Ordem de Despejo – Qual é o momento certo de pedir?

ddinizg | novembro 6, 2024

A ordem de despejo acontece através de um processo judicial, ou seja, quando o proprietário do imóvel entra com o que chamamos de ação de despejo, que é regulamentada pela Lei 8.245/91.

Assim, quando o proprietário busca retirar o inquilino do imóvel, a fim de ocupá-lo novamente, seja porque finalizou o prazo do contrato ou porque há atraso de pagamento, utiliza-se a ordem de despejo.

Porém, é muito importante analisar o que consta no contrato de locação firmado entre as partes, para que o proprietário não descumpra nenhuma das cláusulas ao buscar a ordem de despejo.

Aliás, sabemos que muitas pessoas ainda possuem o costume de alugar um imóvel sem contrato assinado, apenas na base da confiança, todavia, esta atitude não é indicada, tendo em vista a proteção do proprietário com o imóvel.

Dessa forma, preparamos o texto para acabar com as dúvidas sobre a famosa ordem de despejo.

Ordem de despejo – entenda o que é

Ordem de despejo, resumidamente, é a determinação judicial para que o inquilino desocupe o imóvel, a fim de que o proprietário reassuma a posse do imóvel.

Para isso, utiliza-se da ação de despejo, que está prevista na Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei da Locação, que regulamenta a relação locatícia.

Logo no começo da Lei é disposto que “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Dessa forma, independentemente da justificativa para reaver o imóvel, caso o inquilino não saia de forma amigável, o procedimento correto é procurar um advogado e ajuizar a Ação de Despejo para que o juiz conceda a ordem de despejo.

No procedimento judicial é possível pedir uma liminar específica, ou seja, não é necessário aguardar a sentença ou o final do processo para que o inquilino seja despejado. Portanto, é possível obter a ordem de despejo e, por conseguinte, reaver o imóvel logo no início do processo.

Entretanto, esta hipótese necessita de algumas observações, como faremos mais à frente e, na maioria dos casos, o locador precisa prestar caução e realizar o depósito judicial no processo de valor referente a três meses de aluguel.

Hipóteses de liminar na ordem de despejo

Não são todas as hipóteses na Ação de Despejo que aceitam a liminar, a Lei dispõe em 9 incisos, mas vamos colocar as mais conhecidas:

  • A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido de qualquer garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento);
  • A morte do inquilino, sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas;
  • Caso o locador tenha notificado o inquilino para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias e ele não tenha apresentado, à fim de manter a segurança do contrato;
  • O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

Dessa forma, é possível pedir a liminar e o inquilino será obrigado a desocupar o imóvel logo no início do processo, contudo, é necessário que o motivo da desocupação esteja previsto na Lei expressamente, conforme tópicos acima.

Aliás, muitas pessoas acreditam que com a falta de pagamento do aluguel será ajuizada a Ação de Despejo com pedido de liminar para desocupação, mas se não cumprir os requisitos a liminar não será deferida.

Oportuno, ainda, destacar que caso a liminar seja deferida e posteriormente o locador perca o processo, deverá pagar multa, normalmente estipulada no valor de 3 (três) aluguéis.

Hipóteses mais comum

O proprietário pode pedir a ordem de despejo pela falta de pagamento do aluguel ou de outras obrigações estipuladas no contrato de locação.

Essa, na verdade, é a hipótese mais comum de despejo, seja por conta de locação comercial ou residencial.

Isto porque, após um dia de atraso no aluguel ou no pagamento das taxas combinadas em contrato, como por exemplo água, luz e IPTU, o locador já pode pedir a ordem de despejo.

Inclusive, é possível o locador pleitear pela rescisão da locação e cobrança dos aluguéis na mesma Ação de Despejo, desde que inclua o fiador no processo para responder ao pedido de cobrança, devendo também apresentar cálculo discriminando o valor do débito.

No entanto, a Lei também dispõe que é possível que inquilino e fiador evitem a rescisão da locação, caso realize o pagamento no prazo de 15 dias do débito atualizado, mediante depósito judicial.

Portanto, a legislação autoriza o inquilino a permanecer no imóvel, caso seja de se interesse, desde que realizado o pagamento e obrigações estipuladas em contrato.

Entretanto, é importante ressaltar que como todo processo, existem prazos e regras para o inquilino cumprir e, se deixar de fazê-las, será despejado.

Além disso, aguardar o despejo para pagar o aluguel e cumprir as obrigações é extremamente ruim, pois a ação trará muitos gastos com advogados, custas processuais e sucumbência.

Por fim, outra hipótese comum para o locador buscar a ordem de despejo é quando o inquilino descumpre uma das cláusulas do contrato, como por exemplo deixar de custear alguma reforma necessária prevista no pacto entre as partes ou não fazer seguro para o imóvel durante a locação.

Sabemos que o tema é complexo e buscamos sanar as principais dúvidas aqui, todavia, caso ainda precise de ajuda, nos envie uma mensagem por WhatsApp ou e-mail.

Ordem de Despejo – Qual é o momento certo de pedir?

A ordem de despejo acontece através de um processo judicial, ou seja, quando o proprietário…

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