Lei do Distrato – Riscos na compra de imóvel na planta
A Lei do Distrato Imobiliário trata sobre a resolução do contrato de compra e venda de unidades imobiliárias.
Com a alteração da lei em vigor, ficou estabelecido as obrigações de ambas as partes, o comprador e a incorporadora, trazendo maior segurança jurídica nessas aquisições e vendas.
Entretanto, a legislação aumentou exponencialmente as multas que o comprador pagará em caso de rescisão do contrato, razão pela qual grande cautela é necessária.
Por isso, é muito importante que o comprador esteja ciente sobre a porcentagem que poderá ser retida, no caso de distrato, ou seja, caso ele desista da compra do imóvel na planta.
Assim, no texto de hoje vamos tratar sobre a lei do distrato e quais são os riscos na compra de um imóvel na planta.
A Lei do Distrato
A Lei do Distrato entrou em vigor em 2018 e trouxe diversas mudanças com relação ao distrato entre a incorporadora e o comprador de uma unidade imobiliária, atualizando as regras existentes e deixando tudo mais claro.
De início, importante ressaltar que, antes da nova legislação, o distrato era regulamentado por leis de 1964 e 1979, ou seja, bem antigas e desatualizadas.
Consequentemente, trazia muita insegurança jurídica, de modo em que cada juiz aplicava o seu próprio entendimento, interpretado à luz destas leis e do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, de acordo com a Lei do Distrato, como é conhecida, ao realizar a compra de um imóvel na planta, o adquirente deve se atentar a diversas peculiaridades, de modo em que o contrato de compra deve seguir o que a norma impõe.
De fato, esta imposição trouxe mais segurança para o comprador e para a incorporadora. Todavia, se uma dessas exigências não são cumpridas, caracteriza justa causa de rescisão contratual por parte do adquirente, mas não do incorporador.
Quais são estas exigências?
As exigências estão previstas nos 12 incisos do artigo 35-A, Lei 4.591/1964, que foi alterada pela Lei do distrato:
- Preço total a ser pago pelo imóvel;
- Valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
- Valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação clara de seu beneficiário;
- Forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
- Índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver mais de um, o período de aplicação deles;
- Consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;
- Taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
- Informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
- Prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
- Informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia do financiamento destinado à construção;
- Número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
- Termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.
Lei do Distrato e os riscos na compra de um imóvel na planta
Os riscos na compra de um imóvel na planta são vários, inclusive sempre sai no noticiário casos em que a construtora fica com o dinheiro dos adquirentes e não entregam os imóveis.
Por isso, é extremamente importante, antes de comprar um imóvel na planta, consultar a empresa e de seus sócios, conhecendo seu histórico e sabendo o que lhe aguarda.
Nesse texto falamos sobre os cuidados ao comprar um imóvel. Quando se trata de imóvel na planta o cuidado deve ser redobrado, pois a reputação da construtora conta bastante.
Com a Lei do Distrato em vigor, o adquirente deve ter ciência que caso queira desistir da compra poderá perder até entre 25% à 50% do valor pago à construtora.
Ademais, o adquirente responderá pelo imposto incidente sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, em valor correspondente a fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato e demais encargos incidentes sobre a propriedade.
Portanto, com a nova Lei do Distrato em vigor, o adquirente deve pensar muito antes de comprar um imóvel na planta, pois precisa ter certeza de que de fato vai cumprir com a aquisição.
Caso a compra do imóvel na planta tenha sido realizada por patrimônio de afetação, ou seja, quando o incorporador segrega seu patrimônio para uma atividade específica, que no caso é a construção, a fim de ter garantir maior segurança na entregar do imóvel, o valor que ficará retido caso o adquirente queira o distrato será de 50% do montante pago.
Portanto, todas estas peculiaridades devem ser bem analisadas, para não correr o risco de perder boa parte do valor investido no imóvel.
Atraso na entrega do imóvel
Não é incomum se deparar com atraso na entrega do imóvel, de modo em que muitas incorporadoras incluem como garantia o prazo de 180 dias de prorrogação a contar da data prevista no contrato para entrega.
Deste modo, a incorporadora tem o prazo previsto no contrato de compra e venda, à respeito da entrega do imóvel, somando a prorrogação de 180 dias, sendo que nesse período não irá pagar nenhuma multa.
Porém, se o atraso na entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias, o adquirente poderá promover a resolução do contrato, postulando pela devolução dos valores pagos.
Outrossim, a lei também prevê que caso o adquirente prefira por não fazer o distrato do imóvel, terá direito a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.
Dessa forma, é importante contar com um contrato bem redigido entre a incorporadora e o adquirente, pois a Lei do Distrato também dispõe que a data da entrega do imóvel deve estar expressamente pactuada de forma clara e destacada.
Neste contrato deve-se deixar o “juridiquês” de lado e incluir todas as obrigações e deveres o mais compreensível possível, pois sabemos que qualquer palavra mal colocada pode dar dupla interpretação ao Poder Judiciário.
Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail, temos um time multidisciplinar preparado para te ajudar.
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Cuidados ao comprar um imóvel
Adquirir uma nova propriedade é algo muito importante, muitas famílias sonham com este dia, mas você sabe quais os cuidados ao comprar um imóvel?
Seja para sua família, para seu negócio ou para alugar, alguns cuidados ao comprar um imóvel devem ser tomados, para garantir que isso não se torne um grande problema.
Isto porque, não é incomum se deparar com pessoas que adquiriram propriedades e, posteriormente, responderam ações judiciais e, em casos extremos, até perderam o investimento e a propriedade, pois não tomaram as cautelas necessárias.
Assim, no texto de hoje falaremos sobre os cuidados ao comprar um imóvel, para que você garanta assertividade na escolha e não corra riscos desnecessários.
Principais cuidados ao comprar um imóvel
É bem incomum observar pessoas que verificam o histórico do imóvel e seus proprietários antes de efetivar a compra, de modo em que apenas negociam, realizam o pagamento e aguardam para passar a escritura.
Entretanto, os problemas surgem em decorrência disso, pois uma análise mais detida da matrícula, das eventuais dívidas e ações dos proprietários e cadastro do imóvel nos órgãos competentes são essenciais.
Isto porque, conforme explicamos aqui, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Quanto aos proprietários, conforme explicaremos adiante, eventuais ações e dívidas deles podem se tornar um problema e lhe fazer perder o imóvel no futuro.
Por fim, quanto aos detalhes de cadastro nos órgãos competentes, garantirá que o imóvel que você está adquirindo está em ordem e sem dívidas.
Estes pontos devem ser analisados, preferencialmente, por um advogado especialista no tema, a fim de averiguar a segurança jurídica do negócio.
