Desapropriação – Como obter o melhor valor no seu imóvel
Desapropriação é a medida na qual o Poder Público adquire bem móvel ou imóvel de uma pessoa, em razão de necessidade ou utilidade pública, bem como interesse social. Esta medida, aliás, possui até mesmo uma lei especifica que trata exclusivamente do assunto.
É necessário, todavia, que o Poder Público pague indenização justa ao proprietário, de acordo com o valor do bem praticado pelo mercado.
Entretanto, o que se observa corriqueiramente é a desvalorização dos bens desapropriados, a fim de que não seja paga a indenização justa ao proprietário.
Neste artigo, portanto, iremos abordar a desapropriação de bens imóveis, demonstrando as melhores estratégias para obter a melhor valorização possível.
Desapropriação Judicial
Iremos, inicialmente, falar sobre o processo de desapropriação de imóveis na modalidade judicial.
Isto porque, a desapropriação pode ser realizada de forma amigável e extrajudicial. Todavia, esta hipótese é a que menos observamos, uma vez que o Poder Público desvaloriza os imóveis na tentativa de adquiri-lo em valor extremamente baixo.
A desapropriação se inicia com um decreto desapropriatório, que é basicamente o lançamento ato do Poder Público que declara o interesse do Estado em determinada propriedade, justificando a necessidade pública ou interesse social. Este decreto deve ser publicado no Diário Oficial.
Feito isto, iniciam-se as tratativas para a desapropriação, que podem ocorrer mediante a intermediação de empresa estatal interessada ou do próprio Poder Público, que poderá resultar no acordo para desapropriação ou na medida judicial para desapropriar o imóvel.
Distribuída a ação, o Estado irá demonstrar o valor que entende devido para o imóvel e, em boa parte dos casos, realizará o depósito judicial, de modo em que o Poder Judiciário poderá conceder liminar para que você seja obrigado a entregar seu imóvel ao Estado.
Assim, através de um procedimento bastante rápido, o Poder Público estará na posse de seu imóvel e suas chances de valorizá-lo devidamente diminuem.
Por esta razão a assessoria de um advogado especialista desde o início do processo é imprescindível, a fim de garantir a correta valorização da propriedade e impedindo prejuízos enormes, conforme falaremos a seguir.
Como valorizar o imóvel que será desapropriado
Em razão do procedimento rápido para desapropriação judicial de um imóvel, as medidas devem ser tomadas de forma célere, a fim de garantir a melhor valorização da propriedade.
Por isso, logo de início, deve ser pleiteada a realização de prova pericial na propriedade, para garantir a avaliação por um profissional da área e imparcial, que será designado pelo juiz.
Isto porque, a tendência é que o Poder Público precifique seu bem muito abaixo da média, já observamos casos em que a propriedade foi avaliada pelo Estado em montante até dez vezes menor em relação ao perito.
Existe, ademais, estratégias processuais que permitem a precificação do imóvel de forma antecipada, antes mesmo que o Estado ingresse com ação de desapropriação.
No entanto, seja através de medida cautelar ou na própria desapropriação, a realização de perícia para avaliação do imóvel é indispensável para obter a melhor valorização possível.
Outrossim, muitas vezes contratar um profissional avaliador autônomo, para agir como assistente técnico do perito judicial e precificar sua propriedade é de grande valia, garantindo também a obtenção de valorização maior no seu bem.
Assim, em razão do alto valor e risco de desvalorização da sua propriedade, estas cautelas devem ser tomadas, permitindo que seu bem avaliado de forma correta.
Por fim, ser assistido por um advogado especialista neste assunto é tão importante quanto, pois ele é quem tomará as medidas judiciais cabíveis e conduzirá o processo até o recebimento de sua indenização.
Desapropriação Indireta
Imagina a hipótese do Poder Público se apropriar de seu bem sem ingressar com uma ação para isso ou sequer pagar a devida indenização. Este é o caso que chamamos de desapropriação indireta.
Veja que, apesar de parecer algo esdruxulo e impossível, é algo corriqueiro e que acontece com bastante frequência, seja com a apropriação direta do seu bem ou com a realização de obras que afetem sua propriedade, impedindo que você usufrua dela.
Aliás, a situação é tão corriqueira a ponto de existir até súmulas do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal que falam sobre o tema, inacreditável né?
Bom, nestes casos é também possível obter indenização e valorização do seu imóvel. Contudo, quem entrará com ação contra o Estado será você, pedindo que um juiz declare que ocorreu a desapropriação indireta, bem como avalie o valor correto da sua propriedade, a fim de que seja indenizado.
Ademais, o procedimento para perícia do seu imóvel deve obedecer a mesma regra anterior, um profissional independente será nomeado pelo juiz, você poderá também nomear um assistente técnico.
Por fim, a importância de um advogado especialista neste procedimento é tão importante quanto no outro, ele será responsável por te representar judicialmente, comprovar que a desapropriação ocorreu e conduzir os procedimentos para garantir a melhor avaliação da sua propriedade.
Desapropriação para reforma agrária
A desapropriação para fins de reforma agrária também é uma hipótese que existe, serve para, como o próprio nome diz, realizar reforma agrária em propriedades rurais que não são produtivas e, por este motivo, não cumprem sua função social.
Nesta hipótese, a Autarquia Federal que representa o Estado é o INCRA, que conduzirá os processos de fiscalização, procedimento administrativo e, por fim, ingressará com ação de desapropriação.
Aqui, todavia, é possível impedir que a ação de desapropriação seja julgada procedente, desconstituindo eventual laudo elaborado pelo INCRA.
Entretanto, este processo é bastante difícil e deve ser conduzido por um advogado especialista e experiente no tema, uma vez que a fiscalização realizada pelo INCRA geralmente prevalece.
Por isso, é necessário preparar defesa focada em comprovar eventuais falhas no procedimento da Autarquia Federal, demonstrando que a propriedade rural é inequivocamente produtiva, atendendo sua função social.
Por fim, caso a desapropriação seja de fato efetivada, o procedimento de avaliação do imóvel segue a mesma regra citada, com perito indicado pelo juiz e devendo ser empreendidas todas as técnicas possíveis para garantir a melhor avaliação da propriedade.
Esperamos que este texto tenha esclarecido suas principais dúvidas. Se precisar de ajuda ou tem alguma pergunta, nos envie uma mensagem ou e-mail.
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