Usucapião – Esta pode ser a única forma de regularizar seu imóvel
Sempre quando falamos sobre usucapião as pessoas relacionam a palavra com invasão de propriedade, porém essa ideia é totalmente equivocada.
Ao longo dos anos, a usucapião se tornou mais uma forma de regularizar propriedades, mesmo possuindo um direcionamento específico. Essa medida foi possível por conta da modalidade de usucapião extrajudicial, feita através de Cartório.
Assim, em muitos casos, regularizar a documentação de um imóvel através da usucapião é a única forma de torná-lo legal e permitir sua venda.
Portanto, no texto de hoje falamos sobre quando a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel.
O que é usucapião?
De forma resumida, a usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial (sem um juiz) ou judicial (através do Poder Judiciário).
Quando a usucapião for na modalidade extrajudicial, é necessário buscar um Cartório de Notas para que o escrevente elabore ata notarial, constando as informações de acordo com o Provimento 65/2017, do Conselho Nacional de Justiça.
Assim, de acordo com este Provimento, o interessado deve descrever a modalidade da usucapião pretendida, qual valor atribuído ao imóvel de acordo com o IPTU, como adquiriu o imóvel, tempo que está na posse, as características da propriedade, entre outros requisitos.
Com a ata pronta, é necessário protocolar o requerimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, onde está localizado o imóvel.
Porém, não é garantido que o Tabelião atestará que aquele imóvel é seu, por isso é extremamente importante ter uma ata completa, com o máximo de informações e documentos possíveis.
Por exemplo, utilizamos certidão da Prefeitura atestando quanto tempo a pessoa está com o nome vinculado ao IPTU do imóvel, a fim de facilitar o trabalho dos Escreventes.
Já a modalidade de usucapião judicial, depende basicamente da decisão do juiz, porém o processo pode ser muito mais demorado e custoso.
No entanto, se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade, o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Ademais, se a usucapião tiver envolvimento com menores, deverá ser feito obrigatoriamente na forma judicial.
Se quiser saber mais a respeito da diferença da usucapião judicial e extrajudicial, fizemos um texto bem completo explicando.
Usucapião como única forma de regularizar o imóvel
Agora que você já sabe mais sobre a usucapião, chegou o momento de falarmos do principal objetivo do texto. Quando a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel?
Antigamente as pessoas adquiriam imóveis e não se preocupavam muito com a escritura e matrícula, ou seja, adquiriam através de contratos muitas vezes sem firma reconhecida, não faziam escritura pública desta venda e, algumas vezes, nem sequer assinavam contrato algum.
Nesse sentido, é importante frisar que o contrato particular firmado entre o comprador e o vendedor não basta para que você seja o proprietário de fato do imóvel, é necessário formalizar uma escritura pública transmitida pelo vendedor no Cartório de Notas. Entenda neste texto
Assim, depois da escritura pública precisa averbar esse documento na matrícula, que é onde consta todas as informações do imóvel.
Então, a usucapião pode ser um instrumento utilizado a fim de regularizar o imóvel para aquelas pessoas que não formalizaram a compra e venda, para quem adquiriu a propriedade através de uma cessão de direitos hereditários, aqueles que adquiriram o imóvel através de um contrato particular, sem qualquer reconhecimento de firma ou até mesmo para quem possui o contrato sem assinatura.
Aliás, os exemplos acima são meramente demonstrativos, uma vez que existem dezenas de propriedades que não podem ser regularizadas por diversos motivos, dependendo da usucapião para tanto.
Portanto, esses são alguns dos exemplos que a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel. Todavia, é importante consignar que a usucapião não deve ser usada para todos os casos, pois também existe a Ação de Adjudicação Compulsória.
Desta forma, é preciso que um advogado especialista análise toda documentação, a fim de indicar o melhor caminho, pois a usucapião pode ser uma forma de regularizar o imóvel.
O que é a ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Porém, para ajuizar a ação de adjudicação compulsória é necessário comprovar que existe um contrato particular (promessa de compra e venda), formalizado através de instrumento público ou particular (assinado) e que nenhuma das partes tenham pactuado o arrependimento com relação a promessa de compra e venda.
Os exemplos que mais vemos na prática onde seria cabível a ação de adjudicação compulsória:
- Quando o vendedor se recusa transmitir o imóvel através de escritura pública, mesmo com o comprador cumprido com o pagamento, seja por qualquer justificativa;
- Na hipótese em que o vendedor falece sem ter transferido o imóvel;
- Quando o comprador não localiza o vendedor para que seja feito a transferência.
Se quiser saber mais a respeito, fizemos um texto explicando apenas a adjudicação compulsória.
Dessa forma, é preciso contar com apoio de um profissional especialista no tema, a fim de orientar a melhor forma de regularização de sua propriedade, pois tudo depende do caso concreto, mas a usucapião pode ser sua única forma de regularizar o imóvel.
Se ainda estiver com alguma dúvida ou precise de ajuda com algum assunto do seu imóvel, temos um time multidisciplinar preparado para te atender! Entre em contato conosco.
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Adjudicação compulsória – Como proteger seu imóvel
A ação de adjudicação compulsória visa proteger o comprador, que adquiriu um imóvel através de um contrato particular por exemplo, e o vendedor por algum motivo não transferiu o imóvel.
É isso mesmo que você leu, o contrato particular firmado entre o comprador e o vendedor não basta para que você seja o proprietário de fato do imóvel, é necessário formalizar uma escritura pública transmitida pelo vendedor no cartório de notas. Entenda neste texto.