Aliás, também é importante destacar, o contrato de compra e venda deve ser redigido com cautela, especialmente em imóveis comprados entre pessoas físicas.
Além disso, para compras realizadas na planta, é importante se atentar às previsões da Lei do Distrato, pois alguns temas, ainda que polêmicos, podem trazer prejuízo em caso de rescisão de contrato.
Análise da matrícula
O primeiro ponto da análise é a matrícula do imóvel. Este documento é capaz de, por si só, concluir que um determinado imóvel não pode ser comprado.
Isto porque, imagina que você esteja negociando um imóvel penhorado, que é objeto de alienação fiduciária ou foi dado em garantia em determinado negócio.
Por mais que pareça incomum, não é. Grande parte dos imóveis possuem algum tipo de apontamento na matrícula, seja em razão de financiamento, garantia por fiança locatícia, garantia por negócios empresariais ou penhora judicial.
Por isso, a análise correta da matrícula é essencial e é o primeiro dos cuidados ao comprar um imóvel, pois apontamentos nela podem restringir todo o negócio.
Aliás, a matrícula é um documento fácil de ser obtido. Geralmente, o próprio vendedor possui este documento, onde consta o número dela e qual o Registro de Imóveis em que está averbada.
Assim, basta se dirigir ao respectivo Registro de Imóveis e solicitar uma via atualizada da matrícula, onde constará exatamente a situação do imóvel naquela data, com todos os apontamentos.
Atualmente, inclusive, é possível obter a matrícula online, através da Central Registradores de Imóveis. Aqui, após realização do cadastro, é possível solicitar a matrícula e receber o documento sem sair de casa.
Caso o vendedor não tenha o número da matrícula, é possível realizar pesquisa por CPF na Central Registradores de Imóvel ou pelo endereço diretamente no Registro de Imóveis competente.
Com ela em mãos, é hora da análise, a fim de verificar todos os pontos que falamos acima e verificar a segurança no negócio.
Aqui, sugerimos que um advogado especialista em direito imobiliário faça a avaliação, a fim de garantir que nenhuma surpresa aparecerá no futuro.
Análise dos vendedores
A análise dos vendedores é um ponto tão importante quanto a da matrícula, pois o histórico deles e eventuais dívidas existentes podem recair sobre o imóvel.
Isto porque, eles podem ser devedores e possuir execuções, de modo em que estejam se livrando do imóvel para fraudar os credores ou a execução.
Por isso, é obrigação do comprador tomar as cautelas necessárias e observar se isso não está ocorrendo, pois estas dívidas podem ser razão para penhora do imóvel, de modo em que você poderá se prejudicar.
Assim, os cuidados ao comprar um imóvel envolvem também seus proprietários vendedores, em especial dívidas trabalhistas e tributárias.
Estes débitos são os mais comuns para penhora e venda de imóveis, não são raros os casos de terceiros adquirentes de boa-fé que acabam com dor de cabeça por não realizar esta análise.
Portanto, é essencial realizar as pesquisas de certidões de distribuição de processos no Tribunal de Justiça, Justiça do Trabalho e Justiça Federal, além de certidões negativas de protesto e impostos, todas em nome dos proprietários.
Estes, aliás, são os documentos básicos nesse tipo de negócio jurídico e que merecem atenção.
Ademais, esta verificação deve ser feita por um advogado especialista, uma vez que, caso existam apontamentos, as respectivas ações e dívidas devem ser averiguadas com cautela.
Por si só, a existência de ações e dívidas não são capazes de impedir a compra do imóvel.
Entretanto, deve-se observar o valor de cada dívida, demais bens que o proprietário eventualmente possua e o estado de cada processo.
Estas cautelas existem para garantir que no futuro, em caso de aquisição do imóvel, o comprador não seja prejudicado.
Análise na prefeitura
Na prefeitura será analisado se existem dívidas de IPTU ou outros débitos municipais em nome dos proprietários do imóvel.
Caso existam débitos, eles deverão ser quitados antes da aquisição do imóvel ou, alternativamente, o comprador ficará responsável pelo pagamento, mediante a desconto no valor total da compra.
Outrossim, também devemos observar se as construções do imóvel estão regulares e de acordo com o que constam na matrícula.
Esta análise geralmente é feita por engenheiro, que deverá observar o que consta na matrícula do imóvel, seu registro na prefeitura e a situação real.
Isto porque, caso existam diferenças, no futuro o comprador poderá ter dor de cabeça.
Aqui, não há risco de perder o imóvel ou pagar dívidas do vendedor, mas sim ter custos para regularização do imóvel na matrícula e na prefeitura.
Aliás, estes custos não são exclusivamente de taxas, mas podem obrigá-lo a realizar reformas na propriedade, a fim de adequá-la às leis municipais.
Por fim, se todos os pontos estiverem regulares, é hora de redigir o contrato.
Este ponto também é importante e necessário suporte jurídico, a fim de analisar o negócio que você está anuindo e seus riscos.
Afinal, com o grande valor despendido na compra de um imóvel, não queremos correr riscos desnecessários, certo?
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Ação de Despejo e Renovatória
A ação de despejo é regulamentada pela Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, que trata sobre a relação de aluguel de imóveis, seja residencial ou comercial.
Sobre o tema pairam diversas dúvidas, como por exemplo se pode tirar o inquilino com urgência apenas pelo fato de não pagar aluguel ou se o inquilino pode simplesmente pagar todo aluguel atrasado e não sair do imóvel.
Outra dúvida corriqueira é sobre o tempo que as partes estipularam no contrato de aluguel e como funciona. Conhecido no mundo jurídico como denúncia cheia ou a denúncia vazia.
Dessa forma, preparamos o texto para acabar com as dúvidas sobre a Lei do Inquilinato e principalmente a famosa ação de despejo!
Ação de despejo – entenda o que é
A ação de despejo está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta as hipóteses do despejo.
Logo no começo da Lei, é disposto que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, caso o inquilino não saia de forma amigável, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a ação de despejo.
No procedimento judicial é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado, portanto já no início da ação ele ser obrigado a desocupar o imóvel.
Entretanto, esta hipótese necessita de algumas observações, como faremos mais à frente e, na maioria dos casos, o locador precisa prestar caução e realizar o depósito judicial no processo de valor referente a três meses de aluguel.
Hipóteses de liminar
Não são todas as hipóteses na ação de despejo que aceitam a liminar, a lei dispõe em 9 incisos, mas vamos colocar as mais conhecidas:
- A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de qualquer garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
- A morte do inquilino, sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas;
- Caso o locador tenha notificado o inquilino para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias e ele não tenha apresentado, à fim de manter a segurança do contrato;
- O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.
