Usucapião – Esta pode ser a única forma de regularizar seu imóvel
Sempre quando falamos sobre usucapião as pessoas relacionam a palavra com invasão de propriedade, porém essa ideia é totalmente equivocada.
Ao longo dos anos, a usucapião se tornou mais uma forma de regularizar propriedades, mesmo possuindo um direcionamento específico. Essa medida foi possível por conta da modalidade de usucapião extrajudicial, feita através de Cartório.
Assim, em muitos casos, regularizar a documentação de um imóvel através da usucapião é a única forma de torná-lo legal e permitir sua venda.
Portanto, no texto de hoje falamos sobre quando a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel.
O que é usucapião?
De forma resumida, a usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial (sem um juiz) ou judicial (através do Poder Judiciário).
Quando a usucapião for na modalidade extrajudicial, é necessário buscar um Cartório de Notas para que o escrevente elabore ata notarial, constando as informações de acordo com o Provimento 65/2017, do Conselho Nacional de Justiça.
Assim, de acordo com este Provimento, o interessado deve descrever a modalidade da usucapião pretendida, qual valor atribuído ao imóvel de acordo com o IPTU, como adquiriu o imóvel, tempo que está na posse, as características da propriedade, entre outros requisitos.
Com a ata pronta, é necessário protocolar o requerimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, onde está localizado o imóvel.
Porém, não é garantido que o Tabelião atestará que aquele imóvel é seu, por isso é extremamente importante ter uma ata completa, com o máximo de informações e documentos possíveis.
Por exemplo, utilizamos certidão da Prefeitura atestando quanto tempo a pessoa está com o nome vinculado ao IPTU do imóvel, a fim de facilitar o trabalho dos Escreventes.
Já a modalidade de usucapião judicial, depende basicamente da decisão do juiz, porém o processo pode ser muito mais demorado e custoso.
No entanto, se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade, o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Ademais, se a usucapião tiver envolvimento com menores, deverá ser feito obrigatoriamente na forma judicial.
Se quiser saber mais a respeito da diferença da usucapião judicial e extrajudicial, fizemos um texto bem completo explicando.
Usucapião como única forma de regularizar o imóvel
Agora que você já sabe mais sobre a usucapião, chegou o momento de falarmos do principal objetivo do texto. Quando a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel?
Antigamente as pessoas adquiriam imóveis e não se preocupavam muito com a escritura e matrícula, ou seja, adquiriam através de contratos muitas vezes sem firma reconhecida, não faziam escritura pública desta venda e, algumas vezes, nem sequer assinavam contrato algum.
Nesse sentido, é importante frisar que o contrato particular firmado entre o comprador e o vendedor não basta para que você seja o proprietário de fato do imóvel, é necessário formalizar uma escritura pública transmitida pelo vendedor no Cartório de Notas. Entenda neste texto
Assim, depois da escritura pública precisa averbar esse documento na matrícula, que é onde consta todas as informações do imóvel.
Então, a usucapião pode ser um instrumento utilizado a fim de regularizar o imóvel para aquelas pessoas que não formalizaram a compra e venda, para quem adquiriu a propriedade através de uma cessão de direitos hereditários, aqueles que adquiriram o imóvel através de um contrato particular, sem qualquer reconhecimento de firma ou até mesmo para quem possui o contrato sem assinatura.
Aliás, os exemplos acima são meramente demonstrativos, uma vez que existem dezenas de propriedades que não podem ser regularizadas por diversos motivos, dependendo da usucapião para tanto.
Portanto, esses são alguns dos exemplos que a usucapião é a única forma de regularizar o imóvel. Todavia, é importante consignar que a usucapião não deve ser usada para todos os casos, pois também existe a Ação de Adjudicação Compulsória.
Desta forma, é preciso que um advogado especialista análise toda documentação, a fim de indicar o melhor caminho, pois a usucapião pode ser uma forma de regularizar o imóvel.
O que é a ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é uma medida judicial que deve ser ajuizada quando o comprador de um imóvel por algum motivo não conseguir transferir a propriedade para seu nome.
Porém, para ajuizar a ação de adjudicação compulsória é necessário comprovar que existe um contrato particular (promessa de compra e venda), formalizado através de instrumento público ou particular (assinado) e que nenhuma das partes tenham pactuado o arrependimento com relação a promessa de compra e venda.
Os exemplos que mais vemos na prática onde seria cabível a ação de adjudicação compulsória:
- Quando o vendedor se recusa transmitir o imóvel através de escritura pública, mesmo com o comprador cumprido com o pagamento, seja por qualquer justificativa;
- Na hipótese em que o vendedor falece sem ter transferido o imóvel;
- Quando o comprador não localiza o vendedor para que seja feito a transferência.
