Locação Comercial – 4 Dicas Para Não Sofrer Despejo
A locação comercial é uma ótima opção para empresários, seja porque não possuem dinheiro no momento para comprar o imóvel e investir no negócio ou por opção de investimento não entender necessária a compra de um imóvel.
Entretanto, no momento de optar pela locação comercial é fundamental contar com um advogado para lhe auxiliar na elaboração do contrato e orientação do negócio.
Aliás, é importante ressaltar que existem diversas questões diferentes de uma locação residencial, além de que depois de fidelizar os clientes e o negócio, ninguém quer ser obrigado a sair local, ainda mais ser despejado.
Assim, no texto de hoje separamos 4 dicas para evitar o despejo na locação comercial!
Ação de despejo – entenda o que é
Antes de falarmos das 4 dicas para evitar o despejo na locação comercial, é importante entender o que é o despejo.
A ação de despejo está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta as hipóteses do despejo.
Assim, logo no começo da norma é disposto que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.
Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a ação de despejo.
No procedimento judicial, é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado. Portanto, já no início da ação poderá ser obrigado a desocupar o imóvel.
Se quiser saber mais a respeito da ação, temos um artigo explicando as hipóteses de despejo.
Agora, vamos as dicas para evitar o despejo na locação comercial.
1 – Pagar em dia o aluguel
Essa dica pode parecer um pouco óbvia, porém muitos empresários que locam imóveis dão prioridades à outras despesas, deixando o aluguel como uma das últimas opções.
No entanto, essa atitude de não pagar o aluguel em dia de forma corriqueira pode fazer com que o locador ajuíze uma ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis atrasados.
Já pensou que situação chata?
Você com o negócio a todo vapor, com os clientes fixos, que conhecem seu trabalho e principalmente o local, precisar se retirar do imóvel por conta de falta de pagamento em dia.
Aliás, você pode até pagar o débito judicial, mas aí terão juros, multa, correção, honorários advocatícios, ou seja, o valor será muito maior.
Uma dica importante para os locadores é sempre contar com um contrato de locação comercial bem redigido, estipulando as obrigações de cada parte e penalidades caso não as cumpra.
Pois, com o comportamento de sempre pagar o aluguel atrasado gera uma quebra de confiança contratual, já que o inquilino está agindo de forma contrária ao contrato de locação.
Portanto, é essencial pagar o aluguel da locação comercial em dia a fim de evitar futuro prejuízo e resguardar seu negócio!
2 – Pagar os acessórios da locação comercial
Você sabe o que são os acessórios da locação comercial?
Tudo que está ligado ao imóvel é considerado um acessório, por exemplo o IPTU, condomínio, conta de água, luz, gás, ou seja, qualquer conta vinculada ao imóvel é considerado como acessório.
Portanto, não é porque você paga o aluguel em dia que não tem a obrigação de pagar o IPTU ou outras contas vinculadas.
Pelo contrário, toda obrigação advinda do imóvel deve ser cumprida em dia, sob pena de sofrer uma ação de despejo!
No entanto, nem sempre você será obrigado a cumprir com as obrigações acessórias, porque elas estarão previstas no contrato de locação comercial, constando o que o inquilino deve arcar ou não.
Assim, caso você não pague nenhum acessório referente a locação comercial, ou atrase algum, poderá sofrer ação de despejo!
3 – Ter conhecimento da data final do contrato de locação comercial
Essa terceira dica é a mais importante caso você tenha interesse em continuar com o negócio no imóvel locado: ter conhecimento da data final do contrato de locação!
Isso porque, conforme explicaremos na quarta dica, caso você queira continuar com o negócio no local, é preciso ajuizar uma ação que chamamos de renovatória.
Dessa forma, se o contrato de locação comercial finalizar, sem que você tenha renovado o contrato, este perderá sua validade, independentemente de notificação ou aviso.
Após isso, caso passe 30 dias depois do prazo final da locação comercial e o inquilino não se opor nem nada, a locação será prorrogada nas mesmas condições ajustadas anteriormente.
Porém, como se tornou um contrato de locação comercial indeterminado, sem prazo para finalizar, o inquilino pode a qualquer momento, dar 30 dias para desocupação.
Assim, caso você tenha um negócio fidelizado naquele local, poderá perder diversos clientes até que encontre um novo ponto comercial, simplesmente por não ter verificado corretamente a data de vencimento do contrato.
Quando você tem conhecimento e controle da finalização da locação comercial, você pode seguir com a próxima dica.
4 – Ação renovatória
A quarta e última dica está ligada com o que falamos no tópico anterior, pois você precisa ter o controle absoluto da data final do contrato de locação, para que negocie com o locador sobre a renovação do contrato de locação e caso não entrem em acordo, ajuizar a ação renovatória.
Você sabia que existe um prazo para distribuir a ação renovatória?
O prazo para distribuir a ação é entre um ano a seis meses do final do contrato, não pode, por exemplo, ser distribuída faltando 13 meses ou mais para o encerramento do contrato, tampouco faltando 5 meses ou menos. Frisa-se, um dia faz diferença para a ação renovatória.
Portanto, quem tem ponto comercial deve ficar muito atento a este prazo e, caso não entre em acordo com o proprietário para renovação do contrato de locação, deverá ajuizar ação renovatória.
Neste caso, será realizada uma perícia judicial para estipular o valor do aluguel e, após isso, o juiz determinará a renovação do contrato de locação comercial, geralmente fixando o valor do aluguel dentro do que for designado pela perícia.
De acordo com a Lei do Inquilinato, existem requisitos a serem cumpridos para a Ação Renovatória, são eles:
- contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
- locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Sabemos que é um tema complexo e com muitas peculiaridades, portanto, se precisar de ajuda ou tiver dúvidas a respeito de contrato de locação comercial e ação renovatória, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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Incorporação Imobiliária – As 5 Etapas Principais
A incorporação imobiliária é a atividade exercida a fim de construir edificações ou conjunto de edificações composta por unidades autônomas, que permite a venda total ou parcial dessas unidades, antes mesmo de começar a construção.
Portanto, uma pessoa física ou jurídica, que chamamos de incorporador, constrói um condomínio em terreno que muitas vezes pertence a outro proprietário, a fim de comercializar.
Assim, o incorporador vende a unidade para outras pessoas enquanto o empreendimento está apenas na planta, para que os compradores possam edificar.
O tema é um pouco complexo, principalmente porque envolve risco de investimento ao incorporador, assim no texto de hoje vamos mostrar as 5 etapas principais da incorporação imobiliária.
Lei da incorporação imobiliária
A norma que rege sobre a incorporação imobiliária é extremamente antiga, é a Lei 4.591 de 1964. A legislação é tão ultrapassada que diversos artigos foram revogados e não se aplicam mais na atualidade.
A responsabilidade da incorporação imobiliária é do incorporador, que poderá ser:
- O proprietário do terreno, comprador ou cessionário de direito;
- Construtor;
- Ente da Federação que teve sua imissão na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste.
De acordo com a lei, nenhuma incorporação imobiliária poderá ser vendida sem indicação expressa do incorporador, para que este se responsabilize por eventuais futuros problemas.