Dessa forma, é possível pedir a liminar e o inquilino será obrigado a desocupar o imóvel logo no início do processo, contudo, é necessário que o motivo da desocupação esteja previsto na Lei expressamente, conforme tópicos acima.
Aliás, muitas pessoas acreditam que com a falta de pagamento do aluguel será ajuizada a ação de despejo com pedido de liminar para desocupação, mas se não cumprir os requisitos a liminar não será deferida.
Por oportuno, também é importante destacar que caso a liminar seja deferida e posteriormente o locador perca o processo, deverá pagar multa, normalmente estipulada no valor de 3 (três) locações.
Ação de despejo por falta de pagamento
A Lei do Inquilinato dispõe que é obrigação do inquilino em pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado pelas partes.
Portanto, caso o inquilino não cumpra com sua obrigação, é possível que o locador desfaça a locação, inclusive está previsto nas hipóteses em que a locação poderá ser desfeita, no artigo 9º da Lei:
- Por mútuo acordo;
- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Nesse sentido, a causa mais corriqueira da ação de despejo é de fato pela falta de pagamento.
Inclusive, é possível o locador pleitear pela rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, na mesma ação de despejo, desde que cite também o fiador para responder ao pedido de cobrança, devendo também, apresentar cálculo discriminando o valor do débito.
No entanto, a lei também dispõe que é possível que inquilino e fiador evitem a rescisão da locação, caso realize o pagamento no prazo de 15 dias do débito atualizado, mediante depósito judicial.
Portanto, a lei autoriza, caso seja do interesse do inquilino, permanecer no imóvel, desde que realizado o pagamento que o locador estipulou.
Entretanto, é importante ressaltar que como todo processo, será discutível se o inquilino de fato permanecerá ou não, de modo em que vai depender do entendimento do juiz, mas em regras gerais é possível manter a locação.
Denúncia cheia e denúncia vazia
Quando ouvimos sobre o termo denúncia cheia e denúncia vazia parece complexo, mas na verdade basta vincular com a justificativa. Explicamos:
Quando a denúncia for cheia significa que precisa de justificativa para o locador dar fim ao contrato de aluguel, enquanto a denúncia vazia o locador não precisa de justificativa.
O melhor exemplo da denúncia cheia é a falta de pagamento, quando a inadimplência é o motivo para a rescisão do contrato.
Já a denúncia vazia ocorre quando se encerra o prazo da locação estipulado no contrato, desde que superior a trinta meses.
Isto porque, o contrato de locação, quando findar o prazo estipulado nele, mas o inquilino se manter no imóvel, passará a vigorar por tempo indeterminado.
Nesta hipótese, o locador poderá pleitear a devolução do bem sem nenhuma justificativa, tratando-se da “denúncia vazia”, uma vez que o prazo do contrato já se encerrou.
Portanto, findado o prazo estipulado no contrato de locação, o locador poderá ajuizar a ação de despejo por denúncia vazia.
Hipóteses de denúncia cheia
Se o prazo do contrato de locação for inferior a 30 meses, o despejo por denúncia vazia só poderá ocorrer após 5 (cinco) anos de contrato, ou através de alguma justificativa abaixo:
- nos casos do artigo 9º, da Lei de Inquilinato (no segundo subtítulo);
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Dessa forma, caso o contrato seja escrito ou verbal e com prazo inferior a trinta meses, o imóvel poderá ser retomado apenas com uma das justificativas acima.
Portanto, a ação de despejo deve ser proposta sempre que o locador tiver interesse em desocupar o imóvel, devendo atentar-se para a hipótese precisa de denúncia cheia ou denúncia vazia.
Ação Renovatória – Locação Comercial
Nas locações comerciais é incomum o despejo por denúncia vazia, uma vez que a Lei protege o ponto comercial e permite a renovação do contrato através de medida judicial.
Entretanto, importante consignar, existe prazo específico para fazê-la e, se este prazo for perdido, o ponto comercial também será.
O prazo para distribuir a Ação Renovatória é entre um ano a seis meses do final do contrato, não pode, por exemplo, ser distribuída faltando 13 meses ou mais para o encerramento do contrato, tampouco faltando 5 meses ou menos.
Portanto, quem tem ponto comercial deve ficar muito atento a este prazo e, caso não entre em acordo com o proprietário para renovação do contrato de locação antes disso, deverá ajuizar Ação Renovatória.
Nesta medida, será realizada uma perícia judicial para estipular o valor do aluguel e, após isso, o juiz determinará a renovação do contrato de aluguel, geralmente fixando o valor do aluguel dentro do que for designado pela perícia.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Proteção da posse e propriedade
Quando falamos sobre proteção à posse e propriedade, automaticamente surge na cabeça algo relacionado a reforma agrária e movimentos de luta para obtenção de terras.
Entretanto, é preciso desmitificar um pouco esse pensamento, pois são instrumentos comuns no dia a dia e podem se aplicar em diversas ocasiões.
Aliás, existem algumas medidas a fim de garantir a posse ou a propriedade de um imóvel, como a Ação de Reintegração na Posse, Ação de Manutenção na Posse, Ação de Imissão na Posse, Interdito Proibitório e Ação Reivindicatória, podendo ainda outros instrumentos se enquadrar.
Parece um pouco complicado, mas vamos juntos entender melhor esses instrumentos para proteção de posse e propriedade!
Proteção da posse e propriedade na prática
Antes de explicar a proteção da posse e propriedade, vamos falar um pouco sobre o que significa ser proprietário ou ter a posse de determinada propriedade.
A posse é uma situação de fato, que decorrem efeitos jurídicos, de modo em que considera possuidor aquele que tem exercício de algum dos poderes inerentes a propriedade. Parece confuso, mas para exemplificar, aquele que mora e possui um determinado imóvel detém a posse dele, ainda que não seja documentos que comprovem a propriedade.
Já a propriedade é um Direito Real, portanto é diferente da posse que é apenas uma situação de fato. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Não necessariamente quem tem a posse, tem a propriedade de um imóvel. Pois, para você ser considerado proprietário do imóvel precisa constar seu nome na matrícula do imóvel, que fica no Cartório de Registro de Imóveis. Neste link você consegue entender melhor o que é uma matrícula.
Portanto, se você reside em um imóvel e não consta seu nome na matrícula, você não é proprietário nos termos da lei, mas sim possuidor. Por isso é muito comum a usucapião para regularizar imóveis onde determinada pessoa tem a posse, mas não a propriedade.
