Obrigações do Inquilino – Entenda
As obrigações do inquilino, embora não se fale muito, estão previstas na legislação. Aliás, ao contrário do que se pensa, elas não estão apenas as previstas no contrato de locação, é necessário cumprir também o que dispõe a Lei do Inquilinato.
Por isso, é extremamente importante ter conhecimento dos deveres e dos direitos previstos em Lei, nesse texto explicamos sobre 4 direitos do inquilino.
Caso você ainda esteja na fase de pré-locação, recomendamos a leitura sobre as 5 garantias aceitas no contrato de locação, principalmente para negociar com o locador.
Assim, como já falamos sobre seus direitos, hoje separamos quais são as obrigações do inquilino, além das previstas no contrato de locação.
Lei do Inquilinato e as obrigações do inquilino
A Lei do Inquilinato regula as locações dos imóveis urbanos, comerciais ou residenciais.
Assim, a norma trata sobre direitos e deveres dos locadores, regras sobre o período de locação, ação de despejo, quando a locação pode ser desfeita, garantias do contrato de locação, ação de consignação de aluguel, ação revisional e ação renovatória.
Por isso, na fase pré-locação é extremamente importante ter conhecimento sobre todas as regras aplicadas, não apenas o que dispõe o contrato de locação.
Mas afinal, quais são as obrigações do inquilino?
As obrigações do inquilino estão previstas na Lei do Inquilinato, sendo elas:
- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
- servir do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
- levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
- realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
- entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
- pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
- permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese de venda;
- cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
- pagar o prêmio do seguro de fiança.
Portanto, observamos que existem diversas obrigações, mesmo que não previstas no contrato de locação, de modo em que o inquilino deve cumprir com todas elas!
Obrigação do inquilino de pagar despesas ordinárias do condomínio
O inquilino também tem a obrigação de pagar as despesas ordinárias do condomínio. As despesas ordinárias se referem as necessárias à administração do condomínio, podendo ser:
- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados;
- consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- a manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- conservação e manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
No entanto, as despesas extraordinárias de condomínio não são obrigações do inquilino, de modo em que ele é isento de pagar, sendo estes pagamentos são obrigações do locador.
O que são despesas extraordinárias de condomínio?
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, por exemplo:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
Dessa forma, as despesas extraordinárias são obrigações do locador e não do inquilino.
Se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Direitos do Inquilino – 4 Regras Benéficas ao Locatário
O locatário, popularmente conhecido como inquilino, não possuí apenas deveres, a Lei do Inquilinato, prevê os deveres e os direitos do inquilino.
Assim, além de respeitar as regras do contrato de locação, o locatário deve também se atentar ao que dispõe a Lei do Inquilinato, principalmente quanto aos seus deveres e direitos.
Caso você ainda esteja na fase pré-locação, recomendamos a leitura sobre as 5 garantias aceitas no contrato de locação, principalmente para negociar com o locador.
Portanto, hoje separamos 4 direitos do inquilino para que você tenha conhecimento antes de assinar qualquer contrato.
1 – Direito do inquilino a preferência na compra do imóvel
O locatário tem o direito de preferência, ou seja, caso o locador queira vender o imóvel, o locatário tem que ser avisado e, se manifestar interesse, desde que mantida a mesma oferta, tem direito da aquisição da propriedade.
Esse direito é uma proteção ao inquilino, o legislador pensou principalmente naquele locatário que aluga o imóvel há bastante tempo, de modo em que não tem interesse em sair da casa.
Porém, o locador deve comunicar o locatário de sua pretensão de venda, contendo o valor do negócio e as condições de pagamento, através de notificação judicial, extrajudicial ou por outro meio de ciência.
Dessa forma, o locatário tem o prazo de 30 dias para responder se pretende ou não comprar o imóvel. Caso o locatário esqueça de responder no prazo estipulado, ele perde o direito de preferência.
Outro ponto importante, se o locador não conceder o direito de preferência, o locatário poderá ajuizar ação de perdas e danos ou depositar em juízo o valor do imóvel, pugnando pela compra.