Se quiser saber mais a respeito, fizemos um texto explicando apenas a adjudicação compulsória.
Dessa forma, é preciso contar com apoio de um profissional especialista no tema, a fim de orientar a melhor forma de regularização de sua propriedade, pois tudo depende do caso concreto, mas a usucapião pode ser sua única forma de regularizar o imóvel.
Se ainda estiver com alguma dúvida ou precise de ajuda com algum assunto do seu imóvel, temos um time multidisciplinar preparado para te atender! Entre em contato conosco.
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5 Curiosidades Sobre Usucapião Extrajudicial
Nós já falamos aqui sobre algumas curiosidades da usucapião judicial, hoje vamos apresentar 5 curiosidades sobre usucapião extrajudicial, ou seja, aquela feita no cartório!
A usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade e existem duas modalidades, a extrajudicial, que é feita diretamente no cartório, e a judicial, feita através do Poder Judiciário
Cada modalidade da usucapião possuí uma característica própria, de modo em que uma análise minuciosa de toda documentação é necessária, à fim de indicar o melhor caminho.
Aliás, como já falamos em outros textos, a usucapião se tornou uma forma comum de regularizar a documentação do imóvel, principalmente agora com a modalidade extrajudicial.
Assim, no texto de hoje separamos 5 curiosidades sobre usucapião extrajudicial.
Antes das curiosidades da usucapião extrajudicial, vamos entender melhor como escolher a modalidade correta para seu caso
Em síntese não existe uma regra sobre utilizar a usucapião judicial ou extrajudicial. É imprescindível que um advogado análise quais documentos você tem junto das informações de como adquiriu a posse do imóvel para definir a melhor estratégia.
Nesse sentido, esta análise verificará se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade. Nesta hipótese, o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Aliás, na hipótese deste terceiro ingressar com ação, todo o tempo com a usucapião extrajudicial foi perdido.
Ademais, se de alguma forma existir envolvimento com menores na usucapião, também deverá ser realizado obrigatoriamente na modalidade judicial.
Por isso, é extremamente importante a orientação de advogado especialista neste tema, a fim de observar todos os documentos e a situação fática para que não te traga prejuízos e impossibilite o registro da sua propriedade.
1 – Feito em Cartório
A primeira curiosidade da usucapião extrajudicial, como o próprio nome sugere, é que é feito fora do Poder Judiciário, ou seja, não precisa de um juiz para autorizar.
O procedimento da usucapião extrajudicial é novo, surgiu em 2015 e é feito diretamente no cartório, de forma mais simples e rápida.
Porém, não é porque é feito no cartório que não precisa de nenhum documento, pelo contrário, existe o provimento n.º 67 do Conselho Nacional de Justiça que trata sobre todos os documentos necessários para que o Cartório de Notas faça a ata notarial e averbe a usucapião.
Para não ficar confuso, vamos explicar um pouco do procedimento da usucapião extrajudicial
O pedido de usucapião será processado perante o Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, porém é necessário o comparecimento no Cartório de Notas também.
De acordo com a Lei 6.015 de 1973, conhecida como Lei dos Registros Públicos, é necessário que o interessado, representado por advogado, seja instruído com:
- Ata notarial (feita no Cartório de Notas) atestando o tempo de posse do interessado e de seus antecessores;
- Planta e memorial descritivo do imóvel, assinado por profissional legalmente habilitado;
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do interessado;
- Justo título ou quaisquer documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e o tempo da posse, como pagamento de impostos e taxas que incidem no imóvel.
Esses documentos previstos na Lei não são taxativos, ou seja, pode apresentar outros documentos e quanto mais tiver, melhor!
Alguns Cartórios de Notas orientam juntar até a matrícula atualizada dos vizinhos confrontantes, para que fique bem claro para o Cartório de Registro de Imóveis, as medidas dos imóveis vizinhos e do interessado.
Quando finalizado o procedimento no Cartório, a matrícula será redigida constando como proprietário o interessado.
2 – Mais rápido
Quando comparada a usucapião judicial, é claro que a usucapião extrajudicial é bem mais rápida.
Isso porque, processos judiciais em si tendem a demorar muito mais, por conta da quantidade de processos que o juiz cuida, além de respeitar uma série de normas processuais burocráticas.
Além disso, existem comarcas que são únicas, ou seja, só existe um juiz e não divide o trabalho, de modo em que pode demorar mais ainda o processo, pois a usucapião não será prioridade.
Por isso, quando comparada a usucapião judicial, a modalidade extrajudicial é bem mais rápida, mas não são todos os casos que podemos usar a extrajudicial, conforme falamos nesse texto aqui.