Retornando ao tema, é garantido tanto ao possuidor quanto ao proprietário o direito de reaver a posse, caso o imóvel seja de fato invadido, sofra alguma ameaça de invasão ou tenha conhecimento de que irão invadir, para isso eles terão que ingressar com uma ação para proteção da posse.
Ações de proteção da posse
Para proteção da posse e propriedade, existem ações especificas dependendo de cada caso:
- Ação de Reintegração na Posse – É utilizada quando terceiros invasores estão dentro do seu imóvel, tiraram sua posse sobre o imóvel e você precisa tirá-los;
- Ação de Manutenção na Posse – É utilizada quando a posse está sendo perturbada, ou seja, quando terceiros não permitem que você utilize plenamente sua posse, por exemplo quando impedem sua entrada no imóvel;
- Interdito Proibitório – É uma forma de proteção, utilizado quando há apenas uma ameaça de invasão ou de perturbação, portanto é uma tutela preventiva.
Caso você tenha um imóvel invadido ou que ocorra a perturbação é muito importante procurar auxílio de um advogado, pois se ajuizar a ação correta em tempo hábil, existe uma liminar específica que assegura que sua reintegração no imóvel rapidamente, sequer é necessário ouvir o invasor.
Entretanto, agir rápido rapidamente é essencial, pois esse procedimento é específico para aqueles que entram com a ação dentro de ano e dia do esbulho ou turbação, razão pela qual é extremamente importante contar com seu advogado de confiança.
Proteção à propriedade, como funciona?
Antes de aprofundarmos no tema, é importante mais uma vez ter o discernimento sobre a diferença de escritura pública e matrícula de um imóvel, uma vez que o tema é um pouco complexo.
Para tentar facilitar, vamos iniciar com exemplos de casos práticos e em seguida abordar qual a proteção adequada pode ser pleiteada pelo Poder Judiciário, caso ocorra alguma das hipóteses:
- Você comprou o imóvel, existe um contrato de compra e venda, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura pública que será averbada na matrícula do imóvel para que você se torne de fato o proprietário;
- Quando o vendedor vai a óbito sem ter assinado a escritura pública e não transferiu o imóvel para seu nome;
- Ou quando você não localiza o vendedor para transferir o imóvel, através da escritura pública;
- Você adquiriu o imóvel em leilão judicial ou extrajudicial, nunca teve a posse dele, mas agora tem a propriedade, porque já foi averbado na matrícula, mas os antigos proprietários se recusam a sair do imóvel;
- Quando seus pais faleceram, deixaram uma casa para você, de modo em que você se tornou o proprietário, mas nunca teve a posse;
- Na hipótese você é o proprietário do imóvel, mas por algum motivo perdeu a posse, então através da matrícula, que consta seu nome como proprietário, pretende reavê-la;
- Imagine que você não é o proprietário do imóvel, mas residiu nele por mais de 15 anos, portanto por muito tempo, poderia inclusive pleitear pela usucapião, mas não o fez, de repente invadem o imóvel, você acaba ficando sem propriedade e sem posse.
Agora, explicaremos melhor como funciona cada exemplo acima.
Nos três primeiros exemplos vislumbramos que você tem a posse do imóvel e um contrato de compra e venda, só não tem a escritura pública assinada pelo vendedor porque ele se nega a assinar, morreu ou não foi possível localizá-lo. Nesses casos, é necessário ajuizar uma ação chamada adjudicação compulsória ou, em casos extremos, ingressar com usucapião, caso preencha os requisitos
Já no quarto e quinto exemplo, você nunca teve a posse do imóvel, você o adquiriu em leilão extrajudicial, judicial ou herdou. Portanto, consta essa averbação na matrícula do imóvel e você é o proprietário. Todavia, o antigo morador se recusa a sair do imóvel. Neste caso, o procedimento necessário para retirá-lo da propriedade e você ter a posse é a Ação de Imissão na Posse.
No sexto exemplo, você é o proprietário do imóvel, portanto consta seu nome na matrícula, porém você perdeu a posse, de modo em que precisa reavê-la. Assim, é cabível uma Ação Reivindicatória, onde vai alegar ser proprietário e pleitear pela posse do imóvel.
No sétimo e último exemplo, é possível pleitear pela Ação Publiciana, que visa a retomada da posse, com fundamento no fato de já haver adquirido a propriedade pela usucapião. Aqui, além de reaver a posse é uma ação que já garante a usucapião.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Desapropriação – Como obter o melhor valor no seu imóvel
Desapropriação é a medida na qual o Poder Público adquire bem móvel ou imóvel de uma pessoa, em razão de necessidade ou utilidade pública, bem como interesse social. Esta medida, aliás, possui até mesmo uma lei especifica que trata exclusivamente do assunto.
É necessário, todavia, que o Poder Público pague indenização justa ao proprietário, de acordo com o valor do bem praticado pelo mercado.
Entretanto, o que se observa corriqueiramente é a desvalorização dos bens desapropriados, a fim de que não seja paga a indenização justa ao proprietário.
Neste artigo, portanto, iremos abordar a desapropriação de bens imóveis, demonstrando as melhores estratégias para obter a melhor valorização possível.
Desapropriação Judicial
Iremos, inicialmente, falar sobre o processo de desapropriação de imóveis na modalidade judicial.
Isto porque, a desapropriação pode ser realizada de forma amigável e extrajudicial. Todavia, esta hipótese é a que menos observamos, uma vez que o Poder Público desvaloriza os imóveis na tentativa de adquiri-lo em valor extremamente baixo.
A desapropriação se inicia com um decreto desapropriatório, que é basicamente o lançamento ato do Poder Público que declara o interesse do Estado em determinada propriedade, justificando a necessidade pública ou interesse social. Este decreto deve ser publicado no Diário Oficial.
Feito isto, iniciam-se as tratativas para a desapropriação, que podem ocorrer mediante a intermediação de empresa estatal interessada ou do próprio Poder Público, que poderá resultar no acordo para desapropriação ou na medida judicial para desapropriar o imóvel.
Distribuída a ação, o Estado irá demonstrar o valor que entende devido para o imóvel e, em boa parte dos casos, realizará o depósito judicial, de modo em que o Poder Judiciário poderá conceder liminar para que você seja obrigado a entregar seu imóvel ao Estado.
Assim, através de um procedimento bastante rápido, o Poder Público estará na posse de seu imóvel e suas chances de valorizá-lo devidamente diminuem.
Por esta razão a assessoria de um advogado especialista desde o início do processo é imprescindível, a fim de garantir a correta valorização da propriedade e impedindo prejuízos enormes, conforme falaremos a seguir.
Como valorizar o imóvel que será desapropriado
Em razão do procedimento rápido para desapropriação judicial de um imóvel, as medidas devem ser tomadas de forma célere, a fim de garantir a melhor valorização da propriedade.