A segunda hipótese de que o locatário pode depositar o valor do imóvel em juízo, só é possível dentro do prazo de 6 meses, a contar do registro da venda no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel.
Portanto, um dos direitos do inquilino é a preferência na compra do imóvel, desde que manifeste o interesse no tempo específico.
2 – Locatário é isento de pagar despesas extraordinárias de condomínio
Antes de entrarmos nas despesas extraordinárias, vamos relacionar o que são as despesas ordinárias.
De acordo com a Lei do Inquilinato, as despesas ordinárias se referem as necessárias à administração do condomínio, podendo ser:
- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados;
- consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- a manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- conservação e manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Já as despesas extraordinárias de condomínio, que o locatário é isento de pagar, de modo em que estes pagamentos são obrigações do locador.
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, por exemplo:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
3 – Sublocar o imóvel
Desde que previsto no contrato de locação, é possível o locatário sublocar o imóvel, ou seja, o locatário aluga determinado imóvel do locador e logo depois aluga para outra pessoa.
Portanto, existem duas locações nessa relação, mas para acontecer é preciso que esteja previsto no contrato de locação.
Isso porque, alguns locadores colocam essa proibição no contrato, principalmente devido a receio de destruição do imóvel ou de não conhecer a pessoa quem estão locando.
Por isso, é um direito do inquilino de sublocar o imóvel, desde que não esteja proibido no contrato de locação.
4 – Indenização por benfeitorias é um dos direitos do inquilino
Antes de explicarmos como funciona a indenização, é importante ressaltar que existem dois tipos de benfeitorias, as necessárias e voluptuárias.
As benfeitorias necessárias não precisam de autorização do proprietário, são urgentes e necessárias para preservação do imóvel, por exemplo conserto de encanamento, fiação elétrica, rachaduras, etc.
Entretanto, para as benfeitorias úteis, o inquilino precisa de autorização do locador para edificar, é ligada com a qualidade do imóvel, por exemplo a substituição de iluminação.
Já as benfeitorias voluptuárias são destinadas ao embelezamento do imóvel e não são indenizáveis, inclusive quando finalizada a locação, o inquilino pode retirar desde que não afete a estrutura da propriedade.
Portanto, as benfeitorias indenizáveis são as necessárias e as úteis. Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre os direitos do inquilino. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Contrato de Locação – 5 Garantias Aceitas
As garantias legais aceitas no contrato de locação são regulamentadas pela Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, que trata sobre a relação de aluguel de imóveis, seja residencial ou comercial.
De acordo com a legislação, existem 4 garantias do contrato de locação, todavia, com a modernização dos contratos, também incluímos uma garantia que está se tornando corriqueira – o cartão de crédito.
Essa garantia não é prevista na Lei do Inquilinato, contudo, pode ser usada no contrato de locação caso o locador esteja de acordo.
Dessa forma, no texto de hoje vamos tratar sobre 5 garantias aceitas no contrato de locação e explicar todas elas!
Antes das 5 garantias aceitas no contrato de locação, vamos entender o que é a garantia
Em síntese, a garantia locatícia como o próprio nome sugere, é para garantir ao locador que inquilino de fato irá cumprir com todo pagamento das despesas do imóvel.
Caso não cumpra com o pagamento das despesas, o locador poderá se utilizar da garantia que fixada no contrato de locação, a fim de não sair no prejuízo.
A garantia não é obrigatória, a própria lei dispõe que o locador pode exigir do locatário alguma das modalidades de garantia.
Outro ponto importante é que é vedado mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Portanto, o inquilino não pode colocar um fiador e exigir também o seguro, pois são duas modalidades de garantia, de modo em que o contrato é considerado nulo.
Passamos agora as 5 garantias aceitas no contrato de locação:
1 – Caução
A caução é a primeira modalidade prevista na lei.
Assim, a garantia caução é dada pelo inquilino, através seus próprios bens, sejam móveis ou imóveis, depende do que o locador aceitar. Geralmente essa modalidade se utiliza do depósito de três meses de aluguel antecipado.
Caso o locador aceite como caução algum outro imóvel que está no nome do inquilino, o correto é averbar o contrato de locação na matrícula da respectiva propriedade, perante o Cartório de registro de Imóveis competente, para que conste a informação de que ele foi dado em caução.
