Cuidados ao comprar um imóvel
Adquirir uma nova propriedade é algo muito importante, muitas famílias sonham com este dia, mas você sabe quais os cuidados ao comprar um imóvel?
Seja para sua família, para seu negócio ou para alugar, alguns cuidados ao comprar um imóvel devem ser tomados, para garantir que isso não se torne um grande problema.
Isto porque, não é incomum se deparar com pessoas que adquiriram propriedades e, posteriormente, responderam ações judiciais e, em casos extremos, até perderam o investimento e a propriedade, pois não tomaram as cautelas necessárias.
Assim, no texto de hoje falaremos sobre os cuidados ao comprar um imóvel, para que você garanta assertividade na escolha e não corra riscos desnecessários.
Principais cuidados ao comprar um imóvel
É bem incomum observar pessoas que verificam o histórico do imóvel e seus proprietários antes de efetivar a compra, de modo em que apenas negociam, realizam o pagamento e aguardam para passar a escritura.
Entretanto, os problemas surgem em decorrência disso, pois uma análise mais detida da matrícula, das eventuais dívidas e ações dos proprietários e cadastro do imóvel nos órgãos competentes são essenciais.
Isto porque, conforme explicamos aqui, a matrícula é o principal documento na vida de um imóvel, nela constam todas as suas movimentações, proprietários e eventuais penhoras.
Quanto aos proprietários, conforme explicaremos adiante, eventuais ações e dívidas deles podem se tornar um problema e lhe fazer perder o imóvel no futuro.
Por fim, quanto aos detalhes de cadastro nos órgãos competentes, garantirá que o imóvel que você está adquirindo está em ordem e sem dívidas.
Estes pontos devem ser analisados, preferencialmente, por um advogado especialista no tema, a fim de averiguar a segurança jurídica do negócio.
Aliás, também é importante destacar, o contrato de compra e venda deve ser redigido com cautela, especialmente em imóveis comprados entre pessoas físicas.
Além disso, para compras realizadas na planta, é importante se atentar às previsões da Lei do Distrato, pois alguns temas, ainda que polêmicos, podem trazer prejuízo em caso de rescisão de contrato.
Análise da matrícula
O primeiro ponto da análise é a matrícula do imóvel. Este documento é capaz de, por si só, concluir que um determinado imóvel não pode ser comprado.
Isto porque, imagina que você esteja negociando um imóvel penhorado, que é objeto de alienação fiduciária ou foi dado em garantia em determinado negócio.
Por mais que pareça incomum, não é. Grande parte dos imóveis possuem algum tipo de apontamento na matrícula, seja em razão de financiamento, garantia por fiança locatícia, garantia por negócios empresariais ou penhora judicial.
Por isso, a análise correta da matrícula é essencial e é o primeiro dos cuidados ao comprar um imóvel, pois apontamentos nela podem restringir todo o negócio.
Aliás, a matrícula é um documento fácil de ser obtido. Geralmente, o próprio vendedor possui este documento, onde consta o número dela e qual o Registro de Imóveis em que está averbada.
Assim, basta se dirigir ao respectivo Registro de Imóveis e solicitar uma via atualizada da matrícula, onde constará exatamente a situação do imóvel naquela data, com todos os apontamentos.
Atualmente, inclusive, é possível obter a matrícula online, através da Central Registradores de Imóveis. Aqui, após realização do cadastro, é possível solicitar a matrícula e receber o documento sem sair de casa.
Caso o vendedor não tenha o número da matrícula, é possível realizar pesquisa por CPF na Central Registradores de Imóvel ou pelo endereço diretamente no Registro de Imóveis competente.
Com ela em mãos, é hora da análise, a fim de verificar todos os pontos que falamos acima e verificar a segurança no negócio.
Aqui, sugerimos que um advogado especialista em direito imobiliário faça a avaliação, a fim de garantir que nenhuma surpresa aparecerá no futuro.
Análise dos vendedores
A análise dos vendedores é um ponto tão importante quanto a da matrícula, pois o histórico deles e eventuais dívidas existentes podem recair sobre o imóvel.
Isto porque, eles podem ser devedores e possuir execuções, de modo em que estejam se livrando do imóvel para fraudar os credores ou a execução.
Por isso, é obrigação do comprador tomar as cautelas necessárias e observar se isso não está ocorrendo, pois estas dívidas podem ser razão para penhora do imóvel, de modo em que você poderá se prejudicar.