Passamos as 5 etapas principais da incorporação imobiliária:
1 – Analisar o mercado para iniciar a incorporação imobiliária
A primeira etapa e talvez a principal é analisar como está o mercado no Município que pretende fazer a incorporação imobiliária.
Esta etapa, em que pese não ser uma regra de direito, é essencial para o negócio.
Isto porque, é necessário analisar a localização que fará a incorporação, se existem outros investimentos por perto, qual valor estão comprando, se existe algum comércio por perto, qual público será destinado.
Portanto, é necessário contar com especialistas que entendam do mercado imobiliário e até mesmo visitar outras incorporações para entender os projetos e necessidades locais.
Aliás, depois de conhecer e definir as características do produto que será vendido é necessário conhecer seus clientes, ou seja, quem irá investir na sua incorporação e o porquê eles devem investir.
2 – Análise do terreno
Dentro da incorporação imobiliária, analisar o terreno em que se dará o negócio é fundamental.
A princípio, é necessário verificar se não se encontra em área de preservação permanente ou em área de reserva florestal ambiental obrigatória, por exemplo.
Essas informações geralmente constam na matrícula da propriedade, todavia, é importante que um engenheiro ambiental faça um mapeamento da área, para analisar qual porcentagem foi destinada a proteção do meio ambiente e o que pode ser feito, de acordo com as legislações locais.
Isto porque, caso o terreno tenha muitas áreas destinadas para a proteção ao meio ambiente, a incorporação imobiliária torna-se um problema, uma vez que as restrições de construção são enormes e só parte do local será utilizado.
Aqui, importante ressaltar, áreas que são destinadas a proteção do meio ambiente não podem ser objeto de construção ou desmatamento, caso contrário o incorporador cometerá crime ambiental.
Ademais, este é o momento essencial de verificar as regras da Prefeitura quanto a incorporação, pois cada Município possuí uma regra própria para edificar, de modo em que é necessário segui-las.
Caso o Município não tenha nenhuma lei específica, é preciso se amparar na lei Estadual.
3 – Análise de documentos do proprietário do terreno
Como já falamos em neste artigo, a documentação sobre o proprietário do terreno, onde irá iniciar a incorporação imobiliária deve ser analisada.
Isso porque, eventuais dívidas podem recair na incorporação, causando prejuízos ao investimento, pois o proprietário pode ser devedor e possuir execuções em seu nome.
Por isso, é obrigação do incorporador tomar as cautelas necessárias e observar se o proprietário não está tentando vender a propriedade para não ter o imóvel bloqueado, por exemplo, pois estas dívidas podem ser razão para penhora do imóvel.
Assim, os cuidados ao comprar um imóvel envolvem também seus proprietários vendedores, em especial dívidas trabalhistas e tributárias.
Estes débitos são os mais comuns para penhora e venda de imóveis, não são raros os casos de terceiros adquirentes de boa-fé que acabam com dor de cabeça por não realizar esta análise.
Portanto, é essencial realizar as pesquisas de certidões de distribuição de processos no Tribunal de Justiça, Justiça do Trabalho e Justiça Federal, além de certidões negativas de protesto e impostos, todas em nome do proprietário do terreno.
Estes, aliás, são os documentos básicos nesse tipo de negócio jurídico e que merecem atenção.
Ademais, esta verificação deve ser feita por um advogado especialista, uma vez que, caso existam apontamentos, as respectivas ações e dívidas devem ser averiguadas com cautela.
Por si só, a existência de ações e dívidas não são capazes de impedir a compra do imóvel. Contudo, deve-se observar o valor de cada dívida, demais bens que o proprietário eventualmente possua e o estado de cada processo.
Estas cautelas existem para garantir que no futuro, em caso de aquisição do imóvel, o incorporador e os compradores das unidades não sejam prejudicados.
4 – Aprovação e registro da incorporação imobiliária
Como falamos acima, alguns Municípios possuem regras próprias para poder realizar uma incorporação imobiliária, de modo em que necessário segui-las, a fim de garantir a aprovação do projeto.
Pois, uma das etapas da incorporação imobiliária, é ser aprovada no órgão municipal competente para conseguir o alvará de construção.
Nesta etapa, é necessário demonstrar ao Poder Público que seu projeto seguiu todas as regras que tratam sobre a incorporação imobiliária. É sempre interessante que o engenheiro responsável tente se reunir com a equipe técnica do Município, em cidades menores faz bastante diferença o contato humano.
Após a aprovação projeto e com a permissão para construir, é necessário registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis da cidade, com as plantas, memoriais e documentos anteriores à incorporação.
Na etapa de registro, cada Cartório de Registro de Imóveis solicita um documento diferente, de modo em que não é a regra geral, é um procedimento bastante longo e burocrático.
5 – Lançamento
O lançamento é a etapa final da incorporação imobiliária.
Nesta última etapa, é necessário contar com uma equipe de marketing e vendas para divulgação da incorporação à fim de potencializar o seu negócio.
Para garantir de fato ao investidor que sua incorporação está em dia, é importante apresentar a documentação pertinente, principalmente para demonstrar sua reputação.
Isso porque, existem incorporações que não seguem o que dispõe a lei, de modo em que os investidores acabam no prejuízo.
Aqui, é também interessante tomar cuidado com certos aspectos jurídicos, não realizar o lançamento antes da incorporação e ter as cautelas necessárias com o direito do consumidor e contrato de venda.
Se você precisa de ajuda ou está com dúvidas sobre incorporação imobiliária, fique à vontade para buscar nosso auxílio! Entre em contato conosco.
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Dívida de Condomínio – 3 Curiosidades
Uma dívida de condomínio podem gerar diversos problemas, não apenas para o executado e sua família, mas refletem também, se o caso, no locador e proprietário do imóvel.
Atualmente, a dívida de condomínio pode ser considerada como um título executivo judicial, de modo em que a ação é muito mais rápida, só precisa de fato cobrar e a pessoa que está devendo pagar, sem um processo moroso.
Caso não aconteça o pagamento do condomínio, o executado sofrerá diversas consequências, podendo até mesmo o imóvel ser penhorado e vendido em leilão.
Portanto, no texto de hoje separamos 3 curiosidades sobre as dívidas de condomínio.
1 – A dívida de condomínio pode ser executada judicialmente
Geralmente as administradoras de condomínio enviam notificação extrajudicial cobrando as parcelas, antes de ajuizar qualquer ação judicial, isto porque processos judiciais possuem custas e taxas judiciais.
Assim, caso o problema seja resolvido apenas com a notificação extrajudicial, o condomínio não terá gastos com taxas judiciais de distribuição de processo, citação, pesquisa de bens, entre outras.
Entretanto, nem sempre as partes entram em um acordo, de modo em que o condomínio pode ajuizar ação de execução de título executivo extrajudicial.
O artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, dispõe que é título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Portanto, a cobrança da dívida de condomínio é feita por uma ação que tem procedimento rápido, pois não há discussão se é ou não devido o condomínio, uma vez que a dívida constituí um título executivo.
Assim, o devedor do condomínio é intimado para pagar no prazo de 15 dias. Ainda, é possível apresentar defesa, mas o condomínio pode começar com as pesquisas judiciais de bens e valores, pois não suspenderá a cobrança.