Por isso, logo de início, deve ser pleiteada a realização de prova pericial na propriedade, para garantir a avaliação por um profissional da área e imparcial, que será designado pelo juiz.
Isto porque, a tendência é que o Poder Público precifique seu bem muito abaixo da média, já observamos casos em que a propriedade foi avaliada pelo Estado em montante até dez vezes menor em relação ao perito.
Existe, ademais, estratégias processuais que permitem a precificação do imóvel de forma antecipada, antes mesmo que o Estado ingresse com ação de desapropriação.
No entanto, seja através de medida cautelar ou na própria desapropriação, a realização de perícia para avaliação do imóvel é indispensável para obter a melhor valorização possível.
Outrossim, muitas vezes contratar um profissional avaliador autônomo, para agir como assistente técnico do perito judicial e precificar sua propriedade é de grande valia, garantindo também a obtenção de valorização maior no seu bem.
Assim, em razão do alto valor e risco de desvalorização da sua propriedade, estas cautelas devem ser tomadas, permitindo que seu bem avaliado de forma correta.
Por fim, ser assistido por um advogado especialista neste assunto é tão importante quanto, pois ele é quem tomará as medidas judiciais cabíveis e conduzirá o processo até o recebimento de sua indenização.
Desapropriação Indireta
Imagina a hipótese do Poder Público se apropriar de seu bem sem ingressar com uma ação para isso ou sequer pagar a devida indenização. Este é o caso que chamamos de desapropriação indireta.
Veja que, apesar de parecer algo esdruxulo e impossível, é algo corriqueiro e que acontece com bastante frequência, seja com a apropriação direta do seu bem ou com a realização de obras que afetem sua propriedade, impedindo que você usufrua dela.
Aliás, a situação é tão corriqueira a ponto de existir até súmulas do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal que falam sobre o tema, inacreditável né?
Bom, nestes casos é também possível obter indenização e valorização do seu imóvel. Contudo, quem entrará com ação contra o Estado será você, pedindo que um juiz declare que ocorreu a desapropriação indireta, bem como avalie o valor correto da sua propriedade, a fim de que seja indenizado.
Ademais, o procedimento para perícia do seu imóvel deve obedecer a mesma regra anterior, um profissional independente será nomeado pelo juiz, você poderá também nomear um assistente técnico.
Por fim, a importância de um advogado especialista neste procedimento é tão importante quanto no outro, ele será responsável por te representar judicialmente, comprovar que a desapropriação ocorreu e conduzir os procedimentos para garantir a melhor avaliação da sua propriedade.
Desapropriação para reforma agrária
A desapropriação para fins de reforma agrária também é uma hipótese que existe, serve para, como o próprio nome diz, realizar reforma agrária em propriedades rurais que não são produtivas e, por este motivo, não cumprem sua função social.
Nesta hipótese, a Autarquia Federal que representa o Estado é o INCRA, que conduzirá os processos de fiscalização, procedimento administrativo e, por fim, ingressará com ação de desapropriação.
Aqui, todavia, é possível impedir que a ação de desapropriação seja julgada procedente, desconstituindo eventual laudo elaborado pelo INCRA.
Entretanto, este processo é bastante difícil e deve ser conduzido por um advogado especialista e experiente no tema, uma vez que a fiscalização realizada pelo INCRA geralmente prevalece.
Por isso, é necessário preparar defesa focada em comprovar eventuais falhas no procedimento da Autarquia Federal, demonstrando que a propriedade rural é inequivocamente produtiva, atendendo sua função social.
Por fim, caso a desapropriação seja de fato efetivada, o procedimento de avaliação do imóvel segue a mesma regra citada, com perito indicado pelo juiz e devendo ser empreendidas todas as técnicas possíveis para garantir a melhor avaliação da propriedade.
Esperamos que este texto tenha esclarecido suas principais dúvidas. Se precisar de ajuda ou tem alguma pergunta, nos envie uma mensagem ou e-mail.
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O síndico é obrigado a prestar contas
A resposta para o artigo seria – Sim, o síndico é obrigado a prestar contas, no entanto, o procedimento não é tão simples quanto esta resposta, pois o procedimento é mais complexo do que parece. Esta, inclusive, não é sua única atribuição, como vamos falar um pouco mais abaixo.
Infelizmente, alguns síndicos acreditam que tem o direito de fazer o que querem, simplesmente pelo fato de ter sido escolhido pelos condôminos para representá-los.
Ademais, é notável que houve um aumento dos chamados “condomínios clubes” e, com eles surgiram novos conflitos e, principalmente, problemas com os síndicos.
Assim, caso o síndico não queira prestar contas ou deixe de cumprir alguma de suas atribuições, existem mecanismos para obrigá-lo, e é o que vamos falar neste artigo.
O síndico não quer prestar contas, o que fazer?
Síndico é a pessoa responsável por administrar o condomínio, não necessariamente será um morador, pode ser alguém de fora e contratado especificamente para o cargo. O prazo de sua administração não será superior a dois anos, podendo renovar-se.
Feito essa explicação inicial, é importante destacar que está previsto no Código Civil, que é de competência do síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigida.
Portanto, não existe a possibilidade do síndico se negar a prestar contas, pois é obrigatório por força de lei e qualquer morador pode exigir quando quiser, não precisa aguardar um ano.
No entanto, não é incomum a situação em que o síndico se nega a prestar contas, sob a justificativa que é responsabilidade dele a administração do prédio, pois foi escolhido para tal função. Então surge a dúvida.
O que fazer neste caso?
O primeiro passo é sempre tentar a conversa de forma amigável, informar que é dever dele a prestação de contas, que inclusive está previsto no Código Civil.
No entanto, caso não funcione a amistosa, qualquer morador pode enviar uma notificação extrajudicial ao síndico, ou seja, fazer uma carta, colocar o motivo pelo qual ele é obrigado a prestação de contas (com o artigo do Código Civil que vamos colocar abaixo) e oferecer um prazo para entregar o relatório. Salientamos, todavia, que é recomendado contratar um advogado para isso, mas não é obrigatório.
Em seguida, se a notificação extrajudicial não funcionar, é possível convocar uma assembleia com comparecimento mínimo de ¼ dos moradores.
Para tanto, é necessário realizar um comunicado e fixá-lo em local público e de fácil acesso no condomínio, como elevadores, áreas sociais, portaria, etc.
Ademais, no comunicado deve obrigatoriamente colocar o local, data e horário da realização da assembleia, o assunto que irá tratar e principalmente comunicar todos os moradores para que compareçam.
