio, não necessariamente será um morador, pode ser alguém de fora e contratado especificamente para o cargo. O prazo de sua administração não será superior a dois anos, podendo renovar-se.
Feito essa explicação inicial, é importante destacar que está previsto no Código Civil, que é de competência do síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigida.
Portanto, não existe a possibilidade do síndico se negar a prestar contas, pois é obrigatório por força de lei e qualquer morador pode exigir quando quiser, não precisa aguardar um ano.
No entanto, não é incomum a situação em que o síndico se nega a prestar contas, sob a justificativa que é responsabilidade dele a administração do prédio, pois foi escolhido para tal função.
O que fazer se o síndico não prestar contas?
O primeiro passo é sempre tentar a conversa de forma amigável, informar que é dever dele a prestação de contas, que inclusive está previsto no Código Civil.
No entanto, caso não funcione, qualquer morador pode enviar uma notificação extrajudicial ao síndico, ou seja, fazer uma carta, colocar o motivo pelo qual ele é obrigado a prestação de contas e oferecer um prazo para entregar o relatório. É recomendado contratar um advogado para isso, mas não é obrigatório.
Em seguida, se a notificação extrajudicial não funcionar, é possível convocar uma assembleia, que deve ter o comparecimento mínimo de 25% dos moradores.
Para tanto, é necessário realizar um comunicado e fixá-lo em local público e de fácil acesso no condomínio, como elevadores, áreas sociais, portaria, etc.
No comunicado deve obrigatoriamente colocar o local, data e horário da realização da assembleia, o assunto que irá tratar e principalmente comunicar todos os moradores para que compareçam.
Feito a assembleia e respeitando os critérios acima, é possível destituir o síndico que não está cumprindo com o dever de prestar contas, caso haja voto da maioria absoluta dos membros.
Outrossim, é importante sempre que os moradores que compareceram assinem ata confirmando que estavam presentes e votaram, a fim de evitar qualquer nulidade.
Por fim, caso a assembleia não aconteça com 25% dos moradores, é possível que qualquer condômino busque o Poder Judiciário para que convoque uma assembleia, a fim de aprovar ou não as contas do síndico.
Lembrando, não cabe ao juiz aprovar as contas do síndico, este é um ato exclusivo dos condôminos, cabe ao Poder Judiciário apenas determinar a convocação da assembleia.
Portanto, se o síndico se recusar a prestar contas, saiba que você está amparado pela Lei e existem mecanismos para obrigá-lo.
5 – Alterar a cor da fachada dos apartamentos
Por mais que você ache horrível a fachada do seu condomínio, deveria ter pensado nisso antes de comprar ou alugar o apartamento, porque você é proibido de alterar a cor da fachada.
Essa vedação é expressa pelo Código Civil. Aliás, já pensou um condomínio com cada fachada pintada de uma cor diferente?
Além de desvalorizar o imóvel, com certeza os arquitetos e engenheiros entrariam em colapso!
Portanto, nesse quesito você não possuí liberdade, é proibido alterar a cor da fachada do seu condomínio.
Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre condomínio. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Responsabilidade por Furtos no Condomínio
A responsabilidade por furtos no condomínio é muito discutida, porém hoje já existe um posicionamento pacificado quanto a este tema.
Infelizmente, algumas pessoas que residem em condomínio têm objetos furtados, como por exemplo bicicletas ou até mesmo automóvel, de modo em que acreditam que a responsabilidade desses furtos é do condomínio.
Porém, não é sempre que o condomínio será responsável por furtos praticados por terceiros.
Por isso, no texto de hoje vamos tratar sobre a responsabilidade por furtos no condomínio e quem é que paga essa conta.
De quem é a responsabilidade por furtos no condomínio?
A resposta é a clássica: depende!
Em síntese, o condomínio só será responsável por furtos na garagem do prédio ou em área comum caso tenha sido deliberado em assembleia com a aprovação da maioria dos condôminos.
Calma parece complexo, mas resumidamente, precisa constar no regimento interno do condomínio que, caso haja algum furto de objeto pessoal de um dos condôminos, em área comum, o condomínio se responsabilizará.
Ou seja, se tiver essa cláusula prevista expressamente, com aprovação da maioria, o condomínio deve arcar com eventual prejuízo que o condômino tenha sofrido.
Porém, caso não tenha esta deliberação em assembleia e não conste no regimento interno, o condomínio não deve ser responsabilizado, este é o entendimento majoritário do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Inclusive, encontramos também esse posicionamento no Superior Tribunal de Justiça.
Dessa forma, a responsabilidade por furtos no condomínio deve ser verificada no regimento interno, isto é, se prevê expressamente sobre a obrigação do condomínio em ressarcir ou não.
O porteiro ou a empresa de vigilância podem ser responsabilizados por furtos cometidos na área comum do condomínio?
Novamente, a resposta depende de uma análise mais específica!
Isso porque, precisa ser analisado o caso concreto, por exemplo se comprovado que de fato um desses agentes tenha envolvimento ou facilitado o furto.
Caso não tenha como comprovar isso, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é que o fato de existir porteiro ou vigia na guarita não resulta em responsabilidade por parte da empresa de segurança
Ademais, eles não foram contratados especificamente para vigiar os automóveis, por exemplo, de modo em que não devem ser responsabilizados por furtos ocorridos na garagem.
Porém, também existe uma terceira hipótese: o descuido do porteiro ou segurança.
Ora, este agente é contratado a fim de autorizar ou não a entrada de pessoas no condomínio, caso ocorra um descuido dele que permita a entrada de pessoas não autorizadas e tenha algum furto ou roubo, é possível sim responsabilizar a empresa em que o porteiro trabalha.
Porém, é importante analisar o vídeo por exemplo, mostrando o exato momento em que o terceiro adentrou no condomínio, o momento do furto e principalmente o descuido do porteiro.
Dessa forma, observamos que em regra o porteiro ou o vigia não possui responsabilidade por furtos ocorridos dentro do condomínio, mas é necessário analisar o caso concreto.
E o síndico? Qual sua responsabilidade?
O síndico é apenas o responsável pela administração do condomínio, ele é escolhido por assembleia, podendo ser um dos moradores ou não.
Afinal, qual a competência do síndico? O artigo 1.348, do Código Civil, responde que é de competência do síndico:
- Convocar assembleia dos condôminos;
- Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação.
Dessa forma, o síndico também não possuí responsabilidade por furtos ocorridos na garagem ou em qualquer lugar do condomínio.
Portanto, é necessário analisar o caso concreto. Resumidamente, a responsabilidade por furtos no condomínio dependerá de cada caso em concreto e, especificamente, da existência de regra no regimento interno. Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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