Nestas pesquisas é possível bloquear dinheiro, imóveis, carros, até mesmo o apartamento que deve o condomínio, como vamos ver a seguir.
2 – Penhora do imóvel
A dívida de condomínio é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e no caso de não pagamento da dívida podem requerer a penhora do próprio imóvel, mesmo que seja bem de família.
Tal assertiva é amparada pela Lei 8.009 de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como do Código de Processo Civil, que dispõe que a propriedade mesmo sendo considerada bem de família não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem.
Portanto, o apartamento que possuí dívida de condomínio pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família.
Outra questão importante é quando o imóvel é alugado e o inquilino deixa acumular a dívida de condomínio, nesses casos o proprietário do imóvel também é responsável pelo pagamento e pode ter seu imóvel penhorado caso não pague o débito.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n.º 1829663.
A justificativa é de que o imóvel pode ser penhorado, uma vez que a dívida de condomínio é obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação “própria da coisa”, que é desvinculada de qualquer manifestação de vontade, ela permanece na coisa.
Para melhor exemplificar, a dívida do condomínio permanece no imóvel, mesmo que seja passado a terceiro, de modo em que não é uma dívida da pessoa, mas sim do imóvel.
Portanto, tanto o locador do imóvel quanto o morador que devem condomínio devem ficar atentos a penhora do imóvel.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Assim, nos termos da Lei 8.009 de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, mesmo que existam dívidas contraídas pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, esta propriedade não será penhorada, pois é utilizada para moradia da família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia. É o caso da dívida de condomínio.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não faça o pagamento do débito, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
Portanto, a dívida de condomínio entra na exceção do bem de família, de modo em que o imóvel, mesmo que seja o único da família, pode ser penhorado para quitar a dívida.
3 – Impedir uso das áreas comuns em razão da dívida de condomínio
Essa terceira curiosidade talvez seja a mais polêmica, pois alguns condomínios proíbem os devedores de utilizar a área comum do prédio, como por exemplo piscina, academia e churrasqueira.
Porém, o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n.º 1.699.022 entendeu que não podem proibir o morador inadimplente de utilizar a área comum do prédio.
Isso porque, o Código Civil prevê a possibilidade de multa em caso de inadimplência, de modo em que tal proibição se trata de medida coercitiva excessiva.
Entretanto, alguns condomínios utilizam-se de regimentos internos para justificar tal medidas, mesmo que não aceita pelo Superior Tribunal de Justiça. A existência deste ponto no regimento interno não o torna legal.
Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre dívida de condomínio. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
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Contrato de Locação – 5 Garantias Aceitas
As garantias legais aceitas no contrato de locação são regulamentadas pela Lei 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, que trata sobre a relação de aluguel de imóveis, seja residencial ou comercial.
De acordo com a legislação, existem 4 garantias do contrato de locação, todavia, com a modernização dos contratos, também incluímos uma garantia que está se tornando corriqueira – o cartão de crédito.
Essa garantia não é prevista na Lei do Inquilinato, contudo, pode ser usada no contrato de locação caso o locador esteja de acordo.
Dessa forma, no texto de hoje vamos tratar sobre 5 garantias aceitas no contrato de locação e explicar todas elas!
Antes das 5 garantias aceitas no contrato de locação, vamos entender o que é a garantia
Em síntese, a garantia locatícia como o próprio nome sugere, é para garantir ao locador que inquilino de fato irá cumprir com todo pagamento das despesas do imóvel.
Caso não cumpra com o pagamento das despesas, o locador poderá se utilizar da garantia que fixada no contrato de locação, a fim de não sair no prejuízo.
A garantia não é obrigatória, a própria lei dispõe que o locador pode exigir do locatário alguma das modalidades de garantia.
Outro ponto importante é que é vedado mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Portanto, o inquilino não pode colocar um fiador e exigir também o seguro, pois são duas modalidades de garantia, de modo em que o contrato é considerado nulo.
Passamos agora as 5 garantias aceitas no contrato de locação:
1 – Caução
A caução é a primeira modalidade prevista na lei.
Assim, a garantia caução é dada pelo inquilino, através seus próprios bens, sejam móveis ou imóveis, depende do que o locador aceitar. Geralmente essa modalidade se utiliza do depósito de três meses de aluguel antecipado.
Caso o locador aceite como caução algum outro imóvel que está no nome do inquilino, o correto é averbar o contrato de locação na matrícula da respectiva propriedade, perante o Cartório de registro de Imóveis competente, para que conste a informação de que ele foi dado em caução.
Dessa forma, caso o inquilino fique inadimplente o imóvel será a garantia do locador, de modo em que terá “proteção” contra bloqueios de terceiros que surjam, pois sua caução foi registrada antes.
Por isso é tão importante averbar o contrato na matrícula do imóvel, para que de fato garanta o imóvel, em caso de inadimplência, não causando nenhuma discussão futura.
Na hipótese de a garantia ser o pagamento antecipado de três aluguéis, em caso de inadimplência, o valor será direcionado para pagamento dos débitos.
2 – Fiança
Talvez a garantia mais conhecida seja a fiança.
Com a fiança, um terceiro não beneficiado pelo contrato é responsável por garantir o pagamento das despesas do imóvel, caso o inquilino não as cumpra.
Portanto, essa terceira pessoa, chamada de fiador, deve assinar também o contrato de locação e estar ciente de suas obrigações, caso o inquilino fique inadimplente.
Existem alguns locadores que exigem que o salário do fiador seja 3x maior que o valor do aluguel, por exemplo, ou que ele tenha algum imóvel sem nenhuma restrição.
Outra curiosidade importante é que se você é fiador e o inquilino não paga os alugueis, caso você também se recuse, o locador pode ajuizar uma ação para cobrar, de modo em que seu imóvel, mesmo que seja o único, não é considerado como bem de família e pode inclusive ser penhorado. Isto, claro, se este imóvel foi dado em garantia.
Nesse texto falamos sobre o bem de família do fiador no contrato de locação, se quiser saber mais a respeito.
3 – Seguro fiança locatícia
A terceira modalidade prevista na Lei do Inquilinato é o seguro fiança.
O seguro fiança é contratado pelo inquilino como garantia para dar segurança ao locador do imóvel, que caso o inquilino fique inadimplente em alguma de suas obrigações, o seguro responderá por este.
Como qualquer seguro, é preciso renová-lo depois de um tempo, de modo em que é essencial prever isso no contrato de locação, que o inquilino será responsável todo ano por renovar o seguro e apresentar a carta ao locador, por exemplo.
A diferença desse seguro para um seguro de carro, por exemplo, é que o seguro fiança quem contrata é o inquilino para dar maior segurança ao locador, já o seguro do carro o contratante visa segurança a si próprio.
4 – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
A quarta modalidade prevista em lei é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Essa garantia nada mais é quando o inquilino entrega ao locador quotas de investimentos, de modo em que este receberá os investimentos ao longo da vigência do contrato de locação ou por algum tempo determinado, previsto em contrato.
Para formalizar a garantia, é necessário que o inquilino faça um termo de cessão fiduciária com o locador como credor fiduciário, acompanhado de uma via do contrato de locação.