3 – Sem audiência
Essa terceira curiosidade está ligada a primeira e a segunda, pois como a usucapião é extrajudicial não tem processo e, por conseguinte, não tem interferência de um juiz, é mais rápida e não tem audiência.
Porém, não ter audiência não significa que você não pode apresentar seus vizinhos em uma entrevista com o escrevente do Cartório de Notas, por exemplo, a fim de auxiliar com a concretização da usucapião.
Essa curiosidade é também uma vantagem, pois audiências são extremamente confusas para quem nunca participou, pode dar nervosismo e não são todos que ficam confortáveis em falar na frente de um juiz.
Assim, o fato de não ter audiência deixa o procedimento extrajudicial muito mais rápido, menos burocrático e mais tranquilo.
4 – Laudo de engenheiro
Outra característica da usucapião extrajudicial é sobre a contratação de um engenheiro para fazer um laudo técnico.
O provimento 65 do Conselho Nacional de Justiça dispõe que a ata notarial deve estar acompanhada com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e com prova de anotação da responsabilidade técnica (ART) ou registro de responsabilidade técnica (RRT).
Esse laudo é exigido para demonstrar as características do imóvel, pois constará essas informações na matrícula nova que é feita depois de finalizado o procedimento.
É importante constatar, não são todos os casos em que o laudo do engenheiro será necessário e deve ser avaliado em conjunto com o advogado especialista no tema. Entretanto, este não é um documento caro e torna a usucapião bem mais tranquila.
5 – Mais barato
Quando comparado a usucapião judicial, a usucapião extrajudicial também é um procedimento mais barato, além de mais rápido.
Na usucapião extrajudicial você vai gastar com o Cartório de Registro de Notas, engenheiro, honorários do advogado e, por fim, com o Cartório de Registro de Imóveis.
Uma dica legal, o Colégio Notarial do Brasil disponibiliza uma tabela de preços, onde você pode verificar aproximadamente qual valor vai pagar para o Cartório de Registro de Imóveis. E como consta no website do Colégio Notarial, o valor é cobrado com base no valor do imóvel.
Já na usucapião judicial além de todos esses gastos, existem as taxas para ajuizar a ação, que muda de acordo com cada Estado, além de eventuais recursos.
Ademais, os honorários advocatícios também costumam ser mais caros na modalidade judicial, por ser mais trabalhosa, burocrática e demorada.
Trouxemos as principais curiosidades sobre a usucapião extrajudicial para vocês! Mas se quiser saber ou entender mais a respeito das modalidades da usucapião, clica aqui que explicamos direitinho como funcionam.
Se você está procurando um advogado para realizar sua usucapião ou qualquer outro tema relacionado à imóveis, entre em contato conosco.
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5 Curiosidades da Usucapião Judicial
A usucapião é uma forma originaria de aquisição de propriedade, pode ser feita na forma extrajudicial, ou seja, no cartório de notas, bem como na forma judicial, através do Poder Judiciário. No texto de hoje separamos 5 curiosidades sobre a usucapião judicial, a fim de sanar as principais dúvidas!
Aliás, você sabia que nem todos podem fazer a usucapião extrajudicial? Por isso é sempre interessante entender sobre as duas modalidades.
Por isso é importante contar com uma assessoria a fim de conhecer o melhor caminho a ser seguido, seja a usucapião judicial ou extrajudicial, no texto de hoje separamos 5 curiosidades sobre usucapião judicial.
1 – Feito com um juiz
A primeira curiosidade de uma usucapião judicial, como o próprio nome sugere, é que é feito através de um juiz.
Portanto, deve ajuizar uma ação de usucapião, explicando como você adquiriu a posse daquele imóvel e principalmente demonstrar quanto tempo está na posse dele, para comprovar que cumpre todos os requisitos.
Ademais, é de extrema importância contar com o máximo de provas possíveis para demonstrar que de fato tem direito a usucapião, pois o juiz que irá julgar com base nas provas documentais e testemunhas se você tem direito a registrar a propriedade em seu nome.
Porém, por ser feito no Poder Judiciário, pode demorar mais e ainda ser prejudicado com a interposição de recursos de alguma parte interessada, de modo em que essa modalidade não é a mais indicada quando os requisitos da usucapião extrajudicial forem preenchidos.
Qual modalidade utilizar, usucapião judicial ou extrajudicial?
Em síntese não existe uma regra sobre utilizar a usucapião judicial ou extrajudicial. É imprescindível que um advogado análise quais documentos você tem junto das informações de como adquiriu a posse do imóvel para definir a melhor estratégia.