Assim, os cuidados ao comprar um imóvel envolvem também seus proprietários vendedores, em especial dívidas trabalhistas e tributárias.
Estes débitos são os mais comuns para penhora e venda de imóveis, não são raros os casos de terceiros adquirentes de boa-fé que acabam com dor de cabeça por não realizar esta análise.
Portanto, é essencial realizar as pesquisas de certidões de distribuição de processos no Tribunal de Justiça, Justiça do Trabalho e Justiça Federal, além de certidões negativas de protesto e impostos, todas em nome dos proprietários.
Estes, aliás, são os documentos básicos nesse tipo de negócio jurídico e que merecem atenção.
Ademais, esta verificação deve ser feita por um advogado especialista, uma vez que, caso existam apontamentos, as respectivas ações e dívidas devem ser averiguadas com cautela.
Por si só, a existência de ações e dívidas não são capazes de impedir a compra do imóvel.
Entretanto, deve-se observar o valor de cada dívida, demais bens que o proprietário eventualmente possua e o estado de cada processo.
Estas cautelas existem para garantir que no futuro, em caso de aquisição do imóvel, o comprador não seja prejudicado.
Análise na prefeitura
Na prefeitura será analisado se existem dívidas de IPTU ou outros débitos municipais em nome dos proprietários do imóvel.
Caso existam débitos, eles deverão ser quitados antes da aquisição do imóvel ou, alternativamente, o comprador ficará responsável pelo pagamento, mediante a desconto no valor total da compra.
Outrossim, também devemos observar se as construções do imóvel estão regulares e de acordo com o que constam na matrícula.
Esta análise geralmente é feita por engenheiro, que deverá observar o que consta na matrícula do imóvel, seu registro na prefeitura e a situação real.
Isto porque, caso existam diferenças, no futuro o comprador poderá ter dor de cabeça.
Aqui, não há risco de perder o imóvel ou pagar dívidas do vendedor, mas sim ter custos para regularização do imóvel na matrícula e na prefeitura.
Aliás, estes custos não são exclusivamente de taxas, mas podem obrigá-lo a realizar reformas na propriedade, a fim de adequá-la às leis municipais.
Por fim, se todos os pontos estiverem regulares, é hora de redigir o contrato.
Este ponto também é importante e necessário suporte jurídico, a fim de analisar o negócio que você está anuindo e seus riscos.
Afinal, com o grande valor despendido na compra de um imóvel, não queremos correr riscos desnecessários, certo?
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
- Publicado em Direito Imobiliário
Proteção da posse e propriedade
Quando falamos sobre proteção à posse e propriedade, automaticamente surge na cabeça algo relacionado a reforma agrária e movimentos de luta para obtenção de terras.
Entretanto, é preciso desmitificar um pouco esse pensamento, pois são instrumentos comuns no dia a dia e podem se aplicar em diversas ocasiões.
Aliás, existem algumas medidas a fim de garantir a posse ou a propriedade de um imóvel, como a Ação de Reintegração na Posse, Ação de Manutenção na Posse, Ação de Imissão na Posse, Interdito Proibitório e Ação Reivindicatória, podendo ainda outros instrumentos se enquadrar.
Parece um pouco complicado, mas vamos juntos entender melhor esses instrumentos para proteção de posse e propriedade!
Proteção da posse e propriedade na prática
Antes de explicar a proteção da posse e propriedade, vamos falar um pouco sobre o que significa ser proprietário ou ter a posse de determinada propriedade.
A posse é uma situação de fato, que decorrem efeitos jurídicos, de modo em que considera possuidor aquele que tem exercício de algum dos poderes inerentes a propriedade. Parece confuso, mas para exemplificar, aquele que mora e possui um determinado imóvel detém a posse dele, ainda que não seja documentos que comprovem a propriedade.
Já a propriedade é um Direito Real, portanto é diferente da posse que é apenas uma situação de fato. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Não necessariamente quem tem a posse, tem a propriedade de um imóvel. Pois, para você ser considerado proprietário do imóvel precisa constar seu nome na matrícula do imóvel, que fica no Cartório de Registro de Imóveis. Neste link você consegue entender melhor o que é uma matrícula.
Portanto, se você reside em um imóvel e não consta seu nome na matrícula, você não é proprietário nos termos da lei, mas sim possuidor. Por isso é muito comum a usucapião para regularizar imóveis onde determinada pessoa tem a posse, mas não a propriedade.