Porém, caso as quotas não cubram a inadimplência do contrato de locação, nada impede que o locador ajuíze uma ação para cobrar a diferença.
Esta modalidade, contudo, é pouco usada no dia a dia, pois além de não ser prática, não é todo mundo que tem quotas de fundo de investimentos para dar em garantia.
5 – Cartão de crédito – A nova garantia do contrato de locação
Por último, a garantia que não está prevista na Lei do Inquilinato, mas que vem sendo utilizada: cartão de crédito.
Já existem empresas, como a CredPago que intermedia a garantia por cartão de crédito.
Assim, o inquilino deve procurar uma dessas empresas e conhecer as regras específicas ofertadas no mercado.
O limite do cartão de crédito do inquilino deve ser 4 vezes maior que o valor da locação, por exemplo.
Outro ponto importante é que essa garantia depende da concordância do locador e vem se tornando comum, pois é menos burocrática e muito segura.
Trouxemos 5 garantias aceitas no contrato de locação, todavia conforme a modernização dos contratos, podem surgir novas hipóteses que não estão previstas na lei, como por exemplo a do cartão de crédito.
Se você tiver qualquer dúvida a respeito das garantias ou precisar de ajuda para redigir o contrato de locação, entre em contato conosco!
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Comprar Imóvel – 6 Cuidados Essenciais
Comprar um imóvel é um negócio extremamente importante. Por isso, deve ser feito com diversos cuidados, a fim de garantir que isso não se torne um grande problema no futuro.
Isto porque, é comum algumas pessoas que adquiriram propriedade se depararem com problemas, como por exemplo uma ação possessória e, em casos extremos, até perder o investimento e consequentemente o imóvel.
Já falamos nesse texto sobre a importância de analisar a matrícula e o histórico do imóvel, pois é o principal documento da vida dele, onde constam todas as suas movimentações.
Porém, hoje em dia não basta analisar apenas a matrícula do imóvel, mas sim diversos outros documentos que demonstrem a segurança na aquisição.
Portanto, no texto de hoje separamos 6 cuidados ao comprar um imóvel, para diminuir os riscos desnecessários e principalmente estar ciente do que pode te esperar.
Problemas que podem surgir ao comprar um imóvel
Mesmo que comprar um imóvel não pareça algo complexo, a realidade é muito diferente.
Isto porque, para muitas pessoas, a chance de adquirir a casa própria é um sonho de vida que, na maioria das vezes, demanda grandes esforços financeiros.
Assim, evitar problemas é algo essencial para garantir não só a segurança da aquisição, mas também que não existirão problemas futuros.
Entre estes problemas, os mais comuns são débitos dos vendedores que podem trazer grandes dores de cabeça aos compradores, como penhoras e constrições judiciais, que precisarão se defender em processos que não são partes.
Aliás, existem casos em que o comprador pode até perder o imóvel em razão de dívidas do vendedor, por não ter tomado as cautelas necessárias.
Por isso, pesquisar a vida e situação jurídica dos vendedores é fundamental.
Ademais, também é importante pesquisar a vida do imóvel, através de matrículas e certidões de distribuições de ações possessórias, para garantir que a propriedade não é objeto de litígio.
Por isso, os seguintes cuidados são necessários ao comprar um imóvel.
1 – Analisar o estado da matrícula
É bem incomum observar pessoas que verificam o histórico do imóvel e seus proprietários antes de efetivar a compra, de modo em que apenas negociam, realizam o pagamento e aguardam para passar a escritura. Muitas pessoas nem sabem o que é matrícula.
Entretanto, os problemas surgem em decorrência disso, pois uma análise mais detida da matrícula atualizada é essencial.
Isto porque, conforme explicamos aqui, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Outro ponto importante é ter conhecimento de que está comprando o imóvel de fato da pessoa que consta como proprietária na matrícula, essa informação pode parecer óbvia, porém algumas pessoas acabam caindo em golpes ao adquirir imóveis de outras que nem constam na matrícula e não são os efetivos proprietários.
Ademais, caso o imóvel esteja em reserva florestal obrigatória, em tese constará na matrícula essa informação, de modo em que você não poderá construir, por ser uma área de proteção ao meio ambiente.
Esses detalhes fazem toda diferença na compra de um imóvel, por isso é importante contar com um advogado especialista para analisar todas averbações.
Onde posso retirar a matrícula atualizada antes de comprar um imóvel?
A matrícula é um documento fácil de ser obtido, geralmente o próprio vendedor possui este documento, onde consta o número dela e qual o Registro de Imóveis em que está arquivada.
Assim, basta se dirigir ao respectivo Registro de Imóveis e solicitar uma via atualizada da matrícula, onde constará exatamente a situação do imóvel naquela data, com todos os apontamentos.
Atualmente, inclusive, é possível obter a matrícula online, através da Central Registradores de Imóveis. Aqui, após realização do cadastro, é possível solicitar a matrícula e receber o documento sem sair de casa.
Caso o vendedor não tenha o número da matrícula, é possível realizar pesquisa por CPF na Central Registradores de Imóvel ou pelo endereço diretamente no Registro de Imóveis competente.
Com ela em mãos, é hora da análise, a fim de verificar todos os pontos que falamos acima e apreciar a segurança do negócio!
2 – Procurar processos em que os vendedores são partes
Outro cuidado que deve ter é pesquisar as ações em que o proprietário aparece no polo ativo e passivo, bem como os eventuais prejuízos decorrentes dela.
Nesse momento você deve estar questionando a razão e qual a necessidade de pesquisar tão a fundo a vida do proprietário ou dos vendedores.
Bom, caso exista alguma ação possessória, de usucapião, ou qualquer ação que esteja discutindo o imóvel, aparecerá na certidão do Tribunal de Justiça Estadual.
Ademais, também será possível aqui analisar se existe alguma possibilidade deste imóvel ser penhorado para pagamento de dívidas.
Caso você esteja comprando o imóvel diretamente com a construtora, é mais importante ainda pesquisar se existem processos em face dela e sobre o que é, ação de rescisão de contrato, ação de execução, entre outras, só assim você saberá da reputação desta empresa e os riscos do negócio. Nesta hipótese, também é importante pesquisar a vida dos sócios.
Isso mesmo! Precisa analisar quais ações os sócios daquela empresa possuem, porque às vezes a construtora é nova, mas os sócios já tiveram outras empresas, que por algum motivo tiveram problemas, enganaram pessoas e não entregaram os imóveis. Isto é algo mais comum do que parece.
3 – Pesquisar protestos em nome dos vendedores
Outra dica antes de comprar um imóvel é pesquisar protestos em nome do vendedor. Assim, você saberá se ele está negativado e questionar sobre o que é essa dívida.
Atualmente existem diversos sites que disponibilizam essa pesquisa completa para saber se determinada pessoa ou empresa possuí ou não alguma restrição no nome.
Até mesmo os Correios fazem essa pesquisa, basta comparecer até uma das unidades com o CPF/CNPJ em mãos.
Caso o protesto seja por alguma dívida ligada ao imóvel, é importante também se atentar para não causar problemas futuros, como algum processo judicial pedindo penhora deste imóvel, por exemplo.