Entretanto, algumas vezes o vendedor cria empecilhos para passar a escritura, vem à óbito ou ele simplesmente some, de modo em que é necessário regularizar o imóvel através da ação que chamamos de adjudicação compulsória.
O tema parece um pouco complexo, principalmente porque envolve contrato particular, escritura pública, matrícula, que são termos que muitas vezes são confundidos entre si.
Assim, no texto de hoje vamos te mostrar como regularizar esse imóvel através da ação de adjudicação compulsória, quando o vendedor não transferir o imóvel ao comprador.
O que é a ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Antes de colocar as hipóteses mais recorrentes da adjudicação compulsória é importante destacar que apenas um contrato particular constando valor, regras da aquisição do imóvel, mesmo que com firma reconhecida pelo Cartório de Notas, não é válido para tornar como proprietário oficial do imóvel na matrícula.
Calma que vamos explicar o motivo!
Segundo o Código Civil para você ser considerado proprietário do imóvel precisa constar seu nome na matrícula do imóvel, que é arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, mesmo que tenha um contrato particular averbado na matrícula, continua não sendo seu dono nos termos da Lei. Isto porque, no Brasil qualquer tipo de registro ou averbação na matrícula de um imóvel só pode ser realizada mediante a uma escritura pública ou decisão judicial.
Assim, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Dessa forma, a ação de adjudicação compulsória tem o objetivo de obrigar o vendedor ou seus herdeiros a transferir o imóvel, substituindo a escritura pública realizada no Cartório de Notas por uma decisão do próprio juiz.
Outro ponto importante, não basta redigir a escritura pública ou obter a decisão judicial, precisa averbar esse documento na matrícula que fica no Cartório de Registro de Imóveis, se não a sua propriedade não estará regularizada de fato.
Exemplos e requisitos da ação
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Antes de colocar as hipóteses mais recorrentes da adjudicação compulsória é importante destacar que apenas um contrato particular constando valor, regras da aquisição do imóvel, mesmo que com firma reconhecida pelo Cartório de Notas, não é válido para tornar como proprietário oficial do imóvel na matrícula.
Calma que vamos explicar o motivo!
Segundo o Código Civil para você ser considerado proprietário do imóvel precisa constar seu nome na matrícula do imóvel, que é arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, mesmo que tenha um contrato particular averbado na matrícula, continua não sendo seu dono nos termos da Lei. Isto porque, no Brasil qualquer tipo de registro ou averbação na matrícula de um imóvel só pode ser realizada mediante a uma escritura pública ou decisão judicial.
Assim, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Dessa forma, a ação de adjudicação compulsória tem o objetivo de obrigar o vendedor ou seus herdeiros a transferir o imóvel, substituindo a escritura pública realizada no Cartório de Notas por uma decisão do próprio juiz.
Outro ponto importante, não basta redigir a escritura pública ou obter a decisão judicial, precisa averbar esse documento na matrícula que fica no Cartório de Registro de Imóveis, se não a sua propriedade não estará regularizada de fato.
Exemplos e requisitos da ação de adjudicação compulsória
Inicialmente, vamos começar com os exemplos que mais vemos na prática, porque pode parecer um pouco distante, mas existem muitas pessoas que têm problemas com o vendedor ao solicitar a assinatura da escritura pública:
- Na hipótese do vendedor se recusa transmitir o imóvel através de escritura pública, mesmo com o comprador cumprido com o pagamento, seja por qualquer justificativa;
- Quando o vendedor falece sem ter transferido o imóvel;
- Ocorre se o comprador não localiza o vendedor para que seja feita a transferência.
Dessa forma, caso um dos exemplos ocorra, o ideal é buscar o auxílio de um advogado para assessorar com a regularização do imóvel, que neste caso será a ação de adjudicação compulsória.
A ação de adjudicação compulsória está prevista no Código Civil, nos artigos 1.417 e 1.418:
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Para o ajuizamento da ação é necessário comprovar que existe um contrato particular (promessa de compra e venda), formalizado através de instrumento público ou particular e que nenhuma das partes tenham pactuado o arrependimento com relação a promessa de compra e venda.
Portanto, a adjudicação compulsória visa proteger o comprador do imóvel para que ele se torne o proprietário de fato, averbando a venda do imóvel ao efetivo comprador através de decisão judicial.
Não registrei a promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, e agora?
O ideal é fazer a averbação na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis de qualquer movimentação referente ao imóvel. Aliás, aqui nesse texto explicamos a importância de uma assessoria na compra de um imóvel e todos os cuidados que devem ser tomados, pois podem surgir alguns problemas com o vendedor.
No entanto, não precisa se preocupar caso você não tenha registrado a promessa de compra e venda na matrícula. Atualmente existe uma Súmula do Superior Tribunal de Justiça que entende que não é obrigatório este registro para a ação de adjudicação compulsória.
Isto porque, conforme explicamos, a ação de adjudicação compulsória visa proteger o comprador, então não faz sentido deixar de fora aquele comprador que por um lapso não averbou o contrato na matrícula do imóvel.
A Súmula dispõe que: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
Por isso, se o vendedor não transferir o imóvel através de escritura pública para averbação na matrícula e você precisa regularizar isso, basta buscar um advogado especialista em direito imobiliário para te ajudar.
Lembrando, por fim, é de extrema importância ter o imóvel regularizado, pois evita dissabores e gastos na defesa da propriedade, além de garantir maior agilidade na hora da venda. Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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