Retornando ao tema, é garantido tanto ao possuidor quanto ao proprietário o direito de reaver a posse, caso o imóvel seja de fato invadido, sofra alguma ameaça de invasão ou tenha conhecimento de que irão invadir, para isso eles terão que ingressar com uma ação para proteção da posse.
Ações de proteção da posse
Para proteção da posse e propriedade, existem ações especificas dependendo de cada caso:
- Ação de Reintegração na Posse – É utilizada quando terceiros invasores estão dentro do seu imóvel, tiraram sua posse sobre o imóvel e você precisa tirá-los;
- Ação de Manutenção na Posse – É utilizada quando a posse está sendo perturbada, ou seja, quando terceiros não permitem que você utilize plenamente sua posse, por exemplo quando impedem sua entrada no imóvel;
- Interdito Proibitório – É uma forma de proteção, utilizado quando há apenas uma ameaça de invasão ou de perturbação, portanto é uma tutela preventiva.
Caso você tenha um imóvel invadido ou que ocorra a perturbação é muito importante procurar auxílio de um advogado, pois se ajuizar a ação correta em tempo hábil, existe uma liminar específica que assegura que sua reintegração no imóvel rapidamente, sequer é necessário ouvir o invasor.
Entretanto, agir rápido rapidamente é essencial, pois esse procedimento é específico para aqueles que entram com a ação dentro de ano e dia do esbulho ou turbação, razão pela qual é extremamente importante contar com seu advogado de confiança.
Proteção à propriedade, como funciona?
Antes de aprofundarmos no tema, é importante mais uma vez ter o discernimento sobre a diferença de escritura pública e matrícula de um imóvel, uma vez que o tema é um pouco complexo.
Para tentar facilitar, vamos iniciar com exemplos de casos práticos e em seguida abordar qual a proteção adequada pode ser pleiteada pelo Poder Judiciário, caso ocorra alguma das hipóteses:
- Você comprou o imóvel, existe um contrato de compra e venda, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura pública que será averbada na matrícula do imóvel para que você se torne de fato o proprietário;
- Quando o vendedor vai a óbito sem ter assinado a escritura pública e não transferiu o imóvel para seu nome;
- Ou quando você não localiza o vendedor para transferir o imóvel, através da escritura pública;
- Você adquiriu o imóvel em leilão judicial ou extrajudicial, nunca teve a posse dele, mas agora tem a propriedade, porque já foi averbado na matrícula, mas os antigos proprietários se recusam a sair do imóvel;
- Quando seus pais faleceram, deixaram uma casa para você, de modo em que você se tornou o proprietário, mas nunca teve a posse;
- Na hipótese você é o proprietário do imóvel, mas por algum motivo perdeu a posse, então através da matrícula, que consta seu nome como proprietário, pretende reavê-la;
- Imagine que você não é o proprietário do imóvel, mas residiu nele por mais de 15 anos, portanto por muito tempo, poderia inclusive pleitear pela usucapião, mas não o fez, de repente invadem o imóvel, você acaba ficando sem propriedade e sem posse.
Agora, explicaremos melhor como funciona cada exemplo acima.
Nos três primeiros exemplos vislumbramos que você tem a posse do imóvel e um contrato de compra e venda, só não tem a escritura pública assinada pelo vendedor porque ele se nega a assinar, morreu ou não foi possível localizá-lo. Nesses casos, é necessário ajuizar uma ação chamada adjudicação compulsória ou, em casos extremos, ingressar com usucapião, caso preencha os requisitos
Já no quarto e quinto exemplo, você nunca teve a posse do imóvel, você o adquiriu em leilão extrajudicial, judicial ou herdou. Portanto, consta essa averbação na matrícula do imóvel e você é o proprietário. Todavia, o antigo morador se recusa a sair do imóvel. Neste caso, o procedimento necessário para retirá-lo da propriedade e você ter a posse é a Ação de Imissão na Posse.
No sexto exemplo, você é o proprietário do imóvel, portanto consta seu nome na matrícula, porém você perdeu a posse, de modo em que precisa reavê-la. Assim, é cabível uma Ação Reivindicatória, onde vai alegar ser proprietário e pleitear pela posse do imóvel.
No sétimo e último exemplo, é possível pleitear pela Ação Publiciana, que visa a retomada da posse, com fundamento no fato de já haver adquirido a propriedade pela usucapião. Aqui, além de reaver a posse é uma ação que já garante a usucapião.
Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
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