É fundamental, também, realizar uma pesquisa no Cartório de Protesto de Títulos da cidade do vendedor, para garantir segurança total nestas informações.
4 – Buscar eventuais débitos de IPTU do imóvel
É importante ter conhecimento se o imóvel possui alguma dívida de IPTU, para isso é necessário acessar o site da Prefeitura da cidade onde está estabelecido, possuindo pelo menos o número de registro do imóvel, obtido no carnê de IPTU.
Caso existam débitos, é importante que sejam quitados antes da aquisição do imóvel ou, alternativamente, o comprador ficará responsável pelo pagamento, mediante a desconto no valor total da compra.
Se existir dívida antiga de IPTU e não for estabelecido no contrato quem irá quitá-las, a responsabilidade é do comprador. Por isso, tem que ter este cuidado.
Portanto, é importante pesquisar o IPTU do imóvel, para que não tenha futura dor de cabeça e gastos que não seriam seus se tivesse um contrato de compra e venda bem redigido!
5 – Verificar eventuais débitos trabalhistas dos vendedores
Outro cuidado que deve ter ao comprar um imóvel é com as dívidas trabalhistas em nome do vendedor.
Isso porque, caso exista algum processo trabalhista em andamento já em fase de execução e pedido de penhora, o risco de perder esse imóvel ou ter que arcar com esta dívida é grande!
Assim, é extremamente importante retirar certidão no site do Tribunal Superior do Trabalho e analisar se existem ou não reclamações trabalhistas em andamento e, se for o caso, questionar o vendedor.
Essa pesquisa também parece um pouco exagerada, todavia, evita futura dor de cabeça e gastos desnecessários. Este problema é mais comum do que parece.
6 – Consultar impostos federais dos vendedores
O último cuidado, que é semelhante ao anterior, é a pesquisa de impostos federais dos vendedores.
Essa pesquisa também é feita em site da Receita Federal e, algumas vezes, do Tribunal Regional Federal, que poderá expedir certidão constando eventuais execuções fiscais em nome dos vendedores.
Assim como os demais débitos, eventuais execuções fiscais por não pagamento de impostos podem acarretar na penhora do imóvel, trazendo dívidas desnecessárias aos compradores.
Tomei estas cautelas e está tudo regular, posso comprar o imóvel?
Se todos os pontos estiverem regulares, é hora de redigir o contrato.
Este ponto também é importante e necessário suporte jurídico, a fim de analisar o negócio que você está anuindo e seus riscos.
Afinal, com o grande valor despendido na compra de um imóvel, não queremos correr riscos desnecessários, certo?
Por isso, é essencial contar com um advogado especialista no tema para realizar um negócio de valor tão significativo, garantindo que o futuro não reserva nenhuma surpresa.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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5 Curiosidades Sobre Usucapião Extrajudicial
Nós já falamos aqui sobre algumas curiosidades da usucapião judicial, hoje vamos apresentar 5 curiosidades sobre usucapião extrajudicial, ou seja, aquela feita no cartório!
A usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade e existem duas modalidades, a extrajudicial, que é feita diretamente no cartório, e a judicial, feita através do Poder Judiciário
Cada modalidade da usucapião possuí uma característica própria, de modo em que uma análise minuciosa de toda documentação é necessária, à fim de indicar o melhor caminho.
Aliás, como já falamos em outros textos, a usucapião se tornou uma forma comum de regularizar a documentação do imóvel, principalmente agora com a modalidade extrajudicial.
Assim, no texto de hoje separamos 5 curiosidades sobre usucapião extrajudicial.
Antes das curiosidades da usucapião extrajudicial, vamos entender melhor como escolher a modalidade correta para seu caso
Em síntese não existe uma regra sobre utilizar a usucapião judicial ou extrajudicial. É imprescindível que um advogado análise quais documentos você tem junto das informações de como adquiriu a posse do imóvel para definir a melhor estratégia.
Nesse sentido, esta análise verificará se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade. Nesta hipótese, o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Aliás, na hipótese deste terceiro ingressar com ação, todo o tempo com a usucapião extrajudicial foi perdido.
Ademais, se de alguma forma existir envolvimento com menores na usucapião, também deverá ser realizado obrigatoriamente na modalidade judicial.
Por isso, é extremamente importante a orientação de advogado especialista neste tema, a fim de observar todos os documentos e a situação fática para que não te traga prejuízos e impossibilite o registro da sua propriedade.
1 – Feito em Cartório
A primeira curiosidade da usucapião extrajudicial, como o próprio nome sugere, é que é feito fora do Poder Judiciário, ou seja, não precisa de um juiz para autorizar.
O procedimento da usucapião extrajudicial é novo, surgiu em 2015 e é feito diretamente no cartório, de forma mais simples e rápida.
Porém, não é porque é feito no cartório que não precisa de nenhum documento, pelo contrário, existe o provimento n.º 67 do Conselho Nacional de Justiça que trata sobre todos os documentos necessários para que o Cartório de Notas faça a ata notarial e averbe a usucapião.
Para não ficar confuso, vamos explicar um pouco do procedimento da usucapião extrajudicial
O pedido de usucapião será processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, porém é necessário o comparecimento no Cartório de Notas também.
De acordo com a Lei 6.015 de 1973, conhecida como Lei dos Registros Públicos, é necessário que o interessado, representado por advogado, seja instruído com:
- Ata notarial (feita no Cartório de Notas) atestando o tempo de posse do interessado e de seus antecessores;
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional legalmente habilitado;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do interessado;
- Justo título ou quaisquer documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e o tempo da posse, como pagamento de impostos e taxas que incidem no imóvel.
Esses documentos previstos na Lei não são taxativos, ou seja, pode apresentar outros documentos e quanto mais tiver, melhor!
Alguns Cartórios de Notas orientam juntar até a matrícula atualizada dos vizinhos confrontantes, para que fique bem claro para o Cartório de Registro de Imóveis, as medidas dos imóveis vizinhos e do interessado.
Quando finalizado o procedimento no Cartório, a matrícula será redigida constando como proprietário o interessado.
2 – Mais rápido
Quando comparada a usucapião judicial, é claro que a usucapião extrajudicial é bem mais rápida.
Isso porque, processos judiciais em si tendem a demorar muito mais, por conta da quantidade de processos que o juiz cuida, além de respeitar uma série de normas processuais burocráticas.
Além disso, existem comarcas que são únicas, ou seja, só existe um juiz e não divide o trabalho, de modo em que pode demorar mais ainda o processo, pois a usucapião não será prioridade.
Por isso, quando comparada a usucapião judicial, a modalidade extrajudicial é bem mais rápida, mas não são todos os casos que podemos usar a extrajudicial, conforme falamos nesse texto aqui.
3 – Sem audiência
Essa terceira curiosidade está ligada a primeira e a segunda, pois como a usucapião é extrajudicial não tem processo e, por conseguinte, não tem interferência de um juiz, é mais rápida e não tem audiência.
Porém, não ter audiência não significa que você não pode apresentar seus vizinhos em uma entrevista com o escrevente do Cartório de Notas, por exemplo, a fim de auxiliar com a concretização da usucapião.
