Dívida de Condomínio – 3 Curiosidades
Uma dívida de condomínio podem gerar diversos problemas, não apenas para o executado e sua família, mas refletem também, se o caso, no locador e proprietário do imóvel.
Atualmente, a dívida de condomínio pode ser considerada como um título executivo judicial, de modo em que a ação é muito mais rápida, só precisa de fato cobrar e a pessoa que está devendo pagar, sem um processo moroso.
Caso não aconteça o pagamento do condomínio, o executado sofrerá diversas consequências, podendo até mesmo o imóvel ser penhorado e vendido em leilão.
Portanto, no texto de hoje separamos 3 curiosidades sobre as dívidas de condomínio.
1 – A dívida de condomínio pode ser executada judicialmente
Geralmente as administradoras de condomínio enviam notificação extrajudicial cobrando as parcelas, antes de ajuizar qualquer ação judicial, isto porque processos judiciais possuem custas e taxas judiciais.
Assim, caso o problema seja resolvido apenas com a notificação extrajudicial, o condomínio não terá gastos com taxas judiciais de distribuição de processo, citação, pesquisa de bens, entre outras.
Entretanto, nem sempre as partes entram em um acordo, de modo em que o condomínio pode ajuizar ação de execução de título executivo extrajudicial.
O artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, dispõe que é título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.
Portanto, a cobrança da dívida de condomínio é feita por uma ação que tem procedimento rápido, pois não há discussão se é ou não devido o condomínio, uma vez que a dívida constituí um título executivo.
Assim, o devedor do condomínio é intimado para pagar no prazo de 15 dias. Ainda, é possível apresentar defesa, mas o condomínio pode começar com as pesquisas judiciais de bens e valores, pois não suspenderá a cobrança.
Nestas pesquisas é possível bloquear dinheiro, imóveis, carros, até mesmo o apartamento que deve o condomínio, como vamos ver a seguir.
2 – Penhora do imóvel
A dívida de condomínio é uma exceção a impenhorabilidade do bem de família e no caso de não pagamento da dívida podem requerer a penhora do próprio imóvel, mesmo que seja bem de família.
Tal assertiva é amparada pela Lei 8.009 de 1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família, bem como do Código de Processo Civil, que dispõe que a propriedade mesmo sendo considerada bem de família não é oponível a afirmação de impenhorabilidade à execução de dívida relativa ao próprio bem.
Portanto, o apartamento que possuí dívida de condomínio pode ser penhorado, mesmo que seja bem de família.
Outra questão importante é quando o imóvel é alugado e o inquilino deixa acumular a dívida de condomínio, nesses casos o proprietário do imóvel também é responsável pelo pagamento e pode ter seu imóvel penhorado caso não pague o débito.
Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial n.º 1829663.
A justificativa é de que o imóvel pode ser penhorado, uma vez que a dívida de condomínio é obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação “própria da coisa”, que é desvinculada de qualquer manifestação de vontade, ela permanece na coisa.
Para melhor exemplificar, a dívida do condomínio permanece no imóvel, mesmo que seja passado a terceiro, de modo em que não é uma dívida da pessoa, mas sim do imóvel.
Portanto, tanto o locador do imóvel quanto o morador que devem condomínio devem ficar atentos a penhora do imóvel.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Assim, nos termos da Lei 8.009 de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, mesmo que existam dívidas contraídas pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, esta propriedade não será penhorada, pois é utilizada para moradia da família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia. É o caso da dívida de condomínio.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não faça o pagamento do débito, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
Portanto, a dívida de condomínio entra na exceção do bem de família, de modo em que o imóvel, mesmo que seja o único da família, pode ser penhorado para quitar a dívida.
3 – Impedir uso das áreas comuns em razão da dívida de condomínio
Essa terceira curiosidade talvez seja a mais polêmica, pois alguns condomínios proíbem os devedores de utilizar a área comum do prédio, como por exemplo piscina, academia e churrasqueira.
Porém, o Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n.º 1.699.022 entendeu que não podem proibir o morador inadimplente de utilizar a área comum do prédio.
Isso porque, o Código Civil prevê a possibilidade de multa em caso de inadimplência, de modo em que tal proibição se trata de medida coercitiva excessiva.
Entretanto, alguns condomínios utilizam-se de regimentos internos para justificar tal medidas, mesmo que não aceita pelo Superior Tribunal de Justiça. A existência deste ponto no regimento interno não o torna legal.
Sabemos que é um tema complexo, buscamos trazer as principais curiosidades sobre dívida de condomínio. Porém, se você tiver qualquer dúvida a respeito, entre em contato conosco!
- Publicado em Direito Imobiliário