Feito a assembleia e respeitando os critérios acima, é possível destituir o síndico que não está cumprindo com o dever de prestar contas, caso haja voto da maioria absoluta dos membros.
Não esqueça, a assinatura dos moradores é essencial.
É imprescindível sempre que os moradores que compareceram assinem ata confirmando que estavam presentes e votaram, a fim de evitar qualquer nulidade e comprovar o voto.
Por fim, caso a assembleia não aconteça com ¼ dos moradores, é possível que qualquer condômino busque o Poder Judiciário para que convoque uma assembleia, a fim de aprovar ou não as contas do síndico.
Lembrando, não cabe ao juiz aprovar as contas do síndico, este é um ato exclusivo dos condomínios. Deste modo, cabe ao Poder Judiciário apenas determinar a convocação da assembleia.
Portanto, se o síndico recusar-se a prestar contas, saiba que você está amparado pela Lei e existem mecanismos para obriga-lo. Ainda, se comprovado que houve irregularidade com as contas, é possível ajuizar uma ação em face do síndico para que se responsabilize pelos prejuízos causados.
Quais são os deveres do síndico?
Tanto o Código Civil, quanto a Lei 4.591 de 1964, conhecida como Lei do Condomínio, dispõe sobre as atribuições do síndico.
Assim, o artigo 1.348 do Código Civil, dispõe que é de competência do síndico:
- Convocar assembleia dos condôminos;
- Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação.
Dessa forma, observamos que o síndico não é apenas o responsável pelas contas do condomínio, mas também tem diversas tarefas importantes, como por exemplo fazer cumprir o regimento interno.
E caso o síndico não cumpra uma de suas obrigações, você como morador tem todo direito de questionar e reivindicar, conforme falamos no tópico acima.
O que pode ser feito para evitar conflito na prestação de contas?
Por mais que o síndico possua diversos deveres, o mais polêmico sempre será o de prestação de contas.
Então, é possível que através de assembleia criem um conselho fiscal, que será composto por três membros, eleitos por prazo não superior a dois anos, que terá competência de fazer pareceres sobre as contas do síndico.
Assim, com a criação deste conselho, é possível ter mais transparência dentro do condomínio, pois sua função será de fiscalizar e prestar auxílio ao síndico, evitando futuros conflitos.
No entanto, é importante frisar que a criação do conselho não é obrigatória, depende do interesse do condomínio, mas é uma forma muito útil de cooperar com o síndico e fiscalizá-lo ao mesmo tempo.
Esperamos que este texto tenha esclarecido suas principais dúvidas. Se precisar de ajuda ou tem alguma pergunta, nos envie uma mensagem ou e-mail.
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Usucapião – judicial ou extrajudicial
Usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial (sem um juiz) ou judicial (através do Poder Judiciário. No entanto, ainda existem muitas dúvidas sobre esse tema e se a melhor forma é a usucapião judicial ou extrajudicial.
O assunto é complexo, mas vamos sanar as principais dúvidas, quanto aos valores, espécies e como funciona a usucapião por processo judicial ou no Cartório.
De início, precisamos falar melhor sobre as duas formas diferentes, que são a usucapião judicial ou extrajudicial.
Como a palavra já fala, judicial é feito diretamente com um juiz, através de um processo no fórum, extremamente complexo e demorado.
No entanto, o novo procedimento de usucapião extrajudicial surgiu em 2015 e é feito sem a necessidade de intervenção de um juiz, diretamente no cartório, de forma mais simples e rápida.
Porém, não são em todos os casos que podemos utilizar da usucapião extrajudicial, muitas vezes a melhor estratégia é buscar o Poder Judiciário para o procedimento e é o que vamos mostrar para vocês.
Já sabe a diferença entre usucapião judicial ou extrajudicial e quer entender como eles funcionam? Clique aqui que separamos um texto para o judicial e aqui temos um artigo sobre o extrajudicial.
O assunto parece um pouco complicado, e realmente é, existem até juristas que afirmam que tem mais de 10 espécies de usucapião, que confusão né?
Mas calma! Vamos juntos nesse texto entender tudo sobre o tema.
Qual devo utilizar – usucapião judicial ou extrajudicial?
Em síntese não existe uma regra, sobre utilizar a usucapião judicial ou extrajudicial. É imprescindível que um advogado análise quais documentos você tem junto das informações de como adquiriu a posse do imóvel.
Só assim, esse especialista poderá concluir qual melhor estratégia utilizar, a forma judicial ou extrajudicial.
Mas calma, para que você não se sinta tão desamparado com esse assunto, vamos explicar um pouco melhor, bem como a diferença de cada um.
Antes, aproveito para trazer a vocês uma curiosidade. Sabiam que a palavra usucapião parece masculina, mas é uma palavra do gênero feminino?
Portanto, não estranhem quando utilizarmos A usucapião, esta é a forma correta de se falar.
Feita esta pontuação, a usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade em decorrência da utilização do bem, por certo período.
Uma curiosidade, é dado este nome porque nasce uma matrícula nova do imóvel, constando o nome do interessado possuidor como proprietário.
Assim, qualquer bem que não seja público é passível de usucapião!
Até 2015 a usucapião era feita apenas por um processo judicial, ou seja, o juiz precisava dizer se declarava ou não você como proprietário de um imóvel, através da usucapião.
No entanto, era um procedimento muito trabalhoso e demorado,
Assim, com o fenômeno da “desjudicialização” (diminuição do número de processos do Judiciário), se tornou possível fazer a usucapião no Cartório de Registro de Imóveis, através do novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015).
Portanto, você não precisa necessariamente de um juiz para declarar que a propriedade é sua, pode fazer o procedimento pelo Cartório, que se torna muito mais rápido, quando comparado com judicial.
No entanto, se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade, o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Ademais, de alguma forma a usucapião tiver envolvimento com menores, deverá ser feito obrigatoriamente na forma judicial.
Dessa forma, como falamos acima, é extremamente importante a orientação de advogado especialista neste tema, a fim de analisar todos os documentos e a situação fática para que não te traga prejuízos e impossibilite o registro da sua propriedade.
Posso fazer usucapião extrajudicial e se não der certo buscar a usucapião judicial?
Sim, é possível fazer usucapião extrajudicial e se não der certo, buscar o Poder Judiciário.
No entanto, não é o mais adequado, pois como vamos explicar abaixo, haverá gastos com Cartório de Registro de Imóveis, Cartório de Registro de Notas, engenheiro e ainda depois, gastos com o Poder Judiciário.
Além disso, também existirá um gasto maior com advogado, pois serão feitos procedimentos muito diferentes. Como diz o ditado, as vezes o barato sai caro.