Essa curiosidade é também uma vantagem, pois audiências são extremamente confusas para quem nunca participou, pode dar nervosismo e não são todos que ficam confortáveis em falar na frente de um juiz.
Assim, o fato de não ter audiência deixa o procedimento extrajudicial muito mais rápido, menos burocrático e mais tranquilo.
4 – Laudo de engenheiro
Outra característica da usucapião extrajudicial é sobre a contratação de um engenheiro para fazer um laudo técnico.
O provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça dispõe que a ata notarial deve estar acompanhada com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e com prova de anotação da responsabilidade técnica (ART) ou registro de responsabilidade técnica (RRT).
Esse laudo é exigido para demonstrar as características do imóvel, pois constará essas informações na matrícula nova que é feita depois de finalizado o procedimento.
É importante constatar, não são todos os casos em que o laudo do engenheiro será necessário e deve ser avaliado em conjunto com o advogado especialista no tema. Entretanto, este não é um documento caro e torna a usucapião bem mais tranquila.
5 – Mais barato
Quando comparado a usucapião judicial, a usucapião extrajudicial também é um procedimento mais barato, além de mais rápido.
Na usucapião extrajudicial você vai gastar com o Cartório de Registro de Notas, engenheiro, honorários do advogado e, por fim, com o Cartório de Registro de Imóveis.
Uma dica legal, o Colégio Notarial do Brasil disponibiliza uma tabela de preços, onde você pode verificar aproximadamente qual valor vai pagar para o Cartório de Registro de Imóveis. E como consta no website do Colégio Notarial, o valor é cobrado com base no valor do imóvel.
Já na usucapião judicial além de todos esses gastos, existem as taxas para ajuizar a ação, que muda de acordo com cada Estado, além de eventuais recursos.
Ademais, os honorários advocatícios também costumam ser mais caros na modalidade judicial, por ser mais trabalhosa, burocrática e demorada.
Trouxemos as principais curiosidades sobre a usucapião extrajudicial para vocês! Mas se quiser saber ou entender mais a respeito das modalidades da usucapião, clica aqui que explicamos direitinho como funcionam.
Se você está procurando um advogado para realizar sua usucapião ou qualquer outro tema relacionado à imóveis, entre em contato conosco.
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5 Curiosidades da Usucapião Judicial
A usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial, ou seja, no cartório de notas, bem como na forma judicial, através do Poder Judiciário. No texto de hoje separamos 5 curiosidades sobre a usucapião judicial, a fim de sanar as principais dúvidas!
Aliás, você sabia que nem todos podem fazer a usucapião extrajudicial? Por isso é sempre interessante entender sobre as duas modalidades.
Por isso é importante contar com uma assessoria a fim de conhecer o melhor caminho a ser seguido, seja a usucapião judicial ou extrajudicial, no texto de hoje separamos 5 curiosidades sobre usucapião judicial.
1 – Feito com um juiz
A primeira curiosidade de uma usucapião judicial, como o próprio nome sugere, é que é feito através de um juiz.
Portanto, deve ajuizar uma ação de usucapião, explicando como você adquiriu a posse daquele imóvel e principalmente demonstrar quanto tempo está na posse dele, para comprovar que cumpre todos os requisitos.
Ademais, é de extrema importância contar com o máximo de provas possíveis para demonstrar que de fato tem direito a usucapião, pois o juiz que irá julgar com base nas provas documentais e testemunhas se você tem direito a registrar a propriedade em seu nome.
Porém, por ser feito no Poder Judiciário, pode demorar mais e ainda ser prejudicado com a interposição de recursos de alguma parte interessada, de modo em que essa modalidade não é a mais indicada quando os requisitos da usucapião extrajudicial forem preenchidos.
Qual modalidade utilizar, usucapião judicial ou extrajudicial?
Em síntese não existe uma regra sobre utilizar a usucapião judicial ou extrajudicial. É imprescindível que um advogado análise quais documentos você tem junto das informações de como adquiriu a posse do imóvel para definir a melhor estratégia.
Nesse sentido, uma análise deverá verificar se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade. Neste caso o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Ademais, de alguma forma se a usucapião tiver envolvimento com menores, também deverá ser realizado obrigatoriamente na modalidade judicial.
Dessa forma, como falamos acima, é extremamente importante a orientação de advogado especialista neste tema, a fim de observar todos os documentos e a situação fática para que não te traga prejuízos e impossibilite o registro da sua propriedade.
2 – Os vizinhos são intimados
Outra curiosidade sobre usucapião judicial é que os vizinhos do seu imóvel são intimados pelo juiz para expor quanto tempo você exerce a posse do imóvel, bem como garantir que você não incluiu as propriedades deles na ação.
Aliás, esta é uma das principais curiosidades da usucapião judicial.
Por isso, o melhor caminho é sempre na própria petição inicial já fazer um rol de testemunhas indicando nome e dados dos seus vizinhos, deixando-os cientes sobre o ajuizamento dessa ação, para que relatem quanto tempo você está no imóvel.
Isto porque, imagine que você não comunica nenhum de seus vizinhos, ajuíza a ação de usucapião e de repente chega na casa deles uma intimação para audiência, pegando-os de surpresa e sem saber o que está acontecendo.
Bem chata a situação. Por isso é importante sempre conversar com os vizinhos antes, deixando cientes sobre a futura intimação para que eles falem para o juiz sobre a sua posse do imóvel!
3 – Audiência
Esta é uma das curiosidades que mais deixam as pessoas surpresas, algumas vezes é necessário a realização de audiência na usucapião judicial.
O juiz pode querer ouvir tanto de você, como adquiriu a posse daquele imóvel e quanto tempo está de fato lá, como as testemunhas que você indicar, como por exemplo os vizinhos.
Como falamos, é muito importante sempre comunicar estes confrontantes de que poderão ser intimados. Aliás, a depender da estratégia do seu advogado, já os indicar na própria petição inicial para a audiência, pois fortalece sua tese.
Porém, a designação de audiência não é apenas para ouvir seus vizinhos, mas também todos aqueles que podem auxiliar você a comprovar como entrou na posse daquele imóvel e principalmente desde quando possuí conhecimento que você está lá.
Portanto, a audiência auxilia bastante no processo de usucapião, em especial se você tiver boas testemunhas.
4 – Perícia técnica
Outra característica da usucapião judicial é de que o juiz pode achar necessária uma perícia técnica, ou seja, indicar um profissional especialista em engenharia de sua confiança para ir até o imóvel e descrevê-lo, inclusive com a elaboração de planta.
Nessa descrição do perito indicado constará todas as informações referentes ao imóvel, por exemplo sua medida, medida dos confrontantes, características da construção, etc.
Essas informações são importantes para o juiz analisar o imóvel como um todo, averiguar, por exemplo, se está em uma área de preservação permanente, hipótese em que não pode construir ou ter a posse, pois é uma área de reserva ambiental obrigatória.
Infelizmente, esta é uma das curiosidades que aumenta o custo da usucapião extrajudicial.
Entretanto, o perito cobra honorários para atuar no caso, de modo em que pode ficar um pouco custoso para quem está solicitando.
