Propriedade Rural Improdutiva – Entenda as possíveis consequências
A produtividade de uma propriedade rural é medida pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), órgão do Governo Federal que administra as terras públicas e possuí como um de seus pilares a realização de reforma agrária.
Assim, a produtividade é medida através dos índices Grau de Eficiência da Exploração (GEE) e o Grau de Utilização da Terra (GUT). A Lei 8.629/93, estipula que o Grau de Utilização da Terra (GUT) deve ser superior a 80% (oitenta por cento) e o Grau de Eficiência da Exploração (GEE), igual ou superior a 100% (cem por cento).
Deste modo, quando a grande propriedade rural não atinge um ou ambos os graus necessários, é considerada improdutiva e, por conta disso, tornando-se passível de desapropriação para fins de reforma agrária.
Veja, isso pode acontecer porque a Constituição Federal e a Lei 8.629/93 estipulam a improdutividade como um dos indicadores de que o grande imóvel rural não está cumprindo com a sua função social.
Deste modo, preparamos este texto para melhor explicar sobre a consequência que a grande propriedade rural pode sofrer por ser classificada como improdutiva.
O que é propriedade rural?
Na concepção da Lei 4.504/1964, é considerada propriedade rural o prédio rústico de área contínua, não importando onde seja a sua localização, desde que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, seja através de planos públicos de valorização ou através de iniciativa privada.
Portanto, o fato de a propriedade se localizar em alguma cidade do interior, por exemplo, não a torna rural. É necessário que desenvolva atividades, destine o imóvel para exploração extrativa agrícola.
Dessa forma, todas as propriedades rurais precisam realizar o seu cadastro junto ao INCRA para a emissão do Certificado de Cadastro do Imóvel Rural (CCIR).
Inclusive, quem preenche os dados para constar no CCIR é o proprietário do imóvel rural, que o deve preencher corretamente, uma vez que é nele é que estão as informações que irão determinar o Grau de Eficiência da Exploração (GEE) e o Grau de Utilização da Terra (GUT).
Ainda, as propriedades que não atualizam o CCIR podem ser fiscalizadas pelo INCRA e, caso seja constatada alguma irregularidade, podem ser desapropriadas.
Cumpre esclarecer que as pequenas e médias propriedades rurais são insuscetíveis de desapropriação. De acordo com a Lei 8.629/93, são consideradas grandes propriedades rurais as que possuem área superior a 15 (quinze) módulos fiscais.
Entretanto, conforme será analisado a seguir a improdutividade não é o único fator a ser considerado para desapropriação.
Função social da propriedade rural
O artigo 186, da Constituição Federal, traz os requisitos que uma propriedade rural deve obedecer simultaneamente para cumprir com a sua função social:
- Aproveitamento racional e adequado;
- Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
- Observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
- Exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
Deste modo, o descumprimento dos requisitos expostos é o suficiente para que seja considerado que a propriedade rural não cumpre com a sua função social, o que acarreta consequências, como a desapropriação.
Como é o processo de desapropriação?
A desapropriação de uma grande propriedade rural é um procedimento com várias etapas a serem cumpridas.
A primeira delas é a notificação do proprietário do imóvel e a fiscalização da área pelo INCRA para verificar se a sua função social está sendo devidamente cumprida.
Ainda, é observado se é possível o assentamento de famílias no local, bem como se não há outro impeditivo administrativo ou judicial. Se estiver tudo certo e o proprietário não prestar informações, o INCRA inicia o processo de desapropriação.
Importante frisar que a desapropriação independe da concordância do proprietário do imóvel, porém este pode apresentar defesa perante o INCRA.
A segunda etapa é a publicação de um Decreto de Desapropriação publicado pelo Presidente, declarando o imóvel como de interesse social para fins de reforma agrária.
A próxima etapa é o ajuizamento de Ação de Desapropriação pelo INCRA, na Justiça Federal, com o depósito judicial do valor da indenização pelas benfeitorias do local e da terra nua.
Após a avaliação do local com os valores de mercado, o proprietário recebe a indenização das benfeitorias em dinheiro e da terra nua é paga através de títulos emitidos pelo Tesouro Nacional. Aqui é o ponto onde um advogado especialista no tema pode valorizar bastante o imóvel, fazendo com que o proprietário seja indenizado pelo valor realmente devido.
Por fim, após o pagamento, a Justiça Federal imite o INCRA na posse do imóvel, dando início aos procedimentos para escolha das famílias que irão residir no local.
Ainda, importante esclarecer que o proprietário expropriado pode contestar as decisões do INCRA tanto administrativamente quanto judicialmente. Quer saber mais a respeito? Já escrevemos aqui sobre o assunto.
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Desapropriação – Como obter o melhor valor no seu imóvel
Desapropriação é a medida na qual o Poder Público adquire bem móvel ou imóvel de uma pessoa, em razão de necessidade ou utilidade pública, bem como interesse social. Esta medida, aliás, possui até mesmo uma lei especifica que trata exclusivamente do assunto.
É necessário, todavia, que o Poder Público pague indenização justa ao proprietário, de acordo com o valor do bem praticado pelo mercado.
Entretanto, o que se observa corriqueiramente é a desvalorização dos bens desapropriados, a fim de que não seja paga a indenização justa ao proprietário.
Neste artigo, portanto, iremos abordar a desapropriação de bens imóveis, demonstrando as melhores estratégias para obter a melhor valorização possível.
Desapropriação Judicial
Iremos, inicialmente, falar sobre o processo de desapropriação de imóveis na modalidade judicial.