Por isso, é muito importante a análise dos documentos para saber qual a melhor estratégia seguir: usucapião judicial ou extrajudicial.
Qual valor vou gastar com a usucapião?
A resposta é complexa, pode parecer meio clichê, mas não existe uma regra específica, tudo depende da documentação e o estado em que se encontra o imóvel.
Inicialmente, destacamos que é necessária uma análise cautelosa de todos os documentos, às vezes você pode se enquadrar nos benefícios da justiça gratuita, ou seja, não precisa pagar custas para o Estado, ao ajuizar uma ação, o que torna a ação de usucapião mais barata do que fazer o procedimento no Cartório.
Mas antes, precisamos explicar que nem sempre é possível ao ajuizar um processo conseguir os benefícios da justiça gratuita.
Para tentar ser específico quanto aos custos, se a usucapião for judicial, você pode gastar com taxas judiciais para entrar com o processo, que depende de cada Estado o valor, perícia e honorários do advogado.
Já no caso da usucapião extrajudicial, você vai gastar com o Cartório de Registro de Notas, engenheiro, honorários do advogado e, por fim, com o Cartório de Registro de Imóveis.
Aliás, outra dica legal é que o Colégio Notarial do Brasil disponibiliza uma tabela de preços, onde você pode verificar aproximadamente qual valor vai pagar para o Cartório de Registro de Imóveis. E como consta no website do Colégio Notarial, o valor é cobrado com base no valor do imóvel.
Lembrando que, isso não é uma regra, é apenas uma base.
Como é feita a usucapião judicial?
A ação de usucapião será ajuizada pelo atual possuidor, que deve comprovar quanto tempo está na posse do imóvel, mas vai depender da espécie de usucapião que será enquadrado, vamos falar mais abaixo sobre as principais espécies.
Inicialmente, destacamos que o possuidor deve providenciar a planta da área que está usucapindo, pedir a citação dos vizinhos confinantes e de todos os demais interessados, para que possam impugnar ou não.
No entanto, o Código de Processo Civil não dispõe sobre quais documentos são obrigatórios, então por isso é necessário que o advogado analise de forma minuciosa quais documentos você possuí para comprovar a usucapião, por exemplo: contrato de gaveta, comprovante de pagamento de IPTU, de luz, de água, entre outros.
Outro ponto, conforme já falamos, é a possibilidade do juiz pedir perícia para apurar as medidas do imóvel, o que pode demorar mais um pouco para finalizar, além do fato de que o juiz cuida de diversos processos, por isso muitos defendem a usucapião extrajudicial, por ser mais rápida do o Judiciário.
Depois de comprovado a usucapião judicial, através de ação declaratória, é necessário que o interessado leve até o Cartório de Registro de Imóveis competente, a sentença com trânsito em julgado para que formalizem uma matrícula, constando o interessado como proprietário daquele imóvel.
E a usucapião extrajudicial, como é feita?
O pedido de usucapião extrajudicial será processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel. Todavia, é necessário o comparecimento no Cartório de Notas também, para elaboração de ata notarial.
De acordo com a Lei 6.015 de 1973, conhecida como Lei dos registros públicos é necessário que o interessado, representado por advogado, apresente o processo instruído com:
- Ata notarial (feita no Cartório de Notas) atestando o tempo de posse do interessado e de seus antecessores;
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional legalmente habilitado (engenheiro);
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do interessado (documento que o advogado irá obter);
- Justo título ou quaisquer documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e o tempo da posse, como pagamento de impostos e taxas que incidem no imóvel, fotos, etc.
Porém, esses documentos previstos na Lei não são taxativos, ou seja, podem ser substituídos por outros documentos e quanto mais provas tiver, melhor!
Aliás, alguns Cartórios de Notas orientam juntar até a matrícula atualizada dos vizinhos confrontantes, para que fique bem claro para o Cartório de Registro de Imóveis as medidas dos imóveis vizinhos e do interessado.
Assim, quando finalizado o procedimento no Cartório, a matrícula será redigida constando como proprietário o interessado, a partir daqui a propriedade é sua.
Quais são as espécies de usucapião?
Bom, chegamos no assunto polêmico para os juristas: quantas espécies de usucapião temos previsto na nossa legislação?
Para melhor explicar, usaremos aqui a previsão de Carlos Roberto Gonçalves, no seu livro de Direito Civil, pois não há consenso e esta é a posição que também adotamos.
Nesse conceito, existem três espécies de usucapião:
- Usucapião extraordinário – O interessado precisa comprovar 15 anos de posse, sem interrupção ou oposição de terceiro. O tempo pode cair para 10 anos, se comprovar a moradia habitual (constante, não saiu para outro imóvel) ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo;
- Usucapião ordinário – O interessado precisa comprovar 10 anos de posse contínua e incontestada, com justo título e boa-fé. O tempo também pode cair para 5 anos, se comprovado que foi adquirido onerosamente, com base no registro constante na matrícula do imóvel, desde que o interessado tenha estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico;
- Usucapião especial ou também chamado de constitucional. Esta modalidade, por sua vez, é dividida em especial rural ou pro labore, especial urbana ou familiar e indígena:
- Especial Urbana ou familiar – O interessado deve comprovar 5 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, deve demonstrar que não é proprietário de outro imóvel rural ou urbano, a área não pode ser superior a 250 metros quadrados e que utiliza para moradia ou de sua família;
- Especial Urbana por abandono – O imóvel deve ter até 250 metros quadrados, cuja propriedade era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. O interessado precisa utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família, exercer a posse por 2 anos ininterruptos e sem oposição de terceiros, não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural.
Independentemente do procedimento que escolher, usucapião judicial ou extrajudicial, tenha em mente que será necessário enquadrar em uma das espécies de usucapião acima.
Lembre-se, a escolha da modalidade da usucapião deverá ser feita em conjunto com um advogado especialista no assunto, assim garantindo a maior efetividade.
Ufa, que texto longo!
Se precisa de ajuda de um advogado especialista ou tem alguma dúvida, nos envie uma mensagem ou e-mail. Estamos prontos para te auxiliar.
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Usucapião Extrajudicial
A usucapião extrajudicial é uma modalidade nova, onde todo o procedimento de aquisição de propriedade foi simplificado e desburocratizado. Surgiu com o Código de Processo Civil, em 2015, até então existia apenas a modalidade judicial.
Caso esteja buscando as diferenças e opções entre usucapião judicial ou extrajudicial, recomendamos que leia um artigo mais completo, onde falamos sobre as duas opções, bem como, as diversas estratégias ao escolher a melhor modalidade.