Existe, contudo, a hipótese de pessoas que obterão o benefício da justiça gratuita, ou seja, não pagam custas para o Estado ao ajuizar uma ação, de modo em que não arcam com os honorários do perito.
5 – Litígio
A última curiosidade sobre usucapião judicial é o litígio. Esta não é uma regra, mas pode existir e é bom você estar preparado!
Ao ajuizar a ação de usucapião, a depender da forma de como você adquiriu a posse, poderão existir interessados em debater seu direito. Aqui nasce o litígio.
Portanto, se existir litígio no processo de usucapião, o ponto negativo é que ele pode demorar ainda mais, pois a parte que impugnar poderá apresentar diversos recursos e provas.
Dessa forma, este é um ponto que você deve estar preparado para enfrentar, pois dependendo do que a parte interessada alegar, o juiz pode não julgar o processo procedente e consequentemente você não será nomeado proprietário daquele imóvel.
Trouxemos as principais curiosidades sobre usucapião judicial para vocês! Mas se quiser saber ou entender mais a respeito das modalidades da usucapião, clica aqui que explicamos direitinho como funcionam.
Ademais, estamos à disposição para eventuais dúvidas e te ajudar na usucapião, caso precise. Entre em contato conosco.
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Bem de Família do Fiador no Contrato de Locação
É comum a inclusão de bem de família do fiador como garantia no contrato de locação, seja comercial ou residencial, a fim de assegurar ao locador que o inquilino cumprirá com sua obrigação de pagar.
Entretanto, mesmo que seja o único imóvel do fiador, caso o locador permaneça inadimplente, o bem não é considerado como “bem de família”, de modo em que pode sim ser penhorado para quitar a dívida do inquilino.
De fato, algumas pessoas não possuem esse conhecimento, acreditam que por ser o único imóvel da família é considerado impenhorável ‘e não pode ser penhorado.
Assim, no texto de hoje vamos explicar o que é bem de família e quando de fato ele responderá por dívidas de terceiros, como no caso de uma locação.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Assim, nos termos da Lei 8.009 de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, qualquer dívida contraída pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, ele não poderá ser penhorável, pois é considerado bem de família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia.
A hipótese mais comum é de fato a garantia em fiança. Portanto, quando você se torna fiador de alguém para assegurar que essa pessoa irá cumprir com o pagamento do aluguel e coloca seu imóvel como garantia do negócio.
Logo, o bem de família do fiador é penhorável.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não cumpra com a dívida perante o locador, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
O bem de família do fiador é a única exceção?
Como ressaltamos, existem exceções que permitem penhorar o bem de família, mesmo que seja a única moradia da família, ou seja, o bem de família do fiador não é o único que corre risco.
Nesse sentido, o artigo 3º, da Lei 8.009 de 1990, dispõe sobre as hipóteses de quando o bem de família poderá ser penhorado:
- pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
- por credor da pensão alimentícia, resguardado o direito, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
- para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
- execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
- por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;
- obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Dessa forma, não é porque é bem de família que simplesmente não pode ser penhorado, existem as hipóteses que este imóvel pode ser bloqueado para quitar dívidas sim.
Aliás, é penhorável inclusive por dívidas contraídas por terceiros, como no caso de um contrato de locação, onde o bem de família do fiador corre risco.
Bem de família do fiador no contrato de locação – regras e exceções
Agora que já explicamos o que é um bem de família e quais são as hipóteses que a lei dispõe que o imóvel será de fato penhorado, podemos explicar mais a fundo as exceções.
Bom, a regra é que o bem de família do fiador usado como garantia no contrato de locação é penhorável para quitar a dívida adquirida pelo inquilino.
Todavia, existem as exceções!
Em junho de 2018, o Supremo Tribunal Federal julgou o Recurso Extraordinário n.º 605.709. Nesse caso específico, o fiador perderia seu único imóvel para quitar uma dívida de locação comercial, ou seja, ele deixou seu imóvel como garantia à um terceiro.
Assim, por maioria dos votos deram provimento ao recurso, declarando que o imóvel do fiador, nesse caso especificamente, é considerado como bem de família, de modo em que não pode ser penhorável.
Ou seja, essa decisão histórica foi contra tudo que escrevemos até aqui, foi contrária ao que dispõe a legislação sobre o bem de família. Entretanto, foi fundamentada na nossa Constituição Federal, nos princípios da dignidade da pessoa humana e da proteção a família.
No seu voto a Ministra Rosa Weber alegou que “A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício, com a vênia dos que pensam em sentido contrário, não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa”.
Entretanto, a decisão não teve trânsito em julgado, ou seja, não foi finalizada de fato, de modo em que poderá ser alterada, mas esse posicionamento é uma mudança significativa para os contratos de locações!
Afinal, sou fiador e dei meu único imóvel como garantia para um contrato de locação, ele pode ser penhorado?
Se analisarmos a lei, seu imóvel poderá sim ser penhorado, de modo em que não é considerado como bem de família para esse caso.
Todavia, está pendente o julgamento do Recurso Extraordinário que citamos no tópico anterior, pelo Supremo Tribunal Federal, que levantou a discussão sobre a penhorabilidade dos imóveis. Esta resposta, portanto, só será respondida na conclusão deste julgamento.
Dessa forma, cada caso deve ser analisado na forma concreta, mas a regra atual é que o imóvel pode sim ser penhorado!
Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Responsabilidade por Furtos no Condomínio
A responsabilidade por furtos no condomínio é muito discutida, porém hoje já existe um posicionamento pacificado quanto a este tema.
Infelizmente, algumas pessoas que residem em condomínio têm objetos furtados, como por exemplo bicicletas ou até mesmo automóvel, de modo em que acreditam que a responsabilidade desses furtos é do condomínio.
Porém, não é sempre que o condomínio será responsável por furtos praticados por terceiros.
Por isso, no texto de hoje vamos tratar sobre a responsabilidade por furtos no condomínio e quem é que paga essa conta.
De quem é a responsabilidade por furtos no condomínio?
A resposta é a clássica: depende!
Em síntese, o condomínio só será responsável por furtos na garagem do prédio ou em área comum caso tenha sido deliberado em assembleia com a aprovação da maioria dos condôminos.
Calma parece complexo, mas resumidamente, precisa constar no regimento interno do condomínio que, caso haja algum furto de objeto pessoal de um dos condôminos, em área comum, o condomínio se responsabilizará.
Ou seja, se tiver essa cláusula prevista expressamente, com aprovação da maioria, o condomínio deve arcar com eventual prejuízo que o condômino tenha sofrido.
Porém, caso não tenha esta deliberação em assembleia e não conste no regimento interno, o condomínio não deve ser responsabilizado, este é o entendimento majoritário do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Inclusive, encontramos também esse posicionamento no Superior Tribunal de Justiça.
Dessa forma, a responsabilidade por furtos no condomínio deve ser verificada no regimento interno, isto é, se prevê expressamente sobre a obrigação do condomínio em ressarcir ou não.
O porteiro ou a empresa de vigilância podem ser responsabilizados por furtos cometidos na área comum do condomínio?
Novamente, a resposta depende de uma análise mais específica!