Dessa forma, caso o inquilino fique inadimplente o imóvel será a garantia do locador, de modo em que terá “proteção” contra bloqueios de terceiros que surjam, pois sua caução foi registrada antes.
Por isso é tão importante averbar o contrato na matrícula do imóvel, para que de fato garanta o imóvel, em caso de inadimplência, não causando nenhuma discussão futura.
Na hipótese de a garantia ser o pagamento antecipado de três aluguéis, em caso de inadimplência, o valor será direcionado para pagamento dos débitos.
2 – Fiança
Talvez a garantia mais conhecida seja a fiança.
Com a fiança, um terceiro não beneficiado pelo contrato é responsável por garantir o pagamento das despesas do imóvel, caso o inquilino não as cumpra.
Portanto, essa terceira pessoa, chamada de fiador, deve assinar também o contrato de locação e estar ciente de suas obrigações, caso o inquilino fique inadimplente.
Existem alguns locadores que exigem que o salário do fiador seja 3x maior que o valor do aluguel, por exemplo, ou que ele tenha algum imóvel sem nenhuma restrição.
Outra curiosidade importante é que se você é fiador e o inquilino não paga os alugueis, caso você também se recuse, o locador pode ajuizar uma ação para cobrar, de modo em que seu imóvel, mesmo que seja o único, não é considerado como bem de família e pode inclusive ser penhorado. Isto, claro, se este imóvel foi dado em garantia.
Nesse texto falamos sobre o bem de família do fiador no contrato de locação, se quiser saber mais a respeito.
3 – Seguro fiança locatícia
A terceira modalidade prevista na Lei do Inquilinato é o seguro fiança.
O seguro fiança é contratado pelo inquilino como garantia para dar segurança ao locador do imóvel, que caso o inquilino fique inadimplente em alguma de suas obrigações, o seguro responderá por este.
Como qualquer seguro, é preciso renová-lo depois de um tempo, de modo em que é essencial prever isso no contrato de locação, que o inquilino será responsável todo ano por renovar o seguro e apresentar a carta ao locador, por exemplo.
A diferença desse seguro para um seguro de carro, por exemplo, é que o seguro fiança quem contrata é o inquilino para dar maior segurança ao locador, já o seguro do carro o contratante visa segurança a si próprio.
4 – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
A quarta modalidade prevista em lei é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Essa garantia nada mais é quando o inquilino entrega ao locador quotas de investimentos, de modo em que este receberá os investimentos ao longo da vigência do contrato de locação ou por algum tempo determinado, previsto em contrato.
Para formalizar a garantia, é necessário que o inquilino faça um termo de cessão fiduciária com o locador como credor fiduciário, acompanhado de uma via do contrato de locação.
Porém, caso as quotas não cubram a inadimplência do contrato de locação, nada impede que o locador ajuíze uma ação para cobrar a diferença.
Esta modalidade, contudo, é pouco usada no dia a dia, pois além de não ser prática, não é todo mundo que tem quotas de fundo de investimentos para dar em garantia.
5 – Cartão de crédito – A nova garantia do contrato de locação
Por último, a garantia que não está prevista na Lei do Inquilinato, mas que vem sendo utilizada: cartão de crédito.
Já existem empresas, como a CredPago que intermedia a garantia por cartão de crédito.
Assim, o inquilino deve procurar uma dessas empresas e conhecer as regras específicas ofertadas no mercado.
O limite do cartão de crédito do inquilino deve ser 4 vezes maior que o valor da locação, por exemplo.
Outro ponto importante é que essa garantia depende da concordância do locador e vem se tornando comum, pois é menos burocrática e muito segura.
Trouxemos 5 garantias aceitas no contrato de locação, todavia conforme a modernização dos contratos, podem surgir novas hipóteses que não estão previstas na lei, como por exemplo a do cartão de crédito.
Se você tiver qualquer dúvida a respeito das garantias ou precisar de ajuda para redigir o contrato de locação, entre em contato conosco!