Isso porque, equivocar-se ao escolher usucapião judicial ou extrajudicial pode trazer diversos prejuízos financeiros, além de demorar muito mais.
Já pensou? Além de atraso, tem gastos quase em dobro!
Por isso, é de extrema importância a análise e estudo do caso específico!
Então, aqui vamos tratar apenas da modalidade de usucapião extrajudicial e os principais pontos que você precisa saber.
Como funciona a usucapião extrajudicial?
Bom, antes de explicarmos como funciona a usucapião extrajudicial, em todos nossos textos sobre esse tema, gostamos de ressaltar uma curiosidade: usucapião é uma palavra do gênero feminino.
Portanto, então não estranhem quando utilizarmos A usucapião.
E o que é usucapião ou, como é conhecido, “usucampeão”, afinal?
A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade em decorrência da utilização do bem, por certo período de tempo. O modo é originário porque nasce uma matrícula nova do imóvel, constando o nome do interessado possuidor como proprietário.
Como falamos no início, até 2015 a usucapião era feita apenas por um processo judicial, ou seja, o juiz precisava dizer se declarava ou não você como proprietário de um imóvel, através da usucapião.
Em 2015, com o fenômeno da “desjudicialização” (diminuição do número de processos do Judiciário), foi criada a possibilidade de realizar a usucapião no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso significa que não precisa mais de um juiz para declarar que a propriedade é sua, o procedimento pode ser feito pelo Cartório. Isto torna tudo muito mais rápido, quando comparado ao judicial.
No entanto, como já apontamos no nosso texto existem algumas peculiaridades que obrigam a usucapião ser judicial, como quando existe menor de idade envolvido, por exemplo.
Afinal, como é feito o procedimento da usucapião extrajudicial?
O pedido de usucapião será processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, porém é necessário o comparecimento no Cartório de Notas também.
De acordo com a Lei 6.015 de 1973, conhecida como Lei dos registros públicos, é necessário que o interessado, representado por advogado, seja instruído com:
- Ata notarial (feita no Cartório de Notas) atestando o tempo de posse do interessado e de seus antecessores;
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional legalmente habilitado;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do interessado;
- Justo título ou quaisquer documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e o tempo da posse, como pagamento de impostos e taxas que incidem no imóvel.
Esses documentos previstos na Lei não são taxativos, ou seja, pode apresentar outros documentos e quanto mais tiver, melhor!
Alguns Cartórios orientam juntar até a matrícula atualizada dos vizinhos confrontantes, para que fique bem claro as medidas dos imóveis vizinhos e do interessado.
Quando finalizado o procedimento no Cartório, a nova matrícula será registrada constando como proprietário o interessado.
Posso fazer optar pela modalidade extrajudicial e se não der certo buscar a judicial?
Sim, é possível fazer usucapião extrajudicial e se não der certo, buscar o Poder Judiciário.
No entanto, não é o mais adequado, pois haverá gastos com Cartório de Registro de Imóveis, Cartório de Registro de Notas, possivelmente engenheiro e, posteriormente, gastos com o procedimento judicial.
Por isso, é muito importante a análise dos documentos para saber qual a melhor estratégia seguir: usucapião judicial ou extrajudicial.
Se precisa de ajuda com este tema, fique a vontade para entrar em contato conosco e sanar suas dúvidas.
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Matrícula e Escritura – Entenda a diferença
Matrícula e escritura são dois documentos diferentes, mas muitas pessoas se confundem na hora de tratá-las. Isto ocorre porque quando um imóvel é vendido, lavramos a escritura, de modo em que as pessoas automaticamente relacionam ela como comprovante da propriedade.
No entanto, o verdadeiro documento que comprova a propriedade do imóvel é a matrícula, ou seja, a escritura é apenas um instrumento para que seja realizada a averbação de propriedade na matrícula.
Tudo parece muito confuso, mas vamos detalhar com mais calma para você entender melhor as diferenças entre matrícula e escritura.
Escritura
Vamos começar falando da forma como as coisas acontecem, ou seja, pela escritura, que é o primeiro instrumento utilizado.
Escritura é o nome dado a um determinado instrumento jurídico que é feito no cartório de notas. Ou seja, um documento que é ESCRITURADO, público, pois é feito no cartório e dotado de fé pública, porque é feito com o efetivo registro determinado pela Lei e com todos os dados e documentos conferidos por um tabelião ou escrevente (pessoa responsável pelo cartório).
A escritura, contudo, não é utilizada apenas para venda de imóveis, existem diversas funções pelas quais utilizamos ela. Não iremos nos aprofundar pois não faz parte do tema que, por si só, já é confuso.
Portanto, podemos fixar aqui apenas um ponto para fins de transmissão do imóvel. A escritura é um documento público, semelhante ao contrato de compra e venda, onde constam as regras daquela aquisição, valor, se o imposto foi devidamente recolhido, a fim de permitir o registro na matrícula.
Matrícula
A matrícula é o documento onde constam todos os dados do imóvel, ela fica registrada no Cartório de Registro de Imóveis através de um número de registro.
Para facilitar, vamos comparar a matrícula com uma certidão de nascimento, nela constam os dados do imóvel, onde e quando ele surgiu, tamanho, proprietário, se existe algum registro de penhora, alienação fiduciária, enfim, todas as informações pertinentes.
Esta matrícula é o documento oficial e registra toda a vida deste imóvel, por isso, quando qualquer ato é tomado na vida do imóvel é necessário registrá-lo na matrícula.
Por que fazer uma escritura para registrar na matrícula?
Bom, agora que sabemos o que é escritura e matrícula, chegou o momento de explicar a razão de muitas pessoas confundirem os documentos.
No Brasil, qualquer tipo de registro ou averbação na matrícula de um imóvel só pode ser realizada mediante a uma escritura pública ou decisão judicial.
Isto ocorre porque a matrícula é um documento extremamente importante, então a lei tenta ao máximo protegê-la de fraudes. Não podemos esquecer também que imóveis geralmente são bens com valores altos.
Assim, ao comprar ou vender um imóvel, a escritura é a única forma de transmitir ao novo proprietário. Por isso tantas pessoas confundem escritura com matrícula.
Já o registro da escritura na matrícula, ato tão importante quanto a lavratura da escritura, muitas vezes é esquecido e nunca acaba sendo realizado.
Atualmente, muitos cartórios realizam a averbação imediatamente, transmitindo a informação ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, nem sempre este ato é automático.
Por isso, é importante se certificar se a escritura de transmissão do seu imóvel foi efetivamente averbada, evitando diversos prejuízos.
Ainda ficou com alguma dúvida sobre esse tema? Nos envie uma mensagem ou e-mail que vamos te ajudar.
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