Isto porque, a desapropriação pode ser realizada de forma amigável e extrajudicial. Todavia, esta hipótese é a que menos observamos, uma vez que o Poder Público desvaloriza os imóveis na tentativa de adquiri-lo em valor extremamente baixo.
A desapropriação se inicia com um decreto desapropriatório, que é basicamente o lançamento ato do Poder Público que declara o interesse do Estado em determinada propriedade, justificando a necessidade pública ou interesse social. Este decreto deve ser publicado no Diário Oficial.
Feito isto, iniciam-se as tratativas para a desapropriação, que podem ocorrer mediante a intermediação de empresa estatal interessada ou do próprio Poder Público, que poderá resultar no acordo para desapropriação ou na medida judicial para desapropriar o imóvel.
Distribuída a ação, o Estado irá demonstrar o valor que entende devido para o imóvel e, em boa parte dos casos, realizará o depósito judicial, de modo em que o Poder Judiciário poderá conceder liminar para que você seja obrigado a entregar seu imóvel ao Estado.
Assim, através de um procedimento bastante rápido, o Poder Público estará na posse de seu imóvel e suas chances de valorizá-lo devidamente diminuem.
Por esta razão a assessoria de um advogado especialista desde o início do processo é imprescindível, a fim de garantir a correta valorização da propriedade e impedindo prejuízos enormes, conforme falaremos a seguir.
Como valorizar o imóvel que será desapropriado
Em razão do procedimento rápido para desapropriação judicial de um imóvel, as medidas devem ser tomadas de forma célere, a fim de garantir a melhor valorização da propriedade.
Por isso, logo de início, deve ser pleiteada a realização de prova pericial na propriedade, para garantir a avaliação por um profissional da área e imparcial, que será designado pelo juiz.
Isto porque, a tendência é que o Poder Público precifique seu bem muito abaixo da média, já observamos casos em que a propriedade foi avaliada pelo Estado em montante até dez vezes menor em relação ao perito.
Existe, ademais, estratégias processuais que permitem a precificação do imóvel de forma antecipada, antes mesmo que o Estado ingresse com ação de desapropriação.
No entanto, seja através de medida cautelar ou na própria desapropriação, a realização de perícia para avaliação do imóvel é indispensável para obter a melhor valorização possível.
Outrossim, muitas vezes contratar um profissional avaliador autônomo, para agir como assistente técnico do perito judicial e precificar sua propriedade é de grande valia, garantindo também a obtenção de valorização maior no seu bem.
Assim, em razão do alto valor e risco de desvalorização da sua propriedade, estas cautelas devem ser tomadas, permitindo que seu bem avaliado de forma correta.
Por fim, ser assistido por um advogado especialista neste assunto é tão importante quanto, pois ele é quem tomará as medidas judiciais cabíveis e conduzirá o processo até o recebimento de sua indenização.
Desapropriação Indireta
Imagina a hipótese do Poder Público se apropriar de seu bem sem ingressar com uma ação para isso ou sequer pagar a devida indenização. Este é o caso que chamamos de desapropriação indireta.
Veja que, apesar de parecer algo esdruxulo e impossível, é algo corriqueiro e que acontece com bastante frequência, seja com a apropriação direta do seu bem ou com a realização de obras que afetem sua propriedade, impedindo que você usufrua dela.
Aliás, a situação é tão corriqueira a ponto de existir até súmulas do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal que falam sobre o tema, inacreditável né?
Bom, nestes casos é também possível obter indenização e valorização do seu imóvel. Contudo, quem entrará com ação contra o Estado será você, pedindo que um juiz declare que ocorreu a desapropriação indireta, bem como avalie o valor correto da sua propriedade, a fim de que seja indenizado.
Ademais, o procedimento para perícia do seu imóvel deve obedecer a mesma regra anterior, um profissional independente será nomeado pelo juiz, você poderá também nomear um assistente técnico.
Por fim, a importância de um advogado especialista neste procedimento é tão importante quanto no outro, ele será responsável por te representar judicialmente, comprovar que a desapropriação ocorreu e conduzir os procedimentos para garantir a melhor avaliação da sua propriedade.
Desapropriação para reforma agrária
A desapropriação para fins de reforma agrária também é uma hipótese que existe, serve para, como o próprio nome diz, realizar reforma agrária em propriedades rurais que não são produtivas e, por este motivo, não cumprem sua função social.
Nesta hipótese, a Autarquia Federal que representa o Estado é o INCRA, que conduzirá os processos de fiscalização, procedimento administrativo e, por fim, ingressará com ação de desapropriação.
Aqui, todavia, é possível impedir que a ação de desapropriação seja julgada procedente, desconstituindo eventual laudo elaborado pelo INCRA.
Entretanto, este processo é bastante difícil e deve ser conduzido por um advogado especialista e experiente no tema, uma vez que a fiscalização realizada pelo INCRA geralmente prevalece.
Por isso, é necessário preparar defesa focada em comprovar eventuais falhas no procedimento da Autarquia Federal, demonstrando que a propriedade rural é inequivocamente produtiva, atendendo sua função social.
Por fim, caso a desapropriação seja de fato efetivada, o procedimento de avaliação do imóvel segue a mesma regra citada, com perito indicado pelo juiz e devendo ser empreendidas todas as técnicas possíveis para garantir a melhor avaliação da propriedade.
Esperamos que este texto tenha esclarecido suas principais dúvidas. Se precisar de ajuda ou tem alguma pergunta, nos envie uma mensagem ou e-mail.
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