Bem de Família do Fiador no Contrato de Locação
É comum a inclusão de bem de família do fiador como garantia no contrato de locação, seja comercial ou residencial, a fim de assegurar ao locador que o inquilino cumprirá com sua obrigação de pagar.
Entretanto, mesmo que seja o único imóvel do fiador, caso o locador permaneça inadimplente, o bem não é considerado como “bem de família”, de modo em que pode sim ser penhorado para quitar a dívida do inquilino.
De fato, algumas pessoas não possuem esse conhecimento, acreditam que por ser o único imóvel da família é considerado impenhorável ‘e não pode ser penhorado.
Assim, no texto de hoje vamos explicar o que é bem de família e quando de fato ele responderá por dívidas de terceiros, como no caso de uma locação.
Afinal, o que é bem de família?
Antes de explicar o conceito do bem de família, é importante ressaltar que existe uma lei que dispõe exclusivamente sobre a impenhorabilidade do bem de família.
Assim, nos termos da Lei 8.009 de 1990, é considerado como bem de família o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, sendo impenhorável, de modo em que não responde por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza.
Nesse sentido, qualquer dívida contraída pelos cônjuges, pelos pais ou filhos que sejam os proprietários e residam no imóvel, ele não poderá ser penhorável, pois é considerado bem de família.
Entretanto, existem as exceções, ou seja, hipóteses em que mesmo o imóvel sendo o único na família, poderá ser penhorado para quitar uma dívida, de modo em que a família ficará sem moradia.
A hipótese mais comum é de fato a garantia em fiança. Portanto, quando você se torna fiador de alguém para assegurar que essa pessoa irá cumprir com o pagamento do aluguel e coloca seu imóvel como garantia do negócio.
Logo, o bem de família do fiador é penhorável.
Assim, ainda que o imóvel seja o único e de residência da família, caso a pessoa simplesmente não cumpra com a dívida perante o locador, ele poderá ser penhorado e leiloado para quitá-la.
O bem de família do fiador é a única exceção?
Como ressaltamos, existem exceções que permitem penhorar o bem de família, mesmo que seja a única moradia da família, ou seja, o bem de família do fiador não é o único que corre risco.
Nesse sentido, o artigo 3º, da Lei 8.009 de 1990, dispõe sobre as hipóteses de quando o bem de família poderá ser penhorado:
- pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
- por credor da pensão alimentícia, resguardado o direito, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;
- para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
- execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
- por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;
- obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Dessa forma, não é porque é bem de família que simplesmente não pode ser penhorado, existem as hipóteses que este imóvel pode ser bloqueado para quitar dívidas sim.
Aliás, é penhorável inclusive por dívidas contraídas por terceiros, como no caso de um contrato de locação, onde o bem de família do fiador corre risco.
Bem de família do fiador no contrato de locação – regras e exceções
Agora que já explicamos o que é um bem de família e quais são as hipóteses que a lei dispõe que o imóvel será de fato penhorado, podemos explicar mais a fundo as exceções.
Bom, a regra é que o bem de família do fiador usado como garantia no contrato de locação é penhorável para quitar a dívida adquirida pelo inquilino.
Todavia, existem as exceções!
Em junho de 2018, o Supremo Tribunal Federal julgou o Recurso Extraordinário n.º 605.709. Nesse caso específico, o fiador perderia seu único imóvel para quitar uma dívida de locação comercial, ou seja, ele deixou seu imóvel como garantia à um terceiro.
Assim, por maioria dos votos deram provimento ao recurso, declarando que o imóvel do fiador, nesse caso especificamente, é considerado como bem de família, de modo em que não pode ser penhorável.
Ou seja, essa decisão histórica foi contra tudo que escrevemos até aqui, foi contrária ao que dispõe a legislação sobre o bem de família. Entretanto, foi fundamentada na nossa Constituição Federal, nos princípios da dignidade da pessoa humana e da proteção a família.
No seu voto a Ministra Rosa Weber alegou que “A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício, com a vênia dos que pensam em sentido contrário, não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa”.
Entretanto, a decisão não teve trânsito em julgado, ou seja, não foi finalizada de fato, de modo em que poderá ser alterada, mas esse posicionamento é uma mudança significativa para os contratos de locações!
Afinal, sou fiador e dei meu único imóvel como garantia para um contrato de locação, ele pode ser penhorado?
Se analisarmos a lei, seu imóvel poderá sim ser penhorado, de modo em que não é considerado como bem de família para esse caso.
Todavia, está pendente o julgamento do Recurso Extraordinário que citamos no tópico anterior, pelo Supremo Tribunal Federal, que levantou a discussão sobre a penhorabilidade dos imóveis. Esta resposta, portanto, só será respondida na conclusão deste julgamento.
Dessa forma, cada caso deve ser analisado na forma concreta, mas a regra atual é que o imóvel pode sim ser penhorado!
Por fim, sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.
- Publicado em Direito Imobiliário