Nesse sentido, uma análise deverá verificar se existe algum conflito com terceiros envolvendo a propriedade. Neste caso o indicado é que seja usucapião judicial, pois se iniciado o procedimento na forma extrajudicial, o terceiro interessado pode impugnar e entrar com Ação Declaratória de Nulidade de Registro, tornando a usucapião mais demorado e arriscado.
Ademais, de alguma forma se a usucapião tiver envolvimento com menores, também deverá ser realizado obrigatoriamente na modalidade judicial.
Dessa forma, como falamos acima, é extremamente importante a orientação de advogado especialista neste tema, a fim de observar todos os documentos e a situação fática para que não te traga prejuízos e impossibilite o registro da sua propriedade.
2 – Os vizinhos são intimados
Outra curiosidade sobre usucapião judicial é que os vizinhos do seu imóvel são intimados pelo juiz para expor quanto tempo você exerce a posse do imóvel, bem como garantir que você não incluiu as propriedades deles na ação.
Aliás, esta é uma das principais curiosidades da usucapião judicial.
Por isso, o melhor caminho é sempre na própria petição inicial já fazer um rol de testemunhas indicando nome e dados dos seus vizinhos, deixando-os cientes sobre o ajuizamento dessa ação, para que relatem quanto tempo você está no imóvel.
Isto porque, imagine que você não comunica nenhum de seus vizinhos, ajuíza a ação de usucapião e de repente chega na casa deles uma intimação para audiência, pegando-os de surpresa e sem saber o que está acontecendo.
Bem chata a situação. Por isso é importante sempre conversar com os vizinhos antes, deixando cientes sobre a futura intimação para que eles falem para o juiz sobre a sua posse do imóvel!
3 – Audiência
Esta é uma das curiosidades que mais deixam as pessoas surpresas, algumas vezes é necessário a realização de audiência na usucapião judicial.
O juiz pode querer ouvir tanto de você, como adquiriu a posse daquele imóvel e quanto tempo está de fato lá, como as testemunhas que você indicar, como por exemplo os vizinhos.
Como falamos, é muito importante sempre comunicar estes confrontantes de que poderão ser intimados. Aliás, a depender da estratégia do seu advogado, já os indicar na própria petição inicial para a audiência, pois fortalece sua tese.
Porém, a designação de audiência não é apenas para ouvir seus vizinhos, mas também todos aqueles que podem auxiliar você a comprovar como entrou na posse daquele imóvel e principalmente desde quando possuí conhecimento que você está lá.
Portanto, a audiência auxilia bastante no processo de usucapião, em especial se você tiver boas testemunhas.
4 – Perícia técnica
Outra característica da usucapião judicial é de que o juiz pode achar necessária uma perícia técnica, ou seja, indicar um profissional especialista em engenharia de sua confiança para ir até o imóvel e descrevê-lo, inclusive com a elaboração de planta.
Nessa descrição do perito indicado constará todas as informações referentes ao imóvel, por exemplo sua medida, medida dos confrontantes, características da construção, etc.
Essas informações são importantes para o juiz analisar o imóvel como um todo, averiguar, por exemplo, se está em uma área de preservação permanente, hipótese em que não pode construir ou ter a posse, pois é uma área de reserva ambiental obrigatória.
Infelizmente, esta é uma das curiosidades que aumenta o custo da usucapião extrajudicial.
Entretanto, o perito cobra honorários para atuar no caso, de modo em que pode ficar um pouco custoso para quem está solicitando.
Existe, contudo, a hipótese de pessoas que obterão o benefício da justiça gratuita, ou seja, não pagam custas para o Estado ao ajuizar uma ação, de modo em que não arcam com os honorários do perito.
5 – Litígio
A última curiosidade sobre usucapião judicial é o litígio. Esta não é uma regra, mas pode existir e é bom você estar preparado!
Ao ajuizar a ação de usucapião, a depender da forma de como você adquiriu a posse, poderão existir interessados em debater seu direito. Aqui nasce o litígio.
Portanto, se existir litígio no processo de usucapião, o ponto negativo é que ele pode demorar ainda mais, pois a parte que impugnar poderá apresentar diversos recursos e provas.
Dessa forma, este é um ponto que você deve estar preparado para enfrentar, pois dependendo do que a parte interessada alegar, o juiz pode não julgar o processo procedente e consequentemente você não será nomeado proprietário daquele imóvel.
Trouxemos as principais curiosidades sobre usucapião judicial para vocês! Mas se quiser saber ou entender mais a respeito das modalidades da usucapião, clica aqui que explicamos direitinho como funcionam.
Ademais, estamos à disposição para eventuais dúvidas e te ajudar na usucapião, caso precise. Entre em contato conosco.
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