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Bem de Família do Fiador no Contrato de Locação
É comum a inclusão de bem de família do fiador como garantia no contrato de locação, seja comercial ou residencial, a fim de assegurar ao locador que o inquilino cumprirá com sua obrigação de pagar.
Entretanto, mesmo que seja o único imóvel do fiador, caso o locador permaneça inadimplente, o bem não é considerado como “bem de família”, de modo em que pode sim ser penhorado para quitar a dívida do inquilino.
De fato, algumas pessoas não possuem esse conhecimento, acreditam que por ser o único imóvel da família é considerado impenhorável ‘e não pode ser penhorado.
Assim, no texto de hoje vamos explicar o que é bem de família e quando de fato ele responderá por dívidas de terceiros, como no caso de uma locação.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Assim, nos termos da Lei 8.009 de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, qualquer dívida contraída pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, ele não poderá ser penhorável, pois é considerado bem de família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia.
A hipótese mais comum é de fato a garantia em fiança. Portanto, quando você se torna fiador de alguém para assegurar que essa pessoa irá cumprir com o pagamento do aluguel e coloca seu imóvel como garantia do negócio.
Logo, o bem de família do fiador é penhorável.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não cumpra com a dívida perante o locador, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
O bem de família do fiador é a única exceção?
Como ressaltamos, existem exceções que permitem penhorar o bem de família, mesmo que seja a única moradia da família, ou seja, o bem de família do fiador não é o único que corre risco.
Nesse sentido, o artigo 3º, da Lei 8.009 de 1990, dispõe sobre as hipóteses de quando o bem de família poderá ser penhorado:
- pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
- por credor da pensão alimentícia, resguardado o direito, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
- para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
- execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
- por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;
- obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Dessa forma, não é porque é bem de família que simplesmente não pode ser penhorado, existem as hipóteses que este imóvel pode ser bloqueado para quitar dívidas sim.
Aliás, é penhorável inclusive por dívidas contraídas por terceiros, como no caso de um contrato de locação, onde o bem de família do fiador corre risco.
Bem de família do fiador no contrato de locação – regras e exceções
Agora que já explicamos o que é um bem de família e quais são as hipóteses que a lei dispõe que o imóvel será de fato penhorado, podemos explicar mais a fundo as exceções.
Bom, a regra é que o bem de família do fiador usado como garantia no contrato de locação é penhorável para quitar a dívida adquirida pelo inquilino.
Todavia, existem as exceções!
Em junho de 2018, o Supremo Tribunal Federal julgou o Recurso Extraordinário n.º 605.709. Nesse caso específico, o fiador perderia seu único imóvel para quitar uma dívida de locação comercial, ou seja, ele deixou seu imóvel como garantia à um terceiro.
Assim, por maioria dos votos deram provimento ao recurso, declarando que o imóvel do fiador, nesse caso especificamente, é considerado como bem de família, de modo em que não pode ser penhorável.
Ou seja, essa decisão histórica foi contra tudo que escrevemos até aqui, foi contrária ao que dispõe a legislação sobre o bem de família. Entretanto, foi fundamentada na nossa Constituição Federal, nos princípios da dignidade da pessoa humana e da proteção a família.
No seu voto a Ministra Rosa Weber alegou que “A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício, com a vênia dos que pensam em sentido contrário, não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa”.
Entretanto, a decisão não teve trânsito em julgado, ou seja, não foi finalizada de fato, de modo em que poderá ser alterada, mas esse posicionamento é uma mudança significativa para os contratos de locações!
Afinal, sou fiador e dei meu único imóvel como garantia para um contrato de locação, ele pode ser penhorado?
Se analisarmos a lei, seu imóvel poderá sim ser penhorado, de modo em que não é considerado como bem de família para esse caso.
Todavia, está pendente o julgamento do Recurso Extraordinário que citamos no tópico anterior, pelo Supremo Tribunal Federal, que levantou a discussão sobre a penhorabilidade dos imóveis. Esta resposta, portanto, só será respondida na conclusão deste julgamento.
Dessa forma, cada caso deve ser analisado na forma concreta, mas a regra atual é que o imóvel pode sim ser penhorado!
Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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