Isso porque, precisa ser analisado o caso concreto, por exemplo se comprovado que de fato um desses agentes tenha envolvimento ou facilitado o furto.
Caso não tenha como comprovar isso, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é que o fato de existir porteiro ou vigia na guarita não resulta em responsabilidade por parte da empresa de segurança
Ademais, eles não foram contratados especificamente para vigiar os automóveis, por exemplo, de modo em que não devem ser responsabilizados por furtos ocorridos na garagem.
Porém, também existe uma terceira hipótese: o descuido do porteiro ou segurança.
Ora, este agente é contratado a fim de autorizar ou não a entrada de pessoas no condomínio, caso ocorra um descuido dele que permita a entrada de pessoas não autorizadas e tenha algum furto ou roubo, é possível sim responsabilizar a empresa em que o porteiro trabalha.
Porém, é importante analisar o vídeo por exemplo, mostrando o exato momento em que o terceiro adentrou no condomínio, o momento do furto e principalmente o descuido do porteiro.
Dessa forma, observamos que em regra o porteiro ou o vigia não possui responsabilidade por furtos ocorridos dentro do condomínio, mas é necessário analisar o caso concreto.
E o síndico? Qual sua responsabilidade?
O síndico é apenas o responsável pela administração do condomínio, ele é escolhido por assembleia, podendo ser um dos moradores ou não.
Afinal, qual a competência do síndico? O artigo 1.348, do Código Civil, responde que é de competência do síndico:
- Convocar assembleia dos condôminos;
- Representar ativa e passivamente o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- Realizar o seguro da edificação.
Dessa forma, o síndico também não possuí responsabilidade por furtos ocorridos na garagem ou em qualquer lugar do condomínio.
Portanto, é necessário analisar o caso concreto. Resumidamente, a responsabilidade por furtos no condomínio dependerá de cada caso em concreto e, especificamente, da existência de regra no regimento interno. Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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Multipropriedade ou Time-Sharing – Quais os riscos
A multipropriedade ou time-sharing, na língua inglesa, é um regime de condomínio onde existem diversos proprietários para um mesmo imóvel, porém esses proprietários são titulares apenas por determinado período.
Dessa forma, enquanto o titular estiver utilizando o imóvel, terá exclusividade da sua totalidade, de modo em que os proprietários alternam o período que utilizarão entre si.
De fato, na letra da lei, a ideia parece ótima. Todavia, na prática existem alguns riscos quanto a essa compra, que deve ser muito bem avaliada, por exemplo: É possível registrar o contrato de compra e venda na matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis? Posteriormente terá escritura? O empreendimento está livre de ônus ou impedimento?
Esses são alguns exemplos que os adquirentes devem se atentar antes de finalizar a compra de uma multipropriedade, e é o que vamos tratar no texto de hoje, sobre o que é a multipropriedade ou time-sharing e quais são seus riscos.
Entenda a multipropriedade ou time-sharing
A multipropropriedade ou time-sharing, como conhecida, foi regulamentada pela Lei 13.777/18, onde acrescentou esse instituto ao nosso Código Civil.
Dessa forma, ela parece ser muito vantajosa, pois é dividida por fração, de modo em que o proprietário irá utilizar apenas por determinado período, alternando o uso com outros proprietários.
Assim, a Lei determina que o período utilizado do imóvel será de no mínimo 7 dias, seguidos ou intercalados, podendo ser:
- Fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;
- Flutuante, ou seja, a determinação do período será de forma periódica, respeitando todos multiproprietários, devendo ser divulgado entre si;
- Misto, combinando o sistema fixo e flutuante.
Essas informações devem estar claras no seu contrato de multipropriedade, para que não seja pego de surpresa com outro multiproprietário querendo utilizar-se do imóvel no mesmo período que o seu.
Como instituir o time-sharing?
A multipropriedade é instituída através de contrato, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo conter a duração do período de cada fração de tempo.
Assim, à fim de evitar futuros litígios entre os multiproprietários, o contrato deve ser completo e já estipular uma convenção de condomínio, dispor sobre os poderes e deveres de todos que utilizarão o imóvel.
Na convenção de condomínio deve conter também sobre como o imóvel será mantido, preservado, com regras de limpeza, bem como de pagamento da contribuição condominial.
O Código Civil dispõe que no contrato já deve deixar claro também o número máximo de pessoas que poderão ocupar simultaneamente o imóvel no período.
Por se tratar de uma multipropriedade, o Código Civil também regulamenta a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário.
Nesse sentido, é importante conter até mesmo qual valor de multa será aplicado quando o multiproprietário não cumprir com algum de seus deveres.
Quais são os riscos da multipropriedade?
A multipropriedade, quando olhada de início, parece algo vantajoso, pois você dividirá o valor total com outros proprietários, de modo em que utilizará apenas por determinado período.
Por exemplo, se você tem interesse em um imóvel na praia, mas sabe que será difícil comparecer nele por mais de 7 dias no ano, a multipropriedade pode ser uma saída a você.
Entretanto, é importante contar com uma assessoria para analisar esse contrato e verificar se de fato é vantajoso pagar pelo valor que estão oferecendo.
Ademais, antes de assinar qualquer contrato também é necessário verificar se a construção está regular na Prefeitura, se existe matrícula daquele imóvel e consta com alguma restrição.
Essas informações são importantes para garantir a segurança da compra do imóvel, porém os vendedores as vezes “forçam” a assinatura, não permitindo qualquer análise completa.
Isso porque, é comum uma venda mais agressiva quando se trata de multipropriedade, principalmente a hoteleira.
Ademais, há de se considerar também o valor do condomínio a ser pago, que pode tornar o investimento extremamente desvantajoso.
Por fim, as cautelas gerais na compra de qualquer imóvel também devem ser observadas.
Multipropriedade hoteleira
Na multipropriedade hoteleira é permitido aos multiproprietários usufruírem do imóvel, bem como de todos os serviços disponibilizados pelo hotel, como parques, por exemplo.
A depender do que consta no contrato, também é possível que o multiproprietário usufrua tanto da fração da propriedade que adquiriu, quanto de outros locais pertencentes a mesma rede.
Entretanto, a multipropriedade hoteleira difere bastante da multipropriedade explicada no Código Civil, pois ela tem natureza de obrigação, semelhante ao contrato de permuta, de modo em que em uma discussão judicial pode sequer ser interpretada como multipropriedade.
A multipropriedade existe uma fração do imóvel, que o multiproprietário ficará, por determinado período, alternando com outros, enquanto na multipropriedade hoteleira, você pode não ficar no mesmo imóvel mais de uma vez, devido a constante troca. Ou seja, neste tipo de propriedade você poderá ficar em diversos hotéis da mesma rede ou quartos diferentes do mesmo hotel.
Ademais, é muito importante contar com uma assessoria para analisar os contratos que de início parecem muito vantajosos, levando os futuros compradores a passeios de helicópteros, entregando espumantes caros, todavia essa “sedução” as vezes máscara o que estão de fato vendendo.
Na multipropriedade hoteleira, geralmente, o valor pago para manutenção do imóvel e condomínio também são maiores, de modo em que muitas pessoas adquirem como investimento e, ao final, acabam tendo mais custos e nenhum retorno.
Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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